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Grunderwerbsteuer sparen – Tipps für Käufer

Letztes Update: 10.02.2021

Die Grunderwerbsteuer (GrEST) gehört in Deutschland zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf und ist entsprechend vom Käufer zu zahlen. Erst nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet hat, kann dieser als neuer Eigentümer eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses im Grundbuch eingetragen werden.

Häufig stellt die Grunderwerbsteuer, deren Betrag sich nicht selten im fünfstelligen Euro-Bereich bewegt, eine hohe finanzielle Belastung dar. Lesen Sie deshalb in unserem Artikel, was Sie bei der Grunderwerbsteuer beachten müssen und in welchen Situationen Sie Grunderwerbsteuer sparen können beziehungsweise wann sie nicht anfällt.

Grunderwerbsteuer sparen

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grunderwerbsteuer klären wir vorab

Grunderwerbsteuer - was ist das?

Die Grunderwerbsteuer hat eine einmalige Fälligkeit direkt beim Erwerb einer Immobilie. Sie bezieht sich auf den Kaufpreis, wird vom Käufer an das Finanzamt gezahlt und ermöglicht ihm die Eintragung ins Grundbuch als rechtmäßiger neuer Eigentümer.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Anhand eines festgelegten Satzes wird die Grunderwerbsteuer einmalig auf Grundlage des Kaufpreises berechnet. Der Grunderwerbsteuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent.

Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids vom Finanzamt ist die Grunderwerbsteuer fällig. Die Zahlung muss dann innerhalb von 4 Wochen erfolgen.

Wie lange dauert es, bis der Bescheid vom Finanzamt kommt?

Der Notar informiert das Finanzamt über den abgeschlossen Kaufvertrag. Daraufhin versendet das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid.

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Bei Schenkung, Erbschaft, Verkäufen zwischen Verwandten ersten Grades und bei Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro entfällt die Grunderwerbsteuer.

Kann die Grunderwerbsteuer abgesetzt werden?

Immobilien für die private Eigennutzung können nicht von der Einkommenssteuer abgesetzt werden.

1. Worauf fällt die Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer zählt – ebenso wie etwa Grundbuchgebühren, Notargebühren und gegebenenfalls die Käufercourtage – zu den Kaufnebenkosten bei einem Immobilienerwerb. Doch worauf fällt die Grunderwerbsteuer an? Wer muss die Steuer zahlen? Und wann?

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig auf den Kaufpreis eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses an, wenn die betreffende Immobilie verkauft wird und damit den Eigentümer wechselt. Unter welchen Bedingungen der Verkauf stattfindet, etwa als Freihandverkauf oder bei einer Zwangsversteigerung, spielt dabei keine Rolle. Die Zahlung der Steuer ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden und die Schlüssel entgegennehmen kann.

2. Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Grundsätzlich sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Immobilie zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. In der Regel zahlt aber der Käufer den vollen Betrag. Das ist in seinem Interesse, da die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine Voraussetzung zur rechtmäßigen Eigentümerschaft der Immobilie ist. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, zieht das Finanzamt unabhängig von den Vereinbarungen des Kaufvertrags den Verkäufer heran.

3. Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Grunderwerbsteuer sparen: Finanzamt

Die Grunderwerbsteuer ist als Bestandteil der Überschreibung einer Immobilie an den neuen Eigentümer nur einmalig zu zahlen. Die Fälligkeit der Grunderwerbsteuer tritt direkt nach dem Erwerb ein und sie wird in den meisten Fällen dem Käufer in Rechnung gestellt. Für den Grundstückserwerber ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine wichtige Voraussetzung, um rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie zu werden. Nachdem man als Immobilienkäufer den Kaufvertrag unterschrieben hat, kümmert sich der Notar um das weitere Vorgehen. Dabei hat er folgende Rechtsvorgänge abzuschließen:

Schritt 1: Der Notar informiert das zuständige Finanzamt

Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde, informiert der Notar das Finanzamt über den Kauf. Daraufhin stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus und versendet ihn samt Zahlungsaufforderung an den Käufer.

Schritt 2: Überweisung der Grunderwerbsteuer

Nach Ausstellung des Steuerbescheides hat der Immobilienkäufer gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vier Wochen Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen.

Schritt 3: Der Käufer erhält Unbedenklichkeitsbescheinigung

Sobald die Zahlung der Grunderwerbsteuer eingegangen ist, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und leitet sie an den mitwirkenden Notar weiter.

Wieso brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Bestandteil der Immobilienübertragung und bestätigt, dass der Käufer seine Steuerschuld beglichen hat. Ohne dieses Dokument kann der Käufer nicht Eigentümer der Immobilie werden. Es bescheinigt zudem, dass der Käufer all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist und dem Eigentümerwechsel aus steuerrechtlicher Sicht nichts entgegensteht.

Schritt 4: Eintragung in das Grundbuch

Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar, dass der rechtmäßige, neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Es ist somit im Interesse des Käufers, dass er die Grunderwerbsteuer zeitnah begleicht, um den Immobilienkauf rechtsgültig zu machen.

4. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Laut Grunderwerbsteuergesetz (GrESTG) orientiert sich der Grunderwerbsteuersatz prozentual an dem im Kaufvertrag festgelegten Immobilienkaufpreis. Zudem ist die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer abhängig vom Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Dieser variiert zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, je nachdem in welchem Bundesland der Kauf erfolgt. Ursprünglich betrug der Grunderwerbsteuersatz bundesweit 3,5 Prozent, doch seit dem 01.09.2006 liegt der festgelegte Kaufpreisanteil im Ermessen des jeweiligen Bundeslandes. Im Jahr 2019 hat zuletzt Mecklenburg-Vorpommern den Grunderwerbsteuersatz auf 6,0 Prozent erhöht.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland?

Sie wollen wissen, wie hoch der Steuersatz in Ihrem Bundesland ist? Werfen Sie hierzu einen Blick in unsere Tabelle:

BundeslandGrunderwerbsteuersatzGültig ab:
Baden-Württemberg5,0 %05.11.2011
Bayern3,5 %1998
Berlin6,0 %01.01.2014
Brandenburg6,5 %01.07.2015
Bremen5,0 %01.01.2014
Hamburg4,5 %01.01.2009
Hessen6,0 %01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %01.07.2019
Niedersachsen5,0 %01.01.2014
Nordrhein-Westfalen6,5 %01.01.2015
Rheinland-Pfalz5,0 %01.03.2012
Saarland6,5 %01.01.2015
Sachsen3,5 %1998
Sachsen-Anhalt5,0 %01.03.2012
Schleswig-Holstein6,5 %01.01.2014
Thüringen6,5 %01.01.2017

5. Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Grunderwerbsteuer sparen: Berechnung

Je nach Bundesland wird also ein bestimmter Steuersatz auf den Kaufpreis einer Immobilie fällig, der nach Aufforderung durch das Finanzamt einmalig vom Käufer bezahlt werden muss. Wie sich diese Rechnung in der Praxis konkret darstellt, zeigt folgende Beispielrechnung eines Immobilienkaufes im Bundesland Bremen.

Grunderwerbsteuer: Rechenbeispiel

Eine Familie kauft eine Immobilie, welche laut notariell beglaubigtem Kaufvertrag 500.000 Euro kostet. Das Haus unserer Beispielrechnung befindet sich in Bremen, womit der Grunderwerbsteuersatz 5 Prozent beträgt.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach folgender Formel:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes = Grunderwerbsteuer

In unserem Beispiel ergibt sich daher folgender Wert für die Grunderwerbsteuer:

500.000 Euro x 5 Prozent (0,05) = 25.000 Euro

6. Wie kann ich die Grunderwerbsteuer sparen (4 Tipps)?

Vorab empfiehlt es sich, Ihre Verträge von einem Experten überprüfen zu lassen, um im Rahmen der Kaufnebenkosten mögliche Stolperfallen bei der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Die Grunderwerbsteuer bringt viele Steuerfallen mit sich, bei denen Ihnen auch der Notar nicht immer helfen kann. Informieren Sie sich deshalb im Voraus und falls Fragen aufkommen, sprechen Sie Ihren Notar gezielt darauf an. Ein kompetenter Makler kann Ihnen bei speziellen Fragen auch weiterhelfen und gibt Ihnen als Immobilienkäufer Sicherheit. Nichtsdestotrotz gibt es Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage der Steuer zu senken und so Kosten zu sparen. Die folgenden Tipps können Ihnen dabei helfen:

Tipp 1: Grunderwerbsteuer sparen durch Eigenleistung beim Neubau und getrennte Verträge

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einem Grundstückskauf für einen Neubau gilt in Deutschland nicht nur der Wert des Grundstücks, auf dem ein Haus errichtet werden soll, sondern der Gesamtwert von Grundstück und Gebäude, auch Verkehrswert genannt.

Für das Finanzamt ist der im Notarvertrag ausgewiesene Immobilienkaufpreis von Bedeutung. Wer also ein bereits gebautes Haus kauft, kann das nicht trennen und muss Steuern für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude entrichten. Wer aber Bauland kauft um später ein neues Haus darauf zu errichten, kann die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung des Kaufpreises wesentlich reduzieren.

Es ist jedoch wichtig, dass der Verkäufer des Bauplatzes und die Baufirma nicht in Beziehung zueinander stehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Andernfalls sieht die Rechtsprechung vor, dass die Grunderwerbsteuer für den Gesamtkaufpreis von Grundstück und Haus erhoben wird. Weiterhin sollten die beiden Vertragsschlüsse zeitlich so weit wie möglich auseinander liegen.

Was ist, wenn man Grundstück und Bauleistung vertraglich nicht trennen kann?

Kommt man nun aber nicht um einen Gesamtvertrag herum gibt es ebenfalls einen Trick: Verpflichtet man sich als Käufer zu einer Eigenleistung, verlegt man also z. B. die Böden selber, oder man streicht die Wände, kann man Teile der Grunderwerbsteuer mindern, indem die Bemessungsgrundlage reduziert wird. Außerdem spart man sich so die Handwerkerkosten.

Tipp 2: Grunderwerbsteuer sparen durch Abzug mobiler Extras vom Immobilienkaufpreis

Grunderwerbsteuer sparen: Abzug mobiler Extras

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und von den früheren Eigentümern sogenannte bewegliche Extras, wie z. B. Einbauküchen, eingebaute Essplätze, Kamine, Gartenmöbel, Markisen oder Saunen übernimmt, kann durch eine kluge Vertragsgestaltung die prozentual auf den Kaufpreis anfallende Grunderwerbsteuer senken. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten lediglich das Grundstück und das Gebäude mit dem Inventar, welches fest mit dem Gebäude verbunden ist. Gegenstände, die man ausbauen und wieder woanders einbauen kann, gelten nicht als Bestandteil der Immobilie und werden nicht besteuert. Deswegen sollte man diese mobilen Extras und deren Wert im Kaufvertrag gesondert auflisten. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer. In Bezug auf das obige Beispiel des Hauskaufes in Bremen bedeutet das, dass sich die Familie über folgende Steuerersparnis freuen könnte:

Grunderwerbsteuer sparen: Rechenbeispiel

In der oben angeführten Beispielrechnung für den Hauskauf in Bremen mit dem Kaufpreis von 500.000 Euro müsste die Käufer-Familie 25.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.

Nimmt man nun an, dass sich in der Immobilie frei bewegliche Gegenstände wie ein Kamin für 3.000 Euro, eine Sauna für 4.000 Euro und eine Küche für 10.000 Euro befinden, lässt sich die Bemessungsgrundlage um insgesamt 17.000 Euro reduzieren.

Diesen Wert sollten Immobilienkäufer nun gesondert im Kaufvertrag auflisten, um die Höhe der Grunderwerbsteuer zu senken. Diese würde sich nun wie folgt errechnen:

(500.000 Euro – 17.000 Euro) x 5 Prozent (0,05) = 24.150 Euro

In unserer Beispielrechnung sparen sich die Immobilienkäufer also 850 Euro, da sie statt 25.000 Euro nur noch 24.150 Euro an Steuern zahlen.

Man muss allerdings wissen, dass die Finanzämter oft misstrauisch werden, wenn der Wert der mitgekauften beweglichen Extras über 15 Prozent des gesamten Immobilienkaufpreises liegt. Deswegen sollte man sich sämtliche Rechnungen und Belege, die der Verkäufer noch hat, unbedingt aushändigen lassen. Diese können dem Finanzamt bei Bedarf vorgelegt werden.

Tipp 3: Grunderwerbsteuer sparen durch die Art der Maklerprovision

Die Maklerprovision ist der Lohn, den der Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Für Sie als Käufer wäre es dabei von Vorteil, wenn Sie die Provision, in Form der Käufercourtage, bezahlen. Verkäufer, die Anteile oder aber die vollständige Maklerprovision zahlen müssen, tendieren nämlich dazu, ihre Unkosten durch den Immobilienpreis auszugleichen. Durch einen höheren Kaufpreis wäre aber auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher und Sie bezahlen letztendlich mehr.

Tipp 4: Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnungen sparen: Abzug der Instandhaltungsrücklage

Eine Instandhaltungsrücklage dient der langfristigen Erhaltung einer Eigentumswohnung. Diese Ersparnisse werden vor allem für Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet.

Wie kann ich durch die Instandhaltungsrücklage Grunderwerbsteuer sparen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss der neue Eigentümer häufig den Anteil des Verkäufers, den dieser an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft hat, übernehmen. Weisen Immobilienkäufer den Anteil der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag gesondert aus, können sie Grunderwerbsteuer sparen.

7. Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Nicht immer, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück an einen neuen Eigentümer übergeht, fällt eine Grunderwerbsteuer an. Im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist geregelt, in welchen Fällen Immobilienkäufer von der Steuerlast befreit sind:

Keine Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung

Hier wird der Erwerb des Grundstücks bzw. der Immobilie lediglich über die Schenkungssteuer oder Erbschaftsteuer besteuert.

Keine Grunderwerbsteuer für Verwandte ersten Grades

Bei Verkäufen zwischen Eltern und ihren Kindern, Großeltern und ihren Enkeln und auch zwischen Ehepartnern bleibt der neue Eigentümer von der Besteuerung verschont. Achtung: Wird eine Immobilie zwischen Geschwistern verkauft, greift die Steuerbefreiung nicht.

Grunderwerbsteuer sparen: Familie

Keine Grunderwerbsteuer bis zur Freigrenze von 2.500 Euro

Liegt der Preis beim Erwerb einer Immobilie unter 2.500 Euro sieht der Gesetzgeber keine Besteuerung vor. Dabei sollte man die Freigrenze nicht mit dem Freibetrag verwechseln, denn überschreitet man den Wert von 2.500 Euro schon um nur einen Cent, findet die Steuerbefreiung keine Anwendung und die Grunderwerbsteuer ist in Gänze zu zahlen.

8. Wer kann die Grunderwerbsteuer absetzen?

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück für die private Eigennutzung – also als Wohneigentum – erworben hat, kann die beim Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer später leider nicht von seiner Einkommenssteuer absetzen. Anders verhält sich das aber bei Freiberuflern und Unternehmern.

Grunderwerbsteuer sparen: Steuern absetzen

Wer eine Immobilie betrieblich nutzt und damit steuerpflichtige Einkünfte erzielt, kann die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt jedoch nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer ausgeführt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Trotz einer ähnlichen Bezeichnung dürfen diese zwei Steuerarten nicht verwechselt werden. Die Grundsteuer kommt einmal im Jahr auf einen jeden Immobilienbesitzer zu, die Grunderwerbsteuer hingegen wird direkt beim Erwerb der Immobilie einmalig fällig. In unserem Ratgeber können Sie etwa nachlesen, wie Sie die Grundsteuer im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer auf den Mieter umlegen können.

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