Maklergebühren – Wer muss wie viel zahlen?

Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie oder einer Mietwohnung hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision. Eine heiß diskutierte Frage ist dabei, wer letztendlich die Maklerkosten tragen muss: Käufer oder Verkäufer? Seit 2015 sorgt das eingeführte Bestellerpinzip bei der Immobilienvermietung für eine einheitliche Regelung zur Zahlung der Maklerprovision. Doch wie sieht es beim Verkauf aus? Informieren Sie sich hier über gesetzliche und regionale Bestimmungen und erfahren Sie auch, wann ein Provisionsanspruch unwirksam ist und wie Maklergebühren steuerlich abgesetzt werden können.

Fragen zur Maklerprovision

1. Wann hat ein Makler Provisionsanspruch?



Die Maklerprovision ist der Gegenwert des Maklers, für die erfolgreiche Vermittlungstätigkeit von einer Immobilie. Diese wird als Provision oder auch Courtage bezeichnet, da sie dem Makler erst ausgezahlt wird, wenn seine im Maklervertrag vereinbarte Vertragsleistung erbracht wurde. Dabei sollten grundsätzlich folgende Kriterien erfüllt werden:

  1. Ein Maklervertrag wurde mündlich oder schriftlich abgeschlossen.

  2. Der Makler ist in der Lage seine Maklertätigkeit nachzuweisen.

  3. Ein notariell beglaubigter Kauf- oder Mietvertrag wurde geschlossen.

  4. Dieser Vertragsabschluss ist klar auf die Maklertätigkeit zurückzuführen.

  5. Es sind keine Fehler zu beanstanden, durch welche der Vertrag als ungültig zu betrachten ist (z. B. der Käufer/Verkäufer wurde beim Abschluss des Maklervertrags nicht rechtmäßig über sein Widerrufsrecht informiert).

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Wenn die Provision gezahlt wurde und eine dieser Anforderungen unerfüllt bleibt, kann die Courtage anschließend zurückgefordert werden.

Kein Provisionsanspruch besteht für den Makler, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

  • Der Makler vermittelt Sozialwohnungen
  • Makler ist gleichzeitig Vormieter, Vermieter oder Verwalter der Immobilie
  • Es besteht ein freundschaftliches oder verwandtschaftliches Verhältnis zum Vermieter

2. Wer muss die Maklercourtage zahlen?

Je nachdem, ob es um die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie geht, ist die Frage, wer die Maklerkosten zu tragen hat, unterschiedlich zu beantworten.

Maklercourtage bei der Immobilienvermietung

Seit Juni 2015 richtet sich die Provisionsfrage bei der Vermittlung von Mietwohnungen nach dem Bestellerprinzip. Seither muss die jeweilige Partei, welche die Leistung angefordert hat, auch die Maklerprovision begleichen. In der Konsequenz sollen dadurch Mieter entlastet und das Ausmaß der Provisionen gemindert werden.
Die nach dem Bestellerprinzip geltenden Bestimmungen und mögliche Änderungen müssen nicht zwangsläufig zur Folge haben, dass Vermieter oder Verkäufer auf den Maklerkosten sitzen bleiben. Auch Käufern oder Mietern ist es möglich, für eine bessere Orientierung auf dem Immobilienmarkt einen Makler zu beauftragen.

Maklerprovision beim Immobilienverkauf

Wer die Maklercourtage bei dem Verkauf von Immobilien übernehmen muss, ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. Ähnlich wie bei der Provisionshöhe gibt es auch hierfür ortsübliche Regelungen, nach denen die Anteile der beiden Parteien bestimmt werden.
Prinzipiell gibt es beim Verkauf drei unterschiedliche Möglichkeiten, einem Makler seine Provision zu erstatten:

Innenprovision durch den Verkäufer
Diese Provisionsart wird auch Verkäufercourtage genannt. Hierbei einigen sich Verkäufer und Makler auf eine Provision, wobei der Käufer nicht mit eingebunden wird.

Außenprovision durch den Käufer
Bei dieser Variante zahlt der Käufer der Immobilie. Die Käuferprovision ist dabei meist in der Immobilienanzeige als solche ausgewiesen und es besteht die Möglichkeit, mit dem Makler über die Summe in Verhandlung zu treten.

Mischform der Provision
Die beliebteste Form der Entlohnung ist die Aufteilung der Maklercourtage zwischen beiden Vertragsparteien, wobei die jeweiligen Anteile meist regional bestimmt werden.

3. Wie hoch fällt die Maklergebühr aus?

Bei der Vermietung einer Immobilie darf die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Beim Verkauf hängen die Richtlinien, nach denen Provisionshöhe und Anteile in den einzelnen Bundesländern bestimmt werden, von der Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt ab. Bei privaten Immobilien beträgt sie drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. In der folgenden Übersicht finden Sie eine Auflistung der regional üblichen Provisionssätze:

BundeslandMaklerprovision gesamtAnteil KäuferAnteil Verkäufer

Baden-Württemberg

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Bayern

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Berlin

7,14 %

7,14 %

0 %

Brandenburg

7,14 %

7,14 %

0 %

Bremen

5,95 %

5,95 %

0 %

Hamburg

6,25 %

6,25 %

0 %

Hessen

5,95 %

5,95 %

0 %

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 %

3,57 %

2,38 %

Niedersachsen¹

7,14 % oder 4,76-5,95 %

3,57 % oder 4,76-5,95 %

Nordrhein-Westfalen

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Rheinland-Pfalz

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Saarland

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Sachsen

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Sachsen-Anhalt

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Schleswig-Holstein

7,14 %

3,57 %

3,57 %

Thüringen

7,14 %

3,57 %

3,57 %

¹In einigen Regionen beläuft sich die Provision auf 7,14 % des Verkaufspreises, in anderen liegt sie niedriger zwischen 4,76 und 5,95 %. Gelten die 7,14 %, teilen sich Verkäufer und Käufer des Objektes die Maklercourtage im Normalfall. In Regionen mit dem niedrigeren Satz, zahlt diesen üblicherweise der Käufer.

4. Wann ist die Maklercourtage fällig?

In der Regel halten Makler in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Provision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und somit fällig ist. In der Praxis wird meist ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern werden teilweise Sonderregelungen getroffen, dass diese ihren Anteil an der Maklerprovision erst bezahlen müssen, wenn der Kaufpreis fällig bzw. auf dem Konto eingegangen ist.

5. Kann die Provision verhandelt werden?

In Einzelfällen kann mit dem Immobilienmakler über seine Provision individuell verhandelt werden. Besonders wenn das Kaufobjekt sehr gefragt ist, lohnt es sich mit dem Immobilienmakler über einen Preisnachlass zu verhandeln. Auch Mieter und Käufer können den Makler auf einen Preisnachlass ansprechen — insbesondere bei Objekten, die lange auf dem Markt sind.

Info

Maklerprovision umgehen?

Um keine Maklercourtage zahlen zu müssen, spielen Miet- oder Kaufinteressenten häufig mit dem Gedanken, den Makler zu umgehen und nach der Besichtigung direkt mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen. Dabei ist zu beachten, dass der Zahlungsanspruch an den Makler nicht mit Ablaufen des Maklervertrags endet. Die Courtage ist also schwer zu umgehen, da der Kaufinteressent dem Makler trotzdem eine Provision zu zahlen hat, sofern der Makler nachweisen kann, dass er rechtswirksam vermittelt wurde.

Ob ein Makler dazu bereit ist, Abstriche bei seiner Provisionsforderung zu machen, hängt von vielen Faktoren ab. Neben der Höhe des Kaufpreises spielt vor allem der tatsächliche Verkaufsaufwand eine Rolle. Investiert der Makler viel Zeit in eine Immobilie, ist er weniger kompromissbereit, als bei einem leichten Verkauf mit geringem Arbeitsaufwand.

6. Steuertipp

In manchen Fällen können sich die Kosten für einen Maklerauftrag zum Teil vom Fiskus zurückgeholt werden. Unter folgenden Gegebenheiten kann die Maklerprovision steuerlich abgesetzt werden:

Wer einen Makler mit der Vermietung eines Objekts beauftragt hat, kann bei seiner Einkommensteuererklärung die Maklerprovision zusammen mit anderen Werbungskosten geltend machen.

Wenn Mieter aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung mieten oder umziehen müssen, können sie die Maklerprovision von der Steuer absetzen.

Immobilienbesitzer können die Maklergebühr von der Steuer absetzen, wenn aus dem Hausverkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn resultiert.

Beim Hauskauf gehört die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Absetzbarkeit hängt dabei von der Nutzung der Immobilie ab. Bewohnt der Käufer die Immobilie selbst, ist die Courtage nicht absetzbar. Vermietet er die Immobilie jedoch, wird die Maklerprovision als Teil der Gesamtanschaffungskosten zum Kaufpreis zugerechnet und kann dann steuerlich abgeschrieben werden. <br>

Nicht jeder Auftraggeber kann also Steuern sparen. Jedoch kann durch die Beauftragung eines Maklers viel Zeit, Aufwand und Stress gespart werden. Mit einem Makler haben Sie einen Experten vor Ort und ersparen es sich, Anzeigen zu durchforsten oder Besichtigungstermine zu vereinbaren.

Lesen Sie auch weitere Informationen darüber, wie Sie Steuern beim Immobilienverkauf sparen können!


Bildquelle: iStock.com/anyaberkut


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