Wohnungen als Kapitalanlage – das „Betongold“ der Deutschen

Letztes Update: 15.06.2021

Ob zur Altersvorsorge oder zur Vermögenssteigerung: Wohnungen sind als Kapitalanlage ausgesprochen populär. Doch bei welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie? Und was ist vor dem Investment zu bedenken? Antworten auf diese und weitere Fragen zum Thema finden Sie in unserem Ratgeber.

Wer Wohnungen als Kapitalanlage nutzen möchte, sollte einige Dinge bedenken.

Warum sind Immobilien als Geldanlage beliebt?

Immobilien als Geldanlage boomen. Und das nicht ohne Grund: Im Unterschied zu vielen anderen Anlageformen, wie einem Sparkonto oder dem Fondssparen, locken Immobilien als Wertanlagen oft mit einer höheren Rendite. Wer in Deutschland fürs Alter vorsorgen oder einfach sein Vermögen erweitern möchte, setzt deshalb immer häufiger auf das sogenannte „Betongold“. Nach aktuellen Zahlen gehören in Deutschland etwa zwei von drei Mietwohnungen privaten Vermietern.

In Immobilien als Geldanlage investieren und fürs Alter vorsorgen.

Wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Grundsätzlich kann jeder, der über entsprechendes Eigenkapital verfügt oder einen sicheren Arbeitsplatz hat, in Kapitalanlagen investieren. Inwieweit Wohnungen als Kapitalanlagen sich am Ende lohnen, hängt allerdings von verschiedenen Faktoren ab:

  • Standort: Wollen Sie ein Objekt später sicher vermieten, will besonders der Standort der Immobilie berücksichtigt werden. Eine gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung und am besten fußläufig erreichbare Schulen und Kitas machen das entsprechende Wohnobjekt attraktiv und erhöhen Ihre Chancen, Mieter zu finden und zu halten.

  • Energieeffizienz: Insbesondere beim Kauf von Altbauten sollten Sie außerdem die Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigen. Denn gerade bei älteren Immobilien ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass beispielsweise die Nebenkosten für die Wärmeerzeugung sehr hoch ausfallen.

  • Ausstattung: Damit Sie ohne Probleme Mieter finden, empfiehlt es sich, auf eine gute Ausstattung des Wohnobjektes zu achten. Eine Waschküche im Keller oder ein begrünter Innenhof erhöhen den Wert des Objektes und machen es für potenzielle Mieter interessanter.

  • Mietspiegel: Für die Rendite Ihres Objektes sind die Mieteinnahmen entscheidend, die Sie erzielen. Ein Blick auf aktuelle Mietverträge und Mietverhältnisse zeigt Ihnen, welche Mietpreise möglich sind.

Tim Klamann von McMakler rät:

Wollen Sie in eine Wohnung als Kapitalanlage investieren, ist es ratsam, den Zeitpunkt gut abzupassen. Aktuell bewegen sich zum Beispiel die Zinsen für eine Baufinanzierung auf einem sehr niedrigen Niveau. Damit kann sich eine Investition auch trotz steigender Kaufpreise durchaus anbieten.

Immobilie vermieten – Rendite und Risiko

Die Rendite beziehungsweise der Ertrag Ihrer Geldanlage ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Ihr Immobilien-Investment. Denn sie verrät Ihnen, wie lukrativ Ihre Immobilien als Geldanlage sind und inwieweit Ihr Investment zu Ihren individuellen Ertragsvorstellungen passt. Je nach Standort, Kaufpreis und Mietspiegel kann die Rendite von Immobilie zu Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen.

Um nicht im Nachhinein von einer unerwartet geringeren Rendite überrascht zu werden, sollten Sie deshalb frühzeitig eine Kalkulation anstellen – und eine Entscheidung treffen zwischen Rendite und Risiko. Ein niedriger Kaufpreis und höhere Mieten bedeuten oft eine hohe Rendite. Eine attraktive Lage einer Immobilie geht hingegen meist mit einer geringen Rendite einher – dafür ist das Risiko in der Regel gering.

Wohnung als Kapitalanlage nutzen bei bestmöglicher Rendite.

Brutto- vs. Nettomietrendite

Die Mietrendite eines Objektes lässt sich als Brutto- wie auch Nettomietrendite kalkulieren. In Immobilienanzeigen findet häufig erstgenannte Erwähnung. Gegenüber der Nettomietrendite lässt die Bruttomietrendite jedoch relevante Kosten außer Acht. Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren bleiben von ihr unberücksichtigt. Für einen möglichst aussagekräftigen Vergleich verschiedener Immobilien sollte deshalb vor allem die Nettorendite als Größe herangezogen werden. Sie zeigt an, wie hoch der zu erwartende Ertrag einer Anlage unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten und weiterer Werte – wie der jährlichen Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten – ausfällt.

So berechnen Sie Ihre Ertragsperspektiven:

Um die Ertragsperspektiven für eine Immobilie zu berechnen, kommen verschiedene Methoden infrage. Gängig ist unter anderem eine Berechnung der Nettorendite als Maßstab. Diese ermitteln Sie wie folgt:

Nettorendite = Jahresnettomiete * 100 / Kaufpreis

Tim Klamann von McMakler zur Rendite:

Bei neuen Eigentumswohnungen sollte die Nettomietrendite mindestens vier Prozent betragen, damit sie sich selbst trägt. Bei älteren Objekten ist eine höhere Rendite von mindestens sechs Prozent lohnenswert. Inwieweit sich diese Renditen realisieren lassen, hängt unter anderem auch von der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in der Region ab. Schwierig wird es derzeit etwa in den angesagten Immobilienhochburgen, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen sind als das Niveau der Mieten.

Zweitimmobilie finanzieren: So geht’s

Besitzen Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung und wollen darüber hinaus in zusätzliche Immobilien als Wertanlage investieren, stellt sich früher oder später die Frage nach der Finanzierung dieses Vorhabens. Ist Ihr Eigenheim bereits abbezahlt und Ihr Einkommen stabil, sollte dem Projekt „Zweitimmobilie“ nicht im Wege stehen. Doch wie sieht es aus, wenn das Immobiliendarlehen für das Eigenheim noch zu tilgen ist? Möchten Sie in diesem Fall einen zusätzlichen Kredit aufnehmen, müssen Sie zumeist mit höheren Anforderungen seitens der Banken rechnen. Chancen auf eine Finanzierung sichern Sie sich, indem Sie die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln bestreiten.

Immobilien als Geldanlage: Was sind die Vor- und Nachteile?

Eine Wohnung als Kapitalanlage zu nutzen ist eine Entscheidung, die wohl überlegt sein will. Planen Sie eine entsprechende Immobilie vermieten und haben sich in Hinsicht auf die Rendite und die Finanzierung bereits Gedanken gemacht, sollten Sie außerdem die Vor- und Nachteile gegeneinander abwägen:

Vorteile:

  • Steuervorteile: Kapitalanlageimmobilien bieten den Vorteil, dass Sie bestimmte Kosten steuerlich geltend machen können – etwa den Erhaltungsaufwand.

  • Inflationsschutz: Immobilien gelten generell als ausgesprochen wertstabil. Auch in Zeiten der Inflation sind die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten miteinander verzahnt.

  • Hohe Wertbeständigkeit: Bei Wohnimmobilen, die sich in einer guten Lage und in einem soliden Zustand befinden, gilt in der Regel auch die Wertbeständigkeit als hoch.

Nachteile:

  • Vermieterrisiko: Ist keine Hausverwaltung vorhanden, kann das Vermieter-Dasein einen erheblichen Aufwand bedeuten – sei es durch verspätete Mietzahlungen, Kosten bei einem Mieterwechsel oder Leerstand.

  • Langfristiger Anlagehorizont: Immobilien als Geldanlage sind ein Investment, dass sich erst auf lange Sicht rentiert. Dazu müssen Investoren für den Erwerb einer Zweitimmobilie eine erhebliche Summe ihres Ersparten aufbringen und können über dieses Geld erst einmal nicht verfügen, da es an die Immobilie gebunden ist.

  • Klumpenrisiko: Wer sein gesamtes Erspartes auf eine Karte beziehungsweise eine Immobilie setzt, läuft Gefahr des sogenannten „Klumpenrisikos”. Idealerweise sollten Sie das Risiko daher auf verschiedene Anlageformen verteilen.

Erfolgreich in Immobilien als Wertanlage investieren

Die Investition in eine Wohnung als Kapitalanlage kann sich auszahlen, sollte allerdings gut bedacht sein. Prüfen Sie die Lage und den Zustand infrage kommender Objekte. Stimmen außerdem die Rendite und ist die Frage nach der Finanzierung geklärt, sind die wichtigsten Voraussetzungen für eine erfolgreiche Investition erfüllt.


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Tim Klamann

Standortleiter Berlin und Brandenburg

Tim Klamann leitet das Maklerteam in der Hauptstadt am Berliner Standort von McMakler. Sein Team hat in den vergangenen Jahren über 875 Objekte in Berlin und Umgebung erfolgreich verkauft. Unsere Makler in Berlin beraten Sie mit ihrem Wissen kompetent und fachkundig bei der Wertermittlung sowie beim Kauf und Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien, unter anderem in Charlottenburg, Wilmersdorf, Zehlendorf, Schmargendorf und Spandau. Unsere Makler in Berlin beraten Sie kostenlos und unverbindlich zu unseren Leistungen.

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Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).

Der Wunsch nach einem Eigenheim lässt sich auch über einen Immobilientausch realisieren.