Bruttogrundfläche: Wofür wird sie benötigt und wie wird sie berechnet?

Die Bruttogrundfläche stellt eine bedeutende Kennzahl dar, die nicht nur bei Bauprojekten eine zentrale Stellung einnimmt, sondern auch, wenn der Wert einer Immobilie anhand des Sachwertverfahrens bestimmt wird. Wann die Bruttogrundfläche eine Rolle spielt wird, welche Gebäudeflächen sie beinhaltet und wie sie berechnet wird, erfahren Sie in diesem Artikel.

Die Bruttogrundfläche bezeichnet laut DIN 277 „die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks“. Die DIN 277 – kurz für Deutsche Industrienorm 277 – definiert die Bruttogrundfläche (BGF) somit als die Gesamtfläche eines Gebäudes, einschließlich aller beheizten und unbeheizten Räume innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände.

Dabei werden sämtliche Flächen erfasst, die für die Nutzung relevant sind. Dies betrifft beispielsweise Wohnungen, Büros, Flure, Treppenhäuser, Balkone und Terrassen, sofern diese überdacht sind. Berücksichtigt werden außerdem Konstruktionsflächen wie tragende Wände und Pfeiler. Bereiche wie ein nicht begeh- oder nutzbares Dachgeschoss, Kriechkeller sowie unter Vorsprüngen an der Außenwand werden in der Regel nicht in die Bruttogrundfläche einbezogen.

Es kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll oder notwendig sein, die Bruttogrundfläche einer Immobilie zu berechnen. Dabei geht es meist um die Bewertung sowie den Vergleich von Gebäuden. Das Deutsche Institut für Normung e. V. (ebenfalls mit DIN abgekürzt) legt genau fest, welche Flächen zur Bruttogrundfläche gehören und wie diese zu bestimmen ist, um eine solide Grundlage für die Immobilienbewertung zu schaffen. Dies sind die häufigsten Anwendungsszenarien:

Kostenkalkulation von Bauprojekten

Die Berechnung der Bruttogrundfläche ist bei Bauvorhaben von entscheidender Relevanz: Mittels der Bruttogrundfläche lassen sich die Herstellungskosten der Immobilie schätzen. Dabei werden die üblichen Herstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche in Quadratmetern multipliziert. Daraus ergibt sich ein zentraler Posten für die Kostenkalkulation bei einem Bauprojekt.

Bruttogrundfläche als Basis für Sachwertverfahren

Soll eine Bestandsimmobilie verkauft werden, muss eine möglichst exakte Wertermittlung erfolgen. Dafür wird ein Sachwertverfahren durchgeführt, für das unter anderem die Bruttogrundfläche bekannt sein muss. Der Gutachter beziehungsweise Immobilienmakler zieht bei der Hausbewertung die auf Basis der Bruttogrundfläche eruierten Herstellungskosten heran, um den Gebäudesachwert zu ermitteln. Dabei wird auch eine Alterswertminderung durch Verschleiß einbezogen, wodurch sich der Wert entsprechend verringert.

Bruttogrundfläche und Grundsteuer

Zudem dient die Bruttogrundfläche der Ermittlung der Grundsteuer: Die Grundsteuer auf Gebäude oder Grundstücke wird in Deutschland mittels Einheitswerten kalkuliert – diese wiederum leiten sich von der Bruttogrundfläche ab. Je größer die Bruttogrundfläche ist, desto höher fällt für gewöhnlich die Grundsteuer aus.

Die Bruttogrundfläche soll die Gesamtfläche eines Gebäudes abbilden. Doch was genau zählt alles zur Bruttogrundfläche, die der Grundsteuer sowie dem Gebäudesachwert zugrunde gelegt wird?

• Handelt es sich um ein mehrstöckiges Haus, setzt sich die Bruttogrundfläche aus den Grundflächen jedes einzelnen Stockwerks zusammen.

• Zu diesen Teilflächen gehören die Flächen jedes Geschosses, die innerhalb der Außenwände verlaufen. Neben den eigentlichen Wohnräumen zählen dazu ebenso Flure sowie Treppenhäuser.

• Ob in der Bruttogrundfläche auch das Dachgeschoss und der Keller enthalten sind, hängt davon ab, ob diese baulich als Wohn- oder Nutzflächen angelegt sind. Als Faustregel gilt, dass Dach- und Kellerräume dann der Bruttogrundfläche zugerechnet werden, wenn sie eine lichte Höhe von mindestens 1,25 Metern aufweisen. Die lichte Höhe beschreibt den Abstand von der Fußbodenoberkante bis zur Unterkante der Decke oder Dachkonstruktion.

• Zur Bruttogrundfläche werden Garage, Balkon oder Terrasse hinzugerechnet, sofern diese umschlossen beziehungsweise überdacht sind.

Bei der Frage „Was ist die Bruttogrundfläche eines Gebäudes?“ stellen die Überdachung sowie eine mögliche Beheizung wichtige Kriterien dafür dar, ob bebaute Flächen als Teile der Bruttogrundfläche angesehen werden oder nicht. So lassen sich bei Gebäuden prinzipiell drei Bereiche unterscheiden:

• Bereich a: beheizbare und/oder vollständig umschlossene Räume

• Bereich b: überdachte Räume, die unbeheizt und nicht zwingend zu allen Seiten geschlossen sind, wie überdachte Loggien und Balkone

• Bereich c: Flächen, die weder beheizt noch überdacht sind, wie der Garten, eine nicht überdachte Terrasse oder der Hof

Für die Ermittlung der Bruttogrundfläche werden nur Flächen aus den Bereichen a und b berücksichtigt. Beispiel: Eine vollständig überdachte und geschlossene Garage wird dem Bereich a zugeordnet, während ein teilweise zur Seite offener Carport für gewöhnlich in den Bereich b fällt. Ein Parkplatz auf freier Fläche wird hingegen nicht als Bruttogrundfläche betrachtet. Bei teilweise überdachten und umschlossenen Flächen zählt üblicherweise nur der überdachte Abschnitt zur Bruttogrundfläche hinzu.

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist festzustellen, indem man die einzelnen Teilflächen addiert, die nach DIN 277 einzukalkulieren sind. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Nettogrundfläche (NGF) sowie die Konstruktionsgrundfläche (KGF) zu summieren gemäß folgender Formel:

BGF = NGF + KGF

Was zählt zur Nettogrundfläche?

Als Nettogrundfläche (NGF) wird die Fläche innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände bezeichnet, die für die Nutzung relevant ist. Sie lässt sich wiederum unterteilen in die Nutzfläche (Wohnräume, Lagerräume, Sanitärräume etc.), die Technikfläche (Flächen für Haustechnik, Wasser- und Stromversorgung) sowie die Verkehrsfläche (Flure, Treppenhaus, Eingangshalle etc.). Die Nettogrundfläche beinhaltet somit alle Flächen von umschlossenen sowie überdachten Räumlichkeiten eines Gebäudes, einschließlich Wohnungen, Büros, Treppenhäuser und Heizungskeller. Auch Balkone werden in die Nettogrundfläche einbezogen, müssen aber separat ausgewiesen werden.

Was zählt zur Konstruktionsgrundfläche?

Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) ist die Fläche innerhalb der äußeren Gebäudeaußenwände, die nicht für die Nutzung vorgesehen ist, sondern für die Gebäudekonstruktion selbst vonnöten ist. Dies umfasst die Fläche, die zum Beispiel von tragenden Wänden, Pfeilern und Stützen beansprucht wird. Sie werden einschließlich Verkleidung und Putz einbezogen. Wird diese Konstruktionsgrundfläche mit der Nettogrundfläche addiert, ergibt sich die Bruttogrundfläche.

Bruttogrundfläche und Wohnfläche: Was ist der Unterschied?

Ein weiterer Begriff, der von der Bruttogrundfläche abzugrenzen ist, ist die Wohnfläche: Sie fällt deutlich kleiner als die Bruttogrundfläche. Zu ihr gehören etwa Wohn- und Schlafzimmer, Bad, Küche sowie Flur und Abstellkammer. Balkone und Loggien werden oft anteilig der Wohnfläche hinzugerechnet. Technikräume, Treppenhaus und Garage sowie Konstruktionsgrundflächen sind hingegen in der Regel nicht inbegriffen. Möchte Sie Ihr Haus verkaufen, kann es vorteilhaft sein, ebenso die Bruttogrundfläche anzugeben, da sich diese in einer höheren Quadratmeterzahl zeigt als die reine Wohnfläche.

Wenn Sie ein Haus bauen, kaufen oder verkaufen möchten und dazu aus den oben genannten Gründen die Angabe der Bruttogrundfläche benötigen, finden Sie diese in den Bauplänen oder den Immobilienunterlagen ausgewiesen. Mitunter enthält auch der Grundbuchauszug die betreffende Information. Ist die Bruttogrundfläche nirgendwo vermerkt, empfiehlt es sich, diese von einem professionellen Gutachter oder Makler ermitteln zu lassen. Um die Bruttogrundfläche nach DIN 277 zu berechnen, nutzt dieser eine Vorlage, die den vorgegebenen Standards entspricht. Unverzichtbar sind außerdem Unterlagen wie Baupläne und Grundrisse.

Prinzipiell ist es – insbesondere bei sehr einfachen Gebäudestrukturen – möglich, die Bruttogrundfläche selbst zu berechnen. Damit lässt sich eine erste Vorstellung vom Wert der Immobilie gewinnen. Für den Hausverkauf oder ein Bauprojekt ist es jedoch empfehlenswert, einen Immobilienexperten für die oftmals komplexe Aufstellung und Berechnung der Flächen heranzuziehen. So stellen Sie sicher, dass die Kalkulation korrekt ist, den Vorgaben von DIN 277 entspricht und zudem mit den örtlichen Vorschriften übereinstimmt. Eine solch exakte Auskunft über die Bruttogrundfläche gibt Ihnen eine größere Planungssicherheit – sei es beim Bau, Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

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