Die wichtigsten Infos zum Ertragswert von Immobilien

Letztes Update: 02.05.2022

Der Ertragswert ist vor allem beim Verkauf von Renditeobjekten wichtig.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie zunächst einmal den Wert der Immobilie bestimmen. Dabei stoßen Sie wahrscheinlich auf Begriffe wie “Marktwert”, “Verkehrswert” oder auch “Ertragswert”. Den Ertragswert zu ermitteln, empfiehlt sich vor allem dann, wenn Sie ein Renditeobjekt besitzen. In diesem Artikel haben wir für Sie alles zum Thema Ertragswert zusammengefasst. Erfahren Sie bei McMakler, was genau unter dem Ertragswert zu verstehen ist und wie dieser berechnet wird.

Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert ist ein wichtiger Begriff in der Immobilienbranche. Insbesondere, wenn Sie den Verkauf einer Renditeimmobilie planen, werden Sie auf den Begriff des Ertragswertes stoßen. Der Ertragswert dient der präzisen Einschätzung des Wertes einer Immobilie und basiert auf den zu erzielenden Einnahmen des Objekts. Dabei setzt sich der Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.

Für welche Immobilien ist der Ertragswert geeignet?

Der Ertragswert basiert auf den zu erzielenden Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie. Daher ist die Berechnung des Ertragswertes vor allem für Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Ladenflächen geeignet. Für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser, die selbst bewohnt sind, oder auch Grundstücke und Eigentumswohnungen kommt der Ertragswert hingegen nicht in Frage. Hier werden in der Regel das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren angewandt.

Wann wird der Ertragswert benötigt?

Der Ertragswert wird vor allem dann benötigt, wenn ein Immobilieneigentümer seine vermietete Immobilie verkaufen möchte. Anhand des Ertragswertverfahrens wird in diesem Fall der Ertragswert bestimmt und der Verkehrswert festgelegt. Für den Verkäufer der Immobilie ist der Ertragswert von großer Bedeutung, weil er ihm bei der Festlegung eines Angebotspreises hilft.

Darüber hinaus dient der Ertragswert aber auch als Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, für Banken oder weitere Behörden. Kreditinstitute zum Beispiel ermitteln anhand des Ertragswertes den Beleihungswert einer vermieteten Immobilie. So spielt der Ertragswert auch für Käufer von vermieteten Immobilie eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe. Darüber hinaus ist der Ertragswert auch für das Finanzamt von Bedeutung und wird dort beispielsweise bei der Berechnung von Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zugrunde gelegt.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Der Ertragswert einer Immobilie wird anhand des Ertragswertverfahrens berechnet. Die rechtliche Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet die ImmoWertV. In der Immobilienwertermittlungsverordnung ist das Ertragswertverfahren eines von drei zulässigen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Bei den beiden anderen Verfahren handelt es sich um das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Die Berechnung des Ertragswertes einer Immobilie erfolgt durch das Ertragswertverfahren.

Die Berechnung des Ertragswertes mithilfe des Ertragswertverfahrens kann auf den ersten Blick sehr komplex und kompliziert scheinen. Daher lohnt es sich in vielen Fällen, für die Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren einen Profi heranzuziehen.

Bei der Berechnung des Ertragswertes anhand des Ertragswertverfahrens spielen folgende Faktoren eine Rolle:

  • Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins wird durch die örtlichen Gutachterausschüsse ermittelt und basiert auf einer Kaufpreissammlung aus echten Verkäufen. Beim Liegenschaftszins handelt es sich um eine Rechengröße, die angibt, wie der Verkehrswert einer Immobilie marktüblich verzinst werden würde.

  • Rohertrag: Der Rohertrag beschreibt die nachhaltig erzielbare Jahresmiete eines Objekts. Im Rohertrag sind nicht die tatsächlichen Mieten berücksichtigt, sondern die marktüblichen Mieten.

  • Bewirtschaftungskosten: Die Bewirtschaftungskosten umfassen alle Kosten, die für die Instandhaltung der Immobilie und des Grundstücks anfallen. Es werden dabei nur die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten berücksichtigt.

  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist eine wichtige Rechengröße für die Berechnung des Ertragswertes mittels des Ertragswertverfahrens. Er leitet sich von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins ab.

Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Beide werden dabei vorab getrennt voneinander berechnet und am Ende addiert.

Die Ermittlung des Bodenwerts erfolgt in der Regel anhand der Bodenrichtwerte. Um den Gebäudeertragswert zu berechnen, sind mehrere Schritte notwendig.

Die Formel zur Berechnung des Ertragswertes

Ertragswert:

Bodenwert + Gebäudeertragswert

  • Reinertrag des Grundstücks:

Rohertrag (Jahresmiete oder ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks

  • Gebäudereinertrag:

Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

  • Gebäudeertragswert:

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger

In unserem Artikel zum Ertragswertverfahren können Sie noch einmal genau nachlesen, wie das Ertragswertverfahren funktioniert.

Was ist der Unterschied zwischen dem Ertragswert und dem Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den unter aktuellen Marktgegebenheiten und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie. In § 194 BauGB ist der Begriff Verkehrswert genau definiert. Wenn Sie nun den Verkehrswert Ihrer Immobilie für den Verkauf bestimmen wollen, werden dafür drei verschiedene Wertermittlungsverfahren herangezogen. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Renditeimmobilie, wie einem vermieteten oder einem gewerblich genutzten Objekt, ist der Ertragswert . Dieser lässt sich anhand des Ertragswertverfahrens ermitteln, welches auf dem zukünftig möglichen Ertrag basiert.

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