Alles Wichtige zum Sachwert von Immobilien

Letztes Update: 10.05.2022

Der Sachwert einer Immobilie sagt aus, wie viel ein vergleichbarer Neubau des Gebäudes kosten würde.

Beim Verkauf einer Immobilie ist es von besonderer Wichtigkeit, dass der Immobilienwert präzise ermittelt wird. So können Sie beim Verkauf einen angemessenen Angebotspreis festlegen und erhöhen die Chance, Ihre Immobilie schnell und zum besten Preis zu verkaufen. Wie die Wertermittlung erfolgt, hängt dabei ganz davon ob, um was für eine Art Immobilie es sich handelt. Verkaufen Sie beispielsweise Ihr bislang selbstbewohntes Einfamilienhaus, kann für Sie die Ermittlung des Sachwertes mit Hilfe des Sachwertverfahrens sinnvoll sein. Bei einem Sachwert handelt es sich um einen Gebrauchswert von Wirtschaftsgütern, so auch von Immobilien. Zwar ist der Sachwert unabhängig von den aktuellen Marktbedingungen, doch kann Ihnen dieser als Ausgangspunkt zur Verkehrswertermittlung dienen. In diesem Artikel haben wir für Sie zusammengefasst, worum es sich beim Sachwert für Immobilien handelt, wann Sie ihn benötigen und wie Sie ihn berechnen können.

Was versteht man unter dem Sachwert für Immobilien?

Der Sachwert einer Immobilie bezeichnet ihren Gebrauchswert. Dabei ist dieser grundsätzlich erst einmal unbeeinflusst von aktuellen Marktgegebenheiten. Der Sachwert einer Immobilie sagt aus, wie viel ein vergleichbarer Neubau des Gebäudes zum Stichtag der Wertermittlung kosten würde. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der Außenanlagen und dem Gebäudewert. Der Sachwert ist nicht mit dem Verkehrswert oder dem Marktwert zu verwechseln. Grundsätzlich ist ein Sachwert unabhängig von der aktuellen Marktlage. Bei der Ermittlung des Sachwertes für eine Immobilie wird jedoch ein Marktanpassungsfaktor in die Berechnung einbezogen.

Wann wird der Sachwert benötigt?

Sowohl beim Immobilienverkauf als auch bei der Finanzierung kann der Sachwert einer Immobilie benötigt werden. Der Sachwert findet in der Regel allerdings nur Anwendung, wenn eine Immobilie keine Erträge erzielt und es nicht genügend vergleichbare Objekte für ein Vergleichswertverfahren gibt. Zu den gängigen Objekten, für die ein Sachwertverfahren in Frage kommt, zählen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser. Vor allem aber auch bei öffentlichen Gebäuden, wie Schulen, Krankenhäusern oder auch Burgen und Schlössern sowie sehr speziellen Objekten, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, wird der Sachwert ermittelt.

Bei Objekten, die keine Erträge erzielen oder für die es nicht ausreichend Vergleichsobjekte gibt, wird der Sachwert berechnet.

Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?

Um den Sachwert einer Immobilie zu berechnen, wird das Sachwertverfahren angewandt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren zu drei, in der ImmoWertV normierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Die Berechnung des Sachwertes einer Immobilie ist dabei sehr komplex, weshalb wir Ihnen empfehlen, einen Immobilienspezialisten für die Berechnung heranzuziehen.

Die grundlegende Formel zur Berechnung des Sachwertes

(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert

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Wie funktioniert das Sachwertverfahren zur Berechnung des Sachwertes?

Beim Sachwertverfahren werden zur Berechnung des endgültigen Sachwertes der Bodenwert sowie der Gebäudewert miteinander addiert und anschließend mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert.

Der Bodenwert wird anhand von Bodenrichtwerten ausgemacht. Diese werden von den jeweiligen regionalen Gutachterausschüssen erhoben.

Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, werden zunächst die Gebäudeherstellungskosten herangezogen, die sich aus den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) entnehmen lassen.. Die Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung, die sich aus dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, bilden den Gebäudesachwert.

Um den vorläufigen Sachwert an die aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen, wird die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert mithilfe eines Marktanpassungsfaktors korrigiert. Der Marktanpassungsfaktor wird von den jeweiligen Gutachterausschüssen bestimmt. In beliebten Gegenden mit einer hohen Nachfrage liegt der Marktanpassungsfaktor in der Regel über 1 und der tatsächliche Marktwert der Immobilie liegt über dem berechneten vorläufigen Sachwert. In einer Umgebung mit geringer Nachfrage liegt der Marktanpassungsfaktor in der Regel unter 1 und korrigiert den Sachwert somit nach unten.

Die Berechnung des Sachwertes ist sehr komplex.

Entspricht der Sachwert dem Verkehrswert einer Immobilie?

Es kann durchaus sein, dass der Sachwert dem Verkehrswert einer Immobilie entspricht. Beim Sachwert werden die aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt jedoch nur in Form eines Marktanpassungsfaktors berücksichtigt, der den berechneten vorläufigen Sachwert entweder nach oben oder nach unten korrigiert. In vielen Fällen erweist sich der Marktanpassungsfaktor jedoch als unpräzise, sodass Sie davon ausgehen können, dass sich der Sachwert Ihrer Immobilie und der tatsächliche Marktwert unterscheiden.

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