Was Sie über das Ertragswertverfahren wissen müssen

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Objekte, bei denen die Rendite im Vordergrund steht.

Stand: 02.04.2022

Das Ertragswertverfahren gehört zu den drei Verfahren, die laut Immobilien-Wertermittlungsverordnung (§§ 17–20 ImmoWertV) zulässig sind, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Die beiden anderen sind das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Anwendung findet das Ertragswertverfahren vor allem bei verpachteten oder vermieteten Immobilien, die zum Verkauf stehen.

Zur Berechnung werden beim Ertragswertverfahren unterschiedliche Faktoren berücksichtigt, die Einfluss auf die Wertermittlung haben. Dazu zählen der Bodenwert, der Liegenschaftszins, die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten und der Vervielfältiger. Des Weiteren werden die baulichen Umstände herangezogen und entsprechend der individuellen, positiven bzw. negativen wertbeeinflussenden Merkmale der Immobilie, Abzüge oder Zuschläge berücksichtigt..

Mit einem Ertragswertverfahren ist ein hoher Aufwand verbunden. Für Immobilienverkäufer ist es empfehlenswert, auf die Unterstützung eines Architekten oder Ingenieurs zu setzen, um exakte Werte zu erhalten, die sich beim Verkauf gewinnbringend auswirken. Kostenlose Rechner für ein Ertragswertverfahren basieren auf Näherungswerten zu den Nettomieteinnahmen oder dem Immobilienzustand und können andere Ergebnisse hervorbringen.

Ihr erster Schritt zum erfolgreichen Immobilienverkauf -

unsere kostenlose Immobilienbewertung

Ertragswertverfahren: Berechnung der einzelnen Faktoren

Dem Ertragswertverfahren liegen grundsätzlich zwei Berechnungen zugrunde. Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen werden mit unterschiedlichen Vorgaben berechnet. Denn ein Grundstück verliert selten an Wert, die errichtete Immobilie hingegen schon. Folgende Formeln werden dabei zur Anwendung gebracht:

Ertragswert:
Bodenwert + Gebäudeertragswert

Wert der baulichen Anlagen auf dem Grundstück:
Rohertrag (Jahresmiete oder ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks

Gebäudereinertrag:
Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

Gebäudeertragswert:
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger

Bedeutung der einzelnen Faktoren beim Ertragswertverfahren

Für einen Laien sieht die Berechnung bei einem Ertragswertverfahren sehr komplex aus. Dies resultiert aus der jeweiligen Bedeutung der einzelnen Faktoren.

  • Rohertrag: In den Rohertrag werden die nachhaltig erzielbaren Mieten einbezogen. Dabei spielen die derzeitigen Ist-Mieten keine Rolle bei der Bewertung, sondern es kommt nur die ortsüblichen Mieten an.

  • Bewirtschaftungskosten: Hierin werden alle Kosten aufgeführt, die für eine Instandhaltung des Grundstücks sowie der Immobilie notwendig sind, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen beispielsweise Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten.

  • Liegenschaftszins: Für den Liegenschaftszins wird der marktübliche Zinssatz einer Liegenschaft herangezogen. Seine genaue Höhe wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.

  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist auf den ersten Blick die unverständlichste Komponente in der Berechnung. Die im Verfahren angewandte Rechengröße leitet sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins ab. Die Formel hierfür lautet (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1). Das „n“ steht für Restnutzungsdauer und das „I“ für den Liegenschaftszins.

Im Ertragswertverfahren werden mehrere Faktoren berücksichtigt, die Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie nehmen können.

Welche Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens gibt es?

Alle drei Anwendungsverfahren zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie haben ihre Vor- und Nachteile. Das Ertragswertverfahren eignet sich in erster Linie für die Ermittlung einer möglichen Rendite beim Kauf eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus oder einer Immobilie mit Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Vorteile eines Ertragswertverfahrens sind:

  • Anlageobjekte: Das Ertragswertverfahren lohnt sich bei Anlageobjekten, weil bei diesem Verfahren die Einnahmen im Mittelpunkt stehen.

  • Praxisbezogen: Weil zur Berechnung des Ertragswertverfahrens die marktüblichen Mieteinnahmen einbezogen werden, erweist es sich als besonders praxisbezogen.

  • Exakte Berechnung: Diese Form der Wertermittlung ist sehr präzise, weil gleich mehrere Faktoren einfließen, die genau berechnet werden können und auf sehr umfassenden Daten basieren.

Das Ertragswertverfahren hat auch Schwächen, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer berücksichtigt werden müssen. Die Abhängigkeit vom Liegenschaftszins, der nicht in jeder Gemeinde vorliegt, und dass zukünftige Mietsteigerungen nicht mit einberechnet werden können, sind klare Nachteile eines Ertragswertverfahrens.

Welche Kosten sind mit dem Ertragswertverfahren verbunden?

Die Kosten können mit dem Auftragnehmer individuell vereinbart werden. Architekten und Ingenieure rufen für solche Aufträge eigene Preise auf. Als Richtwert können 1,5 Prozent des Immobilienwertes dienen. Der hohe Preis basiert auf der sehr komplexen Berechnung.

Unterschiede zwischen Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren

Die drei zulässigen Verfahren zur Verkehrswertberechnung unterscheiden sich wesentlich voneinander. Immobilienverkäufer sollten die jeweiligen Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen, um sich für das für sie passende Verfahren zu entscheiden.

Bei einem Vergleichswertverfahren werden die umliegenden Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Das Verfahren dient in erster Linie der Ermittlung des Wertes unbebauter Grundstücke, lässt sich aber auch auf Immobilien anwenden, die sich in Bauart, Größe und Ausstattung ähneln.

Ebenso wie das Ertragswertverfahren ist das Sachwertverfahren sehr komplex. Dabei werden der Gebäude- und der Bodenwert berechnet. Beim Gebäudewert dienen die Baukosten als Basiswert, von dem dann ein Wert abgezogen wird, der dem aktuellen Abnutzungsgrad entspricht.Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren für die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes geeignet sind.

Immobilienverkäufer müssen für sich entscheiden, welches Verfahren den höchsten Verkehrswert ermitteln wird. Die Ansätze sind unterschiedlicher Natur.

Ertragswert einer Immobilie selbst ermitteln

Den Ertragswert einer Immobilie selbst zu ermitteln, steht jedem Immobilienbesitzer oder Interessenten frei. Aufgrund der Komplexität und der fehlenden Erfahrungswerte ist dies jedoch nicht ratsam, denn mit selbst errechneten Preisen haben Sie eine deutlich schlechtere Verhandlungsposition. Die Bedeutung einer fundierten Expertise ist beim Ertragswertverfahren nicht zu unterschätzen und kann sich für Sie auszahlen, etwa wenn der Kaufpreis über dem ermittelten Verkehrswert oder Ihren Erwartungen liegt.

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).