Die Bewirtschaftungskosten: Das kostet eine Immobilie wirklich

Kalkulation der Bewirtschaftungskosten

Es ist allgemein bekannt, dass der Immobilienkauf eine teure Angelegenheit ist. Doch wer sich den Traum eines Eigenheims verwirklichen will, muss nicht nur genügend Kapital für den Hauskauf oder -bau aufbringen. Auch nach dem Erwerb muss die Immobilie dauerhaft in einem nutzbaren Zustand gehalten werden. Diese bei der Nutzung einer Immobilie laufend fällig werdenden Kosten werden Bewirtschaftungskosten genannt. Welche Kosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten? Können sie steuerlich geltend gemacht werden? Wie hoch fallen die Bewirtschaftungskosten überhaupt aus? Alle wichtigen Informationen zu den Bewirtschaftungskosten fasst McMakler in diesem Lexikonartikel zusammen.

Was sind Bewirtschaftungskosten?

Damit eine Immobilie nach dem Kauf nicht verfällt, muss sie laufend instandgehalten werden. Die dafür anfallenden Kosten werden Bewirtschaftungskosten genannt. Die Bewirtschaftungskosten beschreiben alle Kosten, die bei der Nutzung Ihrer Immobilie laufend anfallen und die gewährleisten, dass Ihre Immobilie auch lange nach dem Kauf in einem nutzbaren Zustand bleibt. Gesetzlich geregelt sind die Bewirtschaftungskosten in § 24 und § 36 Berechnungsverordnung (BV) und § 19 sowie § 32 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Was gehört zu den Bewirtschaftungskosten?

Unter die Bewirtschaftungskosten fallen mehrere Kostenpunkte, die bei der Nutzung und Instandhaltung der Immobilie entstehen.

Instandhaltungskosten: Der Begriff Instandhaltungskosten wird oft synonym mit Bewirtschaftungskosten verwendet, es handelt sich bei ihnen jedoch lediglich um einen Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Die Instandhaltungskosten beschreiben alle Kosten, die anfallen, damit die Immobilie funktionstüchtig und intakt bleibt, wie beispielsweise Kosten für vorbeugende Maßnahmen, Reparaturen und Wartungsarbeiten an der Immobilie.

Betriebskosten: Zu den Betriebskosten gehören alle Kosten, die dauerhaft anfallen, wie beispielsweise Strom- und Wasserkosten oder die Kosten für die Müllabfuhr. Es wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten unterschieden.

Abschreibungen: Abschreibungen spiegeln die Wertminderung einer Immobilie wider. Das bedeutet, dass sowohl Gewinn als auch Steuern durch Abschreibungen reduziert werden. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden bei Neubauten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben, der Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent. Bei Altbauten, die vor dem Jahre 1924 erbaut worden sind, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren mit einem Abschreibungssatz von 2,5 Prozent abgeschrieben.

Verwaltungskosten: Zu den Verwaltungskosten zählen jene Kosten, die im Rahmen der Hausverwaltung anfallen. Die Höhe variiert dabei stark und hängt unter anderem auch von der Anzahl der Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus ab. Die Verwaltungskosten sind in der Regel pro Monat und Wohnung höher, je kleiner die Eigentümergemeinschaft ist.

Mietausfallwagnis: Diese Kosten fallen als Ausfallrisiko für entgangene Mieteinnahmen an. Für das Mietausfallwagnis werden bei Wohnimmobilien 2 Prozent der Bruttomieteinnahmen veranschlagt.

Ein Vermieter führt Buchhaltung.

Wieso sind die Bewirtschaftungskosten wichtig?

Die Bewirtschaftungskosten sind nicht nur für diejenigen wichtig, die bereits eine Immobilie besitzen. Sie spielen unter anderem auch beim Immobilienverkauf und der Immobilienbewertung eine Rolle. Der Immobilienwert von Häusern oder Wohnungen als Kapitalanlagen wird mithilfe des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bilden dabei der Jahresreinertrag der Immobilie und der Bodenrichtwert. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Erträgen von Miete oder Pacht, von denen die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der Jahresreinertrag gibt dem Kapitalanleger also Auskunft darüber, wie viel Nettoertrag von Miet- oder Pachterträgen am Ende noch übrig bleibt. Je höher der Jahresreinertrag ist, desto lukrativer ist die Immobilie als Wertanlage. Detaillierte Informationen zum Ertragswertverfahren finden Sie hier.

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KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG ANFORDERN

Auch für angehende Immobilienkäufer sind die Bewirtschaftungskosten wichtig, da sie bei der Budgetberechnung zu berücksichtigen sind. Wird eine Immobilienfinanzierung beantragt, werden die Bewirtschaftungskosten von der Bank mittels einer Pauschale in den Finanzierungsplan eingerechnet. Bei selbstgenutzten Immobilien fällt diese Pauschale höher aus, als bei Immobilien, die zur Vermietung erworben werden. Dies liegt daran, dass ein Teil der Bewirtschaftungskosten bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden kann.

Finanzberatung für die Immobilienfinanzierung bei der Bank.

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?

Laut des Deutschen Immobilienverbandes (IVD) sollen die Bewirtschaftungskosten von Einfamilienhäusern 18 bis 30 Prozent der Nettokaltmiete betragen. Bei Eigentumswohnungen liegen die Bewirtschaftungskosten zwischen 18 und 35 Prozent, bei Mehrfamilien- und Zinshäusern dagegen zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Beträgt die Nettokaltmiete einer 80 Quadratmeter großen Wohnung 10 Euro pro Quadratmeter, so sollten sich die Bewirtschaftungskosten auf 2 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter belaufen.

Welche Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig?

Ob Sie die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen können, hängt davon ab, ob Ihre Immobilie gewerblich oder privat genutzt wird. Bei gewerblichen Immobilien können sämtliche Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umgelegt werden, bei privat genutzten, vermieteten Immobilien dagegen nur die Betriebskosten. Diese können Sie als „Nebenkosten“ auf Ihren Mieter umlegen. Jedoch können Sie nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören:

  • Heiz- und Warmwasserkosten

  • Aufzugskosten

  • Hausbeleuchtung

  • Antennen und Kabelfernsehen

  • Schornsteinreinigung

  • Hausreinigung

  • Ungezieferbekämpfung

  • Gartenpflege

  • Grundsteuer

  • Straßen- und Treppenhausreinigung

  • Kosten für den Hausmeister

Nicht-umlagefähige Betriebskosten wären beispielsweise die Kosten für die Immobilienfinanzierung.

Mieterin zahlt Rechnung.

Können die Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend gemacht werden?

Nach § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) können alle Bewirtschaftungskosten, die nicht zu den auf den Mieter umgelegten Bewirtschaftungskosten gehören, steuerlich geltend gemacht werden. Diese Betriebskosten gelten als Werbungskosten, da sie den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung verringern.

Durch besondere Konditionen lohnt sich häufig die Finanzierung mit Realkredit.
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