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Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf

Anfang des Jahres einigte sich die Große Koalition beim sogenannten Wohnpaket darauf, dass die Maklerprovision beim Immobilienverkauf künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden soll. Begründet wird dies damit, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen Nutzen aus der Maklertätigkeit ziehen. Die Änderungen treten zum 23. Dezember 2020 in Kraft.

Bereits seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietobjekten. Ein absolutes Bestellerprinzip für Verkäufe wurde vom Bundestag abgelehnt, stattdessen wird die Maklerprovision künftig aufgeteilt. Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes sollen vor allem Immobilienkäufer hinsichtlich anfallender Kaufnebenkosten entlastet werden. Doch wie sehen die neuen Regelungen genau aus? Gibt es Unterschiede in den einzelnen Bundesländern? Antworten auf diese Fragen finden Sie in diesem Ratgeber.


Teilung der Maklerprovision ab 2020


Teilung der Maklerprovision: Zusammenfassung

Im August 2019 einigte sich die Bundesregierung beim sogenannten Wohnpaket darauf, dass die Maklerprovision beim Immobilienverkauf künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden soll. Das bedeutet konkret: Die Partei, die den Makler beauftragt hat, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision. Das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" soll Immobilienkäufer angesichts steigender Immobilienpreise und damit verbundener Kaufnebenkosten künftig entlasten (siehe auch: Bundesgesetzblatt). Als Teil des Gesetzes wird der Käufer erst dann aufgefordert, seinen Anteil der Courtage zu zahlen, nachdem der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt hat. Die neue Aufteilung vereinheitlicht nun die Provisionsregelung bundesweit und schafft damit klare Bedingungen für Käufer und Verkäufer.

Am 12. Juni 2020 wurde der neue Gesetzentwurf vom Deutschen Bundestag verkündet. Nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten treten die Änderungen zum 23. Dezember 2020 bundesweit in Deutschland in Kraft.

Felix Jahn, Gründer und CEO von McMakler, sagt:

“Wir als McMakler begrüßen die Provisionsteilung, da sie zu einer fairen Verteilung der erfolgsabhängigen Maklerprovision führt und gleichzeitig der Rolle des Maklers als Vertreter beider Seiten Rechnung trägt. Wir erwarten von der Provisionsteilung, dass sich die Verkäufer deutlich stärker als bisher mit der Servicequalität der Makler auseinandersetzen. Bei McMakler kombinieren wir modernste Technologien mit hochqualifizierten, professionellen Maklern - die über lokale Expertise verfügen, bei uns fest angestellt sind und kontinuierlich fortgebildet werden. Damit heben wir uns von Wettbewerbern ab, die mit Teilzeitmaklern als freien Handelsvertretern arbeiten, und das macht sich in der Qualität der Dienstleistung stark bemerkbar.”

Was ist der Hintergrund der Neuregelung der Maklerkosten?

Ziel der Neuregelungen ist es, den Immobilienkauf für Verbraucher zu erleichtern. Derzeit ist der Kauf einer Immobilie mit vielen Nebenkosten, unter anderem der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und den Maklerkosten, verbunden. In vielen Bundesländern ist es üblich, die Maklercourtage zwischen dem Verkäufer und dem Käufer aufzuteilen, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. In einigen Bundesländern trug bislang der Käufer die gesamten Maklerkosten, auch wenn dieser vom Verkäufer verpflichtet wurde. Die neuen Änderungen sollen Käufer entlasten und eine einheitliche Regelung der Bundesländer garantieren.

Verteilung Maklerkosten zugunsten der Verbraucher

Bereits 2011 stellten sowohl die SPD als auch die Grünen einen Antrag auf gesetzliche Regelung der Maklergebühren bei Immobilienvermietung und -verkauf. Die SPD forderte eine gesetzliche Regelung, in der die Maklerprovision bei der Vermittlung von Immobilien zu jeweils 50 Prozent zwischen beiden Parteien aufgeteilt wird. Die Grünen hingegen stellten einen Antrag, der eine Übernahme der Maklerprovision in der Mietwohnungsvermittlung nach dem “Bestellerprinzip” vorsah. Beide Anträge wurden zu jener Zeit vom Bundestag abgelehnt. Begründet wurde diese Absage mit dem Verweis darauf, dass eine solche Regelung langfristig zu steigenden Preisen und Mieten führen würde. Außerdem könne man so den Marktgegebenheiten nicht gerecht werden.

Im Juni 2015 wurde dann das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Mietimmobilien eingeführt. Demnach trägt nur derjenige die Maklerkosten, der den Makler auch beauftragt hat. In der Regel wird der Makler hier vom Vermieter beauftragt, zuvor trugen jedoch meist die Mieter die Maklerkosten. Der erste Gesetzentwurf sah zudem ein Bestellerprinzip für den Verkauf vor, dieses wurde jedoch im Laufe des Verfahrens durch die neue Verteilung ersetzt.

Was ändert sich 2021 bei der Aufteilung der Maklerkosten?

Die neue Regelung sieht ein Halbteilungsprinzip vor. Das bedeutet, wenn der Verkäufer der alleinige Auftraggeber ist, ist dieser auch zur Zahlung der Provision allein verpflichtet. Es besteht lediglich die Möglichkeit, eine Teilerstattung vom Käufer zu verlangen. Diese beläuft sich auf eine Höhe von maximal 50 Prozent der Maklerprovision. Zudem muss der Verkäufer zuerst nachweisen, dass er seinen Anteil der Courtage gezahlt hat, bevor der Anteil des Käufers verlangt werden kann. Bietet der Makler einer der beiden Parteien eine provisionsfreie Tätigkeit an, so ist er auch nicht berechtigt, von der anderen Partei eine Provisionszahlung zu beanspruchen.

Wenn der Makler eine Doppeltätigkeit ausführt (sowohl für den Verkäufer, als auch für den Käufer tätig ist), kann er künftig lediglich eine Provision in gleicher Höhe von beiden Parteien verlangen. Das heißt, einigt sich der Makler mit dem Immobilieneigentümer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision von 3 Prozent, so darf er vom Käufer ebenfalls nur 3 Prozent Provision verlangen.

Maklerkosten: Halbteilungsprinzip

Felix Jahn erklärt:

“Wir haben in den letzten Monaten bereits sukzessive auf das neue Modell umgestellt. Der Verkauf einer Immobilie ist Vertrauenssache. Hier kommt es auf hervorragende Prozesse, Servicequalität und exzellente Vermarktung an, um dem Verkäufer am Ende den Käufer zu präsentieren, der das zu zahlen bereit ist, was die Immobilie wert ist. Und in diesen Punkten ist McMakler herausragend aufgestellt.”

Für wen gilt die Maklercourtage-Teilung?

Die Neuregelung der Maklerprovision für den Immobilienverkauf gilt für:

  • Objekttypen: Wohnung und Einfamilienhaus

  • Käufertyp: Privatkäufer

Grundsätzlich findet die neue Provisionsregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung. Hier kann die Maklerprovision auch weiterhin frei verhandelt werden.

Verteilung Maklerkosten: Einfamilienhaus

Die neuen Regelungen beschränken sich auf die Fälle, in denen der Makler als Unternehmer tätig wird und der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist.

Maklerauftrag in Textform

Eine weitere Änderung ist die neue Formvorschrift für Maklerverträge. Künftig können Maklerverträge lediglich wirksam in Textform, beispielsweise E-Mail, geschlossen werden. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind demnach nicht mehr zulässig.

Lese-Tipp:

Erfahren Sie mehr zu dem Thema Alleinauftrag in unserem Ratgeber: Der Makleralleinauftrag: Ist eine automatische Verlängerung zulässig?

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Die Provisionshöhe unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Wie viel der Käufer tatsächlich bezahlen muss, wird anhand des Kaufpreises berechnet.

Maklerkosten berechnen

Beispiel: Maklerlohn und Kaufnebenkosten berechnen

Sie kaufen mithilfe eines Immobilienmaklers ein Haus im Wert von 300.000 Euro. Zusätzlich zum Immobilienpreis entstehen Ihnen als Käufer noch eine Reihe weiterer Kosten, dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie die Maklerprovision. In unserem Beispiel berechnen wir den Anteil der Maklerprovision für Sie als Käufer mit 3 Prozent. Die Maklergebühr beträgt in diesem Fall 9.000 Euro. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten auf 31.500 Euro, Sie müssten demnach 331.500 Euro bei der Eigenheimfinanzierung einplanen.

Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
Maklergebühr 3 %: 9.000 Euro
Grunderwerbsteuer 6 %: 18.000 Euro
Notar- & Grundbuchgebühr 1,5 %: 4.500 Euro
Kaufnebenkosten gesamt: 31.500 Euro

Welche Bundesländer sind am meisten betroffen?

Für einige Bundesländer bedeuten die Neuerungen größere Veränderungen als für andere, denn bisher galten unterschiedliche Regelungen zu den Provisionssätzen für Makler. Während in vielen Bundesländern die Courtage bereits zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, fehlte es in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen sowie in Teilen Niedersachsens an einer entsprechenden Regelung, sodass hier die Käufer die gesamten Kosten trugen. Je nach Bundesland schwankt der Provisionssatz üblicherweise zwischen drei und sieben Prozent.


Fazit

Die neuen Regelungen sollen vor allem jungen Menschen und Familien den Immobilienkauf in Zukunft erleichtern. Vor Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser trugen meist Käufer die Maklerkosten, auch wenn der Makler vom Eigentümer beauftragt wurde. Künftig zahlt derjenige die Maklerprovision, der den Auftrag erteilt hat - die Provision kann nur mit einem maximalen Anteil von 50 Prozent auf die andere Partei übertragen werden. Um Provisionszahlungen zu sparen, könnten sich mehr Verkäufer für private Immobilienverkäufe entscheiden, aber auch die Flexibilität der Immobilienmakler hinsichtlich Provisionsverhandlungen wird eingeschränkt. Die genauen Auswirkungen der neuen Regelungen auf die Praxis sind zu beobachten.

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