Wohnung geerbt – Was müssen Sie beachten?

Bei einem Todesfall bleibt meist nicht viel Zeit zu trauern, wenn es sich beim Erbnachlass um eine Wohnung handelt. Denn Sie als Erbe, müssen sich dann mit folgenden Fragen auseinandersetzen und das auch noch unter einer bestimmten Frist: Soll das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden? Sind Sie Alleinerbe oder gibt es Miterben? Kann die Wohnung steuerfrei geerbt werden? Wie wird der Grundbucheintrag geändert? Soll die Wohnung selber genutzt, vermietet oder verkauft werden? Welche Steuern fallen bei der Erbschaft an?
In unserem Ratgeber-Artikel haben wir für Sie die Antworten zusammengetragen.

Straßenschild vor Häuserkulisse, mit der Aufschrift Wohnung geerbt

Wohnung geerbt – Die wichtigsten Aspekte auf einen Blick

  • Prüfen, ob das Erbe werthaltig oder überschuldet ist
  • Einblick ins Grundbuch beantragen
  • Ausschlagungsfrist von 6 Wochen nicht überschreiten
  • Erbauseinandersetzungen vermeiden, um Teilungsversteigerung zu verhindern
  • Erbschaftssteuer bedenken und prüfen, wie man diese evtl. umgehen kann
  • Bei Erbschaftsannahme den Grundbucheintrag berichtigen lassen
  • Optionen der Selbstnutzung, Vermietung bzw. des Verkaufs prüfen

Soll das Erbe angenommen oder ausgeschlagen werden?

Grundsätzlich gilt, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, übernehmen Sie nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verantwortung für die Verbindlichkeiten oder Schulden des Erblassers. Bei der Erbauseinandersetzung sollten Sie vorab feststellen, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie überschuldet oder werthaltig ist. Bestehende Belastungen, Hypotheken oder sonstige Dienstbarkeiten, finden Sie diese im Grundbuch, in das Sie als Erbe Recht auf Einsicht haben.

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Ist das Erbe eindeutig überschuldet, das heißt, die Verbindlichkeiten übersteigen die Vermögenswerte, sollten Sie die Erbschaft nicht annehmen. Das gilt auch, wenn der Erbnachlass, also die Wohnung sanierungsbedürftig oder mit bestehenden Belastungen wie Grundschulden und Hypotheken behaftet ist. Die Wohnung ist wertlos, wenn der Sanierungsaufwand oder die Tilgung der Verbindlichkeiten so hoch ist, dass sich der Aufwand für Sie unterm Strich nicht lohnt.

Die Erbausschlagung muss dann in schriftlicher Form erfolgen und vom Notar beglaubigt werden, bevor sie dem Nachlassgericht vorgelegt wird. Es ist wichtig, dass Sie die Erbschaft fristgerecht ausschlagen, denn die Ausschlagungsfrist lässt sich nicht verlängern. Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen und beginnt mit der Kenntnisnahme des Erbfalls und dementsprechend der Information, dass Sie der Erbe sind. Ausschlaggebend ist am Ende allerdings, was Sie mit der geerbten Immobilie vorhaben. Wenn Sie aber die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft bereuen, können Sie die Erklärung unter Umständen anfechten. Dies gilt auch, wenn Sie das Ende der Ausschlagungsfrist versäumt haben.

Wenn Sie allerdings das Haus oder die Wohnung von Ihren Eltern geerbt haben, sind möglicherweise noch Erinnerungen und Emotionen an das Erbe gebunden. Oder die Erblasser äußerten als letzten Wunsch, dass die Immobilie in Familienbesitz bleiben solle, dann gilt hier natürlich eine andere Ausgangssituation. Wenn die Immobilie allerdings nicht schuldenbehaftet ist und Sie möglicherweise Pläne mit dem geerbten Nachlass haben, können Sie das Erbe bedenkenlos annehmen.

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Was sollte bei Miterben beachtet werden?

Wenn Sie nicht Alleinerbe des Erbnachlasses sind, sondern sich dieses noch mit anderen Erben teilen, dann bilden Sie mit Ihren Miterben eine Erbengemeinschaft. Sie können als einzelner Erbe nicht über die Immobilie verfügen, denn jeder Miterbe besitzt einen Erbanteil daran. Kein Erbe kann ohne den anderen handeln, daher ist es wichtig sich möglichst schnell zu einigen, was mit der Immobilie geschehen soll.
Tritt der Fall ein, dass Sie und Ihre Miterben die Immobilie nicht gemeinsam verwalten möchten, dann können Sie sich idealerweise darauf einigen, die Wohnung zu verkaufen.

Ist ein Verkauf der Immobilie aufgrund mangelnden Einvernehmens nicht möglich, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung ist jedoch regelmäßig mit Verlusten verbunden, da der Erlös meist unter dem Betrag liegen wird, den Sie über einen freihändigen Verkauf erreichen könnten. Sie müssen auch davon ausgehen, dass das gerichtliche Verfahren Monate in Anspruch nehmen könnte. In dieser Zeit muss die Wohnung oder das Haus natürlich verwaltet werden, sonst droht der Verfall, wenn es nicht bewohnt wird.

Wohnung steuerfrei erben – geht das?

Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, ist es möglich, eine Wohnung auch steuerfrei zu erben. Keine Erbschaftssteuer ist fällig, wenn:

  • die Ihnen vermachte Wohnung bis zuletzt von dem Verstorbenen selbst bewohnt wurde.
  • die Wohnung nach dem Erbfall für mindestens 10 Jahre von einem Kind, Ehe- oder Lebenspartner des Verstorbenen bewohnt wird. Diese Regelung gilt übrigens auch für die Enkelkinder des Erblassers, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind. Wenn die geerbte Wohnung von den Erben weniger als zehn Jahre bewohnt wird, wird die Erbschaftssteuer jedoch nachträglich fällig. Beträgt die Wohnfläche der geerbten Immobilie mehr als 200 Quadratmeter, wird jeder Quadratmeter, der über den 200 Quadratmetern liegt, anteilig besteuert.

Beispiel: Ihre geerbte Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro und 250 m² Wohnfläche.
Nun bleiben 200 m² steuerfrei und für die 50 darüber hinausgehenden Quadratmeter fällt erstmal die Erbschaftssteuer an. Wenn allerdings die verbliebenen 50 m² einen Verkehrswert von vielleicht 50.000 Euro haben, liegen sie unter Ihrem steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro und Sie zahlen somit keine Erbschaftssteuer.

Fällt dennoch die Erbschaftssteuer an, weil nach Abzug der Verbindlichkeiten der errechnete Nachlass über den Freibeträgen liegt, sind die Erbschaftssteuersätze halbwegs erträglich. Beispielsweise zahlen Sie in der Erbschaftssteuerklasse I nach Abzug der Freibeträge bis zu einem Wert des Nachlasses von 75.000 Euro 7 Prozent Erbschaftssteuer, also 5.250 Euro. Bei einem Nachlasswert bis zu 300.000 Euro fallen 11 Prozent als Erbschaftssteuersatz, also 33.000 Euro an.

Versteuern müssen Sie zudem nur solche Beträge, die abzüglich des Steuerfreibetrags verbleiben. Der Erbschaftssteuer Freibetrag ist dabei abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis.

Grundbucheintrag bei Erbschaftsannahme ändern lassen

Wenn Ihnen eine Wohnung vermacht wurde und Sie das Erbe angenommen haben, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse auch im Grundbuch abgebildet werden. Das bedeutet, dass im Grundbuch an Stelle des Erblassers nun Sie, der Erbe, als Eigentümer der Wohnung eingetragen werden müssen.

Zuerst müssen Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Berichtigungsantrag stellen. Sie müssen in der Lage sein, dem Grundbuchamt gegenüber zu belegen, dass Sie die betreffende Wohnung geerbt haben. Diesen Nachweis können Sie durch die Vorlage eines Erbscheins, eines Testaments oder eines Erbvertrages erbringen. Wichtig ist, dass aus den Unterlagen, die Sie dem Antrag beilegen, zweifelsfrei hervorgeht, dass Sie der Erbe und neue Eigentümer der Wohnung sind. Gibt es noch weitere Personen, die die Wohnung oder das Haus geerbt haben, also sogenannte Miterben, werden alle neuen Eigentümer als Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen.

In der Regel ist es für die Grundbuchberichtigung nicht notwendig, einen Notar zu engagieren. Wenn Sie also die Zeit haben, sich um die Formalitäten selbst zu kümmern, können Sie sich die Kosten für den Notar ruhig sparen.

Wenn Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers stellen, wird Ihnen das Grundbuchamt keine Gebühren berechnen. Diese Frist verlängert sich entsprechend, wenn der Erwerb der Immobilie nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt ist. Wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung dennoch nach Ablauf der genannten Frist eingereicht wird, richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Wert der Wohnung, die Sie geerbt haben.

Geerbte Wohnung selber nutzen?

Wenn Sie nun das Erbe angenommen haben, die Grundbuchberichtigung vorgenommen wurde und jetzt überlegen, wie es mit der Immobilie weitergeht, dann haben Sie beispielsweise die Option der Selbstnutzung. Denn oft sprechen die emotionale Bindung an die Wohnung der Eltern oder Großeltern und der Wunsch, sich Mietzahlungen und die hohe Erbschaftssteuer zu sparen, für eine Selbstnutzung. Doch bevor Sie in die Wohnung, die Ihnen vermacht wurde, einziehen, sollten Sie unbedingt überprüfen, ob diese Option für Sie wirklich die beste ist.

Stellen Sie sich vorab also folgende Fragen:

  • Passen die Wohnung, die Größe und Lage zu meiner aktuellen privaten und beruflichen Situation oder muss ich zu viele Kompromisse eingehen?
  • Kann ich die Kosten für den Umzug zum aktuellen Zeitpunkt tragen?
  • Muss die Wohnung vor dem Einzug renoviert werden und kann ich mir die Renovierungskosten leisten?
  • Kann ich die Instandhaltungskosten langfristig tragen?
  • Kann ich eventuelle Miterben auszahlen und sind diese überhaupt einverstanden, dass ich in die Wohnung, die wir gemeinsam geerbt haben, einziehe?
  • Lohnt es sich, die Wohnung doch (weiterhin) zu vermieten oder zu verkaufen, anstatt sie selbst zu nutzen?

Die geerbte Wohnung vermieten?

Sie haben neben der Option die Immobilie selber zu beziehen auch die Möglichkeit diese zu vermieten. Doch bevor Sie diese Option in Betracht ziehen, sollten Sie auch hier folgende Aspekte beachten.
Es lohnt sich, die Wohnung zu vermieten, wenn:

  • Sie nicht auf den Verkaufserlös angewiesen sind
  • die laufenden Mietzahlungen, die Betriebs- und Verwaltungskosten decken und Ihnen darüber hinaus mehr Rendite als vergleichbare Kapitalanlage bringen
  • Sie es sich zutrauen, sich um die Wohnung und ihre Instandhaltung langfristig zu kümmern und sich mit den Mietern, den Kostenabrechnungen und dem Finanzamt auseinanderzusetze.

Geerbte Wohnung verkaufen?

Wenn Sie eine Wohnung geerbt haben, die nach dem Versterben des Erblassers frei geworden und nicht vermietet ist, lohnt es sich in der Regel, die Immobilie zu verkaufen, anstatt sie zu vermieten, sofern Sie sich mit Ihren Miterben einig sind. Auf diesem Wege müssen Sie sich nicht mit eventuellen Modernisierungsmaßnahmen auseinandersetzen, die notwendig wären, um die Wohnung vermieten zu können.
Außerdem kann man mit dem Verkauf einer freien Wohnung in aller Regel weit mehr erzielen, als mit dem Verkauf von vermieteten Objekten. Der Grund dafür ist, dass die Nachfrage nach freien Wohnungen höher ist, als nach Investitionsobjekten. Vermietete Wohnungen sind meist nur für Kapitalanleger interessant, da das hohe Prozessrisiko bei einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf, viele Käufer vor vermieteten Wohnungen abschreckt.

Bei einem Verkauf sollten Sie aber auch auf die anfallende Spekulationssteuer sowie Spekulationsfrist achten. Denn der Wohnungsverkauf gehört zu den privaten Veräußerungsgeschäften und somit ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommenssteuerpflichtig. Bei geerbten Immobilien ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers ausschlaggebend für den Beginn der Spekulationsfrist. Die Steuer kommt aber nur zum Tragen, wenn Sie Ihre geerbte Wohnung oder Ihr Haus innerhalb der Frist von 10 Jahren wieder verkaufen möchten.

Wenn Sie, als Alleinerbe oder mit Ihren Miterben dennoch sicher sind, ein Verkauf der geerbten Wohnung ist für Sie am lukrativsten, bleibt nur noch zu überlegen, wann der ideale Verkaufszeitpunkt ist, dafür sollte unbedingt der aktuelle Immobilienpreisspiegel miteinbezogen werden.



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Bildquelle: ©Thomas Reimer/Fotolia


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