Worauf ist beim Kaufvertrag für eine Immobilie zu achten?

Letztes Update: 27.07.2020

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist ein Verpflichtungsgeschäft. Mit einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum an der Immobilie an den Käufer zu übertragen. Gleichzeitig verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Ein Kaufvertrag bietet bei der Übertragung von Immobilieneigentum also Sicherheit für beide Parteien. Der Kaufvertrag für ein Grundstück bedarf nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) der notariellen Beurkundung, damit er wirksam ist. Dies schließt auch Wohnungen und Häuser ein, da diese nach BGB dem Grundstück zugeordnet werden und mit ihm eine Einheit bilden (vgl. Kaufvertrag Haus; Kaufvertrag Wohnung). Worauf beim Kaufvertrag für Immobilien zu achten ist und welche Unterlagen der Notar benötigt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Der Kaufvertrag einer Immobilie

Vorab: Was ist wichtig?

  • Immobilienkaufverträge müssen immer notariell beurkundet werden.
  • Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind hierbei nicht rechtskräftig.
  • Ein Vorvertrag soll beiden Parteien Sicherheit bieten.
  • Ein unterschriebener, beglaubigter Vertrag ist rechtsverbindlich.
  • Alle Details sollten vor Vertragsunterzeichnung genauestens überprüft werden.

1. Wieso brauche ich einen Kaufvertrag beim Hausverkauf?

Um einen Immobilienkauf bzw. -verkauf abschließen zu können, bildet der Kaufvertrag die wichtigste Grundlage. Denn nur mit Hilfe eines notariell beglaubigten Kaufvertrags wird der Eigentümerwechsel rechtswirksam. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag sind hierbei nicht ausreichend. Im Kaufvertrag werden alle Regelungen und Absprachen zwischen dem Verkäufer und Käufer verbindlich festgehalten.


2. Was ist die rechtliche Grundlage im BGB?

Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und ihm das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer hingegen ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen (§ 433 BGB).

Bei Immobilienkaufverträgen geht es nicht ohne Notar - die Rechtslage im BGB ist hier eindeutig. Nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der Eigentümer bzw. Käufer verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen bzw. zu erwerben, der notariellen Beurkundung.


3. Wichtige Schritte vor dem Kaufvertrag

Der Immobilienverkauf ist meist ein umfangreicher Prozess, der zum Teil mehrere Monate andauern kann. Zunächst muss der Verkauf gut vorbereitet sein, dazu zählt eine Immobilienbewertung, ebenso wie die Beschaffung aller benötigten Dokumente. Nachdem ein angemessener Preis ermittelt wurde, muss die richtige Verkaufsstrategie festgelegt werden. Erst danach können Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie mit Hilfe von aussagekräftigen Exposés und Anzeigen beginnen. Haben Sie bis hier alles richtig gemacht, lassen sich schon bald Kaufinteressenten finden, Besichtigungstermine vereinbaren und Verkaufsverhandlungen durchführen. Nachdem Sie die Bonität des Käufers geprüft haben, kann der Notar den Kaufvertrag aufsetzen und beurkunden. Ein erfahrener Immobilienmakler nimmt Ihnen hier Zeit und Arbeit ab und berät Sie dank seines fachlichen und regionalen Wissens zu allen Schritten des Verkaufsprozesses.

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Energieausweis

Achtung: Bei dem Verkauf einer Immobilie ist der Energieausweis Pflicht. Bereits bei der Immobilienvermarktung muss dieser den Kaufinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden.

3.1 Vorvertrag: Ja oder Nein?

Im Vorvertrag werden alle wichtigen Eckpunkte bezüglich des Immobilienverkaufs noch vor der Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrags (Hauptvertrag) festgelegt. Der Käufer versichert hierbei schwarz auf weiß seine Kaufabsichten. Im Gegenzug bestätigt der Verkäufer, dass er den Verkauf nicht mit einem anderen Käufer durchführen wird. Der Vorvertrag bedarf, wie auch der Kaufvertrag, einer notariellen Beurkundung, um rechtswirksam zu werden. Ob ein Vorvertrag sinnvoll ist oder nicht, hängt von der individuellen Situation beider Parteien ab. Ein Vorvertrag ist sinnvoll, wenn der Kaufinteressent beispielsweise noch Zeit benötigt, um die Immobilienfinanzierung zu klären. Im Vorvertrag können rechtliche Konsequenzen festgehalten werden, sollte es nicht zum Abschluss des Hauptvertrags kommen. Ohne Vorvertrag kann der Käufer bis zur notariellen Beurkundung ohne Begründung abspringen.

3.2 Wer wählt den Notar aus?

Um einen Immobilienkaufvertrag erfolgreich zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abschließen zu können, wird laut BGB ein Notar benötigt. In der Regel werden die festgesetzten Gebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz vom Käufer bezahlt. Diese Kosten liegen bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Aber: Das Löschen von eingetragenen Belastungen oder Rechten Dritter an der Immobilie aus dem Grundbuch trägt der Verkäufer allein. Dagegen muss der Käufer, wenn er den Kaufpreis per Bankdarlehen finanzieren will, alle die sich daraus ergebenden Kosten übernehmen. Im Wesentlichen sind das die Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuld und die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Keine Sorge: Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität zwischen Käufer und Verkäufer verpflichtet - unabhängig davon, wer ihn bezahlt.

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Sobald der Notar den Entwurf für den Kaufvertrag erstellt hat, kann dieser die Kosten für den Termin gemäß der Gebührenordnung in Rechnung stellen, selbst wenn der Termin letztendlich nicht stattfindet.


4. Was sind die Aufgaben des Notars?


4.1 Vorbereitung der Beurkundung

Der Notar erfasst als unparteiischer und unabhängiger Berater die Zielvorstellungen der Parteien und prüft den Grundbucheintrag. Außerdem besorgt er alle für die Beurkundung erforderlichen Unterlagen und übernimmt die Kommunikation mit den Behörden. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, welcher unparteilich, ausgewogen und sachgerecht sein muss. Sollte der Käufer ein Bankdarlehen brauchen, bereitet der Notar zusätzlich die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vor, welche zeitgleich mit dem Kaufvertrag beurkundet wird. Der Notar muss den Vertragsentwurf beiden Parteien mindestens 14 Tage vor dem vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung zukommen lassen, denn Käufer und Verkäufer sollen ausreichend Zeit vor der Beurkundung haben, den Vertrag zu prüfen und Fragen zu stellen.

Info

Eine steuerliche oder wirtschaftliche Beratung ist nicht Aufgabe des Notars.


4.2 Beurkundung des Kaufvertrages

Während des Termins liest der Notar den gesamten Vertrag laut vor, an dieser Stelle können Sie eventuelle Fragen stellen oder ggf. noch kleinere Änderungen vornehmen. Sie dürfen den Notar beim Vorlesen unterbrechen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben oder etwas nicht korrekt geschrieben worden ist. Anschließend wird der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet, dabei sollten Sie darauf achten, dass alle Details möglichst eindeutig geregelt sind. Gibt es keine weiteren Einwände und alle Beteiligten stimmen dem Inhalt des Kaufvertrages zu, wird der Notar schließlich die Unterschriften der Vertragsparteien notariell beglaubigen. Der Kaufvertrag ist nun verbindlich.

4.3 Vollzug des Vertrages: Übergabe von Eigentum und Kaufpreis

Der nun wirksame Kaufvertrag soll sicherstellen, dass der Käufer das Eigentum an dem Haus oder der Wohnung erlangt. Im Kaufvertrag heißt es dazu „Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung“. So soll auch derjenige, der verkauft, auf der sicheren Seite sein und den Kaufpreis rechtzeitig erhalten. Dementsprechend kontrolliert der Notar als neutrale Instanz sorgfältig und unbestechlich die weiteren Voraussetzungen und führt die folgenden Schritte durch:

  1. Nach Vertragsschluss beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Das Haus oder die Wohnung ist jetzt vor Zugriffen eventueller Gläubiger und des Verkäufers selbst geschützt. Sie ist damit für den Erwerber bis zur Kaufpreiszahlung verbindlich reserviert.

  2. Er veranlasst den Eintrag der beurkundeten Grundschuld ins Grundbuch, sofern diese vorliegt.

  3. Er besorgt im Interesse des Käufers alle nötigen Zustimmungen durch die örtliche Kommune, von der Hausverwaltung (Eigentumswohnung) oder vom Erbpachtgeber (Erbbauanlage).

  4. Der Notar fordert alle Unterlagen für den lastenfreien Erwerb an (Löschungsbewilligung von Grundpfandrechten).

  5. Er zeigt den Kaufvertrag beim Finanzamt an, damit dieses die Grunderwerbsteuer in einem Bescheid festsetzen kann.

  6. Sind alle Voraussetzungen für einen lastenfreien Erwerb gegeben, steht dem Besitzübergang nichts mehr im Weg und der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.

  7. Sobald der Käufer die Grundsteuer und den Kaufpreis gezahlt hat und dem Notar die Nachweise hierfür vorliegen, wird der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

  8. Der Schlussakt: Mit der Übergabe der Schlüssel an den neuen Besitzer sind alle Regelungen aus dem Kaufvertrag erfüllt und der Immobilienverkauf erfolgreich abgeschlossen.


5. Welche Informationen braucht der Notar für das Aufsetzen des Kaufvertrages?

Der Notar ist dafür zuständig, alle wichtigen Daten und Informationen vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags einzuholen. Dazu muss er vorab zu diesen Fragen die notwendigen Details von den Vertragsparteien oder von amtlichen Stellen (Grundbuchamt) erfahren:

  • Wer verkauft an wen?
    Die persönlichen Daten (Vor- und Nachname, Geburtsname, Geburtsdatum und -ort, Wohnadresse, Personalausweisnummer) der beteiligten Parteien (sowie ggf. der Ehegatten).

  • Grundbuch und Sachstand
    Ist die Immobilie belastungsfrei oder gibt es Belastungen sowie Dienstbarkeiten? Beispiele dafür sind eingetragene Buchgrundschulden, Wegerechte, eine Erbpacht, die Teilungserklärung (Wohnanlage Eigentumswohnung) sowie die nötigen Angaben zum Grundbuch selbst (Nummer Blatt, Gemarkung, Flur und Abteilungen).

  • Vertragsgegenstand
    Was wird verkauft, was gehört alles dazu? Welche beweglichen Gegenstände (Auflistung) werden mit der Immobilie verkauft?

  • Kaufpreis
    Wie hoch ist er vereinbart? Welchen Wert haben das mitverkaufte bewegliche Inventar und die Ausstattungen? Wird der Kaufpreis einmalig oder in Raten gezahlt? Auf welches Konto (inklusive Kontoinhaber) hat der Käufer den Kaufpreis zu zahlen und wann ist er fällig?

  • Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten
    Wann soll die Besitzübergabe erfolgen? Achtung: Geht der Besitz der Immobilie an den Käufer, übergehen damit auch alle Rechte, Pflichten und Kosten an ihn über, selbst wenn die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.

  • Gewährleistungsansprüche
    Sie beziehen sich auf bekannte Mängel oder auf den Fall, dass noch welche eintreten könnten. Dabei wird festgelegt, welche Garantien oder Ansprüche für eine Reparatur und Nachbesserung bestehen.

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Tipp

Diese Daten und Angaben wird der Notar immer zur Vorbereitung eines Immobilienkaufvertrags vom Verkäufer bzw. Käufer vorab verlangen. Daher sollten Sie alle für den Vertrag nötigen Unterlagen rechtzeitig vor dem Termin der Unterzeichnung vorbereiten.


6. Checkliste: Was muss ein Immobilienkaufvertrag enthalten?

Im Immobilienkaufvertrag werden alle vereinbarten Absprachen und Regelungen zwischen den Vertragspartnern verbindlich festgehalten. Einige Angaben sind gesetzlich vorgeschrieben, dazu gehören:

  • Name und Anschrift aller Vertragsparteien
  • Beschreibung des Kaufgegenstandes (also Haus oder Grundstück)
  • Kaufpreis, Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
  • Objektzustand und vorhandene Mängel
  • Datum für den wirtschaftlichen Übergang und die Übergabe der Immobilie
  • Gewährleistungsregelung (hier gilt meist “gekauft wie gesehen”)
  • Verzugszinsregelung

Neben dem Kaufpreis oder den Daten des Käufers enthält jeder Kaufvertrag auch Angaben dazu, wie mögliche Erschließungskosten (Grundstück) zwischen den Parteien geregelt sein sollen. Auch eventuell bestehende Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder des Mieters (bei Eigentumswohnungen) sind im Vertrag zu benennen. Nicht zuletzt sollten die Ansprüche bei Mängeln an der Immobilie sehr ausführlich im Kaufvertrag beschrieben sein.

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Tipp

Wer sich vorab über die typischen Bestandteile eines Kaufvertrags für Immobilien vertraut machen will, findet allgemein zugängliche Muster für den Immobilienkaufvertrag auch im Internet. Alternativ dazu beraten Immobilienmakler auch beim Thema Kaufvertrag, wenn sie mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt werden.

6.1 Kaufvertrag für Wohnungen

Da ein Wohnungsbesitzer Teil einer Eigentümergemeinschaft ist und zudem Anteile am Gemeinschaftseigentum besitzt, sollten bei einem Wohnungsverkauf folgende zusätzliche Inhalte in den Kaufvertrag aufgenommen werden:

  • Wohnungsnummer
  • Größe und Lage der Wohnung
  • Sondernutzungsrechte
  • Sondereigentum
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
  • Gemeinschaftsordnung
  • aktuelle Höhe des Hausgeldes

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung muss ebenfalls notariell beurkundet werden.

6.2 Kaufvertrag für Grundstücke

Ein Kaufvertrag für einen Grundstücksverkauf sollte zusätzlich zu den oben erwähnten, vorgeschriebenen Inhalten folgende Punkte enthalten:

  • baurechtlicher Zustand des Grundstücks (bebaut oder unbebaut)
  • Angaben über die Grundstücksbezeichnung
  • Grundstücksgröße

Der Kaufvertrag für ein Grundstück muss ebenfalls notariell beurkundet werden.


7. Kaufvertrag prüfen: Worauf muss man achten?

Nachdem Sie und der Käufer alle notwendigen Angaben gemacht haben, wird der Notar weiter tätig. Er wird Ihnen und der anderen Partei einen Entwurf für den Immobilienkaufvertrag mindestens 14 Tage vor dem vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung zuschicken. Die Zwei-Wochen-Frist hat ihren Sinn: Laut Beurkundungsgesetz sollen beide Parteien vor Vertragsunterzeichnung ausreichend Zeit haben, sich die finanziellen und wirtschaftlichen Konsequenzen noch einmal klar zu machen.

Spätestens jetzt sollten beide Seiten die wichtigsten Inhalte des Immobilienkaufvertrages noch einmal überprüfen. Dazu gehören unter anderem die Angaben und Details zu

  • den Personalien,
  • der Kaufsache,
  • dem Kaufpreis sowie
  • den Fristen und
  • besonderen Vereinbarungen (z.B. Mehrerlösklausel).

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8. Erforderliche Unterlagen zum Vertragsabschluss

Achten Sie darauf, dass alle notwendigen Dokumente bis zum Notartermin vom Notar eingesehen werden konnten und ihm tatsächlich vorliegen. Das gilt zum Beispiel für die oftmals umfangreichen Teilungserklärungen beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie sind unerlässlicher Bestandteil von Kaufverträgen für Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen, da sie den Miteigentumsanteil oder die Sondernutzungsrechte (Terrassen, Gartenanteile, Garagen usw.) beschreiben.

Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar bringen beide Parteien, sofern sie nicht bei ihm persönlich bekannt sind, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Bei juristischen Personen (z.B. GmbH, AG, e.V.) ist zum Nachweis der Identität und der Vertretungsberechtigung ein Handelsregisterauszug erforderlich.


9. Rücktritt vom Kaufvertrag der Immobilie

Grundsätzlich ist es nicht möglich, einen notariell beglaubigten Kaufvertrag rückgängig zu machen. Denn sobald dieser unterschrieben ist, sind beide Parteien dazu verpflichtet, diesem nachzukommen. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht entsteht ausschließlich bei erheblichen Mängeln - dies gilt aber nur für neue Immobilien und einen Zeitraum von fünf Jahren.

In vielen Immobilienkaufverträgen sollen durch die sinngemäße Vereinbarung „gekauft wie gesehen“ Gewährleistungsansprüche wegen bekannter Mängel ausgeschlossen werden. Doch nicht immer sind alle Mängel gleich auf den ersten Blick erkennbar. Aufgepasst: Der Verkäufer haftet nur für Mängel, die er dem Käufer arglistig verschwiegen hat. Sollte dies der Fall sein, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Verkäufer handelt arglistig, wenn er Angaben macht, deren Unrichtigkeit er kennt oder zumindest für möglich hält. Hier reicht also nicht das bloße objektive Vorliegen eines Mangels, vielmehr muss der Käufer Kenntnis und Vorsatz des Verkäufers darlegen und dies im Bestreitensfall beweisen können.

Sollte der Käufer den Kaufpreis nicht wie vereinbart zahlen, besteht für den Verkäufer die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückgängig zu machen. Wenn der Käufer nicht in der Lage ist den Kaufpreis zu zahlen, haftet dieser mit seinem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung.

Info

Vertragliche Vereinbarungen können vom gesetzlichen Rücktrittsrecht abweichen. In diesem Fall gelten die vereinbarten Bedingungen vor den gesetzlichen Bestimmungen.

Fazit: Kein Immobilienverkauf ohne Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie - sei es ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung - bedarf laut BGB der notariellen Beglaubigung, damit er wirksam wird. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ist der Notar bereits mit Aufsetzen des Kaufvertrages zur Abrechnung seiner Kosten berechtigt, welche in der Regel vom Käufer getragen werden. Bis zur notariellen Beurkundung kann der Käufer vom Kauf zurücktreten. Ein (ebenfalls notariell beurkundeter) Vorvertrag ist wirksam und bewahrt den Verkäufer vor einem Rücktritt des Käufers in letzter Minute.

Die Aufgabe des Notars ist es, alle erforderlichen Unterlagen einzuholen, sich um die Korrespondenz mit den Behörden zu kümmern und den Kaufvertrag unparteilich, sachgerecht und ausgewogen aufzusetzen. Eine steuerliche oder wirtschaftliche Beratung ist nicht Aufgabe des Notars.

Käufer und Verkäufer haben mindestens 14 Tage Zeit, den Vertragsentwurf zu prüfen und Fragen an den Notar zu richten. Die Beurkundung durch den Notar erfolgt bei einem persönlichen Termin. Mit Unterschrift beider Vertragsparteien ist der Kaufvertrag der Immobilie wirksam. Ein Rücktrittsrecht des Käufers besteht nur, wenn ihm der Verkäufer erhebliche Mängel arglistig verschwiegen hat. Der Verkäufer hingegen kann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen kann.

Wer wenig bis keine Erfahrung im Immobilienverkauf hat, kann auf die Erfahrung eines Immobilienmaklers zurückgreifen. Dieser steht Ihnen bei Fragen zum Kaufvertrag sowie während des gesamten Verkaufsprozesses mit seinem Know-how zur Seite.


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Bildquelle: iStock.com/izhairguns

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