Wegerecht beeinflusst Immobilienwert: Diese Rechte und Pflichten haben Grundstücksbesitzer

Das Wegerecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gesetzlich geregelt. Es erteilt dem Besitzer des herrschenden Grundstücks die Erlaubnis, einen festgelegten Zuweg über das dienende Grundstück zu nutzen, um sein eigenes Grundstück zu betreten oder zu verlassen. Ein Grundstück, das mit einem eingetragenen Wegerecht belastet ist, verliert an Wert. Doch in vielen Fällen sind Grundstücksbesitzer dazu verpflichtet, ein Durchgangsrecht zu dulden. Es macht jedoch einen großen Unterschied, ob ein Wegerecht in einem privaten Vertrag festgehalten oder im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.

Wann kann man dem Nachbarn das Durchgangsrecht verweigern? Wer ist für die Instandhaltung des Weges zuständig? Und wer haftet bei einem Unfall? Wir klären über die Rechte und Pflichten für Grundstücksbesitzer beim Wegerecht auf!

Wegerecht - wichtige Fragen vorab

Was bedeutet und beinhaltet ein Wegerecht?

Das Wegerecht erlaubt es, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchgangs zu nutzen. Das Wegerecht beinhaltet die Rahmenbedingungen, Pflichten und Rechte zur Nutzung des Weges für beide Eigentümer.

Wo werden Wegerechte eingetragen?

Wegerechte können entweder privat vertraglich vereinbart werden oder es erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch.

Wo steht das Wegerecht im Grundbuch und wie lange gilt das Wegerecht?

Im Grundbuch wird das Wegerecht als Grunddienstbarkeit in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Eine Grunddienstbarkeit lässt sich nur auflösen, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen oder sie von vornherein zeitlich befristet ist.

Wegerecht - wer ist für die Instandhaltung zuständig und wer muss den Weg pflegen?

Wenn nichts anderes vereinbart wurde, ist nach gängiger Rechtssprechung der Eigentümer des herrschenden Grundstücks (das Grundstück, welches nur über die Nutzung des Wegerechts erreichbar ist) für die Instandhaltung, sowie Räumung des Weges verantwortlich.


1. Was ist ein Wegerecht?

Als Wegerecht wird nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht bezeichnet, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchgangs zu nutzen. Das Grundstück, über das der Zuweg führt, bezeichnet man als „dienendes“ Grundstück. Das Grundstück, das nur über die Nutzung des Wegerechts erreichbar ist, bezeichnet man hingegen als „herrschendes“ Grundstück.

Info

Man unterscheidet beim Wegerecht zwischen dem Gehrecht und dem Fahrtrecht. Während mit dem Fahrtrecht die Nutzung des Weges mit dem Auto erlaubt wird, entsteht ein Überfahrtsrecht. Das Gehrecht, welches im Grundbuch festgehalten wird, räumt lediglich die Nutzung des Weges über das Nachbargrundstück zu Fuß ein.


2. Was sind die Voraussetzungen für ein Wegerecht?

Jeder Mieter oder Käufer einer Immobilie muss die Möglichkeit haben, von dem bewohnten Grundstück aus das öffentliche Wegenetz zu erreichen – auch dann, wenn sein Grundstück nicht direkt an die Straße angrenzt. Diese Grundstücke in zweiter Reihe müssen mit einem Zuweg an die Straße angebunden werden. Der Zuweg führt in einigen Fällen zwangsläufig über das davorliegende Grundstück.

Das Wegerecht muss vom Grundstücksbesitzer eingeräumt werden

Diesen Weg darf sich der Bewohner des Hinterliegergrundstücks aber nicht auf eigene Faust aussuchen. Er benötigt dafür die Erlaubnis des Eigentümers des Grundstücks, das er regelmäßig überquert. Wird das Durchgangsrecht vom Nachbarn eingeräumt, erteilt er ein sogenanntes „Wegerecht“.

Wann kann das Wegerecht verweigert werden?

Der Besitzer des Grundstücks kann das Durchgangsrecht verweigern, wenn es eine andere, adäquate Möglichkeit der Wegführung gibt.

Notwegerecht: Wann hat man Anspruch auf was Wegerecht?

Kann das Hinterliegergrundstück nur genutzt werden, wenn ein Zugang z.B. durch den Garten des vorne liegenden Grundstücks geschaffen wird, hat der Besitzer des Hinterliegergrundstücks einen Anspruch auf Erteilung des Wegerechts. In diesem Fall spricht man von einem „Notwegerecht“.

Häufig wird die Erteilung eines solchen Rechtes notwendig, wenn ein großes Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufgeteilt wird. Der hinten liegende Teil besitzt dann keine natürliche Grenze zur öffentlichen Straße mehr. Da das Grundstück mit Zuweg geschnitten ist wie ein Pfeifenstiel, bezeichnet man dieses auch als „Pfeifenstielgrundstück“.


3. Was kostet ein Wegerecht?

Für die Duldung eines Wegerechts kann sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks vom Wegerechtnehmer finanziell entschädigen lassen. Die Wegerecht-Kosten können durch eine Einmalzahlung oder auch eine regelmäßig geleistete Geldrente entrichtet werden, je nachdem was vereinbart wurde.

a) Kosten beim Notwegerecht: Die Notwegerente
Beim Notwegerecht ist die Notwegerente davon abhängig, wie stark die Nutzung der dienenden Immobilie durch das Einräumen eines Wegerechts beeinträchtigt wurde. Sollte keine Beeinträchtigung vorliegen, kann die Zahlung auch entfallen.

b) Kein Rechtsanspruch auf Nutzungsentschädigung bei freiwilligem Wegerecht
Bei einem freiwillig vereinbarten Wegerecht entstehen keine Rechtsansprüche auf eine Geldrente oder eine Einmalzahlung. Jedoch besteht auch hier die Möglichkeit auf eine festgelegte Nutzungsentschädigung für den Eigentümer des dienenden Grundstücks. Wie hoch die Wegerecht-Kosten hierbei ausfallen, ist vom Verkehrswert der Immobilie abhängig.


4. Welche Folgen hat ein Wegerecht für Grundstücksbesitzer?

Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks bringt ein Wegerecht vor allem Nachteile mit sich. Nicht nur, dass er einen Teil seiner Immobilie als Zuweg freihalten muss und diesen nicht mit einer Garage oder ähnliches bebauen kann, auch der Verkehrswert eines mit Wegerecht belasteten Grundstücks sinkt.

Der Wert des dienenden Grundstückes wird durch das Wegerecht gemindert, der Wert des herrschenden Grundstückes steigt hingegen. Wegerechte können den Grundstückswert beeinträchtigen und sollten bei einer Immobilienbewertung auf jeden Fall berücksichtigt werden.

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5. Wegerecht-Pflichten: Was ist die Rechtslage?

Bei einem öffentlich-rechtlichen Wegerecht spricht man von einer „Baulast“. Hierbei nimmt die Stadt oder die Gemeinde ein Wegerecht in Anspruch. Die Baulast wird dann im Baulastenverzeichnis der belasteten Immobilie eingetragen.

Privatrechtlich unterscheidet man beim Einräumen eines Wegerechts zwei unterschiedliche Arten der Vereinbarung: den privaten Vertrag und das im Grundbuch eingetragene Wegerecht.


5.1 Wegerecht-Pflichten durch privaten Vertrag regeln

Bei einem privaten Vertrag arbeiten beide Parteien eine Abmachung aus, wie der Weg zum herrschenden Grundstück genutzt werden darf. Das Dokument sollte Zeitrahmen des Wegerechts, Pflichten und Rechte beider Eigentümer festhalten. Diese Art der Vereinbarung lässt sich nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Zeit auflösen. Auch wenn die Besitzer der beiden Liegenschaften wechseln, muss der Vertrag neu verhandelt werden. Wichtig: Diese Vereinbarung kann sowohl schriftlich als auch mündlich getroffen werden und ist in beiden Fällen rechtskräftig.

Welche Pflichten gibt es und was ist zu beachten?
Ein privater Vertrag Damit die Nachbarschaft trotz Wegerechts möglichst harmonisch funktioniert, ist es sinnvoll, beim Ausarbeiten des Vertrages ganz genau vorzugehen. Rechte und Pflichten jeder Partei sollten hier unmissverständlich aufgeführt werden. Es sollte genau geregelt werden, was erlaubt ist und wer die Kosten für die Instandhaltung und Räumung trägt. Zu den wichtigsten Vereinbarungen zählen die Fragen:

  • Wer entsorgt das Laub und trägt ggf. die Kosten dafür?
  • Wer trägt die Kosten der Instandhaltung des Weges?
  • Wer ist für den Winterdienst beim Wegerecht verantwortlich, wer muss den Schnee räumen?
  • Beim Wegerecht, wer darf es nutzen?
  • Wie soll der Weg angelegt werden, wie weit vom Haus entfernt?
  • Wie darf dieser genutzt werden? Mit dem Auto/Motorrad (Durchfahrtsrecht) oder nur zu Fuß (Durchgangsrecht)?
  • Wenn die Nutzung mit Kraftfahrzeugen gestattet ist: Welche Fahrzeugklasse ist hier erlaubt?
  • Wie lang und wie breit ist der Weg, der genutzt werden darf?
  • Dürfen Leitungen vom Wegerechtnutzer unter dem Weg verlegt werden?
  • Darf der Weg vom Nachbarn überbaut werden?

Wer haftet bei einem Unfall?
Wird der Weg ausschließlich alleine vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks genutzt, so ist er nach gängiger Rechtssprechung für die Instandhaltung sowie Räumung des Weges verantwortlich, es sei denn es wurde anders vereinbart. Demnach trägt er auch die Verkehrssicherungspflicht und haftet bei eventuellen Unfällen.

Wie breit muss der Weg sein?
Da die Zufahrt zu dem hinteren Grundstück nicht nur als Verbindung zur Straße dient, sondern auch als Feuerwehrzufahrt, ist in den meisten Bundesländern eine Mindestbreite von drei Metern zu gewährleisten.


5.2 Wegerecht-Eintrag im Grundbuch (Grunddienstbarkeit)

Wird das Wegerecht als Grunddienstbarkeit (§1018 BGB) im Grundbuch des dienenden Grundstücks vermerkt, bleibt dieses auch bestehen, wenn der Besitzer der dienenden oder der herrschenden Grundstücks wechselt. Ausnahme bildet hier das „Notwegerecht“. Dieses ist langfristig an das Grundstück gebunden, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Eine Grunddienstbarkeit lässt sich nur auflösen, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen oder sie von vornherein zeitlich befristet ist. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vor dem Kauf einer Immobilie immer einen Grundbuchauszug anzufordern.

Wo trägt man ein Wegerecht im Grundbuch ein?
Grunddienstbarkeiten, dazu gehört auch das Wegerecht, werden im Grundbuch in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen.

Wie trägt man ein Wegerecht im Grundbuch ein?
Um ein Wegerecht eintragen zu lassen, muss zunächst ein Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Welche Dokumente benötigt man für den Eintrag eines Wegerechts ins Grundbuch?
Um ein Wegerecht im Grundbuch eintragen zu lassen, muss man folgende Dokumente bereitstellen:

  • eine Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers
  • einen Lageplan, der Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts enthält

Des Weiteren wird vom Notar eine beglaubigte Vereinbarung erstellt, die das Wegerecht hinsichtlich der Art der Nutzung, des Personenkreises, der dieses Recht ausüben darf, sowie der Nutzungsentschädigung (beispielsweise eine Geldrente oder Notwegrente), ausreichend festhält.


6. Aktuelles BGH-Urteil zum Gewohnheitsrecht

Ein sogenanntes „Gewohnheitsrecht“ entsteht, wenn die Nachbarn jahrelang den Zuweg unter Duldung des Vorderhauseigentümers genutzt haben – ohne vertragliche Vereinbarung oder Eintragung ins Grundbuch. Durch das Gewohnheitsrecht entsteht jedoch nicht automatisch ein rechtlicher Anspruch auf das Wegerecht, wie das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes zum Wegerecht (Az: V ZR 155/18) zeigt. Daraus geht hervor:

Im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nicht aufgrund des Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen.

Philipp Takjas, Syndikus bei McMakler und Anwalt in Berlin:

„Die Antwort des BGH ist eindeutig. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch lediglich aufgrund einer schuldrechtlichen Vereinbarung oder als Notwegerecht entstehen.“

Der Fall

Im verhandelten Fall hatten die Eigentümer dreier nebeneinanderliegender Grundstücke, die mit aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind, die Eigentümerin der nebenliegenden Grundstücke verklagt. Auf den letzteren genannten Grundstücken befindet sich ein Weg, durch den die Kläger ihre Garagen, welche sich im hinteren Teil ihres Grundstücks befinden, erreichen können. Jahrelang hatten vorherige Grundstückseigentümer, sowie auch die Beklagte selbst, die Nutzung des Weges durch ihren Garten geduldet. Doch zum 31. Dezember 2016 erklärte die Beklagte die Kündigung des „Leihvertrags“ mit den Klägern und verkündigte die Sperrung des Weges sowie den Bau einer Toranlage.

Takjas erklärt:

„Das Landgericht entschied zunächst zu Gunsten der Kläger und veranlasste die Beklagte, den Bau der Toranlange zu stoppen. Auch das Oberlandesgericht (OLG) Köln wies die Berufung der Beklagten zurück, mit der Begründung, den Klägern stehe aufgrund des Gewohnheitsrechts auch weiterhin die Nutzung des Weges zu. Der Bundesgerichtshof hat nun jedoch das Urteil aufgehoben und zurück an das Oberlandesgericht verwiesen, da die Kläger sich nicht auf das Gewohnheitsrecht berufen können. Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird. Die Richter begründeten ihr Urteil mit dem Verweis, dass Gewohnheitsrecht lediglich zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen kann, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.“

7. Fazit

Wegerechte können nicht nur den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen, oft führen sie auch zu Unstimmigkeiten unter Nachbarn. Einerseits wird der Wert des dienenden Grundstück durch das Wegerecht sichtlich gemindert, auf der anderen Seite steigt der Wert des herrschenden Grundstücks. Um mögliche Streitigkeiten unter Nachbarn zu vermeiden, ist es ratsam frühzeitig vertragliche Vorkehrungen zu treffen, dabei sollten die Rechte und Pflichten beider Parteien genau festgehalten werden. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, lässt das Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen, da dieses auch bestehen bleibt, sollten sich die Eigentumsverhältnisse eines der betroffenen Objekte ändern. Grunddienstbarkeiten haben den Vorteil, dass sie sich nur löschen lassen, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen oder sie von vornherein befristet sind. Finden auch Sie kostenlos heraus, welchen wert Ihr Grundstück hat und welchen Einfluss ein Wegerecht auf den Grundstückswert hat!

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