Wegerecht: Hintergründe und Stolperfallen beim Durchgangsrecht

Ein Grundstück, das mit einem eingetragenen Wegerecht belastet ist, verliert an Wert. Doch in vielen Fällen sind Grundstücksbesitzer dazu verpflichtet, ein Durchgangsrecht zu dulden. Es macht jedoch einen großen Unterschied, ob dieses Recht lediglich vertraglich fixiert oder im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.

Spaziert der Nachbar regelmäßig durch den Garten, ist das für viele Menschen ein echtes Ärgernis. Wenn dieser allerdings ein Wegerecht besitzt, muss man das hinnehmen. Denn: Durch das Wegerecht hat der Nachbar einen gesetzlich geregelten Anspruch darauf, einen festgelegten Zuweg über das fremde Grundstück zu nutzen, um sein eigenes Grundstück zu betreten oder zu verlassen.

Voraussetzungen für ein Wegerecht

Jeder Mieter oder Käufer einer Immobilie muss die Möglichkeit haben, von dem bewohnten Grundstück aus, das öffentliche Wegenetz zu erreichen – auch dann, wenn sein Grundstück nicht direkt an die Straße angrenzt. Diese Grundstücke in zweiter Reihe müssen mit einem Zuweg an die Straße angebunden werden, der in einigen Fällen zwangsläufig über das davorliegende Grundstück führt. Diesen Weg darf sich der Bewohner des Hinterliegergrundstücks aber nicht auf eigene Faust aussuchen. Er benötigt dafür die Erlaubnis des Eigentümers des Grundstücks, das er regelmäßig überquert.

Räumt der Nachbar ihm dieses Durchgangsrecht ein, erteilt er ein sogenanntes „Wegerecht“. Er kann das Durchgangsrecht nur verweigern, wenn es eine andere, adäquate Möglichkeit der Wegführung gibt. Kann das Hinterliegergrundstück jedoch nur genutzt werden, wenn ein Zugang durch den Garten des vorne liegenden Grundstücks geschaffen wird, hat der Besitzer des Hinterliegergrundstücks sogar einen Anspruch auf Erteilung des Wegerechts. In diesem Fall spricht man von einem „Notwegerecht“.

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Das Grundstück, über das der Zuweg führt, bezeichnet man als „dienendes“ Grundstück. Das Grundstück, das nur über die Nutzung des Wegerechts erreichbar ist, bezeichnet man hingegen als „herrschendes“ Grundstück.

Häufig wird die Erteilung eines solchen Rechtes notwendig, wenn ein großes Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufgeteilt wird. Der hinten liegende Teil besitzt dann keine natürliche Grenze zur öffentlichen Straße mehr. Da das Grundstück mit Zuweg geschnitten ist wie ein Pfeifenstil, bezeichnet man dieses auch als „Pfeifenstielgrundstück“.

Für den Eigentümer des dienenden Grundstücks bringt ein Wegerecht vor allem Nachteile mit sich. Nicht nur, dass er einen Teil seiner Immobilie als Zuweg frei halten muss und diesen nicht mit einer Garage oder ähnliches bebauen kann, auch der Verkaufswert eines mit Wegerecht belasteten Grundstücks sinkt.

Rechtliche Grundlage des Wegerechts

Man unterscheidet beim Einräumen eines Wegerechts zwei unterschiedliche Arten der Vereinbarung: dem privaten Vertrag und dem im Grundbuch eingetragene Wegerecht. Bei einem privaten Vertrag arbeiten beide Parteien eine Abmachung aus, wie der Weg zum herrschenden Grundstück genutzt werden darf. Das Dokument sollte Zeitrahmen des Wegerechts, Rechte und Pflichten beider Parteien festhalten. Diese Art der Vereinbarung lässt sich nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Zeit auflösen. Auch wenn die Besitzer der beiden Liegenschaften wechseln, muss der Vertrag neu verhandelt werden.

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Aufgepasst: Entsteht ein sogenanntes „Gewohnheitsrecht“ – das ist der Fall, wenn die Nachbarn jahrelang den Zuweg unter Duldung des Vorderhauseigentümers genutzt haben – darf der Nachbar auch dann den Weg nutzen, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks später die Mitbenutzung seiner Immobilie untersagen möchte.

Anders liegt der Fall, wenn das Wegerecht als „Grunddienstbarkeit“ (§1018 BGB) im Grundbuch des dienenden Grundstücks vermerkt wird. Dann bleibt dieses auch bestehen, wenn der Besitzer der dienenden oder der herrschenden Immobilie wechselt. Ausnahme bildet hier das „Notwegerecht“. Dieses ist langfristig an das Grundstück gebunden, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Eine Grunddienstbarkeit lässt sich nur auflösen, wenn beide Parteien der Auflösung zustimmen oder sie von vorne herein zeitlich befristet ist. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vor dem Kauf einer Immobilie immer ein Grundbuchauszug anzufordern.

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Man unterscheidet beim Wegerecht zwischen dem Gehrecht und dem Fahrtrecht. Während das Fahrtrecht die Nutzung des Weges mit dem Auto erlaubt, räumt ein Gehrecht lediglich die Nutzung des Weges zu Fuß ein.

Nimmt hingegen die Stadt oder die Gemeinde ein Wegerecht in Anspruch, spricht man von einer „Baulast“. Diese wird im Baulastenverzeichnis der belasteten Immobilie eingetragen.

Pflichten des Wegerechtnutzers

Damit die Nachbarschaft trotz Wegerechts möglichst harmonisch funktioniert, ist es sinnvoll, beim Ausarbeiten des Vertrages ganz genau vorzugehen. Rechte und Pflichten jeder Partei sollten hier unmissverständlich ausgeführt werden. Zu den wichtigsten Vereinbarungen zählen die Fragen:

  • Wer entsorgt das Laub und trägt ggf. die Kosten dafür?
  • Wer trägt die Kosten der Instandhaltung des Weges?
  • Wie soll der Weg angelegt werden?
  • Wie darf dieser genutzt werden? Mit dem Auto/Motorrad oder nur zu Fuß?
  • Wenn die Nutzung mit Autos gestattet ist: Welche Fahrzeugklasse ist hier erlaubt?
  • Wie lang und wie breit ist der Weg, der genutzt werden darf?
  • Dürfen Leitungen vom Wegerechtnutzer unter dem Weg verlegt werden?
  • Darf der Weg überbaut werden?
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Erlaubt der Wegerechtgeber das Befahren des Weges mit dem Auto, darf der Nutzer sein Auto nicht auf dem Weg parken.

Für die Duldung eines Wegerechts kann sich der Eigentümer des dienenden Grundstücks übrigens vom Wegerechtnehmer finanziell entschädigen lassen. Das kann eine Einmalzahlung oder auch eine regelmäßig geleistete Geldrente sein. Wie hoch diese ausfällt, ist davon abhängig, wie sehr der Verkehrswert der dienenden Immobilie durch das Einräumen eines Wegerechts gemindert wurde.