Was ist Ihre Immobilie wert?

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So funktioniert die Wertermittlung beim Haus

Bei der Wertermittlung für eine Immobilie bzw. für ein Haus wird der Verkehrswert, also der voraussichtlich auf dem Immobilienmarkt zu erzielende Preis, anhand des Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahrens ermittelt.

Immobilienverkauf, Umbau, Erbschaft, Scheidung – Es kann viele Gründe für die Wertermittlung einer Immobilie geben. Besonders für den Verkauf eines Hauses ist eine objektive Bewertung wichtig. Laien fällt es aufgrund mangelnder Erfahrung oft schwer, den Wert eines Hauses richtig einzuschätzen. Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt Kaufinteressenten ab und verlängert den Verkaufsprozess oder birgt die Gefahr eines Verlustgeschäfts. Doch welche Möglichkeiten gibt es für die Wertermittlung einer Immobilie und wer bewertet Immobilien? Wann ist welche Art der Wertermittlung sinnvoll und welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Hauses? Wir haben für Sie in diesem Ratgeber das Wichtigste zum Thema Wertermittlung beim Haus zusammengetragen.

Wertermittlung Immobilie

Das Wichtigste vorab:

Wann benötigt man eine Wertermittlung für eine Immobilie?

Die Wertermittlung für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück ist beim Verkauf der Immobilie empfehlenswert. Darüber hinaus gibt es bestimmte Anlässe, wie Erbstreitigkeiten oder Scheidungen, für die eine Wertermittlung der Immobilie erforderlich ist.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Für die Berechnung des Verkehrswertes, oder auch Marktwertes, einer Immobilie gibt es drei Verfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Wer führt eine Wertermittlung beim Haus durch?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel durch Makler, Gutachter und Sachverständige berechnet. Zudem können Sie mit der online Wertermittlung von McMakler kostenlos und zeitsparend den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen.

1. Wann ist die Wertermittlung für ein Haus erforderlich?

Die Frage „Was ist mein Haus wert?“ stellt sich zu vielerlei Anlässen. Naheliegend ist dabei natürlich der Immobilienverkauf. Hier dient die Hausbewertung einer Einschätzung des Verkehrswertes, welcher den voraussichtlich am Markt erzielbaren Preis für die Immobilie bei einem Verkauf beschreibt. Die Ermittlung des Marktwertes bildet also in erster Linie eine Basis für die Preisfindung. Denn der Angebotspreis kann einen entscheidenden Einfluss darauf nehmen, ob beziehungsweise wie erfolgreich der Immobilienverkauf verläuft.

Eine Immobilienbewertung kann auch für den Käufer einer Immobilie von Interesse sein. Eine derartige Investition tätigt man in den meisten Fällen nur einmal im Leben. Dementsprechend ist es nicht verwunderlich, dass die meisten Käufer, wie auch Verkäufer, nur wenig über den Wert eines Objektes oder insgesamt über den Immobilienmarkt wissen. Die Ermittlung des Immobilienwerts durch einen Gutachter kann Käufern zudem beim Kauf einer älteren Immobilie helfen und die Käufer bereits im vorhinein darüber aufklären, welche Investitionen durch Sanierungen und Modernisierungen auf sie zukommen werden.

Ein weiterer häufiger Anlass für die Hausbewertung ist eine Erbauseinandersetzung. Hierbei wird der genaue Immobilienwert benötigt. Des Weiteren sind Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen ein häufiger Grund für die Immobilienwertermittlung, zum Beispiel für einen Zugewinnausgleich. Dabei spielt die mögliche Wertsteigerung des Gebäudes während der Zeit des Zusammenlebens eine Rolle.

Im Falle von Sorgerechtsangelegenheiten, beispielsweise wenn das Vormundschaftsgericht den Verkauf für einen pflegebedürftigen Eigentümer übernimmt, wird ebenfalls der Verkehrswert des Hauses ermittelt. Auch für die Verlängerung einer Hypothek beziehungsweise eines Baudarlehens wird der Marktwert berechnet (hierbei handelt es sich dann um den Beleihungswert).

Außerdem sollte eine Wertermittlung im Falle einer Steigerung des Hauswertes durch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Darüber hinaus kann eine Wertermittlung für eine Immobilie zu steuerlichen Zwecken oder im Versicherungsfall erforderlich sein. Den aktuellen Wert des Hauses zu kennen, ist ebenso in Bezug auf die Beobachtung und Analyse der Marktentwicklung interessant, um gegebenenfalls Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte zu nutzen.

In allen genannten Fällen ist eine objektive Wertermittlung wichtig.

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2. Wie kann der Wert eines Hauses ermittelt werden?

Wertermittlung Immobilie: Wertgutachten

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten den Immobilienwert zu ermitteln. Die Immobilienwertermittlung kann mit Hilfe eines kostenpflichtigen Wertgutachtens, einer kostenlosen Online - Immobilienbewertung oder vom Eigentümer der Immobilie selbst durchgeführt werden. Welche dieser Möglichkeiten in Ihrem Fall die Richtige ist, hängt vom jeweiligen Anlass für die Wertermittlung beziehungsweise dem Verwendungszweck ab.

Ein ausführliches schriftliches Wertgutachten durch einen entsprechend qualifizierten Sachverständigen (Immobiliengutachter) wird benötigt, wenn es über eine gerichtliche Gültigkeit verfügen soll. Dies ist beispielsweise bei Steuerfragen des Finanzamts oder Rechtsstreitigkeiten vor Gericht der Fall, wenn die Steuerlast ermittelt werden soll oder es um eine Scheidung geht. In diesen Fällen wird nur ein ausführliches Verkehrswertgutachten anerkannt, das von einem anerkannten Gutachter (beispielsweise aus einem Gutachterausschuss) erstellt werden muss. Auch für Versicherungsfälle oder bei Zwangsversteigerungen ist ein schriftliches Vollgutachten erforderlich.

Wird der Hauswert nicht für rechtliche Angelegenheiten benötigt, ist eine kostenlose Online - Immobilienbewertung eine gute Alternative zum kostenpflichtigen Wertgutachten. Die Online - Wertermittlung vermittelt schnell und einfach kompaktes Wissen über Ihr Haus und ermöglicht es Ihnen, sich kostenlos und ohne großen Aufwand einen Überblick über den möglichen Wert Ihres Hauses zu verschaffen. Von zu Hause aus geben Sie einige Eckdaten Ihrer Immobilie in eine vorgefertigte Maske des Immobilienbewertungs-Programms ein. Anschließend wird eine Vielzahl von Echtzeitdaten analysiert. Basierend auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen sowie Erkenntnissen aus der Marktforschung werden dann Vergleichsobjekte zu Ihrem Haus gefunden. Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktentwicklung sowie Zukunftsprognosen findet im Anschluss eine Wertermittlung statt, die eine Hilfestellung für eine realistische Angebotspreisbildung bietet.

Daher kann die Online-Bewertung einen ersten Anhaltspunkt für den Hauswert bieten und hilfreich bei der Entscheidung sein, ob sich ein Hausverkauf zum aktuellen Zeitpunkt lohnt. Für den regulären Hausverkauf oder bei Überlegungen zu eventuellen Modernisierungsmaßnahmen eignet sich die zeit- und kostengünstige Online-Wertermittlung also gut.

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Nicht zuletzt besteht natürlich die Möglichkeit, den Hauswert bei einem geplanten Verkauf selbst zu ermitteln. Diese Variante ist aus den bereits aufgeführten Gründen für Laien jedoch nur wenig empfehlenswert, da diese meist nicht über die nötigen Fachkenntnisse sowie die notwendige Objektivität verfügen. Ohne die Kenntnis der lokalen Marktverhältnisse und Erfahrungswerte wird der Hauswert aufgrund der emotionalen Verbundenheit zum eigenen Heim häufig nicht richtig eingeschätzt. Darüber hinaus sind die verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie ohne professionelle Hilfe recht kompliziert und zeitaufwändig, weshalb es ratsam ist, den Grundstückswert mit Unterstützung eines Experten zu ermitteln.

Die jeweiligen Immobilienpreise vor Ort können ebenfalls als erster Anhaltspunkt für die Preisfindung genutzt werden. In unserer Übersicht zur Immobilienpreisentwicklung finden Sie die durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise für ganz Deutschland.

3. Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert einer Immobilie können Gutachter, Sachverständige oder Immobilienmakler ermitteln. Während beim Verkauf eines Objekts eine einfache kostenlose Immobilienbewertung ausreichend ist, ist in anderen Fällen ein professionelles Verkehrswertgutachten anhand eines der drei gängigen Bewertungsverfahren durch einen Gutachter oder Sachverständigen gefragt. Bei einem kostenpflichtigen Wertgutachten, welches über gerichtliche Gültigkeit verfügt, muss ein anerkannter Gutachter den Grundstückswert bzw. Immobilienwert ermitteln.

Wann erfolgt die Wertermittlung des Hauses durch das Finanzamt?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie entsteht dem Empfänger eine Steuerpflicht gegenüber dem Finanzamt. Die Höhe der fälligen Steuer wird vom zuständigen Finanzamt durch Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie festgelegt. Dabei wird vom Finanzamt ein einfaches Standardverfahren verwendet. In der Regel erfolgt die Immobilienbewertung auf der Basis von ortsüblichen Schätzungen mit Hilfe des Bodenrichtwertes. Es findet keine Besichtigung der Immobilie vor Ort statt. Das kann dazu führen, dass der Hauswert zu hoch ausfällt, da er nicht auf präzisen Angaben beruht. Um eine zu hoch angesetzte Steuerforderung zu vermeiden, können Sie einen professionellen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen.

4. Welche Verfahren werden zur Wertermittlung einer Immobilie verwendet?

Wertermittlung Immobilie: Wertermittlungsverfahren

Als gesetzliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie dient die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In § 1 Absatz 1 der ImmoWertV heißt es: “Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Abteilung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.” Mehr Informationen zur Verordnung finden Sie in unserem Ratgeberartikel zur ImmoWertV.

Zur Berechnung des Immobilienwertes unterscheidet man grundsätzlich zwischen drei Wertermittlungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren,

  • Vergleichswertverfahren und

  • Sachwertverfahren.

Welches Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes angewandt wird, hängt von der Art und Nutzung des Objekts ab. Je nachdem, ob es sich bei dem Objekt um eine Wohnung, ein Haus (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, u.a.) oder ein Grundstück handelt, wird das Verfahren zur Ermittlung des Wertes ausgewählt.

Beim Ertragswertverfahren stehen Renditeüberlegungen in Bezug auf den zukünftig möglichen Ertrag im Vordergrund, weshalb dieses Verfahren vor allem bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern, Mietshäusern und Wohnungen angewandt wird. Bei diesem Verfahren werden unter Abzug der laufenden Kosten (zum Beispiel der Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten) die aktuellen Reinerträge / Mieteinnahmen ermittelt und für die Zukunft prognostiziert. Basierend auf der langfristig erzielbaren Rendite (Ertragswert) wird dann letztlich der Verkehrswert des Hauses berechnet.

Bei Häusern sowie Eigentumswohnungen in Eigennutzung wird das Vergleichs- oder das Sachwertverfahren angewandt, da Renditeüberlegungen in Bezug auf mögliche Mieteinnahmen, wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus, hierbei keine Rolle spielen und der Ertragswert daher nicht von Bedeutung ist.

Anhand grundlegender Eckdaten wird das Haus beim Vergleichswertverfahren mit ähnlichen Objekten verglichen. Dabei fließen insbesondere die individuellen Merkmale des Hauses in die Preisbildung ein, die sich entweder werterhöhend oder -mindernd auswirken. Außerdem werden beim Vergleichswert aktuelle Markttrends berücksichtigt. Das Vergleichswertverfahren wird insbesondere auch bei der Wertermittlung von Grundstücken angewandt. Sind zu wenige vergleichbare Grundstücke vorhanden, so wird auf die Bodenrichtwerte zurückgegriffen.

Beim Sachwertverfahren wird der Marktpreis des Einfamilienhauses, Doppel- oder Reihenhauses an dessen Herstellungskosten geknüpft. Dabei wird ermittelt, wie viel es kosten würde, den aktuellen Gebäudezustand wiederherzustellen (Sachwert). Bei diesem Verfahren spielen sowohl der Gebäudewert als auch der Bodenwert sowie die Außenanlagen eine Rolle. Der Sachwert wird meist ermittelt, wenn es an Vergleichsobjekten mangelt, oder auch als Ergänzung der beiden anderen Verfahren. Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei eigengenutzten Immobilien, wie Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Eigentumswohnungen, zum Einsatz.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Bei den Bewirtschaftungskosten für ein Haus handelt es sich zum regelmäßig anfallende Kosten, die mit der laufenden Bewirtschaftung eines Gebäudes zusammenhängen. Nach der ImmoWertV zählen die Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und die Kosten für ein mögliches Mietausfallwagnis dazu. Betriebskosten, die durch eine Umlage auf die Mieter gedeckt werden, werden hingegen nicht als Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

5. Welche Faktoren beeinflussen den Wert des Hauses?

Mit den Jahren verändert sich der Wert einer Immobilie aufgrund zahlreicher Faktoren. Diese Faktoren können sowohl wertsteigernd sein, aber auch zu einer Wertminderung des Objekts führen. Relevante Kriterien bei der Wertermittlung einer Immobilie, die sich auf das Ergebnis der Berechnung auswirken, sind daher beispielsweise die Nutzungsmöglichkeiten, die Größe, das Baujahr, die individuelle Ausstattung und der allgemeine Zustand des Gebäudes sowie dessen Lage. Auch die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend, da schon eine Differenz der Größe von beispielsweise zehn Quadratmetern einen erheblichen Unterschied bei der Wertermittlung ausmachen kann.

Lage

In Bezug auf die Lage wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden, wobei die Makrolage die jeweilige Region oder Stadt, die Mikrolage hingegen die unmittelbare Umgebung des Hauses (Straße, Nachbarschaft) beschreibt. Hierbei spielen Faktoren wie das Verkehrsaufkommen, die Anbindung an den Nahverkehr, Park- und Einkaufsmöglichkeiten sowie öffentliche Einrichtungen und das kulturelle Angebot eine Rolle. Die Lage eines Grundstücks hat insbesondere auch auf den Bodenwert einen großen Einfluss. Grundsätzlich sind die Bodenwerte in den begehrten Lagen der Ballungsgebiete am höchsten.

Ausstattung

Neben Grundstücksgröße und Wohnfläche spielt auch die Ausstattung des Gebäudes eine Rolle. Hierbei ist nicht die Einrichtung gemeint, sondern inwiefern grundlegende Elemente vorhanden sind und in welchem Zustand sich diese befinden. Von Bedeutung sind beispielsweise die Qualität der verwendeten Baumaterialien sowie die Bauweise und -ausführung. Auch der Zustand von Sanitär- und Heizungsanlagen, von Fenstern und Bodenbelägen sowie besondere Ausstattungsmerkmale wie ein Garten, Balkon oder Aufzug haben Einfluss auf den Hauswert. Grundsätzlich wird der Ausstattungsstandard in vier Stufen unterschieden: einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. Fenster mit Wärmeschutzverglasung haben beispielsweise einen höheren Wert als Fenster mit Einfachverglasung.

Zustand

Beim Zustand geht es um grundsätzliche Eigenschaften des Hauses. Dabei spielen vor allem das Alter des Gebäudes (Baujahr), der Erhaltungszustand (beispielsweise Bausubstanz) sowie die energetische Beschaffenheit eine Rolle. Es ist relevant, wann die letzte Sanierung stattfand, ob es Mängel oder Instandhaltungsrückstau gibt, welcher Modernisierungsgrad vorliegt und wie der Energiestandard des Hauses ist. Je schlechter die Energiekennwerte eines Einfamilienhauses oder eines anderen Objekts, desto höher sind die anfallenden Energiekosten, was wertmindernd in die Hausbewertung einfließt.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Auch rechtliche Gegebenheiten wie Denkmalschutz, Wohn- oder Wegerechte und Vorbau- oder Erbbaurechte beeinflussen den Wert eines Hauses.

Angebot und Nachfrage auf dem Markt

Unabhängig von der Beschaffenheit des Hauses haben die lokale Marktsituation im Zusammenhang mit Angebot und Nachfrage und der örtliche Preisspiegel einen Einfluss auf den Wert eines Hauses beim Verkauf. Im Allgemeinen gilt: Je geringer das Angebot und je größer die Nachfrage, desto höher ist der Marktpreis. In Bezug auf den erzielbaren Verkaufspreis spielt natürlich auch die jeweilige Käuferzielgruppe eine Rolle.

Wertermittlung Immobilie: Lage

6. Was kostet die Wertermittlung einer Immobilie?

Die Kosten für eine Wertermittlung beim Haus oder einer Eigentumswohnung können variieren, da diese sowohl vom erwarteten Hauswert als auch vom Aufwand abhängen. Zudem können Makler, Immobiliengutachter und Sachverständige die Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens frei aushandeln. Dementsprechend ist es sinnvoll, sich vorab zu informieren und gegebenenfalls mehrere Angebote einzuholen. Bei gerichtlich relevanten Wertgutachten richten sich die Preise zwar meist nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure von 2002, doch seit 2009 ist diese nicht mehr bindend, sodass die Preise durchaus abweichen können. In den meisten Fällen hat der Eigentümer der Immobilie die Kosten zu tragen. Bei einem einfachen Verkauf ist es zudem grundsätzlich vollkommen ausreichend, auf eine kostenlose Online-Immobilienbewertung zurückzugreifen. Die kostenlose Immobilienbewertung von McMakler ist unverbindlich und schnell. Anhand von Echtzeitdaten erhalten Sie eine professionelle Einschätzung Ihres Hauswertes.

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7. Worauf ist beim Verkauf eines Hauses zu achten?

Aus emotionalen Gründen schätzen Eigentümer beim Verkauf den Wert ihres Hauses oft zu hoch ein, da das Eigenheim für sie einen Liebhaberwert hat. Das Ergebnis: Potenzielle Kaufinteressenten könnten verloren gehen, die bereits vor der ersten Kontaktaufnahme durch die Höhe des Preises abgeschreckt werden. Eine nachträgliche Korrektur des Angebotspreises, egal ob nach oben oder unten, wirkt sich allgemein eher negativ aus, da sie bei Kaufinteressenten für Skepsis sorgt. Dadurch wird der Verkaufsprozess unnötig verlängert. Wenn die Kalkulation des Marktpreises bei der Wertermittlung andererseits zu niedrig ausfällt, droht beim Verkauf ein Verlustgeschäft. Daher sollte der Angebotspreis des Hauses mit Genauigkeit festgelegt werden, um einen bestmöglichen Erfolg beim Verkauf zu erzielen.

8. Entspricht der ermittelte Verkehrswert dem Verkaufswert?

Der ermittelte Hauswert und der später erzielte Verkaufspreis sind oftmals nicht identisch. Die Wertermittlung bildet eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis für den Verkauf festzulegen. Für den letztendlich erzielbaren Verkaufspreis spielen jedoch immer auch Angebot und Nachfrage sowie die jeweilige Marktlage eine Rolle, weshalb der ermittelte Verkehrswert nicht automatisch dem Verkaufspreis entspricht. Einen absoluten Preis für eine Immobilie gibt es also nicht.

Tipp: Psychologische Preisschwellen berücksichtigen

Für die Bestimmung des Angebotspreises beim Verkauf sollten außerdem auch psychologische Preisschwellen berücksichtigt werden. Beispielsweise wirkt ein Angebotspreis von 299.000 Euro auf Kaufinteressenten in der Regel attraktiver als ein Preis von 300.000 Euro. Somit kann schon ein vergleichsweise kleiner Preisunterschied eine große Wirkung haben. In Abhängigkeit von der jeweiligen Strategie beim Verkauf sollte der Angebotspreis entsprechend angepasst werden.

Hinzu kommt, dass Immobilien je nach Sichtweise häufig unterschiedlich eingeschätzt werden. Da Eigentümer genau wissen, wie viel Zeit, Arbeit und Liebe sie in ihr Haus gesteckt haben, schätzen sie den Wert häufig zu hoch ein. Kaufinteressenten hingegen sehen eher die Arbeit, die sie noch in das gekaufte Haus investieren müssen, weshalb sie den Kaufpreis vorsichtig kalkulieren und meist zu niedrig ansetzen. Hier kann die Wertermittlung Abhilfe schaffen, da sich der Verkehrswert meist zwischen den Einschätzungen der beiden Parteien einpendelt und daher den tatsächlichen Wert der Immobilie am besten wiedergibt.

Wertermittlung Immobilie: Verkaufspreis

Fazit: Wie viel ist mein Haus wert?

Die Frage “Wie viel ist mein Haus wert?” kann sich zu vielerlei Anlässen stellen. Einer der Hauptgründe für eine Wertermittlung ist der Verkauf einer Immobilie. Ebenso kann die Frage nach dem Immobilienwert bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie einer Erbstreitigkeit oder einer Scheidung, von Bedeutung sein. In die Wertermittlung einer Immobilie fließen zahlreiche Faktoren ein, wie der Zustand, die Lage t, das Baujahr oder die Ausstattung des Objekts. Der Hauswert wird anhand eines der drei Immobilienwertermittlungsverfahren, dem Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren, berechnet. Für die Wertermittlung beim Haus können Makler, Gutachter und andere Sachverständige mit der Verkehrswertermittlung beauftragt werden. Besonders vor Gericht ist eine Wertermittlung nur durch einen anerkannten Gutachter zulässig. Dies ist allerdings mit einem hohen Kosten- und Zeitaufwand verbunden. Beim Verkauf eines Objekts hingegen reicht in der Regel eine kostenlose Online - Wertermittlung aus. Als Eigentümer eines Hauses haben Sie damit die Möglichkeit, eine professionelle und unverbindliche Einschätzung Ihres Hauswertes zu erhalten, um einen angemessen Angebotspreis für den Verkauf Ihrer Immobilie festzulegen. Mit McMakler erhalten Sie die Wertermittlung für Ihr Haus jetzt einfach, schnell und kostenlos!

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