Worauf ist beim Kaufvertrag für eine Immobilie zu achten?

Ist ein Käufer für die eigene Immobilie gefunden, geht es an den Kaufvertrag. Für die meisten Verkäufer von Immobilien ist das ein nicht alltägliches Geschäft mit viel juristischer Materie, manchen Hürden und vielen offenen Fragen. Wir zeigen Ihnen, was überhaupt im Kaufvertrag steht, wer ihn erstellt und welche Unterlagen Sie beim Notartermin benötigten.

Der Kaufvertrag einer Immobilie

Vor dem Kaufvertrag: Wer wählt den Notar aus?

Eine dieser Fragen steht ganz am Anfang: Wer wählt den Notar aus und bezahlt ihn? Denn ohne einen Notar geht es nicht, wenn der Immobilienkaufvertrag erfolgreich zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen werden soll. So fordert das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit § 311b für den Immobilienkaufvertrag eine notarielle Beurkundung.

In aller Regel wird er jedoch beim Verkauf einer Immobilie nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer nach festgesetzten Gebühren (Gerichts- und Notarkostengesetz) bezahlt. Diese Kosten liegen bei rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Aber: Bestehen bei Ihnen als Verkäufer der Immobilie im Grundbuch Belastungen oder Rechte Dritter, müssen Sie die spätestens jetzt löschen. Die Kosten dafür tragen Sie als Verkäufer allein. Dagegen muss der Käufer, wenn er den Kaufpreis per Bankdarlehen finanzieren will, alle die sich daraus ergebenden Kosten übernehmen. Im Wesentlichen sind das die Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuld und die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

Der Käufer wird danach einen ihm wahrscheinlich möglichst gut bekannten Notar nahe am Wohnort auswählen. Das kann aber auch im Interesse des Verkäufers sein: Sollte der Käufer nicht zum Notartermin erscheinen, so muss er die hierfür anfallenden Kosten tragen.

Aufgaben des Notars

Aber keine Sorge: Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität zwischen Käufer und Verkäufer verpflichtet, egal, wer ihn bezahlt. Zunächst ist also ein Termin zwischen Ihnen als Verkäufer und dem Käufer für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zu vereinbaren. Erst dann wird er als neutraler und unabhängiger Inhaber eines öffentlichen Amtes für die Beurkundung von Willenserklärungen wie bei Ihrem Kaufvertrag tätig.

Allerdings dürfen Sie von ihm keine steuerliche Beratung oder etwa eine Bewertung zum Kaufpreis erwarten. Vielmehr soll er nach dem Gesetz (BeurkG) den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt abklären sowie Käufer und Verkäufer über die rechtlichen Folgen des Geschäfts belehren. Klar und unzweideutig sollen dann vom Notar die Wünsche und Erklärungen der Vertragsparteien im Vertrag wiedergegeben werden.

Checkliste: Das muss im Kaufvertrag stehen

Der Notar ist dafür zuständig, wichtigen Daten und Informationen vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags einzuholen. Dazu muss er vorab zu diesen Fragen die notwendigen Details von den Vertragsparteien oder von amtlichen Stellen (Grundbuchamt) erfahren:

  • Wer verkauft an wen? Die persönlichen Daten der beteiligten Parteien (sowie ggf. der Ehegatten): Die korrekte Schreibweise der Vor- und Nachnamen, Geburtsnamen, -Datum und -Ort, Wohnadressen, Personalausweisnummern.

  • Grundbuch und Sachstand: Ist die Immobilie belastungsfrei oder gibt es Belastungen sowie Dienstbarkeiten? Beispiele dafür sind eingetragene Buchgrundschulden, Wege- oder Kanalrechte, eine Erbpacht, die Teilungserklärung (Wohnanlage Eigentumswohnung) sowie die nötigen Angaben zum Grundbuch selbst (Nummer Blatt, Gemarkung, Flur und Abteilungen).

  • Vertragsgegenstand: Was wird verkauft, was alles gehört dazu? Welche beweglichen Gegenstände (Auflistung) werden mit der Immobilie verkauft?

  • Kaufpreis: Wie hoch ist er vereinbart? Welchen Wert hat das mit verkaufte bewegliche Inventar und die Ausstattungen? Wird der Kaufpreis einmalig oder in Raten gezahlt? Auf welches Konto (inklusive Inhaber) hat der Käufer den Kaufpreis zu zahlen und wann ist er fällig?

  • Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten: Wann soll die Besitzübergabe erfolgen? Achtung: Geht der Besitz der Immobilie an den Käufer über, gehen damit auch alle Rechte, Pflichten und Kosten an ihn über, selbst wenn die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist!

  • Gewährleistungsansprüche: Sie beziehen sich auf bekannte Mängel oder auf den Fall, dass noch welche eintreten könnten. Dabei wird festgelegt, welche Garantien oder Ansprüche für eine Reparatur und Nachbesserung bestehen.

Welche Daten und Details gehören zum Vertrag?

Neben dem Kaufpreis oder den Daten des Käufers enthält jeder Kaufvertrag auch Angaben dazu, wie mögliche Erschließungskosten (Grundstück) zwischen den Parteien geregelt sein sollen. Auch eventuell bestehende Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder des Mieters (bei Eigentumswohnungen) sind im Vertrag zu benennen. Nicht zuletzt sind die Ansprüche bei Mängeln an der Immobilie sehr ausführlich im Kaufvertrag beschrieben.

Tipp


Diese Daten und Angaben wird der Notar immer zur Vorbereitung eines Immobilienkaufvertrags vom Verkäufer – und teils vom Käufer – vorab verlangen. Daher bereiten Sie alle für den Vertrag nötigen Unterlagen rechtzeitig vor dem Termin der Unterzeichnung vor.

Bitte nicht vergessen: Bei Vertragsabschluss muss der Verkäufer dem Käufer für das Haus oder die Wohnung ein gültiges Exemplar beziehungsweise eine Kopie des Energieausweises übergeben. Ist er fehlerhaft oder sind wesentliche Daten nicht enthalten, kann das für Sie als Verkäufer teuer werden. Es drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Aber: Die Energieausweis-Pflicht gilt nicht für denkmalgeschützte Gebäude sowie kleine Immobilien, die weniger als 50 qm Nutzfläche haben.

Prüfung des Kaufvertrags

Nachdem Sie und der Käufer alle notwendigen Angaben gemacht haben, wird der Notar weiter tätig. Er wird Ihnen und der anderen Partei einen Entwurf für den Immobilienkaufvertrag mindestens 14 Tage vor dem vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung zuschicken. In der Regel kommen die Vertragsentwürfe per Post. Die Zwei-Wochen-Frist hat ihren Sinn: Laut Beurkundungsgesetz sollen beide Parteien vor Vertragsunterzeichnung ausreichend Zeit haben, sich die finanziellen und wirtschaftlichen Konsequenzen noch einmal klar zu machen.

Spätestens jetzt sollten beide Seiten, also der Verkäufer wie auch der Käufer, für sich die wichtigsten Inhalte des Immobilien-Kaufvertrages noch einmal überprüfen. Dazu gehören besonders die Angaben und Details zu

  • den Personalien,
  • der Kaufsache,
  • dem Kaufpreis sowie
  • die Fristen und
  • besonderen Vereinbarungen (z.B. Mehrlösklausel.

Tipp


Wer sich vorab über die typischen Bestandteile eines Kaufvertrags für Immobilien vertraut machen will, findet allgemein zugängliche Muster für den Immobilienkaufvertrag auch im Internet. Alternativ dazu beraten Immobilienmakler auch beim Thema Kaufvertrag, wenn sie denn grundsätzlich mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt worden sind.

Welche Unterlagen werden zum Abschluss des Kaufvertrags benötigt?

Achten Sie darauf, dass alle notwendigen Dokumente bis zum Termin der Vertragsunterzeichnung vom Notar eingesehen werden konnten und bei ihm tatsächlich vorliegen. Das gilt zum Beispiel für die oftmals umfangreichen Teilungserklärungen beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie sind unerlässlicher Bestandteil zum Kaufvertrag von Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen, da sie den Miteigentumsanteil oder die Sondernutzungsrechte (Terrassen, Gartenanteile, Garagen usw.) beschreiben.

Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar bringen dann beide Parteien, sofern sie nicht beim ihm persönlich bekannt sind, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Bei juristischen Personen (GmbH, AG, eingetragener Verein) ist zum Nachweis der Identität und der Vertretungsberechtigung ein Handelsregisterauszug erforderlich.

Vor der Unterzeichnung des Vertrags ist der Notar verpflichtet, den Vertragsentwurf vollständig zu verlesen. Nutzen Sie auch hier die Gelegenheit, noch Fragen zu stellen. Sie dürfen den Notar beim Vorlesen unterbrechen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben oder etwas nicht korrekt geschrieben worden ist.

Gibt es keine weiteren Einwände und alle Beteiligten stimmen dem Inhalt des Kaufvertrages zu, wird der Notar schließlich die Unterschriften der Vertragsparteien notariell beglaubigen.

Nach Abschluss des Kaufvertrags: Übergabe von Eigentum und Kaufpreis

Der nun wirksame Kaufvertrag soll sicherstellen, dass der Käufer das Eigentum an dem Haus oder der Wohnung erlangt. Im Kaufvertrag heißt es dazu „Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung“. So soll auch derjenige, der verkauft, auf der sicheren Seite sein und den Kaufpreis rechtzeitig erhalten. Dem entsprechend kontrolliert der Notar als neutrale Instanz sorgfältig und unbestechlich die weiteren Voraussetzungen und führt die folgenden Schritte durch:

  1. Nach Vertragsschluss lässt der Notar im Grundbuch die sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen: Das Haus oder die Wohnung ist jetzt vor Zugriffen eventueller Gläubiger und des Verkäufers selbst geschützt. Sie ist damit für den Erwerber bis zur Kaufpreiszahlung verbindlich reserviert.

  2. Zwischenzeitlich besorgt er sich im Interesse des Käufers alle nötigen Zustimmungen durch die örtliche Kommune, von der Hausverwaltung (Eigentumswohnung) oder vom Erbpachtgeber (Erbbauanlage).

  3. Steht dem Besitzübergang nichts mehr im Weg und ist das Objekt frei von Belastungen durch den Verkäufer, stellt er die Zahlung des Kaufpreises gegenüber dem Käufer fällig. Dieser wird dann von ihm per Post angeschrieben und zur Zahlung gemäß Vertrag aufgefordert.

  4. Erfolgt die Zahlung des Kaufpreises wie vereinbart, und bestätigt der Immobilienverkäufer es gegenüber dem Notar schriftlich, wird der Käufer in einem letzten Schritt als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

  5. Der Schlussakt: Mit der Übergabe der Schlüssel an den neuen Besitzer sind alle Regelungen aus dem Kaufvertrag erfüllt und der Immobilienverkauf erfolgreich abgeschlossen.

Fazit: Kaufvertrag vom Notar erstellen lassen

Immobilien-Kaufverträge bedürfen immer einer notariellen Beglaubigung. Dabei wird der Notar vom Käufer ausgewählt und auch von ihm bezahlt. Allerdings muss der Verkäufer dem Notar wiederum wichtige Informationen und Unterlagen wie etwa eine genaue Beschreibung der Immobilie zukommen lassen. Für Laien kann es an dieser Stelle hilfreich sein, sich zusätzliche Hilfe vom Makler einzuholen – denn die beraten meist auch nach dem Verkauf und stehen beim Kaufvertrag ebenfalls zur Seite.


Informieren Sie sich in weiteren Ratgeber-Artikeln darüber, wie Sie beim Hausverkauf Steuern sparen können und nutzen Sie auch unsere 3 Checklisten für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.


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