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Hausverkauf: So vermeiden Sie die 7 größten Fehler

Von der Vorbereitung bis zur Übergabe ist ein privater Hausverkauf ein komplexer und meist langwieriger Prozess, bei dem Sie als Verkäufer schnell Fehler machen können.

Wie läuft der Hausverkauf ab? Wir klären Sie über die häufigsten Fehler beim Hausverkauf auf und geben Ihnen wichtige Tipps an die Hand, damit Sie diese Fehler vermeiden. Außerdem erfahren Sie, wie Sie ein Makler in den einzelnen Schritten des Hausverkaufs unterstützen kann. Nutzen Sie diesen Ratgeber als Entscheidungsgrundlage dafür, ob Sie Ihr Haus privat oder mit einem Makler verkaufen möchten und um zu überprüfen, ob Sie den Verkaufszeitpunkt richtig gewählt haben.

Wie funktioniert ein Hausverkauf?

Ein privater Hausverkauf besteht aus vier Prozessphasen, der Vorbereitung, der Vermarktung, der Abwicklung und der Übergabe.

Hausverkauf Ablauf

  1. Phase - Vorbereitung
    Die erste Phase ist die Vorbereitungsphase. In dieser Phase sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie bestimmen und den Angebotspreis festlegen. Zusätzlich sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammenstellen, beziehungsweise beantragen. Gegebenenfalls sollten Sie Ihr Haus außerdem für den Verkauf vorbereiten, also Schönheitsreparaturen vornehmen und persönliche Gegenstände entfernen, damit diese auf den Fotoaufnahmen für das Exposé und während der Besichtigungstermine nicht stören.

  2. Phase - Vermarktung
    Nach der Vorbereitung folgt die Vermarktungsphase. In dieser Phase sollten Sie Ihre Vermarktungsstrategie auf Basis Ihrer Käuferzielgruppe festlegen, ein Exposé und Anzeigen auf Immobilienportalen erstellen sowie Besichtigungstermine durchführen.

  3. Phase - Abwicklung
    Haben Sie einen Käufer gefunden, beginnt die Abwicklungsphase mit den Verkaufsverhandlungen. Hierbei sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen, bevor Sie mit dem Notar den Kaufvertrag aufsetzen.

  4. Phase - Übergabe
    In der abschließenden Phase kommt es zum Notartermin und zur Vertragsunterzeichnung. Nachdem der Käufer den Kaufpreis für Ihr Haus bezahlt hat, nimmt der Notar den Grundbucheintrag vor. Mit der Schlüsselübergabe ist der Hausverkauf abgeschlossen.

Checkliste für den Hausverkauf

Mit unserer "Checkliste für den Hausverkauf" behalten Sie alle wichtigen Punkte beim privaten Hausverkauf im Blick. Die Checkliste enthält alle wichtigen Fragen vor dem Hausverkauf, alle notwendigen Unterlagen sowie Informationen zum "Übergabeprotokoll".

1. Fehler: Der falsche Zeitpunkt

Die Vorbereitungen bei einem Hausverkauf sind genauso wichtig wie der Hausverkauf selbst. Und dazu gehört es auch, den Zeitpunkt, zu welchem Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gut abzuwägen. Der Verkaufszeitpunkt kann entscheidend dafür sein, welchen Verkaufspreis Sie für Ihre Immobilie erzielen können.

Hausverkauf Fehler: Falscher Zeitpunkt

Um den optimalen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist es unerlässlich, dass Sie bei Ihrem Hausverkauf die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung schon im Voraus beobachten, um mögliche Trends in der Preisentwicklung festzustellen. Auch sollten Sie die Entwicklung der Zinsen im Auge behalten. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie einen Käufer für Ihr Haus finden und die Immobilie zum Bestpreis verkaufen können.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) kann Einfluss auf den Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks und somit auf den Verkauf der Immobilie haben. Eine Niedrigzinspolitik kann zu höheren Vermögenspreisen führen, da niedrige Zinsen den Wunsch nach Eigentum steigern. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt der Leitzins der EZB bei 0,00 Prozent (Stand: März 2021), was Ihnen bei der Preisverhandlung mit Interessenten in die Hände spielen kann. Umgekehrt kann eine Zinssteigerung zu sinkender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen.

Beachten Sie bei der Wahl des Verkaufszeitpunkts außerdem die Spekulationsfrist für Immobilien. Erst nach zehn Jahren entfällt die Spekulationssteuer beim Wiederverkauf. Ein Beispiel: Sie zahlen ab 2021 keine Steuern mehr auf den Wiederverkauf eines Hauses, das Sie vor 2011 erstanden haben.

Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, sollten Sie unbedingt die verkaufsrelevante Gesetzgebung und Kostenaspekte des Immobilienmarktes beachten. Ein Immobilienmakler berät und unterstützt Sie bei diesem wichtigen Thema.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Wenn Sie durch Ihren Immobilienverkauf Ihren Bankkredit vorzeitig abbezahlen wollen, sollten Sie etwaige Vorfälligkeitszinsen der Bank beachten. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Höhe der Restschuld, der Dauer der Finanzierung, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau.

2. Fehler: Der Verkehrswert der Immobilie ist unbekannt

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, ist es entscheidend, den aktuellen Verkehrswert (bzw. Marktwert) Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu kennen. Als Eigentümer erinnern Sie sich vielleicht noch an den Preis, den Sie für Ihr Objekt einst bezahlt haben. Auch die Kosten, die Sie für etwaige Reparaturen, Sanierungen und Ausbesserungen aufgewendet haben, liegen Ihnen wahrscheinlich vor. Doch sollte sich eine Immobilie bereits länger in Ihrem Besitz befinden, ist es nicht unwahrscheinlich, dass der aktuelle Verkehrswert stark von dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis abweicht. Generell werden Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Der Wert einer Immobilie ist zudem abhängig von weiteren Faktoren wie der Lage, der Ausstattung und dem Zustand des Objektes.

Bei der Immobilienbewertung ist es wichtig, das richtige Wertermittlungsverfahren für Ihren Immobilientyp zu verwenden. Damit die Bewertung korrekt durchgeführt wird, sollten Sie einen Experten mit der Wertermittlung Ihres Hauses beauftragen. Dank der professionellen Einschätzung kann der Immobilienexperte einen für Ihre Immobilie angemessenen Verkaufspreis bestimmen.

Hausverkauf: Verkehrswert nach Lage bestimmen

Immobilienmakler bieten oftmals eine kostenlose Immobilienbewertung an. Ein Makler berät Sie zudem bezüglich Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Mit der Zeit entstehen an vielen Häusern kleinere Mängel, an die man sich als Eigentümer schnell gewöhnt. Sie müssen damit rechnen, dass viele Interessenten kleinere Schäden am Haus beanstanden, um den Kaufpreis zu senken. Kleinere Reparaturen und Ausbesserungen am Haus können sich daher lohnen, denn so steigern Sie den Wert einer Wohnung oder eines Hauses und damit die Chance, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Lese-Tipp

Lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Thema: Wertsteigerung einer Immobilie vor dem Verkauf

3. Fehler: Sie schließen einen Makler von vornherein aus

Natürlich ist es möglich, eine. Immobilie auch ohne Makler gewinnbringend zu verkaufen. Betrachten Sie Ihr Vorhaben unter den folgenden Gesichtspunkten um zu beurteilen ob Sie für den Verkauf einen Makler hinzuziehen sollten.

  • Verfügen Sie über die zeitlichen Ressourcen, um Ihren Hausverkauf zu organisieren, zu begleiten und abzuschließen?

  • Reichen Ihr Wissensstand und Ihre Kompetenzen aus, um den Verkauf der Immobilie ohne Makler zielgerichtet auf dem schnelllebigen, regionalen Immobilienmarkt zu koordinieren?

Es ist nicht ratsam sich auf gut Glück in den Immobilienmarkt zu stürzen. Immobilien, die beispielsweise ohne aussagekräftiges Exposé beworben werden oder bei denen der Verkaufspreis zu hoch angesetzt wurde, entwickeln sich so schnell zu Ausschussware. Beim Hausverkauf ist es erfahrungsgemäß so, dass sich die Beschäftigung eines Maklers für den Eigentümer finanziell lohnt. Der Makler erhält nur im Erfolgsfall eine Maklerprovision und die genauen Konditionen können in einem Maklervertrag festgehalten werden. Überlegen Sie, ob Sie einen Makler unter Vertrag nehmen. Die Beauftragung eines kompetenten Maklers bietet viele Vorteile. Er berät Sie darin, den effizientesten Weg für Ihren Hausverkauf zu finden. Der Makler kennt alle notwendigen Schritte, nimmt Ihnen viele Aufgaben ab und spart Ihnen somit viel Zeit. In den Zuständigkeitsbereich eines Maklers fallen unter anderem:

  • Die richtige Hausbewertung

  • Objektdarstellung (Erstellung von Exposés)

  • Immobilienvermarktung

  • Interessentenkoordination und Durchführung von Besichtigungsterminen

  • Strategische Kaufpreisverhandlungen mit den Interessenten

  • Die Vorbereitung von Kaufverträgen für den Hausverkauf (damit Ihnen durch versteckte Klauseln kein Nachteil entsteht)

  • Anwesenheit beim Notartermin

Hausverkauf: Unterstützung durch den Makler

Lese-Tipp:

Lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Thema: "Haus verkaufen - mit oder ohne Makler".

4. Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht identifiziert

Jede Wohnung, jedes Haus und jedes Grundstück ist beim Verkauf nur für bestimmte Käufergruppen interessant. Teilweise hat dies finanzielle Gründe, in anderen Fällen liegt es an der Art, Größe oder Lage einer Immobilie. Je nach Kaufinteressenten variieren auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihren Hausverkauf. Die Gestaltung des Exposés sowie die Art der Vermarktung (Immobilienplattform, Zeitungsanzeigen, Social Media etc.) korrespondiert im besten Fall mit den Kaufinteressenten. Ist dies der Fall, sollten Sie beim Hausverkauf Ihr Immobilienangebot möglichst breit innerhalb der Interessengemeinde streuen, um die Nachfrage zu erhöhen und Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen.

Ein gutes Exposé

Achten Sie bei der Erstellung Ihres Exposés darauf, in der Darstellung akkurat zu bleiben. Wecken Sie keine zu hohen oder falschen Erwartungen bei potenziellen Käufern, sondern bewerben Sie die Immobilie ehrlich. Verwenden Sie Bilder, die einen guten, ersten Eindruck vermitteln. Häufig tendieren Eigentümer dazu, die eigene Immobilie in den Suchanzeigen zu beschönigen. Das führt nach der Besichtigung nicht selten zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und schlussendlich zu weniger Käuferanfragen und niedrigeren Geboten bei der Kaufpreisverhandlung.

Seien Sie nicht nachlässig bei der Identifizierung der für Sie relevanten Käufergruppen. Nur so können Sie Ihre Vermarktung zielgerichtet gestalten, was sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und dadurch auch positiv auf den möglichen Verkaufspreis auswirkt.

5. Fehler: Ohne Vorbereitung zum Besichtigungstermin

Kaufinteressenten kommen in den meisten Fällen mit sehr detaillierten Fragen zur Hausbesichtigung. Da es beim Hausverkauf um sehr viel Geld geht, achten Interessenten beim Besichtigungstermin selbst auf kleinste Mängel am Haus und möchten sich meist so umfangreich wie möglich über den Zustand der Immobilie informieren. Sollten Sie als Eigentümer so einem Kreuzverhör unvorbereitet gegenüberstehen und Fragen offen lassen, könnten mögliche Käufer dadurch verunsichert werden oder einen Vorwand darin sehen, den Preis zu drücken.

Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über mögliche Fragen zum Haus oder zur Wohnung, sodass Sie schnell die richtigen Antworten parat haben. Achten Sie auch darauf, frühzeitig alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen, die Kaufinteressenten bei der Besichtigung einsehen wollen. Dazu gehören in der Regel der Energieausweis des Hauses, der Grundriss, eine Nebenkostenübersicht und ein Grundbuchauszug. Am besten gelingt die Vorbereitung auf die Besichtigung mit einer Checkliste für den Hausverkauf, welche die wichtigsten Dokumente aufführt.

Besichtigungstermine

Seien Sie genau, nehmen Sie sich Zeit für eine ordentliche Vorbereitung auf die Besichtigungstermine. So können sie während der Besichtigung nicht nur souverän auf die Fragen der Interessenten eingehen, sondern gegebenenfalls mit selbstgewählten Informationen auf Käufer zugehen und so Ihr Wohlbefinden gegenüber der Situation und Ihrer Immobilie stärken.

Prüfen Sie Unterlagen vor der Besichtigung auch auf Aktualität und Gültigkeit. Z. B. sind Energieausweise aus dem Jahr 2010 bereits ausgelaufen und müssen neu erstellt werden.

6. Fehler: Sie sind nicht verhandlungsbereit

Hausverkauf: Nicht verhandlungsbereit

Als Eigentümer möchten Sie Ihre Immobilie selbstverständlich zum bestmöglichen Preis verkaufen. Der emotionale Wert ist zuweilen hoch, besonders wenn man ein geerbtes Haus verkaufen will. Demgegenüber steht aber ein Käufer, welcher am glücklichsten ist, wenn er am Ende des Verhandlungsprozesses einen Erfolg verbuchen kann. Daher ist es durchaus ratsam, sich auf Verhandlungen einzulassen und besonnen zu entscheiden, inwieweit Sie Interessenten entgegenkommen möchten. Streiten Sie jede Preisminderung oder Veränderung des Kaufvertrags ab, wird Ihnen in der Regel kein zeitnaher Hausverkauf gelingen. Um in den Preisverhandlungen geistesgegenwärtig zu agieren, bietet es sich an, folgende Dinge in Betracht zu ziehen:

  • Entwickeln Sie eine logische Preisstrategie

  • Legen Sie sich schlagfertige Argumente für Ihre Preisvorstellungen bereit (Lage, Besonderheiten, Infrastruktur etc.)

  • Ziehen Sie einen Makler hinzu, der durch seine Erfahrung routinierter in der Verhandlung agieren kann.

Erfahrungsgemäß finden die Verhandlungsparteien erst nach langen Besprechungen eine Einigung. Verbauen Sie sich Ihren Verhandlungserfolg nicht durch Sturheit. Oftmals ist es möglich, dass spezifische Klauseln im Kaufvertrag den Kaufpreis sogar noch steigern können.

7. Fehler: Sie übersehen Mängel im Kaufvertrag

Haben sich beide Parteien bei der Vertragsverhandlung auf einen Preis geeinigt, ist der Verkauf schon fast vollbracht. Die letzte Hürde vor einem erfolgreichen Hausverkauf ist letztlich der Notartermin. Der Notar verliest dabei den Kaufvertrag und im Anschluss wird dieser von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, mit der notariellen Beurkundung wird der Kauf rechtskräftig. Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und durch den Notar beurkundet ist, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Hausverkauf: Kaufvertrag unterschreiben

Da dieser Termin die letzte Möglichkeit ist, den Kauf zu koordinieren und die eigenen Vorstellungen durchzusetzen, ist es sehr wichtig, sich gründlich vorzubereiten. Beim Hausverkauf gibt es einige rechtliche Nebenbestimmungen, die für Eigentümer oftmals ungeahnte Konsequenzen haben. Daher ist es ratsam, vor dem Termin alle Dokumente noch einmal genauestens zu prüfen und während der Verlesung besonders aufmerksam zuzuhören. Sie sollten sicherstellen, dass alle Angaben korrekt sind. Es ist möglich, den Notar während der Verlesung zu unterbrechen und Fragen zu stellen. Machen Sie, wenn nötig, unbedingt von diesem Recht Gebrauch.

Auch hier ist es ratsam, einen Makler zu beauftragen, der den Kaufvertrag Korrektur liest und Verbesserungsvorschläge macht. Zwar beglaubigt der Notar Ihren Kaufvertrag und prüft ihn auf juristische Korrektheit, er führt jedoch keine inhaltlichen Korrekturen oder Ergänzungen durch und berät Sie auch nicht bei Ihrem Immobilienverkauf.

Der Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag für ein Haus ist ein Verpflichtungsgeschäft und bietet Sicherheit für Käufer und Verkäufer. Damit ein Kaufvertrag für ein Haus wirksam ist, muss er grundsätzlich notariell beurkundet werden. Erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema "Kaufvertrag", worauf Sie beim Kaufvertrag für den Hausverkauf achten müssen und welche Unterlagen der Notar benötigt.

Fazit

Ein Hausverkauf ist ein Prozess mit vier Phasen. Jede Phase - Vorbereitung, Vermarktung, Abwicklung, Übergabe - kann ohne Makler eine Herausforderung für einen privaten Verkäufer darstellen. Wer nicht über eine ausreichende Erfahrung im Hausverkauf verfügt, macht hier ohne die fachmännische Beratung eines Maklers schnell Fehler, die eventuell finanzielle Einbußen nach sich ziehen. Ein versierter Makler kann Sie während des gesamten Verkaufsprozesses durch seine Erfahrung, sein Wissen und seine Fachkenntnisse unterstützen und somit nicht nur vor Fehlern bewahren, sondern Ihnen auch zeitlichen und organisatorischen Aufwand abnehmen.

Fordern Sie jetzt eine kostenlose Immobilienbewertung bei McMakler an und wir informieren Sie während eines unverbindlichen Beratungsgesprächs zu unseren Leistungen für Ihren Hausverkauf.

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