Der Verkehrswert – Das ist Ihre Immobilie wert

Was ursprünglich für seine Immobilie bezahlt wurde, hat der Verkäufer natürlich im Blick. Doch was Jahre später noch für das gesamte Objekt zu verlangen ist, lässt sich ohne professionelle Wertermittlung schwer abschätzen. Der gefühlte Wert ist keine optimale Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Daher ist die Verkehrswertermittlung eine wichtige Basis für den Verkauf, um den Angebotspreis genauer anzusetzen. Doch wie wird der Verkehrswert ermittelt und wodurch wird seine Höhe beeinflusst? Unterscheiden sich Verkehrswert und Verkaufspreis? Was kostet die Wertermittlung?

Verkehrswert ermitteln

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie. In § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) ist der Verkehrswert präzise definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung des derzeit erzielbaren Marktpreises für die jeweilige Immobilie.

Wofür wird der Verkehrswert verwendet?

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) wird beispielsweise berechnet, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, insbesondere beim Kauf bzw. Verkauf. Für den Verkaufspreis einer Immobilie ist der Verkehrswert eine der wichtigsten Grundlagen – ohne Ermittlung des Immobilienwertes in einem Verkehrswertgutachten gehen Eigentümer die Gefahr ein, nicht den für die persönlichen Verhältnisse angemessenen Preis zu erhalten. Um einen angemessenen Angebotspreis für eine Immobilie festzulegen, ist es wichtig, den tatsächlichen Grundstückswert beziehungsweise Gebäudewert zu kennen. „Nach Gefühl“ lässt sich dieser kaum richtig einschätzen, weshalb es einer professionellen Wertermittlung bedarf.

Die Ermittlung des Verkehrswertes spielt auch bei Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung oder bei der Steuererhebung durch das Finanzamt eine Rolle. Auch im Falle der Beleihung einer Immobilie zu Finanzierungszwecken ist eine Verkehrswertermittlung unumgänglich, da der maximale Beleihungswert von den Banken mithilfe des Verkehrswertes bestimmt wird.

Wonach richtet sich die Höhe des Verkehrswertes?

Bei einem Verkehrswertgutachten müssen verschiedene Merkmale mit in die Schätzung einbezogen werden. So befasst sich der Immobiliengutachter einerseits mit der Fläche und Größe des bebauten oder unbebauten Grundstücks, andererseits aber auch mit der Beschaffenheit und der gesamten Lage der Immobilie. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich dabei auf die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) und die Makrolage (Stadt/Region) des Objekts. Wichtige Faktoren sind beispielsweise die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr, zu Kitas und Schulen für den Nachwuchs sowie zu Ärzten und Apotheken.

Von Bedeutung sind auch die Größe, der Schnitt, die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sowie etwaige Grundschuldeinträge. Ein Blick in die Einträge des Grundbuches für das jeweilige Grundstück ist daher ebenfalls Teil des Wertgutachtens. Mögliche Einträge oder Altlasten könnten den Wert beeinflussen und gehören deshalb mit zu den Eigenschaften der Immobilie. Auch rechtliche Rahmenbedingungen, wie beispielsweise ein Denkmalschutz, können eine Rolle spielen. Individuelle Kriterien (ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse) spielen für die Verkehrswertermittlung jedoch keine Rolle.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Nachfrage nach einer Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der aktuelle Verkehrswert.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?


Grundlage: ImmoWertV
Die gesetzliche Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie stellt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dar. Relevante Faktoren für die Verkehrswertermittlung sind neben Grundstücksgröße, Grundstückzustand und Nutzungsart auch die energetische Beschaffenheit des Gebäudes sowie die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände (in Stadtumbaugebieten) und absehbare zukünftige Entwicklungen.

Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes?

Obwohl der Verkehrswert eine rechnerische Größe ist, gibt es für seine Berechnung keine einheitliche Formel. Viele verschiedene Faktoren spielen eine Rolle für die Verkehrswertermittlung, weshalb der Verkehrswert nicht direkt abgeleitet werden kann, sondern sich unter anderem durch die aktuellen Marktbedingungen und das angewandte Wertermittlungsverfahren ergibt. Da es Laien in der Regel an der nötigen Marktkenntnis mangelt und die Wertermittlungsverfahren recht kompliziert und zeitaufwendig sind, ist es empfehlenswert, einen Fachmann mit der Bewertung zu beauftragen.

Den Verkehrswert ermitteln normalerweise Makler oder Gutachter. Den gerichtlich anerkannten Verkehrswert dürfen nur anerkannte Immobiliengutachter (zum Beispiel Mitglieder eines Gutachterausschusses) beurteilen. Da der Verkehrswert den Wert beschreibt, der auf dem Markt unter gewöhnlichen Umständen zu erzielen wäre, darf die Verkehrswertermittlung nicht mechanisch stattfinden. Das bedeutet, dass bei einem Verkehrswertgutachten immer aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt werden müssen. Das Gutachten des Verkehrswertes ist immer auf einen Wertermittlungsstichtag bezogen. Der Wertermittlungsstichtag ist wichtig, da der Verkehrswert kein festgeschriebener, sondern ein variabler Wert ist, weshalb er sich unter Umständen von einem zum nächsten Tag unterscheiden kann.

Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren. Welche Berechnungsmethode wann sinnvoll ist, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie ab. Häufig werden auch mehrere Verfahren miteinander kombiniert.

3.1 Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Die Methode des Ertragswertverfahren eignet sich deshalb vor allem für Gewerbeimmobilien oder Mietobjekte. Das Ertragswertverfahren teilt sich in den Bodenwert und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Mieteinnahmen und Kosten zur Bewirtschaftung des Grundstücks und Gebäudes. Das Ertragswertverfahren sollte in Zusammenarbeit mit Experten geschehen, da es sehr aufwendig ist.

  • Zunächst muss der Jahresrohertrag ermittelt werden. Dieser beschreibt die Mieteinnahmen für ein Jahr ohne die Nebenkosten. Der Jahresrohertrag wird dann mit den Betriebskosten multipliziert. Der sich hieraus ergebende Betrag muss wiederum vom Jahresrohertrag abgezogen werden, damit daraus der Jahresreinertrag ermittelt werden kann.

  • Im nächsten Schritt der Verkehrswertermittlung wird der Bodenwertverzinsungsbetrag ermittelt. Dieser ergibt sich aus der Multiplikation des Liegenschaftszinses mit dem Bodenwert. Dieser Bodenwertverzinsungsbetrag wird wiederum vom Jahresreinertrag abgezogen.

  • Aus der vorhergehenden Rechnung entsteht der Ertragswert, welcher im letzten Schritt mit dem Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger errechnet sich über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher ist auch der Wert des Vervielfältigers. Von dem Gebäudeertragswert werden zuletzt Bauschäden abgezogen, der Verkehrswert des Bodens jedoch hinzuaddiert.

Rechenbeispiel (Werte: Fläche: 600 m²; Preis/m²: 7 €; Betriebskosten: 25 %)

RechenwegRechenoperationErgebnis

Jahresrohertrag ermitteln

600m² x 7 € x 12 Monate

= 50.400 €

Jahresrohertrag x Betriebskosten

50.400 € x 0,25

= 12.600 €

Jahresrohertrag – Betriebskosten

50.400 € - 12.600 €

= 37.800 €

Jahresreinertrag

= 37.800 €

RechenwegRechenoperationErgebnis

Liegenschaftszins x Bodenwert

0,07 x 100.000 €

= 7.000 €

Bodenwertverzinsungsbetrag

= 7.000 €

Jahresreinertrag – Bodenwertverz.

37.800 € - 7.000 €

= 30.800 €

Ertragswert

= 30.800 €

RechenwegRechenoperationErgebnis

Ertragswert x Vervielfältiger

30.800 € x 18,26

= 562.408 €

Gebäudeertragswert:

= 562.408 €

Gebäudeertrg. - Bauschäden

562.408 € - 10.000 €

= 552.408 €

Ertragswert vorl. + Bodenwert

552.408 € + 100.000 €

= 652.408 €

Ertragswert gesamt

= 652.408 €

3.2 Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes mithilfe des Vergleichswertverfahrens durch einen Vergleich. Immobilien, für die sich das Vergleichswertverfahren eignet, sind beispielsweise unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Die Ermittlung des Vergleichswertes erfolgt hier über Vergleichsobjekte, die der zu verkaufenden Immobilie ähneln und auch in einer entsprechenden Lage verkauft wurden. Im Vergleichswertverfahren wird dann ...

  • der erzielte Kaufpreis des zu vergleichenden Objektes durch dessen Fläche geteilt.

  • Anschließend wird die Summe mit der Fläche des zu bewertenden Objektes multipliziert.

RechenwegRechenoperationErgebnis

Kaufpreis (vergl. Objektes) / Fläche

400.000 € / 160m²

= 2.500 €

Summe x Fläche (bewert. Objekt)

2.500 € x 120m²

= 300.000 €

Vergleichswert gesamt

= 300.000 €

3.3 Das Sachwertverfahren

Anwendung findet das Sachwertverfahren vor allem bei Immobilien in Eigennutzung. Bei dem Sachwertverfahren wird zunächst der Verkehrswert des Bodens durch den Bodenrichtwert bestimmt, danach der Gebäudewert (Gebäudesachwert). Dieser ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten (Normalherstellungskosten) abzüglich möglicher Alterswertminderungen. Der Bodenwert und der Gebäudesachwert werden daraufhin addiert, um den vorläufigen Wert der Immobilie zu erhalten. Dieser muss dann mit dem Sachwertfaktor multipliziert werden. Der Sachwertfaktor ist abhängig vom Bodenrichtwert, Gebäudetyp und vorläufigem Sachwert. Das Sachwertverfahren gibt gewissermaßen an, wie viel es kosten würde, die betrachtete Immobilie erneut aufzubauen.

RechenwegRechenoperationErgebnis

Gebäudesachwert + Bodenwert

320.000 € + 90.000 €

= 410.000 €

Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor

410.000 € x 0,9

= 369.000 €

Sachwert gesamt

= 369.000 €

Mithilfe dieser Wertermittlungsverfahren lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie kalkulieren. In jedem Fall ist es ratsam, eine Fachperson zu kontaktieren, die den Marktpreis bestimmt, den Sie für Ihre Immobilie erzielen können. Sie sollten dabei zusätzlich darauf achten, ob Sie ein Voll- beziehungsweise Kurzgutachten ermitteln lassen wollen.

Verkehrswertgutachten oder Immobilienbewertung: Wo liegt der Unterschied?

Grundsätzlich ähneln sich die Verfahren der Verkehrswertermittlung und der einfachen Immobilienbewertung, da bei beiden eingeschätzt wird, wie viel eine Immobilie wert ist. Jedoch unterscheiden sie sich in Bezug auf die Ausführlichkeit sowie gerichtliche Gültigkeit.

Bei rechtlichen Anlässen, die gerichtlich ausgetragen werden, muss in jedem Fall ein Vollgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Möchten Sie ein Haus verkaufen, reicht in der Regel ein Kurzgutachten beziehungsweise eine kostenlose Immobilienbewertung online. Diese stellt eine vereinfachte Form der Wertermittlung dar und bietet eine Orientierung für den Immobilienverkauf. Es werden weniger Faktoren einbezogen und in der Regel wird mit einer Preisspanne gearbeitet.

WERTERMITTLUNG STARTEN

Welche Unterlagen werden benötigt?

Unabhängig von den individuellen Immobilienarten und Eigenschaften sind für eine Wertermittlung folgende Unterlagen wichtig:

  • Grundriss der Immobilie
  • Grundbuchauszug
  • Wohnflächenberechnung
  • Flurkarte und Lageplan
  • Energieausweis
  • Baubeschreibung

Entspricht der Verkehrswert dem Verkaufspreis?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der ermittelte Verkehrswert und der spätere Angebotspreis beziehungsweise der tatsächlich erzielte Verkaufspreis oft nicht identisch sind. Die Ermittlung des Verkehrswertes bildet eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis festlegen zu können. Letztendlich ergibt sich der Verkaufspreis auch aus Angebot und Nachfrage, also durch den Markt selbst, weshalb Verkehrswert nicht gleich Verkaufspreis ist.

Ein angemessener Angebotspreis ist entscheidend für den Verlauf des Verkaufsprozesses. Ob dieser ober- oder unterhalb des Verkehrswertes angesetzt wird, hängt unter anderem von der angestrebten Verkaufsstrategie ab. Beim Bieterverfahren wird der Angebotspreis anfangs niedriger angesetzt, damit potenzielle Käufer sich gegenseitig überbieten und so den Preis in die Höhe treiben. Eine andere Variante ist es, den Angebotspreis bewusst höher anzusetzen und dem Käufer bei der Preisverhandlung dann einen Preisnachlass zu gewähren.

In jedem Fall sollte Sie darauf achten, den Angebotspreis nicht zu hoch oder niedrig anzusetzen, damit potenzielle Käufer nicht abgeschreckt werden oder Sie durch einen sehr niedrigen Angebotspreis ein Verlustgeschäft machen.

Was kostet die Wertermittlung?

Natürlich ist für Eigentümer die Preisfrage einer Immobilienbewertung ein relevantes Kriterium. Im Allgemeinen hängt der Preis für ein Wertgutachten vom erwarteten Immobilienwert sowie vom Aufwand ab. Grundsätzlich können Immobiliengutachter ihr Honorar mit den Kunden frei aushandeln. Bevor Immobilienbesitzer einen Gutachter beauftragen, sollten sie daher mehrere Angebote einholen.

Bei Wertgutachten, die vor Gericht benutzt werden sollen, richtet sich der Preis oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002, welche seit 2009 allerdings nicht mehr bindend ist. Dadurch sind die Kosten für Gutachten und Wertermittlungen nicht mehr fest geregelt.

Bei McMakler haben Sie die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung online zu veranlassen. Sie ist unverbindlich, diskret und schnell. Anhand von Echtzeitdaten aus der Immobilienmarktforschung erhalten Sie so in nur wenigen Minuten eine erste fundierte Einschätzung zum Grundstückswert und Gebäudewert, die Sie für weitere Schritte im Vermarktungsprozess nutzen können.

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