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Maklerprovision 2021 – Wer zahlt den Makler bei Verkauf und Vermietung?

Für eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie hat ein Immobilienmakler Anspruch auf eine Provision. Die Provisionshöhe hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet.

Eine heiß diskutierte Frage ist dabei: Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer oder Verkäufer – Mieter oder Vermieter? Das 2015 eingeführte Bestellerprinzip sorgt bei der Immobilienvermietung für eine einheitliche Regelung zur Zahlung der Maklerprovision. Doch was bedeutet das genau? Und wie sieht es beim Immobilienverkauf aus? Wie hoch sind die Maklerkosten 2021? Erfahren Sie hier, was es bei der Maklerprovision 2021 zu beachten gilt.

1. Was ist eine Maklerprovision?

Wenn ein Immobilienmakler beauftragt wird, schließen die beiden beteiligten Parteien einen Maklervertrag ab. Bei erfolgreicher Vermittlung des Objekts erhält der beauftragte Makler seinen Lohn in Form einer Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklergebühren genannt). Somit handelt es sich bei der Maklerprovision um ein erfolgsabhängiges Honorar, das der Makler für seine Tätigkeit erhält. Die Höhe der Provision hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art des Geschäftes, und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet. Immobilienmakler können sowohl für Kauf oder Verkauf eines Objektes, als auch für eine Vermietung engagiert werden.

2. Wer bezahlt die Maklerprovision?

Je nachdem, ob es um die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie geht, ist die Frage, wer die Maklerkosten zu tragen hat, unterschiedlich zu beantworten.

Wer zahlt den Makler bei Mietwohnungen - Vermieter oder Mieter?

Seit Juni 2015 richtet sich die Provisionsfrage bei der Vermittlung von Mietwohnungen nach dem Bestellerprinzip. Das bedeutet, die Partei, die den Makler beauftragt hat, zahlt auch die Provision. In der Konsequenz sollen dadurch Mieter entlastet und die Höhe der Maklerprovisionen gemindert werden.

Beim Hausverkauf: Wer zahlt die Maklerprovision - Käufer oder Verkäufer?

Prinzipiell gibt es beim Hausverkauf drei unterschiedliche Möglichkeiten, die Maklerprovision zu gestalten:

a) Innenprovision durch den Verkäufer

Diese Provisionsart wird auch Verkäufercourtage genannt. Hierbei einigen sich Verkäufer und Makler auf eine Provision, wobei der Käufer nicht mit eingebunden wird.

b) Außenprovision durch den Käufer

Bei dieser Variante der Provisionsregelung erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag. Die Käuferprovision oder auch Käufercourtage ist dabei in der Immobilienanzeige als solche ausgewiesen und es besteht die Möglichkeit, mit dem Makler über die Summe in Verhandlung zu treten.

c) Mischform der Provision

Die am meisten verbreitete Form der Entlohnung ist die Aufteilung der Maklercourtage zwischen beiden Vertragsparteien, wobei die jeweiligen Anteile meist regional bestimmt werden.

Wer die Maklercourtage beim Verkauf von Immobilien übernehmen muss, ist seit 2020 gesetzlich neu geregelt.

3. Maklerprovision - neues Gesetz 2020: Ab wann gilt es?

Im August 2019 einigte sich die Große Koalition beim sogenannten Wohnpaket darauf, dass die Maklerprovision beim Immobilienverkauf künftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden soll. Begründet wird dies damit, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen Nutzen aus der Maklertätigkeit ziehen. Die Bundesregierung möchte mit Hilfe des neuen Gesetzes Immobilienkäufer angesichts der steigenden Immobilienpreise und den damit verbundenen Kaufnebenkosten entlasten.

Am 12. Juni 2020 wurde das neue "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom Bundestag verkündet. Das Gesetz trat zum 23. Dezember 2020 bundesweit in Deutschland in Kraft.

Maklerprovision: Gesetz

Was ändert sich 2021 für Immobilienverkäufer?

In der Vergangenheit wurde die Maklerprovision je nach Bundesland unterschiedlich gehandhabt: Während in einigen Bundesländern der Käufer die Provision allein tragen musste, war in anderen Bundesländer bereits eine Teilung üblich. Die neue Regelung vereinheitlicht nun die Provisionsregelung bundesweit und schafft damit klare Bedingungen für Käufer und Verkäufer.

Die Obergrenze der Weitergabe der Maklerprovision an den Käufer liegt bei der Hälfte der Provision, also maximal 50 Prozent. Das bedeutet, einigt sich der Makler mit dem Immobilieneigentümer auf beispielsweise eine Verkaufsprovision von 3,4 Prozent, so darf er vom Käufer ebenfalls nur maximal 3,4 Prozent Provision verlangen. Das neue Gesetz bestimmt, dass der Käufer erst dann zur Zahlung seines Provisionsanteils aufgefordert werden darf, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt hat.

Grundsätzlich findet die Neuregelung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung, wenn es sich um einen nichtgewerblichen Käufer handelt. Alle gewerblichen Immobilien, Anlageimmobilien (zum Beispiel Mehrfamilienhäuser), gemischt genutzte Objekte sowie Baugrundstücke fallen nicht unter die neue Provisionsregelung. Hier kann die Maklerprovision zum Beispiel auch weiterhin nur vom Käufer getragen werden, selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Neuverteilung der Maklerprovision ab 23. Dezember 2020

Nähere Informationen finden Sie in unserem Ratgeberartikel über die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf.

4. Wie hoch ist die Maklerprovision nach Bundesland?

Die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich bei Immobilienverkauf und Immobilienvermietung sowie von Bundesland zu Bundesland. Die Maklerprovision bei der Vermietung einer Immobilie darf für den Besteller maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.

Beim Immobilienverkauf hängen die Richtlinien, nach denen die Provisionshöhe in den einzelnen Bundesländern bestimmt wird, von der Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt ab. Bei privaten Immobilien beträgt die Provision üblicherweise drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.

Rechenbeispiel: Maklerprovision und Kaufnebenkosten berechnen

Angenommen, Sie kaufen ein Haus als Anlageobjekt über einen Immobilienmakler für 350.000 Euro. Zusätzlich zum Immobilienpreis entstehen dem Käufer sogenannte Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und die Maklerprovision. In diesem Beispiel berechnen wir den Anteil der Maklerprovision für den Käufer mit 3,57 Prozent. Die Maklergebühr kostet den Käufer damit 12.495 Euro. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten belaufen sich die gesamten Kaufnebenkosten auf 38.745 Euro, der Käufer muss also 388.745 Euro beim Hauskauf einplanen.

Kaufpreis der Immobilie350.000 €
Maklergebühr 3,57 %12.495 €
Grunderwerbsteuer 6 %21.000 €
Notar- & Grundbuchgebühr 1,5 %5.250 €
Gesamt Kaufnebenkosten:38.745 €
Gesamtkosten:388.745 €

Grunderwerbsteuer sparen

Wie Sie Grunderwerbsteuer sparen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Grunderwerbsteuer sparen.

5. Wie hoch ist die Maklerprovision bei der Vermietung?

Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit dem 01.06.2015 das Bestellerprinzip. Demnach zahlt nur derjenige für den Makler, der ihn auch beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter, der seine leerstehenden Wohnungen möglichst schnell weitervermieten möchte. Zuvor zahlte meist der Mieter für die anfallenden Maklergebühren. Das Gesetz wurde von vielen Mietern begrüßt, da sie dadurch finanziell entlastet wurden. Die Maklerprovision bei vermieteten Objekten darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, das entspricht ungefähr einer Provision in Höhe von 2,38 Nettokaltmieten.

Maklerprovision bei der Vermietung

6. Wie hoch ist die Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien?

Das geltende Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist nicht für Gewerbeobjekte gültig. Demnach kann hier die Maklerprovision zwischen dem Makler und dem Auftraggeber frei verhandelt werden, egal ob es sich um Verkauf oder Vermietung eines Objektes handelt. Häufig legt der Auftraggeber fest, wie die Provision aufgeteilt wird. Dabei dienen ihm die Regelungen der jeweiligen Bundesländer für Wohnimmobilien oft als Vorlage. Eine Ausnahme: Bei der Vermietung von Gewerbeflächen nimmt häufig der Vermieter die gesamte Maklerprovision auf sich, da dieser Prozess oft sehr langwierig sein kann.

Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien

7. Ist die Maklerprovision verhandelbar?

In Einzelfällen kann mit dem Immobilienmakler über die anfallenden Maklergebühren bei Verkaufsobjekten individuell verhandelt werden. Besonders wenn das Kaufobjekt sehr gefragt ist und vermutlich zu einem hohen Preis verkauft werden kann, lohnt es sich, mit dem Immobilienmakler über einen Preisnachlass zu reden.

Entschließen Sie sich zum Hauskauf, sollten Sie sich jedoch mit Fingerspitzengefühl nach einer Verhandlungsbasis für das Honorar erkundigen. Wer hier zu hoch pokert, riskiert, dass ein anderer Interessent den Zuschlag für das Objekt erhält, wenn dieser eine größere Zahlungsbereitschaft signalisiert. Kaufinteressenten haben grundsätzlich eine gute Verhandlungsposition, wenn die Immobilie schwierig zu verkaufen und daher schon lange auf dem Markt ist.

8. Wann erhält ein Makler eine Provision?

Die Maklerprovision ist die Vergütung des Maklers für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Diese wird als Provision oder auch als Courtage bezeichnet, da sie dem Makler erst ausgezahlt wird, wenn seine im Maklervertrag vereinbarte Vertragsleistung erbracht wurde. Damit der Makler einen Provisionsanspruch hat, sollten grundsätzlich folgende Kriterien erfüllt werden:

  • Ein Maklervertrag wurde mündlich oder schriftlich abgeschlossen.

  • Der Makler ist in der Lage, seine Maklertätigkeit nachzuweisen.

  • Ein notariell beglaubigter Kauf- oder Mietvertrag wurde geschlossen.

  • Der Vertragsabschluss ist klar auf die Maklertätigkeit zurückzuführen.

  • Es sind keine Fehler zu beanstanden, durch welche der Vertrag als ungültig zu betrachten ist (z. B. der Käufer/Verkäufer wurde beim Abschluss des Maklervertrags nicht rechtmäßig über sein Widerrufsrecht informiert).

Wenn die Provision gezahlt wurde und eine dieser Anforderungen unerfüllt bleibt, kann die Courtage zurückgefordert werden.

Maklerprovision: Wann wird der Makler bezahlt?

9. Wann ist die Maklercourtage fällig?

Ein Makler geht durch seine Arbeit in Vorleistung und erhält sein Honorar, wenn der Kauf- oder Mietvertrag durch seine Vermittlungstätigkeit zustande gekommen ist. In der Regel halten Makler in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Provision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und somit fällig ist. In der Praxis wird meist ein Zahlungsziel von sieben bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern werden teilweise Sonderregelungen getroffen, sodass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst bezahlen müssen, wenn der Kaufpreis fällig bzw. auf dem Konto eingegangen ist. Bei einem Mietvertrag ist es oftmals möglich, die Maklerprovision auf zwei bis drei Monatsteilzahlungen zu strecken.

Kann ich die Maklerprovision umgehen?

Um keine Maklercourtage zahlen zu müssen, spielen Miet- oder Kaufinteressenten häufig mit dem Gedanken, den Immobilienmakler zu umgehen, indem sie nach der Besichtigung mit dem Eigentümer direkt in Kontakt treten. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Zahlungsanspruch an den Makler nicht gleich mit Ablaufen des Maklervertrags endet. Der Kaufinteressent hat dem Makler trotzdem eine Maklerprovision zu zahlen, sofern der Immobilienmakler nachweisen kann, dass der Interessent rechtswirksam vermittelt wurde.

Lesetipp: Hier finden Sie weitere Informationen zur Rechtslage beim Makleralleinauftrag.

10. Wann entfällt die Maklerprovision?

Die Provisionszahlung spiegelt nicht den jeweiligen Aufwand eines Maklers wider. Er erhält die vereinbarte Zahlung, unabhängig vom Verlauf des Vermittlungsverfahrens. Laufen die Anstrengungen des Maklers hingegen ins Leere, das bedeutet es kommt zu keinem von ihm in die Wege geleiteten Vertragsabschluss, hat er keinen Anspruch auf den Maklerlohn (BGB § 652 Absatz 1). Er hat dementsprechend seine Leistung nicht erbracht.

11. Wie kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Sie können sich die Kosten für einen Maklerauftrag zum Teil vom Fiskus zurückholen. In diesen Fällen können Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen:

  • Wer einen Immobilienmakler mit der Vermietung eines Objekts beauftragt hat, kann bei seiner Einkommensteuererklärung die Maklerprovision zusammen mit anderen Werbungskosten geltend machen.
  • Wenn Mieter aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung mieten oder sogar umziehen müssen, können sie die Maklerprovision von der Steuer absetzen.
  • Immobilienbesitzer können die Maklergebühren von der Steuer absetzen, wenn aus dem Hausverkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn resultiert.
  • Die Maklerprovision beim Hauskauf gehört zu den Anschaffungsnebenkosten. Die Absetzbarkeit hängt dabei von der Nutzung des Hauses ab. Bewohnt der Käufer das Haus selbst, ist die Maklercourtage nicht absetzbar. Vermietet er das Haus jedoch, wird die Maklerprovision als Teil der Gesamtanschaffungskosten zum Kaufpreis hinzugerechnet und kann dann steuerlich abgeschrieben werden.

Fazit

Ein Immobilienmakler erhält eine Provision für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Die Höhe der Provision ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie dem Bundesland, in dem die Immobilie veräußert oder erworben wird. Unterschiede gibt es auch zwischen Immobilienvermietung und -verkauf. Das im Juni 2015 eingeführte Bestellerprinzip bei der Vermietung ermöglicht vielen Mietern, eine Wohnung ohne zusätzlich anfallende Gebühren zu beziehen, da der Makler in der Regel vom Vermieter beauftragt wird. Mit den Gesetzesänderungen, die am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten sind, wird die Maklerprovision beim Immobilienverkauf bzw. -kauf künftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Das kann vor allem für Immobilienkäufer eine große Erleichterung bedeuten, da sie durch die finanziellen Einsparungen der Kaufnebenkosten ihrem Traum vom Eigenheim einen großen Schritt näherkommen.

Durch die professionelle Unterstützung eines Immobilienexperten können Sie beim Immobilienverkauf oder der Vermittlung von Mietobjekten viel Zeit und Aufwand einsparen. Ein Immobilienmakler vor Ort erspart es Kaufinteressenten, selbst Anzeigen durchforsten oder Besichtigungstermine vereinbaren zu müssen.

Im Rahmen einer unverbindlichen, kostenlosen Immobilienbewertung beraten wir Eigentümer zu unseren Services für den Verkauf ihrer Immobilie.

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