Kaufnebenkosten – Das erwartet Immobilienkäufer

Letztes Update: 08.09.2020

Ein Immobilienkauf ist eine bedeutende Investition. Die Liste der anfallenden Kosten endet jedoch nicht beim Immobilienpreis. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer bei der Kostenkalkulation und den Preisverhandlungen im Hinterkopf behalten, dass zum Kaufpreis auch nicht unerhebliche Kaufnebenkosten hinzuaddiert werden müssen. Damit Käufer den Kaufprozess beruhigt durchlaufen können, sollten sie sich von vorneherein einen Überblick über die möglichen Kaufnebenkosten verschaffen.


1. Unabdingbare Nebenkosten beim Immobilienkauf

Es gibt einige Nebenkosten, die in jedem Fall anfallen und im Voraus kalkuliert werden können. Darunter fallen die Steuerabgabe der Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Kosten für den anstehenden Grundbucheintrag. Diese Kaufnebenkosten entstehen unabhängig davon, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück kaufen.

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Bodenwert

Wenn Sie vorhaben, auf einem erworbenen Grundstück ein Haus zu bauen, entstehen noch weitere Kaufnebenkosten vor dem Hausbau. Dazu zählen unter anderem die Kosten für die Baugenehmigung, das Bodengutachten oder den Prüfstatiker.

1.1 Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Es sollte grundsätzlich im Kaufvertrag festgehalten werden, ob der Käufer oder Verkäufer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat, da gesetzlich sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Erwerber als Schuldner fungieren. Dennoch wird die Grunderwerbsteuer regulär durch den Käufer übernommen.

Die Höhe und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer
Sobald der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt übermittelt hat, erhält die belastete Partei einen Grunderwerbsteuerbescheid. Generell ist die Steuer innerhalb von einem Monat ab Erhalt des Steuerbescheides zu entrichten. Diese Zahlungsfrist kann nach Absprache mit dem Finanzamt verlängert werden.

Der Grunderwerbsteuersatz wird gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) individuell durch die Bundesländer festgelegt und variiert dementsprechend auch von Bundesland zu Bundesland. Diese Steuersätze werden regelmäßig erhöht und liegen momentan bundesweit bei 3,5 bis 6,5 Prozent.

1.2 Kaufnebenkosten: Notarielle Beurkundung & Grundbucheintrag

Beim Immobilienerwerb in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Immobilienkauf durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag besiegelt wird. Es fallen also zusätzlich Nebenkosten für die Betreuung, die Entwurfsfertigung des Immobilienkaufvertrages sowie die notarielle Beurkundung durch den Notar an. Die Notarkosten werden nicht nach Intensität der Beanspruchung berechnet, also auch unabhängig von Dauer und Anzahl der Beratungstermine. Der Notar lässt sich in Form einer Pauschale vergüten.

Höhe und Fälligkeit der Notarkosten
Die Gebühren für den Notar sind mit dem Abschluss des Verfahrens fällig und werden dem Käufer durch einen Kostenbescheid mit einer Abschrift des Kaufvertrages zugeschickt. In der Regel sind diese sofort zu entrichten, mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen. Da der Notar auch die Grundschuld einträgt und die Umschreibung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch vornimmt, rechnet er die dabei anfallenden Grundbuchgebühren mit ab. Die Gebühren für Notar und Grundschuldbestellung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Immobilienkäufer sollten in jedem Fall mit 1,5 - 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

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Notaranderkonto

Besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse, wird bei einem Immobilienkauf oft auch ein Notaranderkonto eingerichtet. Dies ist ein Treuhandkonto auf den Namen des Notars, über welches die Kaufpreisabwicklung erfolgt. So ist der Käufer abgesichert, da die Auszahlung des Kaufpreises erst nach der offiziellen Kaufabwicklung erfolgt. Hierfür können weitere Nebenkosten anfallen.


2. Beispielrechnung unabdingbare Kaufnebenkosten

Es fallen bei dem Kauf einer Immobilie Kaufnebenkosten durch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und darin enthaltene Gebühren für die entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch an. Diese Kaufnebenkosten fallen ebenfalls an, wenn die Immobilie ohne Makler verkauft wird. Angenommen, es wird eine Immobilie in Berlin für 200.000 Euro erworben und im Rahmen des Immobilienkaufs eine Grundschuld von 125.000 Euro aufgenommen, könnte eine Kaufnebenkostenkalkulation folgendermaßen aussehen:

Notarkosten: Beurkundung des Grundstückskaufvertrages = 870,00 Euro
Grundbuch: Eintragung der Auflassungsvormerkung = 217,50 Euro
Notarkosten: Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (ZVK) = 300 Euro (ohne ZVK = halber Preis)
Grundbuch: Eintragung der Grundschuld 300,00 Euro
Grundbuch: Eintragung des Eigentümers 435,00 Euro
Notarkosten: Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag 217,50 Euro
Notarkosten: Betreuungsgebühr für die Grundschuld 150,00 Euro
Notarkosten: Vollzugstätigkeiten 217,50 Euro

Summen:
Grundbuchkosten: 952,50 Euro
Notarkosten: 1.755,00 Euro
MwSt. für Notarkosten: 333,45 Euro
Grunderwerbssteuer (Steuersatz 6 Prozent) 12.000,00 Euro

Gesamtkosten: 15.040,95 Euro


3. Weitere Kaufnebenkosten: Maklerprovision

Die Beteiligung eines Maklers ist bei einem Immobilienkauf nicht obligatorisch. Bei einem Vorhaben dieser Größenordnung ist es jedoch durchaus sinnvoll, einen Immobilienprofi an seiner Seite zu haben. Dementsprechend wird in den meisten Fällen auch ein Makler zugegen sein. Für seine beratende und unterstützende Funktion auf Eigentümer- und Käuferseite stellt der Makler, bei einem vertraglichen Kaufabschluss, eine Maklercourtage in Rechnung.

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Neuregelung der Maklerprovision

Am 12. Juni 2020 wurde das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom Bundestag beschlossen. Die Maklerprovision beim Immobilienverkauf wird künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Das bedeutet konkret: Die Partei, die den Makler beauftragt hat, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision. Das Gesetz wird am 23. Dezember 2020 bundesweit in Kraft treten. Die Neuregelung gilt ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien - nicht aber für Anlageimmobilien und Gewerbeimmobilien. Aktuelle Informationen zur Neuregelung der Maklerprovision finden Sie in unserem Ratgeber Verteilung der Maklerkosten.

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Bestellerprinzip bei der Immobilienvermietung

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, das den Auftraggeber des Maklers zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.


4. Gesamtkalkulation der Kaufnebenkosten

Wird nun zu dem vorherigen Kalkulationsmodell der Nebenkosten die Maklerprovision (z.B. die Hälfte von 7,14 Prozent) addiert, ergeben sich die zu erwartenden Kaufnebenkosten, für den hypothetischen Immobilienkauf:

Maklerprovision (3,57 Prozent): 7,140,00 Euro
Kaufnebenkosten: 15.040,95 Euro
Gesamtnebenkosten: 22.180,95 Euro
Summe Kaufkosten (Nebenkosten + Kaufpreis): 222.180,95 Euro

Um die anfallenden Kaufnebenkosten finanzieren zu können, müssen diese bereits in der Finanzierungsplanung eines Immobilienkaufs enthalten sein. Die Kaufnebenkosten machen einen nicht unbeachtlichen Teil der Gesamtkaufkosten aus. Zusätzlich sollten Käufer bei der Immobiliensuche auch darauf achten, welche Kosten für Sanierungen und Modernisierungen anfallen können sowie eventuelle Versicherungskosten, wie beispielsweise eine Gebäudeversicherung, berücksichtigen.

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Kann man die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Wenn Sie eine Immobilie für private Zwecke erwerben, können die Kaufnebenkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen. In diesem Fall können Sie die Grunderwerbsteuer, die Notar- sowie Grundbuchkosten und die Maklerkosten steuerlich absetzen. Mehr zum Thema Steuern sparen beim Hausverkauf erfahren Sie auf unserer Ratgeber-Seite.

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Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).