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Professionelle Immobilienbewertung kostenlos


Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von ausgezeichneten Immobilienexperten berechnen

Unsere kostenlose Immobilienbewertung vermittelt Ihnen kompaktes Wissen rund um Ihre Immobilie. Dabei wird der Marktwert anhand von Vergleichsdaten mit Objekten in Ihrer Umgebung errechnet. Dies geschieht durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI), die Algorithmen zur fundierten Wertbestimmung von Immobilien entwickelt und einsetzt, um subjektive Schätzungen auszuschließen.

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Wir beantworten Ihre Fragen zur Immobilienbewertung

Was ist eine Immobilienbewertung, wie funktioniert die kostenlose Immobilienbewertung bei McMakler und welche Vorteile bietet sie Eigentümern? Wann sollten Immobilienbesitzer den Wert ihrer Immobilie bestimmen und wann ist ein Wertgutachten erforderlich? Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks und welche Wertermittlungsverfahren für Immobilien gibt es? Welche Dokumente sind bei einer Immobilienbewertung erforderlich und wie können Eigentümer den Wert ihres Hauses steigern? Wir antworten auf alle wichtigen Fragen zum Thema Immobilienbewertung.

1. Wie funktioniert die Immobilienbewertung online mit McMakler?

Die kostenlose Online-Immobilienbewertung von McMakler ist ein kostenloses Bewertungsprogramm für Immobilien. Es gibt Verkäufern eine Auskunft über den Wert ihres Hauses, ihrer Wohnung oder ihres Grundstücks. McMakler ermittelt den Hauswert, Grundstückswert oder Wohnungswert auf Basis fundierter Echtzeitdaten aus der Immobilienmarktforschung. Wir bestimmen den optimalen Marktwert der Immobilie anhand unserer Datenbank mit Vergleichsobjekten in der Umgebung. Dabei werden vor allem Immobilien berücksichtigt, die sich in ihren Merkmalen ähneln. Dank einer Vielzahl von Vergleichsobjekten verfügt McMakler über zahlreiche Daten zur Wohnmarktanalyse, um den Wert der Immobilie präzise zu bestimmen.

1.1 Wie viel kostet eine Immobilienbewertung bei McMakler?

Egal ob Sie Verkäufer oder Käufer sind, egal ob es sich um die Bewertung einer Wohnung, eines Grundstücks oder eines Hauses handelt: Die Immobilienbewertung von McMakler ist zu 100 Prozent kostenlos! Sie können unsere kostenlose Immobilienbewertung online sofort und ohne Risiko testen.

1.2 Kann ich meine Immobilie auch von McMakler bewerten lassen, ohne sie zu verkaufen?

Natürlich muss ein Eigentümer den Wert seiner Immobilie zunächst kennen, um zu entscheiden, ob sich ein Verkauf lohnt. Die Immobilienbewertung bei McMakler ist für den Immobilienbesitzer auch dann kostenfrei, wenn er sich gegen den Immobilienverkauf mit McMakler entscheidet.

1.3 Wie bekomme ich meine kostenlose Immobilienbewertung von McMakler?

Nachdem Sie mit wenigen Klicks online Angaben z. B. zum Immobilientyp, zur Wohnfläche, zur Lage und zum Baujahr gemacht haben, steht Ihnen eine automatisch generierte Kurzbewertung zur Verfügung, die eine erste grobe Immobilienschätzung online kostenlos liefert. Diese können wir Ihnen bereits innerhalb weniger Minuten via E-Mail zukommen lassen. Optional werden telefonisch zusätzliche Informationen zu Ihrer Immobilie abgefragt.

Schritt 1: Der Verkäufer gibt online Auskunft zu seiner Immobilie
Der Verkäufer trägt relevante Eckdaten zu seiner Immobilie in unser Online-Formular ein, um die kostenlose Immobilienbewertung zu starten und seine Immobilien online kostenlos bewerten zu lassen.

Schritt 2: McMakler führt eine professionelle Wohnmarktanalyse durch
Die zu bewertende Immobilie wird mit Vergleichsobjekten in der Region nach Lage und Eigenschaften analysiert.

Schritt 3: Der Verkäufer erhält seine Immobilienbewertung kostenlos per E-Mail
Nach Erstellung der Immobilienbewertung erhält der Verkäufer die Immobilienbewertung kostenlos per E-Mail.

Für eine präzise und detaillierte Wertermittlung Ihrer Immobilie wird einer unserer Immobilienmakler vor Ort nach telefonischer Terminvereinbarung den Zustand des Objektes mit geschultem Blick überprüfen. Das Ergebnis des Vor-Ort-Termins in Kombination mit der umfassenden Marktanalyse und aktuellen Preistrends bildet die Grundlage für unsere ausführliche und exakte Bewertung, welche Ihnen dann im Folgetermin von unserem Makler präsentiert wird.


1.4 Wo finde ich einen Makler vor Ort, der meine Immobilie bewertet?

McMakler ist in Deutschland, Österreich und Frankreich an über 100 Standorten und Regionalvertretungen sowie lokal mit Immobilienmaklern mit regionalem Know-how vertreten. Sobald sich ein Verkäufer dazu entschieden hat, seine Immobilie von McMakler bewerten zu lassen, verbinden wir ihn mit einem passenden Makler, der vertraut mit dem regionalen Immobilienmarkt ist.

1.5 Welche Vorteile hat die Online-Immobilienbewertung von McMakler?

Wenn Sie Ihre Immobilie online von McMakler bewerten lassen, erhalten Sie kostenlos eine Auskunft über den Wert Ihrer Immobilie. Die Immobilienwertermittlung online ist kostenlos, schnell, einfach und unkompliziert und bietet eine kostenlose Alternative zum traditionellen Wertgutachten durch einen Sachverständigen. Die Online-Bewertung der Immobilie auf McMakler.de gibt einen Anhaltspunkt für den Marktwert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstückes und bietet eine gute Entscheidungsgrundlage für den Immobilienverkauf und die Festlegung des Verkaufspreises.

2. Was unterscheidet die kostenlose Immobilienbewertung online von einem Wertgutachten?

In vielen Fällen ist eine kostenlose Immobilienbewertung online eine gute Alternative zum zeit- und kostenintensiven Wertgutachten. Sie bietet eine schnelle und einfache Möglichkeit, einen ersten Anhaltspunkt für den aktuellen Marktwert sowie den erzielbaren Verkaufspreis zu erhalten. Ob eine kostenlose Online-Immobilienbewertung ausreicht oder doch ein vollständiges, kostenpflichtiges Wertgutachten durch einen Sachverständigen benötigt wird, ist vom Anlass der Wertermittlung sowie der Art der Immobilie abhängig.

Die kostenlose McMakler-Immobilienbewertung basiert auf Kriterien, wie der Größe des Grundstückes und des Wohnraums sowie dem geschätzten Zustand, und dient als erste Orientierung. Bei einer persönlichen Begehung kann ein Makler alle Faktoren für eine qualifizierte Bewertung begutachten und alle wertsteigernden Kriterien berücksichtigen. Die festangestellten Makler von McMakler verwenden hierfür eine hauseigene Software, die mit teilweise bis zu 300 Datenpunkten auch den persönlichen Eindruck einer Immobilie quantifiziert. Mithilfe dieser Daten und den Geokoordinaten der Immobilie errechnet der von McMakler entwickelte Algorithmus eine Bewertung. Darüber hinaus werden Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren genutzt, um in einem Expertendiskurs zusammen mit dem Eigentümer den besten Angebotspreis für eine Immobilie festzulegen.

Ein Wertgutachten durch einen professionellen Immobiliengutachter ist umfangreich und zeitaufwendiger, weshalb es kostenpflichtig ist. Ein ausführliches Immobiliengutachten wird meist nur von Behörden im Falle eines Rechtsstreits oder einer Scheidung verlangt. Ein ausführliches Wertgutachten durch einen Gutachter ist vor Gericht gültig. Der Verkehrswert, welcher den schätzungsweise zu erreichenden Preis für eine Immobilie beschreibt, wird hierbei eindeutig und fachkundig ermittelt.

3. Wie präzise ist eine kostenlose Immobilienbewertung online?

Da es sich bei der Online-Immobilienbewertung um eine automatische Online-Wertermittlung für Immobilien handelt, ist diese so genau wie die angegebenen Werte. Auf Basis dieser Eckdaten und unter Einbezug von Vergleichsdaten führen wir eine Wohnmarktanalyse durch und ermitteln kostenlos den Immobilienwert durch eine Einschätzung des Marktwertes. Die Online-Immobilienbewertung basiert auf Vergleichs- und Durchschnittswerten, weshalb diese Art der Immobilienbewertung am präzisesten bei marktüblichen, normal geschnittenen und durchschnittlich ausgestatteten Immobilien ist. Weist eine Immobilie viele Besonderheiten auf, ist in der Regel die Wertspanne größer, weshalb es sich in diesem Fall empfiehlt, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der sich durch eine Besichtigung vor Ort ein genaues Bild der Immobilie machen kann. Hierbei werden wertbeeinflussende Faktoren wie durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder Lagebesonderheiten durch professionelle Erfahrungswerte und lokale Marktkenntnis objektiv eingepreist.

3.1 Wodurch ist die Immobilienbewertung von McMakler so präzise?

Die Immobilienwertermittlung basiert bei McMakler auf einer umfassenden, tagesgenauen Umfeldanalyse von mehr als zehn Millionen Vergleichsobjekten, aktuellen Preistrends und den lokalen Erfahrungen sowie dem geschulten Blick der McMakler-Immobilienmakler vor Ort. Verkäufer profitieren darüber hinaus vom Einsatz künstlicher Intelligenz (KI), deren Algorithmen wir zur fundierten Wertbestimmung ihrer Immobilie nutzen.

4. Wann und wozu brauche ich eine Immobilienbewertung?

Wenn Sie einen Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf planen, ist es wichtig, neben den beeinflussenden Faktoren wie Lage, Größe oder Zustand, vor allem den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu kennen. Viele Immobilienbesitzer unterschätzen, wie wichtig es ist, dass sich der von ihnen inserierte Angebotspreis an dem tatsächlichen Immobilienwert orientiert. Damit Kaufinteressenten durch den Angebotspreis weder abgeschreckt noch skeptisch werden, sollte dieser weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Auch eine nachträgliche Preisanpassung wirkt sich meist negativ aus. Dementsprechend sollten Eigentümer vor dem Verkauf eine Bewertung Ihrer Immobilien durchführen lassen, um eine Wertschätzung als Basis für die Preisfindung zu erhalten. Die Bestimmung des Immobilienwertes dient jedoch nicht nur zur Findung eines akkuraten Angebotspreises für den Verkauf, sondern ist auch bei anderen immobilienspezifischen Gegebenheiten gefragt:


Eigentümer können durch eine Immobilienbewertung überprüfen, ob die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig festgesetzt wurde. Im Falle von Erbschaftsteilungen oder Scheidungen sollte in jedem Fall ein Sachverständiger den Immobilienwert ermitteln. Eine Immobilienbewertung ist notwendig, um den Wert des Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks transparent und rechtlich belastbar einer Bank darzulegen. Zum Beispiel bei der Beleihung einer Immobilie oder bei der Versicherung, um eine Police zu erstellen. Eine weiterführende Form der Immobilienbewertung ist die Wohnmarktanalyse. Diese Form ist besonders für Kapitalanleger interessant. Wohnmarktanalysen können zur Immobilienmarktforschung genutzt werden. Dabei werden Marktentwicklungen beobachtet und analysiert, um etwaige Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte nutzen zu können.

4.1 Warum ist eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf wichtig?

Viele Eigentümer haben vor einem Immobilienverkauf keine genaue Vorstellung davon, welchen Verkehrswert ihre Immobilie hat. Der geschätzte Immobilienwert richtet sich oft nach dem einstigen Marktwert oder dem persönlichen Liebhaberwert zum Objekt. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie Veränderungen der Immobilienpreise kennen, denn diese schwanken je nach Konjunktur und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage. Umfassende Kenntnisse des örtlichen Immobilienmarktes sind für eine akkurate Wertermittlung einer Immobilie unerlässlich. Nur wer den tatsächlichen Wert seiner Immobilie kennt, wird einen realistischen Preis auf dem Immobilienmarkt erzielen können. Setzt man den Angebotspreis beispielsweise zu hoch an, schreckt dieser potentielle Käufer ab. Ein zu niedriger Verkaufspreis kann zu einem großen Vermögensverlust führen. Mit der richtigen Immobilienbewertung vermeiden Sie diese Fehler und verkaufen Ihre Immobilie zufriedenstellend und schnell.

5. Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Bei einer Hausbewertung, Grundstücksbewertung oder Wohnungsbewertung fließen verschiedene Faktoren mit ein. Neben Größe, Baujahr und Nutzungsmöglichkeiten sind vor allem die Lage und die lokale Marktsituation relevante Faktoren. Für eine präzise Immobilienbewertung ist es wichtig, möglichst viele Faktoren zu berücksichtigen.


a) Lage und Infrastruktur

Was sagt die Lage einer Immobilie über ihren Wert aus? Der Wert einer Immobilie wird entscheidend davon geprägt, in welcher Region sie sich befindet und mit welchen Lagebesonderheiten das Gebiet ausgestattet ist. Die Lage einer Immobilie ist mit einer der wichtigsten Einflussfaktoren, da sie beständig ist und sich unmittelbar auf den Nutzungskomfort auswirkt. Hierbei wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden, wobei sich die Makrolage auf das räumliche Umfeld im weiteren Sinne (Region oder Stadt) und die Mikrolage auf die unmittelbare Umgebung des Hauses (Nachbarschaft) bezieht. Wichtige Kriterien zur Bewertung der Lage sind beispielsweise das Verkehrsaufkommen oder die Anbindung an Geschäfte des täglichen Bedarfs, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Nähe zu Wasser, Parks und Grünflächen sowie die umliegende Bebauung. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher der Immobilienwert. Wenn zum Beispiel ein Haus eine schöne Lage am Wasser oder im Grünen hat, beeinflusst dies den Hauswert positiv. Wenn das Haus hingegen in einem Industriegebiet oder an einer stark befahrenen Straße liegt, wird sein Wert davon entsprechend gemindert. Ebenso werden gegenwärtige Entwicklungstendenzen der jeweiligen Gegend berücksichtigt.

b) Zustand der Bausubstanz und energetische Beschaffenheit

Besonders relevant sind die Dicke und der Zustand des Mauerwerks, die Dämmung der Außenwände, die Dachisolierung sowie die Beschaffenheit von Fenstern, Außentüren und im Gebäude verlegter Leitungen eines Hauses. Zusätzlich beeinflussen die verbauten technischen Anlagen zur Wärmegewinnung den Energiekennwert, welcher in der Wertanalyse berücksichtigt wird. Der Energieausweis informiert Eigentümer und Kaufinteressenten über den Energieverbrauch, das Baujahr und die Art der Heizanlagen der Immobilie.

c) Nutzungsmöglichkeiten

Die Wertspanne wird zum einen durch die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten der bereits vorhandenen Räume (zum Beispiel die Anzahl der Zimmer und Bäder, das Vorhandensein eines Kellers) bestimmt. Zum anderen werden auch die Möglichkeiten, das Haus in Zukunft um weitere Räume (beispielsweise um einen Wintergarten) zu erweitern, berücksichtigt. Hierbei spielen die Vorgaben des Bebauungsplans eine Rolle.

d) Alter, Ausstattung und individuelle Merkmale

Das Alter und die Ausstattung eines Hauses können den Hauswert entscheidend prägen. Neben Grundstücksgröße und Wohnfläche fallen hier Dinge, wie ein eventuell vorhandener Garten oder Balkon sowie die Art des Fußbodenbelages ins Gewicht. Ein höheres Alter muss den Wert eines Hauses nicht zwangsläufig mindern, sofern die Immobilie regelmäßig instand gesetzt wurde und modern ausgestattet ist. Hausbesitzer, die ihr Haus stetig aufrüsten, wohnwerterhöhende Merkmale verbauen und das Haus modernisieren, können den Verkehrswert ihrer Immobilie positiv beeinflussen. Bei einem Hausverkauf können sie dann einen höheren Preis erzielen, da die zukünftigen Besitzer weniger beziehungsweise keine Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturkosten tragen müssen. Wie stark die einzelnen Eigenschaften der Immobilie bei der Wertermittlung gewichtet werden, hängt von dem gewählten Verfahren der Immobilienbewertung ab. Beispielsweise werden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten eher bei der Wertbestimmung durch das Ertragswertverfahren berücksichtigt, während die Lagebesonderheiten einen weitaus größeren Effekt auf die Wohnmarktanalyse durch das Vergleichswertverfahren haben.

6. Welches Bewertungsverfahren eignet sich für welche Immobilien und was sind die Unterschiede?

Bei der Bewertung einer Immobilie wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Je nach Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) kommen hier drei mögliche Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie zum Einsatz: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Art und Weise der Hausbewertungen ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.


6.1 Warum gibt es verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung?

Es gibt verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung, weil sich der Wert einer Immobilie durch unterschiedliche Faktoren definiert. Wird die Immobilie als vermietetes Objekt verkauft oder handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, ist für die Wertermittlung die Rendite in Form von Miete interessant. In diesem Fall kommt es zum Ertragswertverfahren. Dabei wichtig: Wie viel Rendite wirft die Immobilie in Zukunft ab? Wird die Immobilie aber nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt, kommt es zum Vergleichswertverfahren: Für welchen Preis wurden ähnliche Immobilien in der gleichen Lage in letzter Zeit verkauft? Wenn es nicht ausreichend geeignete Vergleichsobjekte gibt, kommt es zum Sachwertverfahren. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Kosten eines theoretischen Wiederaufbaus berechnet.

6.2 Was ist das Vergleichswertverfahren und wann wird es angewendet?

Allgemein kommt es zu dieser Form der Immobilienwertermittlung, wenn die bewertete Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Also bei nicht vermieteten Immobilien. Üblicherweise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Beim Vergleichswertverfahren wird beispielsweise der Hauswert mithilfe einer Wohnmarktanalyse anhand von Vergleichsobjekten durchgeführt, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der zu bewertenden Immobilie ähnlich sind. Wichtige Faktoren sind dabei unter anderem die Größe, die Restnutzungsdauer, der energetische und bauliche Zustand, die Gebäudeart und die Bauweise. Was eine Immobilie wirklich wert ist, hängt auch von der direkten Umgebung ab. Eine große Kreuzung beispielsweise wirkt sich in der Regel negativ, eine ruhige Seitenstraße positiv auf den Immobilienwert aus. Die Bodenrichtwerte und Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien können beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden. Das alleine reicht aber nicht aus, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln.

6.3 Was ist das Sachwertverfahren und wann wird es angewendet?

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn man eine Immobilie bewerten möchte, zu der es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Das Verfahren basiert auf den Wiederbeschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten. Dabei wird ermittelt, welche Kosten bei einem Haus als Neubau anfallen würden. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, während die Wertspanne von Grund und Boden eher durch das Vergleichswertverfahren bestimmt wird. Die Ermittlung des Sachwerts erfolgt vor allem bei Immobilien in Eigennutzung. Grundlage bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Unter baulichen Anlagen wird in der Regel alles verstanden, was fest mit dem Boden verbunden ist, oder verhältnismäßig lange zur Verwendung an ein und derselben Stelle bleibt.

Der Wert des Bodens wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, während der Wert der baulichen Anlagen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt wird. Abnutzung und Zustand der Gebäude werden ebenfalls berücksichtigt. Da dieses Verfahren tendenziell eher marktfern ist, stellen Gutachterausschüsse Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren wird bei nicht vermieteten Immobilien angewendet.

6.4 Was ist das Ertragswertverfahren und wann wird es angewendet?

Sollten Sie eine Immobilie bewerten wollen, die vermietet ist, wird das Ertragswertverfahren zur Hausbewertung genutzt. Das Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Hierbei wird der Wert durch die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden können, ermittelt. Die Mieteinnahmen werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.

Beim Ertragswertverfahren ist der Hauswert unter anderem von den zu erwartenden Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die drei Hauptfaktoren bei der Berechnung sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert und der Vervielfältiger. Um den Jahresreinertrag zu ermitteln, werden vom Jahresrohertrag, bestehend aus der gesamten Jahresmiete ohne Nebenkosten, alle Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten abgezogen:

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag (Fläche x Monatsmiete pro m2 x 12) - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten.

Die Bodenwertverzinsung wird ermittelt, indem man den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Dieser Betrag wird vom Jahresreinertrag abgezogen. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Bodens. Für die Bestimmung des Boden- oder auch Grundstückswertes wird in der Regel das Vergleichsverfahren unter Zuhilfenahme der Bodenrichtwerte genutzt. Der Bodenwert beschreibt den Wert des reinen Grundstücks, wobei die Immobilie darauf nicht berücksichtigt wird. Er wird durch den Bodenrichtwert berechnet. Bodenrichtwerte geben Auskunft über den ungefähren Grundstückswert. Sie werden regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen für Immobilien mit vergleichbarem Lagewert bestimmt und können online eingesehen werden.

Bodenwertverzinsung = Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins

Um den Gebäudeertragswert herauszufinden, wird der Gebäudereinertrag ermittelt und mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus einer Formel aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins.

Vervielfältiger = ((Liegenschaftszins + 1)^Restnutzungsdauer – 1) / ((Liegenschaftszins + 1)^Restnutzungsdauer x Liegenschaftszins)

Je länger die Restnutzungszeit und je niedriger der Liegenschaftszins einer Immobilie ist, desto besser fällt der Vervielfältiger aus.

Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

7. Wer darf oder sollte den Wert einer Immobilie ermitteln?

Grundsätzlich können Immobilienbesitzer, Immobiliengutachter und Immobilienmakler den Wert einer Immobilie bestimmen. Was sind die Unterschiede?


a) Bewertung durch den Hausbesitzer selbst

Sofern die Hausbewertung nicht von offizieller Seite gefordert ist, besteht grundsätzlich die Möglichkeit für Hausbesitzer, ihr Haus in Eigenregie zu bewerten. Wenn es nur darum geht, eine ungefähre Einschätzung des Hauswerts zu erhalten, können Eigentümer den Hauswert überschlägig ermitteln. Dazu sollten Vergleichswerte für ähnliche Häuser herangezogen und objektindividuelle Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Allerdings ist dies in Eigenregie einerseits sehr aufwändig, andererseits fehlt Immobilienbesitzern häufig die nötige Fachkenntnis in Bezug auf die aktuelle Marktsituation für eine realistische Einschätzung. Darüber hinaus fällt es Verkäufern durch den emotionalen Bezug zu ihrem Eigenheim schwer, dieses neutral zu bewerten, weshalb es meist zu einer Überschätzung des eigentlichen Hauswertes kommt. Im Falle einer möglichen Verkaufsabsicht sollte der Prozess der Hausbewertung daher von Experten durchgeführt werden.

b) Wertermittlung durch einen Sachverständigen

Es besteht die Möglichkeit, eine genauere Hausbewertung durch einen Immobiliengutachter erstellen zu lassen. Doch wann sollte die Immobilienbewertung durch einen Gutachter erfolgen und was kostet ein Wertgutachten? Diese Form der Wertermittlung ist der Online-Bewertung vorzuziehen, wenn der Hauswert für rechtliche Angelegenheiten benötigt wird. In diesem Fall muss ein professioneller Gutachter mit dem Wertgutachten beauftragt werden, da nur ein ausführliches schriftliches Verkehrswertgutachten gerichtlich anerkannt ist. Ein Wertgutachten kostet in der Regel 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Wie ermittelt ein Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie? Der Sachverständige besichtigt das Objekt persönlich und erfasst vor Ort alle individuellen wertrelevanten Merkmale, die in die Berechnung des Hauswertes einfließen. Dadurch lässt sich der Wert eines Hauses individueller und genauer bestimmen.

c) Wertermittlung durch das Finanzamt

Beispielsweise im Erbfall ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie, um die fällige Erbschaftssteuer zu ermitteln. Für das Finanzamt stellen die Bodenrichtwerte die Bewertungsgrundlage dar.

d) Kostenlose Hausbewertung online

Auf diversen Online-Portalen kann in wenigen Minuten mithilfe von Immobilienwertrechnern eine Hausbewertung online kostenlos vorgenommen werden. Zur Wertanalyse müssen Verkäufer nur einige Merkmale des Objektes eingeben, welche dann von dem Wertermittlungsrechner berücksichtigt werden. Die Online-Hausbewertung arbeitet meist mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren, bei dem das Haus mit Vergleichsobjekten einer ähnlichen Wertspanne verglichen wird. Sie basiert auf Echtzeitdaten, wobei individuelle Merkmale der Immobilie ebenfalls berücksichtigt werden.

e) Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler vor Ort von McMakler

Nachdem unser Makler möglichst viele Eckdaten zur Immobilie zum Beispiel bei einer Online-Immobilienbewertung vom Eigentümer erhalten hat, betrachtet er die Lage, den regionalen Markt und die aktuellen Immobilienpreise im Detail. Anschließend macht sich der Immobilienmakler im Rahmen einer Objektbegehung ein genaues Bild des Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung. Auf diese Weise kann er eine präzise Auskunft über den Wert der Immobilie treffen. Bei McMakler bewerten wir Ihr Haus kostenlos.

8. Welche Vorteile hat eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Gutachter oder Makler für den Verkäufer?

Immobilienpreise unterliegen starken Schwankungen. Eigentümer, die den Immobilienmarkt nicht über einen längeren Zeitraum beobachten, orientieren sich oftmals an dem einstigen Marktwert. Beim Immobilienverkauf sollten Verkäufer Veränderungen der Immobilienpreise beobachten. Makler können bei der richtigen Immobilienbewertung helfen. Mittels Praxiserfahrung und einer fundierten Ausbildung ermitteln Makler objektiv den Wert eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung und berücksichtigen dabei den aktuellen Marktwert der Immobilie.

Zu hohe Immobilienpreise schrecken Käufer meist ab, wohingegen ein zu niedrig angesetzter Preis falsche Interessenten anzieht und Käufer verunsichert. Wie erfolgreich der Immobilienverkauf wird, entscheidet vor allem der Angebotspreis. Immobiliengutachter und Makler ermitteln mit Hilfe von einem der drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien (Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren) den passenden Angebotspreis für Häuser, Wohnungen und Grundstücke.

Eine kostenlose Immobilienbewertung durch einen professionellen Makler kann ein gutes Verkaufsargument beim Immobilienverkauf sein. Vor allem schafft eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Makler Vertrauen bei Interessenten und Käufern.

Bei Besichtigungen und Verhandlungsgesprächen versuchen Käufer gerne den Wert bzw. den Preis einer Immobilie nochmals zu drücken. Haben Verkäufer ihr Haus bzw. ihre Immobilie im Vorfeld von einem professionellen Makler bewerten lassen, bleiben sie in wichtigen Verhandlungen ruhig und lassen sich nicht verunsichern.

9. Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Natürlich möchten Verkäufer den besten Verkaufspreis für ihr Haus, ihr Grundstück oder ihre Wohnung erzielen. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten von Maßnahmen zur Wertsteigerung:

9.1 Werterhaltende Maßnahmen für Immobilien:


a) Renovierungsmaßnahmen
Es handelt sich hier vor allem um Schönheitsreparaturen innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung.

b) Instandhaltungsarbeiten
Diese dienen dazu, Dinge in ihrer Funktion zu erhalten und Defekten vorzubeugen.

c) Sanierungsarbeiten
Erst wenn Mängel an der Immobilie sichtbar werden, ist eine Sanierung notwendig. Diese findet üblicherweise am Haus selbst statt und häufiger bei älteren Gebäuden. Beispiele sind Kellerisolierungen oder Fassadensanierungen.

9.2 Werterhöhende Maßnahmen für Immobilien:


a) Modernisierte Bäder
Um den Immobilienwert zu steigern, bietet es sich an, die sanitären Einrichtungen in regelmäßigen Abständen den aktuellen Standards anzupassen. Interessenten achten vor allem auf das Einsparen von Brauchwasser. Auch Makler haben mit einem modernisierten Bad einen weiteren Argumentationspunkt für einen höheren Immobilienwert.

b) Fassadendämmung vor einem Hausverkauf
Die Fassade eines Hauses bietet die weitaus größte Fläche, wodurch die meiste Energie verloren gehen kann. In der Immobilienbewertung durch einen Makler oder Gutachter wird die Fassadendämmung berücksichtigt. Vor einem Hausverkauf kann es sich lohnen, die Außenfassaden ausreichend zu dämmen.

c) Moderne, energieeffiziente Heizungsanlagen
Für einen höheren Immobilienwert ist der Einbau moderner Heizungsanlagen in jedem Fall anzuraten. Der Wert eines Hauses sinkt maßgeblich, wenn die Heizungsanlagen veraltet sind.

10. Welche Dokumente und Unterlagen brauche ich für eine Hausbewertung/ Immobilienbewertung?

Viele Hausbesitzer stellen sich die Frage: Was ist mein Haus wert? Um einen Hauswert ermitteln zu können, müssen mehrere Unterlagen und Informationen vorliegen. Dazu gehören:

  • ein Grundbuchauszug

  • ein Auszug aus der Flurkarte

  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis

  • die Bauzeichnungen des Hauses

  • Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Fenster, Heizungsanlage, Dach, Wärmedämmung)

  • die Wohnflächenberechnung

  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

  • bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses

  • bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids

  • bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten


Diese Dokumente benötigt der Immobiliengutachter bei seiner Kalkulation, damit er die Immobilie möglichst exakt bewerten kann. Wenn Sie einen Makler beauftragen, weil Sie ein Haus verkaufen möchten, kann dieser Ihnen genau mitteilen, welche Unterlagen in Ihrem genauen Fall benötigt werden und woher Sie diese bekommen.

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