Wohnung geerbt – Was müssen Sie beachten?

Letztes Update: 11.08.2020

Eine Wohnung zu erben ist meist ein emotionales Ereignis, dem man als Erbe mit gemischten Gefühlen begegnet. In den Besitz einer Wohnung zu kommen, sollte ein freudiges Ereignis sein, dem aber die Trauer über den Verlust der nahestehenden Person gegenübersteht. Gleichzeitig ist man als Erbe einer Wohnung gezwungen, sich mit wichtigen Fragen und Entscheidungen auseinanderzusetzen, Vor- und Nachteile abzuwägen und Fristen einzuhalten. Wer eine Wohnung erbt, sollte sich mit der Erbschaftssteuer auseinandersetzen und alle Fakten genau prüfen, um zu entscheiden, ob er das Erbe annimmt oder ausschlägt, um hohen Kosten aus dem Weg zu gehen. Hat man ein Erbe angenommen, muss man die Vor- und Nachteile abwägen, die geerbte Wohnung selbst zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen. Im Falle einer Erbengemeinschaft ist Fingerspitzengefühl gefragt, um zügig einen Konsens darüber zu bilden, was mit dem Erbe passieren soll. In diesem Ratgeber geben wir Ihnen Antworten zu den wichtigsten Fragen zu diesem Thema.

Straßenschild vor Häuserkulisse, mit der Aufschrift Wohnung geerbt

1. Wohnung geerbt – Die wichtigsten Aspekte auf einen Blick

  • Prüfen Sie, ob das Erbe werthaltig oder überschuldet ist
  • Beantragen sie Einblick ins Grundbuch
  • Beachten Sie die 6-wöchige Ausschlagungsfrist für ein Erbe
  • Vermeiden Sie Erbauseinandersetzungen mit Ihren Miterben, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern
  • Setzen Sie sich mit der Erbschaftssteuer auseinander und prüfen Sie legale Möglichkeiten, diese einzusparen oder zu umgehen
  • Lassen Sie bei Erbschaftsannahme den Grundbucheintrag berichtigen und sich als Eigentümer der Wohnung eintragen
  • Prüfen Sie Ihre Optionen und entscheiden Sie, ob Sie die geerbte Wohnung selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchten

2. Soll das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden?

Prüfen Sie, mit welchen Pflichten und Verbindlichkeiten die geerbte Wohnung belastet ist

Wenn Sie eine Wohnung geerbt haben, haben Sie sechs Wochen Zeit, um sich zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Gründe dafür, ein Erbe auszuschlagen, sind Pflichten und Verbindlichkeiten, die mit dem Erbe einhergehen. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, so übernehmen Sie nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verantwortung für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers. Bei der Erbauseinandersetzung sollten Sie daher dringend in Erfahrung bringen, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie überschuldet oder werthaltig ist. Als Erbe haben Sie ein Recht auf Einsicht der Grundbucheinträge. Ein Grundbuchauszug gibt Auskunft über alle bestehenden Belastungen, Hypotheken und sonstige Dienstbarkeiten, die auf der Immobilie liegen.

Einen Musterantrag für den Grundbuchauszug können Sie kostenlos bei uns herunterladen.

Grundbuchauszug

Schlagen Sie ein überschuldetes Erbe fristgerecht mit Notar aus

Ist das Erbe eindeutig überschuldet, übersteigen also die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte, sollten Sie die Erbschaft nicht annehmen. Das gilt auch, wenn das Erbe, also die Wohnung, sanierungsbedürftig oder mit bestehenden Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken behaftet ist. Wenn der Sanierungsaufwand oder die Tilgung der Verbindlichkeiten zu hoch ist, lohnt sich der Aufwand für Sie unterm Strich nicht und Sie sollten das Erbe lieber ausschlagen.

Die Erbausschlagung muss in schriftlicher Form erfolgen und vom Notar beglaubigt werden, bevor sie dem Nachlassgericht vorgelegt wird. Es ist wichtig, dass Sie die Erbschaft fristgerecht ausschlagen, denn die Ausschlagungsfrist lässt sich nicht verlängern. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen und beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbfalls und dementsprechend der Information, dass Sie der Erbe sind. Wenn Sie die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bereuen, können Sie die Erklärung unter Umständen anfechten. Dies gilt auch, wenn Sie das Ende der Ausschlagungsfrist versäumt haben.

Beantragen Sie einen Erbschein nur bei Annahme des Erbes

Wenn die Wohnung frei von Schulden ist können Sie die Erbschaft bedenkenlos annehmen. Beachten Sie dabei, dass Sie das Erbe automatisch annehmen, wenn Sie einen Erbschein beantragen.

Gründe dafür, eine geerbte Wohnung zu behalten, sind:

  • Erinnerungen und Emotionen, die Sie mit der Wohnung verbinden,
  • der letzte Wunsch des Erblassers, die Immobilie im Familienbesitz zu behalten,
  • Eigennutzung der Wohnung oder
  • Vermietung der Immobilie

Erbschein mit Testament oder natürlicher Erbfolge beantragen

Sie können sich hier kostenlos ein Muster für den Antrag auf Erteilung eines Erbscheins herunterladen. Wählen Sie dabei abhängig von Ihrer Situation zwischen einem Antrag auf Erteilung eines Erbscheins mit Testament und einem Antrag auf Erteilung eines Erbscheins mit gesetzlicher Erbfolge.

mit Testament gesetzliche Erbfolge

3. Was sollte bei Miterben beachtet werden?

Wenn Sie nicht Alleinerbe der Erbschaft sind, sondern sich dieses noch mit anderen Erben teilen, dann bilden Sie mit Ihren Miterben eine Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft können Sie als einzelner Erbe nicht über die Immobilie verfügen, denn jeder Miterbe besitzt einen Erbanteil daran. Kein Erbe kann ohne den anderen handeln, daher ist es wichtig sich möglichst schnell zu einigen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Tritt der Fall ein, dass Sie und die anderen Erben die Immobilie nicht gemeinsam verwalten möchten, dann können Sie sich idealerweise darauf einigen, die Wohnung zu verkaufen.

Ist ein Verkauf der Immobilie aufgrund mangelnden Einvernehmens nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung ist jedoch oft mit Verlusten verbunden, da der Erlös meist unter dem Betrag liegt, den Sie über einen freihändigen Verkauf erreichen könnten. Sie müssen auch damit rechnen, dass das gerichtliche Verfahren Monate in Anspruch nimmt. In dieser Zeit muss die Wohnung oder das Haus natürlich verwaltet werden, sonst droht der Verfall, wenn die Immobilie nicht bewohnt wird.


4. Wohnung steuerfrei erben – geht das?

Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, ist es möglich, eine Wohnung auch steuerfrei zu erben. Keine Erbschaftssteuer ist fällig,

  • wenn die Ihnen vermachte Wohnung bis zuletzt von dem Verstorbenen selbst bewohnt wurde,
  • wenn der Wert des Erbes innerhalb der Erbschaftssteuerfreibeträge für Ihre Steuerklasse liegt oder
  • wenn die Wohnung nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre von einem Kind, Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen bewohnt wird. Diese Regelung gilt übrigens auch für die Enkelkinder des Erblassers, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Wenn die geerbte Wohnung von den Erben weniger als zehn Jahre bewohnt wird, wird die Erbschaftssteuer jedoch nachträglich fällig. Beträgt die Wohnfläche der geerbten Immobilie mehr als 200 Quadratmeter, wird jeder Quadratmeter, der über den 200 Quadratmetern liegt, anteilig besteuert.



Beispiel: Ihre geerbte Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro und 250 Quadratmeter Wohnfläche. Nun bleiben 200 Quadratmeter steuerfrei und für die 50 darüberhinausgehenden Quadratmeter fällt erstmal die Erbschaftssteuer an. Wenn allerdings die verbliebenen 50 Quadratmeter einen Verkehrswert unterhalb des steuerlichen Freibetrags von 400.000 Euro haben, zahlen Sie keine Erbschaftssteuer.

Liegt der Wert des Erbes auch nach Abzug der Verbindlichkeiten über den Freibeträgen, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen. Der Erbschaftssteuer Freibetrag ist dabei abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis. Beispielsweise zahlen Sie in der Erbschaftssteuerklasse I nach Abzug der Freibeträge bis zu einem Wert des Nachlasses von 75.000 Euro 7 Prozent Erbschaftssteuer, also 5.250 Euro. Bei einem Wert bis zu 300.000 Euro fallen 11 Prozent als Erbschaftssteuersatz, also 33.000 Euro an.


5. Grundbucheintrag bei Erbschaftsannahme ändern lassen

Wenn Ihnen eine Wohnung vermacht wurde und Sie das Erbe angenommen haben, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse auch im Grundbuch abgebildet werden. Das bedeutet, dass im Grundbuch an Stelle des Erblassers nun Sie, der Erbe, als Eigentümer der Immobilie eingetragen werden müssen.

Zuerst müssen Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Berichtigungsantrag stellen. Sie müssen in der Lage sein, dem Grundbuchamt gegenüber zu belegen, dass Sie die betreffende Wohnung geerbt haben. Diesen Nachweis können Sie durch die Vorlage eines Erbscheins, eines Testaments oder eines Erbvertrages erbringen. Wichtig ist, dass aus den Unterlagen, die Sie dem Antrag beilegen, zweifelsfrei hervorgeht, dass Sie der Erbe und neue Eigentümer der Immobilie sind. Gibt es noch weitere Personen, die die Wohnung oder das Haus geerbt haben, also sogenannte Miterben, werden alle neuen Eigentümer als Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.

In der Regel ist es für die Grundbuchberichtigung nicht notwendig, einen Notar zu engagieren. Wenn Sie also die Zeit haben, sich um die Formalitäten selbst zu kümmern, können Sie die Kosten für den Notar sparen.

Was kostet eine Grundbuchberichtigung?

Wenn Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellen, wird Ihnen das Grundbuchamt keine Gebühren berechnen. Diese Frist verlängert sich entsprechend, wenn der Erwerb der Immobilie nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt ist. Wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung nach Ablauf der genannten Frist eingereicht wird, richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Wert der Wohnung, die Sie geerbt haben.


6. Geerbte Wohnung selber nutzen?

Wenn Sie nun das Erbe angenommen haben, die Grundbuchberichtigung vorgenommen wurde und jetzt überlegen, wie es mit der Immobilie weitergeht, dann haben Sie beispielsweise die Option der Selbstnutzung. Denn oft sprechen die emotionale Bindung an die Wohnung der Eltern oder Großeltern und der Wunsch, sich Mietzahlungen und die hohe Erbschaftssteuer zu sparen, für eine Selbstnutzung. Doch bevor Sie in die Immobilie, die Ihnen vermacht wurde, einziehen, sollten Sie unbedingt überprüfen, ob diese Option für Sie wirklich die beste ist.

Stellen Sie sich vorab folgende Fragen:

  • Passen die Wohnung, die Größe und Lage zu meiner aktuellen privaten und beruflichen Situation oder muss ich zu viele Kompromisse eingehen?
  • Kann ich die Kosten für den Umzug zum aktuellen Zeitpunkt tragen?
  • Muss die Immobilie vor dem Einzug renoviert werden und kann ich mir die Renovierungskosten leisten?
  • Kann ich die Instandhaltungskosten langfristig tragen?
  • Kann ich eventuelle Miterben auszahlen und sind diese überhaupt einverstanden, dass ich in die Wohnung, die wir gemeinsam geerbt haben, einziehe?
  • Lohnt es sich eher, die Wohnung (weiterhin) zu vermieten oder zu verkaufen, anstatt sie selbst zu nutzen?

7. Geerbte Wohnung vermieten?

Sie haben neben der Option die Immobilie selber zu beziehen auch die Möglichkeit, diese zu vermieten. Doch bevor Sie diese Option in Betracht ziehen, sollten Sie auch hier folgende Aspekte beachten.

Es lohnt sich, die Wohnung zu vermieten,

  • wenn Sie nicht auf den Verkaufserlös angewiesen sind,
  • wenn die laufenden Mietzahlungen, die Betriebs- und Verwaltungskosten decken und Ihnen darüber hinaus mehr Rendite als vergleichbare Kapitalanlage bringen und
  • wenn Sie es sich zutrauen, sich um die Immobilie und die Instandhaltung langfristig zu kümmern und sich mit den Mietern, den Kostenabrechnungen und dem Finanzamt auseinanderzusetzen.

8. Geerbte Wohnung verkaufen?

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, die nach dem Versterben des Erblassers frei geworden und nicht vermietet ist, lohnt es sich in der Regel, die Immobilie zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten, sofern Sie sich mit Ihren Miterben einig sind. Auf diesem Wege müssen Sie sich nicht mit eventuellen Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen, die notwendig wären, um die Wohnung oder das Haus vermieten zu können.

Außerdem kann man mit dem Verkauf einer freien Wohnung in aller Regel weit mehr erzielen, als durch das Verkaufen eines vermieteten Objektes. Der Grund dafür ist, dass die Nachfrage nach freien Wohnungen höher ist, als nach Investitionsobjekten. Vermietete Wohnungen sind meist nur für Kapitalanleger interessant, da das hohe Prozessrisiko bei einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf viele Käufer vor vermieteten Wohnungen abschreckt.

Bei einem Verkauf sollten Sie aber auch auf die anfallende Spekulationssteuer sowie Spekulationsfrist achten. Denn der Wohnungsverkauf gehört zu den privaten Veräußerungsgeschäften und somit ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig. Bei geerbten Immobilien ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers ausschlaggebend für den Beginn der Spekulationsfrist. Die Steuer kommt aber nur zum Tragen, wenn Sie Ihre geerbte Wohnung oder Ihr Haus innerhalb der Frist von zehn Jahren wiederverkaufen möchten.


9. Vermietete Wohnung geerbt

Was muss ich beachten, wenn ich eine vermietete Wohnung geerbt habe?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erben, treten Sie automatisch die Rechtsnachfolge des einstigen Besitzers an und erben damit gleichzeitig den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Sie nehmen die Rolle des Vermieters dabei direkt nach Eintritt des Erbes ein und nicht erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Wägen Sie für sich ab, ob Sie in der Lage sind, eine vermietete Wohnung selbst zu verwalten, ob Sie eine Hausverwaltung damit beauftragen möchten oder ob Sie das Erbe ausschlagen sollten.

Wann kann ich Eigenbedarf auf eine geerbte Wohnung anmelden?

Als Besitzer einer vermieteten Wohnung ist es Ihnen nicht ohne Weiteres möglich, ihren Mietern zu kündigen, denn diese haben eine Eigentumsgarantie an der angemieteten Wohnung. Eine Möglichkeit, den Mietern dennoch zu kündigen, ist die Eigenbedarfskündigung. Damit diese gültig ist, muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Außerdem können Sie Eigenbedarf nur für bestimmte Personengruppen anmelden und Sie müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen und Formalitäten einhalten. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Info

Steuerspar-Tipp: Begünstigung beim Erbe einer vermieteten Wohnung

Erben Sie eine vermietete Wohnung, so wirkt sich das günstig auf Ihre Steuererklärung aus. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer werden nur 90 Prozent des Verkehrswertes der geerbten Wohnung berücksichtigt.


Fazit

Prüfen Sie bei der Erbschaft einer Wohnung dringend, ob diese mit Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers belastet ist, bevor Sie den Erbschein beantragen und damit das Erbe annehmen. Erben Sie eine vermietete Wohnung, so treten Sie automatisch die Rechtsnachfolge des Erblassers an und übernehmen alle Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge. Mietern können Sie nur aufgrund eines berechtigten Interesses kündigen. Beachten Sie bei einer Eigenbedarfskündigung Fristen und Formalitäten, damit diese rechtswirksam ist. Beim Verkauf einer geerbten Wohnung beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist bereits mit dem ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Erblassers, nicht erst mit Eintritt des Erbes.

Informieren Sie sich jetzt kostenlos und unverbindlich bei McMakler darüber, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist und treffen Sie daraufhin Ihre Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen und die Immobilie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen möchten.

IMMOBILIE BEWERTEN LASSEN

Bildquelle: ©Thomas Reimer/Fotolia

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