Kaufnebenkosten – Das erwartet Immobilienkäufer

Ein Immobilienverkauf ist eine bedeutende Investition. Käufer sollten bei der Kostenkalkulation und den Preisverhandlungen deshalb im Hinterkopf behalten, dass auf den Kaufpreis nicht unerhebliche Kaufnebenkosten addiert werden müssen. Damit Käufer den Verkaufsprozess beruhigt durchlaufen können, sollten sie sich von vorneherein einen Überblick über die möglichen Nebenkosten verschaffen.

Unabdingliche Nebenkosten beim Immobilienkauf

Es gibt einige Nebenkosten, die in jedem Fall anfallen und im Voraus kalkuliert werden können. Darunter fällt die Steuerabgabe der Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und die Kosten für den anstehenden Grundbucheintrag.

Die Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf

Es sollte grundsätzlich im Kaufvertrag festgehalten werden, ob der Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat, da gesetzlich sowohl der bisherige Eigentümer als auch Erwerber als Schuldner fungieren. Dennoch wird die Grunderwerbssteuer regulär durch den Käufer übernommen.

Die Höhe und Fälligkeit der Grunderwerbssteuer Sobald der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt übermittelt hat, erhält die belastete Partei einen Grunderwerbssteuerbescheid. Generell ist die Steuer innerhalb von einem Monat, ab Erhalt des Steuerbescheides, zu entrichten. Diese Zahlungsfrist kann nach Absprache mit dem Finanzamt verlängert werden.

Der Grunderwerbssteuersatz wird gemäß Grunderwerbssteuergesetz individuell durch die Bundesländer festgelegt und variiert dementsprechend auch von Bundesland zu Bundesland. Diese Steuersätze werden regelmäßig erhöht und liegen momentan bundesweit bei 3,5 bis 6,5 Prozent.

Kaufnebenkosten: Notarielle Beurkundung & Grundbucheintrag

Beim Immobilienerwerb in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Immobilienkauf durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag besiegelt wird. Es fallen also zusätzlich Nebenkosten für die Betreuung, die Entwurfsfertigung des Immobilienkaufvertrages sowie die notarielle Beurkundung durch den Notar an. Die Notarkosten werden nicht nach Intensität der Beanspruchung berechnet, also auch unabhängig von Dauer und Anzahl der Beratungstermine. Der Notar lässt sich in Form einer Pauschale vergüten.

Höhe und Fälligkeit der Notarkosten Die Gebühren für den Notar sind mit dem Abschluss des Verfahrens fällig und werden dem Käufer durch einen Kostenbescheid mit einer Abschrift des Kaufvertrages zugeschickt. In der Regel sind diese sofort zu entrichten, mit einer Schonfrist von zwei bis vier Wochen. Da der Notar auch die Grundschuld einträgt und die Umschreibung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch vornimmt, rechnet er die dabei anfallenden Grundbuchgebühren mit ab. Die Gebühren für Notar und Grundschuldbestellung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Immobilienkäufer sollten in jedem Fall mit 1,5 - 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Notaranderkonto

Besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse wird bei einem Immobilienkauf oft auch ein Notaranderkonto eingerichtet, ein Treuhandkonto auf den Namen des Notares, über welches die Kaufpreisabwicklung erfolgt. So ist der Käufer abgesichert, da die Auszahlung des Kaufpreises erst nach der offiziellen Kaufabwicklung erfolgt, hierfür können weitere Nebenkosten anfallen.

Beispielrechnung unabdingbare Nebenkosten

Es fallen demnach bei dem Kauf einer Immobilie in jedem Fall Kaufnebenkosten durch Grunderwerbssteuer, Notarkosten und darin enthaltene Gebühren für die entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch an. Angenommen es wird eine Immobilie in Berlin für 200 000 Euro erworben und im Rahmen des Immobilienkaufs eine Grundschuld von 125 000 Euro aufgenommen, könnte eine Kaufnebenkostenkalkulation folgendermaßen aussehen:

Notarkosten: beurkunden eines Grundstückskaufvertrages = 870,00 Euro
Grundbuch: eintragen der Auflassungsvormerkung = 217,50 Euro
Notarkosten: Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (ZVK) = 300 Euro (ohne ZVK = halber Preis)
Grundbuch: eintragen der Grundschuld 300,00 Euro
Grundbuch: eintragen des Eigentümers 435,00 Euro
Notarkosten: Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag 217,50 Euro
Notarkosten: Betreuungsgebühr für die Grundschuld 150,00 Euro
Notarkosten: Vollzugstätigkeiten 217,50 Euro


Summen:
Grundbuchkosten: 952,50 Euro
Notarkosten: 1.755,00 Euro
MwSt. für Notarkosten: 333,45 Euro
Grunderwerbssteuer (Steuersatz 6 %) 12.000,00 Euro


Gesamtkosten: 15.040,95 Euro

Kaufnebenkosten – Maklerprovision

Die Beteiligung eines Maklers ist bei einem Immobilienkauf nicht obligatorisch. Bei einem Vorhaben dieser Größenordnung, ist es jedoch durchaus sinnvoll einen Immobilienprofi an seiner Seite zu haben. Dementsprechend wird in den meisten Fällen auch ein Makler zugegen sein. Für seine beratende und unterstützende Funktion auf Eigentümer- und Käuferseite stellt der Makler, bei einem vertraglichen Kaufabschluss, eine Courtage in Rechnung. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Die Courtage wird regional von den Bundesländern festgelegt und beläuft sich bundesweit auf circa drei bis sieben Prozent. Auch die Zuständigkeit der Zahlung, also ob Eigentümer oder Käufer zahlt, richtet sich meist nach bundeslandspezifischen Bestimmungen.

Bestellerprinzip

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, das dem Auftragsgeber des Maklers zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet. Seit 2018 wird eine Ausweitung des Bestellerprinzipes auf den Verkauf von Immobilien diskutiert. In diesem Fall würden die Maklergebühren, sofern der vorherige Eigentümer die Besteller-Funktion übernimmt, in Zukunft entfallen.

Gesamtkalkulation der Kaufnebenkosten

Werden nun dem vorherigen Kalkulationsmodell die Nebenkosten für die Maklerprovision, ergeben sich die zu erwartenden Kaufnebenkosten, für den hypothetischen Immobilienkauf:

Maklerprovision (Provisionssatz Berlin: 7,14 %): 14.280,00 Euro
Kaufnebenkosten: 15.040,95 Euro
Gesamtnebenkosten: 29.320,95 Euro
Summe Kaufkosten (Nebenkosten + Kaufpreis): 229.320,95 Euro

Anhand der vorangegangenen Aufstellung wird ersichtlich, dass die Kalkulation der Kaufnebenkosten bereits in der Finanzierungsplanung eines Immobilienkaufes enthalten sein muss. Die Nebenkosten nehmen einen nicht unbeachtlichen Teil der Gesamtkaufkosten ein. Zusätzlich sollten Käufer bei der Immobiliensuche auch darauf achten, welche Kosten für Sanierungen und Modernisierungen anfallen können sowie eventuelle Versicherungskosten, wie beispielsweise eine Gebäudeversicherung.