Grunderwerbsteuer sparen – Unsere Tipps für Käufer

Die Grunderwerbsteuer (GrEST) wird in Deutschland fällig, wenn man ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erworben hat. Sie kommt in Form des Grunderwerbsteuerbescheids und wird direkt nach dem Kauf an das Finanzamt entrichtet. Andernfalls kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Doch diese Steuer stellt häufig eine hohe finanzielle Belastung dar und bewegt sich nicht selten im fünfstelligen Euro-Bereich. Lesen Sie deshalb in unserem Artikel, was Sie bei der Grunderwerbsteuer beachten müssen und in welchen Situationen Sie Grunderwerbsteuer sparen können beziehungsweise wann sie gar nicht anfällt.

Grunderwerbsteuer sparen bei Immobilien

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer klären wir vorab

Grunderwerbsteuer - was ist das?

Die Grunderwerbsteuer hat eine einmalige Fälligkeit direkt beim Erwerb einer Immobilie. Sie wird an das Finanzamt gezahlt und ermöglicht die Eintragung ins Grundbuch.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig? / Wann kommt der Bescheid?

Der Notar informiert das Finanzamt über den abgeschlossen Kaufvertrag. Woraufhin das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid versendet.

Wann muss Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Der Betrag muss nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids innerhalb einer Dauer von 4 Wochen beglichen werden.

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Bei Schenkung, Erbschaft, Verkäufen zwischen Verwandten ersten Grades und bei Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro entfällt die Grunderwerbsteuer.

Kann die Grunderwerbsteuer abgesetzt werden?

Immobilien für die private Eigennutzung können nicht von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.

1. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Laut Grunderwerbsteuergesetz (GrESTG) orientiert sich der Grunderwerbsteuersatz prozentual an dem im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis der Immobilie. Zudem ist die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer abhängig vom Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Dieser variiert zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, je nachdem in welchem Bundesland der Kauf erfolgt. Ursprünglich betrug der Grunderwerbsteuersatz bundesweit 3,5 Prozent, doch seit dem 01.09.2006 liegt der festgelegte Anteil im Ermessen des jeweiligen Bundeslandes.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland?

Sie wollen wissen, wie hoch der Steuersatz in Ihrem Bundesland ist? Werfen Sie hierzu einen Blick in unsere Tabelle:

BundeslandGrunderwerbsteuersatzGültig ab:

Baden-Württemberg

5,0 %

05.11.2011

Bayern

3,5 %

1998

Berlin

6,0 %

01.01.2014

Brandenburg

6,5 %

01.07.2015

Bremen

5,0 %

01.01.2014

Hamburg

4,5 %

01.01.2009

Hessen

6,0 %

01.08.2014

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 %

01.07.2019

Niedersachsen

5,0 %

01.01.2014

Nordrhein-Westfalen

6,5 %

01.01.2015

Rheinland-Pfalz

5,0 %

01.03.2012

Saarland

6,5 %

01.01.2015

Sachsen

3,5 %

1998

Sachsen-Anhalt

5,0 %

01.03.2012

Schleswig-Holstein

6,5 %

01.01.2014

Thüringen

6,5 %

01.01.2017

2. Grunderwerbsteuer zahlen: Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Grunderwerbsteuer zählt – ebenso wie etwa Grundbuchgebühren, Notargebühren und gegebenenfalls die Käufercourtage – zu den Nebenkosten bei einem Immobilienkauf. Doch wann ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist nur einmalig zu zahlen. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer erfolgt direkt nach dem Erwerb und wird in den meisten Fällen dem Käufer in Rechnung gestellt. Nachdem man als Immobilienkäufer den Kaufvertrag unterschrieben hat, kümmert sich der Notar um das weitere Vorgehen. Dabei hat er folgende Rechtsvorgänge abzuschließen:

Schritt 1: Der Notar informiert das zuständige Finanzamt
Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde, informiert der Notar das Finanzamt über den Kauf. Daraufhin stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus und versendet ihn samt Zahlungsaufforderung an den Käufer

Schritt 2: Überweisung der Grunderwerbsteuer
Nach Ausstellung des Steuerbescheides hat der Immobilienkäufer gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vier Wochen Zeit die Grunderwerbsteuer zu überweisen.

Schritt 3: Der Käufer erhält Unbedenklichkeitsbescheinigung
Sobald das Geld als Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer eingegangen ist, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und leitet sie an den mitwirkenden Notar weiter.

Wieso brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass der Käufer seine Steuerschuld beglichen hat. Ohne dieses Dokument kann der Käufer nicht Eigentümer der Immobilie werden. Es bescheinigt zudem, dass der Käufer all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist und aus steuerrechtlicher Sicht nun keine Bedenken mehr bestehen.

Schritt 4: Eintragung in das Grundbuch
Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar, dass nun der rechtmäßige Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Es ist somit im Interesse des Käufers, dass er die Grunderwerbsteuer zeitnah begleicht, um den Immobilienkauf rechtsgültig zu machen.

3. Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen? - Die 4 besten Tipps

Vorab empfiehlt es sich, Ihre Verträge von einem Experten überprüfen zu lassen, um mögliche Stolperfallen bei der Grunderwerbsteuer zu vermeiden, denn die Grunderwerbsteuer bringt viele Steuer-Fallen mit sich und auch der Notar wird Ihnen nicht immer helfen können. Informieren Sie sich deshalb im Voraus und falls Fragen aufkommen, sprechen Sie Ihren Notar gezielt darauf an. Ein kompetenter Makler kann Ihnen bei speziellen Fragen auch weiterhelfen und gibt Ihnen als Immobilienkäufer Sicherheit. Nichtsdestotrotz gibt es Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage der Steuer zu senken und so Kosten zu sparen. Die folgenden Tipps können Ihnen dabei helfen:

Tipp 1: Grunderwerbsteuer sparen durch Eigenleistung beim Neubau und getrennte Verträge

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf für einen Neubau gilt in Deutschland nicht nur der Wert des Grundstücks, auf dem ein Haus errichtet werden soll, sondern der Gesamtwert von Grundstück und Gebäude, auch Verkehrswert genannt.

Für das Finanzamt ist der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis von Bedeutung. Wer also ein bereits gebautes Haus kauft, kann das nicht trennen und muss Steuern für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude entrichten. Wer aber ein unbebautes Grundstück kauft um später ein neues Haus darauf zu bauen, kann die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung wesentlich reduzieren.

Es ist jedoch wichtig, dass der Verkäufer des Bauplatzes und die Baufirma nicht in einer Beziehung zueinander stehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Andernfalls sieht die Rechtsprechung vor, dass die Grunderwerbsteuer für den Gesamtkaufpreis von Grundstück und Haus erhoben wird. Weiterhin sollten die beiden Verträge zeitlich so weit wie möglich auseinander liegen.

Was ist, wenn man Grundstück und Bauleistung vertraglich nicht trennen kann?
Kommt man nun aber nicht um einen Gesamtvertrag herum gibt es ebenfalls einen Trick: Verpflichtet man sich als Käufer zu einer Eigenleistung, sprich man verlegt z. B. die Böden selber, oder man streicht die Wände, kann man Teile der Grunderwerbsteuer mindern, indem die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Außerdem spart man sich so die Handwerkerkosten.

Tipp 2: Grunderwerbsteuer sparen durch Abzug mobiler Extras vom Kaufpreis

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und von den früheren Eigentümern sogenannte bewegliche Extras, wie z. B. Einbauküchen, eingebaute Essplätze, Kamine, Gartenmöbel, Markisen oder Saunen übernimmt, kann durch eine kluge Vertragsgestaltung die Grunderwerbsteuer senken. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit dem Inventar, welches fest mit dem Gebäude verbunden ist. Gegenstände, die man ausbauen und wieder woanders einbauen kann, werden dagegen nicht besteuert. Deswegen sollte man diese mobilen Extras und deren Wert im Kaufvertrag gesondert auflisten. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Ein Rechenbeispiel soll diesen Steuertipp veranschaulichen:

Grunderwerbsteuer sparen: Rechenbeispiel

Eine Familie kauft eine Immobile, welche laut notariell beglaubigtem Kaufvertrag 500.000 Euro kostet. Das Haus befindet sich in Bremen, womit der Grunderwerbsteuersatz 5 Prozent beträgt.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach folgender Formel:
Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes = Grunderwerbsteuer In unserem Beispiel ergibt sich daher folgender Wert für die Grunderwerbsteuer:
500.000 Euro x 5 Prozent (0,05) = 25.000 Euro

Nimmt man nun an, dass sich in der Immobilie frei bewegliche Gegenstände wie ein Kamin für 3.000 Euro, eine Sauna für 4.000 Euro und eine Küche für 10.000 Euro befinden, kann man die Bemessungsgrundlage um insgesamt 17.000 Euro reduzieren.

Diesen Wert sollten Immobilienkäufer nun gesondert im Kaufvertrag auflisten, um die Höhe der Grunderwerbsteuer zu senken. Diese würde sich nun wie folgt errechnen:
(500.000 Euro – 17.000 Euro) x 5 Prozent (0,05)= 24.150 Euro
In unserem Beispiel sparen sich die Immobilienkäufer also 850 Euro, da sie statt 25.000 Euro nur noch 24.150 Euro an Steuern zahlen.

Man muss allerdings wissen, dass die Finanzämter oft misstrauisch werden, wenn der Wert der mitgekauften beweglichen Extras über 15 Prozent des gesamten Kaufpreises liegt. Deswegen sollte man sich sämtliche Rechnungen und Belege, die der Verkäufer noch hat, unbedingt aushändigen lassen. Diese können dem Finanzamt bei Bedarf vorgelegt werden.

Tipp 3: Grunderwerbsteuer sparen durch die Art der Maklerprovision

Die Maklerprovision ist der Lohn, den der Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Für Sie als Käufer wäre es dabei von Vorteil, wenn Sie die Provision, in Form der Käufercourtage, bezahlen. Verkäufer, die Maklerprovision zahlen müssen, tendieren nämlich dazu, ihre Unkosten durch den Immobilienpreis auszugleichen. Durch einen höheren Kaufpreis wäre aber auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher und Sie bezahlen letztendlich mehr.

Info

Was ist die Käufercourtage?

Bei der Käufercourtage handelt sich um die Provision, die gemäß des Maklervertrags, vom Käufer selbst bezahlt wird.

Tipp 4: Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnungen sparen: Abzug der Instandhaltungsrücklage

Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Eigentumswohnung. Diese Ersparnisse werden vor allem für Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet.

Wie kann ich durch die Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer sparen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer häufig den Anteil des Verkäufers, den dieser an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft hat, übernehmen. Weisen Immobilienkäufer den Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aus, können sie an Grunderwerbsteuer sparen.

4. Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Nicht immer, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück an einen neuen Eigentümer übergeht, fällt eine Grunderwerbsteuer an. Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist geregelt in welchen Fällen Immobilienkäufer von der Steuerlast befreit sind:

Keine Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung
Hier wird der Erwerb des Grundstücks bzw. der Immobilie lediglich über die Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer besteuert.

Keine Grunderwerbsteuer für Verwandte ersten Grades
Bei Verkäufen zwischen Eltern und ihren Kindern, Großeltern und ihren Enkeln und auch zwischen Ehepartnern bleibt der neue Eigentümer von der Besteuerung verschont. Achtung: Wird eine Immobilie zwischen Geschwistern verkauft, wird die Grunderwerbsteuer fällig.

Keine Grunderwerbsteuer bis zur Freigrenze von 2.500 Euro
Liegt der Preis beim Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro sieht der Gesetzgeber keine Besteuerung vor. Dabei sollte man die Freigrenze nicht mit dem Freibetrag verwechseln, denn überschreitet man den Wert von 2.500 Euro schon um nur einen Cent, ist die Grunderwerbsteuer in Gänze zu zahlen.

5. Wer kann die Grunderwerbsteuer absetzen?

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück für die private Eigennutzung – sprich als Wohneigentum – erworben hat, kann die beim Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer später leider nicht von seiner Einkommenssteuer absetzen. Anders verhält sich das aber bei Freiberuflern und Unternehmern.

Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt jedoch nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer ausgeführt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Info

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Trotz einer ähnlichen Bezeichnung dürfen diese zwei Steuerarten nicht verwechselt werden. Die Grundsteuer kommt einmal im Jahr auf einen jeden Immobilienbesitzer zu, die Grunderwerbsteuer hingegen wird direkt beim Erwerb der Immobilie einmalig fällig. In unserem Ratgeber können Sie nachlesen, wie Sie die Grundsteuer im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer auf den Mieter umlegen.