Der Verkehrswert – Das ist Ihre Immobilie wert

Wenn Eigentümer ihre Immobilie verkaufen möchten, stellt sich erst einmal die Frage nach dem erzielbaren Preis. Was ursprünglich für das Grundstück und die sich darauf befindliche Immobilie bezahlt wurde, hat der Verkäufer natürlich im Blick. Doch was Jahre später noch für das gesamte Objekt zu verlangen ist, lässt sich ohne Immobilienbewertung schwer abschätzen. Der gefühlte Wert ist keine optimale Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Die Verkehrswertermittlung ist eine wichtige Basis für den Verkauf, um den Angebotspreis genauer anzusetzen. Doch wie genau wird der Verkehrswert ermittelt und kann man ihn als Eigentümer selbst ermitteln?

Berechnung des Verkehrswerts

1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie. Im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) ist der Verkehrswert präzise definiert:

Definition des Verkehrswertes


"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Es handelt sich bei dem Verkehrswert also um eine Schätzung des derzeit am Markt erzielbaren Preises für die zu verkaufende Immobilie. Der Verkehrswert wird beispielsweise berechnet wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, insbesondere beim Kauf und Verkauf. Für den Verkaufspreis eines Grundstücks ist der Verkehrswert eine der wichtigsten Grundlagen – ohne Ermittlung dieses Wertes in einem Verkehrswertgutachten gehen Eigentümer die Gefahr ein, nicht den für die persönlichen Verhältnisse angemessenen Preis zu erhalten. Die Ermittlung des Verkehrswertes spielt auch bei Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung oder bei der Steuererhebung durch das Finanzamt eine Rolle. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Mikrolage (unmittelbare Umgebung der Immobilie) und die Makrolage (Stadt/Region) des Objekts, die Größe, den Schnitt und auch auf etwaige Grundschuldeinträge.

2. Wonach richtet sich die Höhe des Verkehrswertes?

Bei einem Verkehrswertgutachten müssen verschiedene Merkmale mit in die Schätzung einbezogen werden. So befasst sich der Immobiliengutachter einerseits mit der Fläche und Größe des bebauten oder unbebauten Grundstücks, andererseits aber auch mit der gesamten Lage und Beschaffenheit der Immobilie. Faktoren sind beispielsweise die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr, Kitas und Schulen für den Nachwuchs sowie Ärzte und Apotheken. Darüber hinaus ist ein Blick in die Einträge des Grundbuches für das jeweilige Grundstück ebenfalls Teil des Wertgutachtens. Mögliche Einträge oder Altlasten könnten den Wert beeinflussen und gehören mit zu den Eigenschaften der Immobilie.
Grundsätzlich gilt: Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist der aktuelle Verkehrswert (auch Marktwert genannt).

3. Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Grundlage: ImmoWertV
Die gesetzliche Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie stellt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dar. Relevante Faktoren für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie sind neben Grundstücksgröße, Grundstückzustand und Nutzungsart auch die energetische Beschaffenheit des Gebäudes sowie die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände (in Stadtumbaugebieten) und absehbare zukünftige Entwicklungen.

Den Verkehrswert ermitteln normalerweise Makler oder Gutachter. Den gerichtlich anerkannten Verkehrswert dürfen nur anerkannte Immobiliengutachter beurteilen. Da der Verkehrswert den Wert beschreibt, der auf dem Markt unter gewöhnlichen Umständen zu erzielen wäre, darf die Verkehrswertermittlung nicht mechanisch stattfinden. Das bedeutet, dass bei einem Verkehrswertgutachten immer aktuelle Marktbedingungen berücksichtigt werden müssen. Das Gutachten des Verkehrswertes ist immer auf einen Stichtag bezogen.

Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie:
Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren.

3.1 Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren heißt so, weil es eine Verkehrswertermittlung anhand des zukünftig möglichen Ertrags vornimmt. Dabei stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Die Methode des Ertragswertverfahren eignet sich deshalb vor allem für Gewerbeimmobilien oder Mietobjekte. Das Ertragswertverfahren teilt sich in den Verkehrswert des Bodens und den Gebäudeertragswert auf. Dazu gehören Instandhaltungskosten, Mieteinnahmen und Kosten zur Bewirtschaftung des Grundstücks und Gebäudes. Das Ertragswertverfahren sollte in Zusammenarbeit mit Experten geschehen, da es sehr aufwendig ist.

  • Zunächst muss der Jahresrohertrag ermittelt werden. Dieser beschreibt die gesamte Jahresmiete ohne die Nebenkosten. Der Jahresrohertrag wird dann mit den Betriebskosten multipliziert. Der sich hieraus ergebende Betrag muss wiederum vom Jahresrohertrag abgezogen werden, damit daraus der Jahresreinertrag ermittelt werden kann.

  • Im nächsten Schritt der Verkehrswertermittlung, wird der Bodenwertverzinsungsbetrag ermittelt. Dieser ergibt sich aus der Multiplikation des Liegenschaftszinses mit dem Bodenwert. Dieser Bodenwertverzinsungsbetrag wird wiederum vom Jahresreinertrag abgezogen.

  • Aus der vorhergehenden Rechnung entsteht der Ertragswert, welcher im letzten Schritt mit dem Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger errechnet sich über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher ist auch der Wert des Vervielfältigers. Von dem Gebäudeertragswert werden zuletzt Bauschäden abgezogen, der Verkehrswert des Bodens jedoch hinzuaddiert.

Rechenbeispiel (Werte: Fläche: 600 m²; Preis/m²: 7 €; Betriebskosten: 25 %)

RechenwegRechenoperationErgebnis

Jahresrohertrag ermitteln

600m² x 7 € x 12 Monate

= 50.400 €

Jahresrohertrag x Betriebskosten

50.400 € x 0,25

= 12.600 €

Jahresrohertrag – Betriebskosten

50.400 € - 12.600 €

= 37.800 €

Jahresreinertrag

= 37.800 €

RechenwegRechenoperationErgebnis

Liegenschaftszins x Bodenwert

0,07 x 100.000 €

= 7.000 €

Bodenwertverzinsungsbetrag

= 7.000 €

Jahresreinertrag – Bodenwertverz.

37.800 € - 7.000 €

= 30.800 €

Ertragswert

= 30.800 €

RechenwegRechenoperationErgebnis

Ertragswert x Vervielfältiger

30.800 € x 18,26

= 562.408 €

Gebäudeertragswert:

= 562.408 €

Gebäudeertrg. - Bauschäden

562.408 € - 10.000 €

= 552.408 €

Ertragswert vorl. + Bodenwert

552.408 € + 100.000 €

= 652.408 €

Ertragswert gesamt

= 652.408 €

3.2 Das Vergleichswertverfahren

Wie der Name schon sagt, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes mithilfe des Vergleichswertverfahrens durch einen Vergleich. Immobilien, für die sich das Vergleichswertverfahren eignet, sind beispielsweise unbebaute Grundstücke oder Eigentumswohnungen. Die Wertermittlung der Immobilie erfolgt hier durch den Vergleich mit Objekten, die der zu verkaufenden Immobilie ähneln und auch in einer entsprechenden Lage verkauft wurden. Im Vergleichswertverfahren wird dann ...

  • der erzielte Kaufpreis des zu vergleichenden Objektes durch dessen Fläche geteilt.

  • Anschließend wird die Summe mit der Fläche des zu bewertenden Objektes multipliziert.

RechenwegRechenoperationErgebnis

Kaufpreis (vergl. Objektes) / Fläche

400.000 € / 160m²

= 2.500 €

Summe x Fläche (bewert. Objekt)

2.500 € x 120m²

= 300.000 €

Vergleichswert gesamt

= 300.000 €

3.3 Das Sachwertverfahren

Anwendung findet das Sachwertverfahren vor allem bei Immobilien in Eigennutzung. Beim Sachwertverfahren wird zunächst der Verkehrswert des Bodens durch den Bodenrichtwert bestimmt, danach der Gebäudesachwert. Dieser ergibt sich aus den Gebäudeherstellungskosten abzüglich möglicher Alterswertminderungen. Boden- und Gebäudesachwert werden daraufhin addiert, um den vorläufigen Wert der Immobilie zu erhalten. Dieser muss dann mit dem Sachwertfaktor multipliziert werden. Der Sachwertfaktor ist abhängig vom Bodenrichtwert, Gebäudetyp und vorläufigem Sachwert. Das Sachwertverfahren gibt gewissermaßen an, wie viel es kosten würde, die betrachtete Immobilie erneut aufzubauen.

RechenwegRechenoperationErgebnis

Gebäudesachwert + Bodenwert

320.000 € + 90.000 €

= 410.000 €

Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor

410.000€ x 0,9

= 369.000 €

Sachwert gesamt

= 369.000 €


Mithilfe dieser Wertermittlungsverfahren lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie kalkulieren. In jedem Fall ist es ratsam, eine Fachperson zu kontaktieren, die den Preis bestimmt, den Sie für Ihre Immobilie erzielen können. Sie sollten dabei zusätzlich darauf achten, ob Sie ein Voll- beziehungsweise Kurzgutachten ermitteln lassen wollen. Bei rechtlichen Anlässen, die gerichtlich ausgetragen werden, muss in jedem Fall ein Vollgutachten erstellt werden. Möchten Sie ein Haus verkaufen, reicht in der Regel ein Kurzgutachten.

4. Entspricht der Verkehrswert dem Verkaufspreis?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der ermittelte Verkehrswert und der spätere Angebotspreis beziehungsweise der tatsächlich erzielte Verkaufspreis oft nicht identisch sind. Die Ermittlung des Verkehrswertes bildet eine wesentliche Grundlage, um einen geeigneten Angebotspreis festlegen zu können. Letztendlich ergibt sich der Verkaufspreis aber immer aus Angebot und Nachfrage, also durch den Markt selbst, weshalb der Verkehrswert nicht gleich der Verkaufspreis ist.

McMakler hilft Ihnen gerne dabei, den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie zu bestimmen und unterstützt Sie über den gesamten Verkaufsprozess, um so den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen zu können.

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5. Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Natürlich ist für Eigentümer die Preisfrage einer Immobilienbewertung ein relevantes Kriterium. Im Allgemeinen hängt der Preis für ein Wertgutachten vom erwarteten Verkehrswert der Immobilie sowie vom Aufwand ab. Grundsätzlich können Immobiliengutachter ihr Honorar mit den Kunden frei aushandeln. Bevor Verbraucher einen Gutachter beauftragen, sollten sie daher mehrere Angebote einholen.

Bei Wertgutachten, die vor Gericht benutzt werden sollen, richtet sich der Preis oft nach der Verordnung über die Honorare für Architekten und Ingenieure (HOAI) von 2002, welche seit 2009 allerdings nicht mehr bindend ist. Dadurch sind Kosten für Gutachten und Wertermittlungen nicht mehr fest geregelt.

Bei McMakler haben Sie die Möglichkeit, eine kostenlose Immobilienbewertung online zu veranlassen. Sie ist unverbindlich, diskret und schnell. Anhand von Echtzeitdaten aus der Immobilienmarktforschung erhalten Sie so in nur wenigen Minuten eine erste fundierte Einschätzung zum Wert Ihres Objektes, die Sie für weitere Schritte im Vermarktungsprozess nutzen können.

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Bildquelle: iStock.com/comzeal


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