Kaufnebenkosten – Das erwartet Immobilienkäufer

Letztes Update: 21.05.2021

Die Kaufnebenkosten sind sämtliche Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis der Immobilie dazu kommen.

Ein Immobilienkauf ist eine bedeutende Investition. Bei der Suche nach der Traumimmobilie wird oft vergessen, dass nicht nur der Kaufpreis eine Rolle spielt, sondern zusätzlich eine Reihe an Nebenkosten anfallen, die den Gesamtpreis beträchtlich verändern. Die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen, dennoch vergessen viele Kaufinteressenten beim Hauskauf, sie in den Budgetplan mit einzurechnen. Damit Käufer den Kaufprozess ohne unliebsame Überraschungen beruhigt durchlaufen können, sollten sie sich von vornherein einen Überblick über die möglichen Kaufnebenkosten verschaffen. Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzten, wie man sie berechnet und wie man sie finanziert, erfahren Sie in diesem Artikel.

Kaufnebenkosten

1. Wie setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen?

Es gibt einige Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie zusätzlich anfallen und im Voraus kalkuliert werden können. Darunter fallen etwa Gebühren und Steuern, wie die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren, die Kosten für den anstehenden Grundbucheintrag und gegebenenfalls die Maklerprovision. Diese Nebenkosten betragen jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie.

Bodenwert

Wenn Sie vorhaben, auf einem erworbenen Grundstück ein Haus zu bauen, entstehen noch weitere Kaufnebenkosten vor dem Hausbau. Dazu zählen unter anderem die Kosten für die Baugenehmigung, das Bodengutachten oder den Prüfstatiker.

1.1 Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils anfällt. Der Grunderwerbsteuersatz wird gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) individuell durch die Bundesländer festgelegt und variiert dementsprechend auch von Bundesland zu Bundesland. Diese Steuersätze werden regelmäßig erhöht und liegen momentan bundesweit bei 3,5 bis 6,5 Prozent.

1.2 Notar und Grundbuchamt:

Beim Immobilienerwerb in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Immobilienkauf durch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag besiegelt wird. Erst nach der Beurkundung durch den Notar und die Eintragung ins Grundbuch gehört die Immobilie wirklich dem Käufer. Es fallen also zusätzlich Nebenkosten für die Betreuung, die Entwurfsfertigung des Immobilienkaufvertrages sowie die Beurkundung durch den Notar an.

Der Notar lässt sich in Form einer Pauschale vergüten. Die Gebühren für Notar und Grundschuldbestellung sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Immobilienkäufer sollten in jedem Fall mit 1,5 - 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.

1.3 Maklerprovision

Die Beteiligung eines Maklers ist bei einem Immobilienkauf nicht obligatorisch. Bei einem Vorhaben dieser Größenordnung ist es jedoch durchaus sinnvoll, einen Immobilienprofi an seiner Seite zu haben. Dementsprechend wird in den meisten Fällen auch ein Makler zugegen sein. Für seine beratende und unterstützende Funktion auf Eigentümer- und Käuferseite stellt der Makler, bei einem vertraglichen Kaufabschluss, eine Maklercourtage in Rechnung.

Zusammensetzung der Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel insgesamt ca. 9 - 12 Prozent des Kaufpreises, dies ist jedoch je nach Bundesland unterschiedlich. Neben den unabdinglichen Kaufnebenkosten können zusätlich auch individuelle Nebenkosten wie Gutachten, Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Umzugskosten dazu kommen.

2. Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Prinzipiell ist es üblich, dass der Käufer die Kaufnebenkosten übernimmt. Eine Ausnahme stellt dabei die Maklerprovision dar, denn seit Dezember 2020 regelt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" die Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Eigentümer. Ausgeschlossen von dieser Regelung ist hierbei der Kauf von Gewerbeobjekten und von Mehrfamilienhäusern. Die Maklercourtage ist sofort bei Abschluss des Kaufvertrages fällig.

Bestellerprinzip bei der Immobilienvermietung

Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip, das den Auftraggeber des Maklers zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.

Die Grunderwerbsteuer kann laut Gesetz sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer gezahlt werden, jedoch übernimmt dies meist der Käufer. Die Grunderwerbsteuer wird fällig, sobald der Notar den unterzeichneten Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt übermittelt hat und die belastete Partei einen Grunderwerbsteuerbescheid erhalten hat. Generell ist die Steuer innerhalb von einem Monat ab Erhalt des Steuerbescheides zu entrichten. Diese Zahlungsfrist kann nach Absprache mit dem Finanzamt verlängert werden. Nachdem die Steuer gezahlt wurde, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nun steht der Eintragung im Grundbuch nichts mehr im Weg.

Die Gebühren für den Notar sind mit dem Abschluss des Verfahrens fällig und werden dem Käufer durch einen Kostenbescheid mit einer Abschrift des Kaufvertrages zugeschickt. In der Regel sind diese sofort zu entrichten, mit einer Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen. Da der Notar auch die Grundschuld einträgt und die Umschreibung der Eigentümerverhältnisse im Grundbuch vornimmt, rechnet er die dabei anfallenden Grundbuchgebühren mit ab.

Notaranderkonto

Besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse, wird bei einem Immobilienkauf oft auch ein Notaranderkonto eingerichtet. Dies ist ein Treuhandkonto auf den Namen des Notars, über welches die Kaufpreisabwicklung erfolgt. So ist der Käufer abgesichert, da die Auszahlung des Kaufpreises erst nach der offiziellen Kaufabwicklung erfolgt. Hierfür können weitere Nebenkosten anfallen.

3. Beispielrechnung: Wie berechne ich die Kaufnebenkosten?

Es fallen bei dem Kauf einer Immobilie ergänzende Kosten durch Grunderwerbsteuer, Notarkosten und darin enthaltene Gebühren für die entsprechenden Eintragungen in das Grundbuch an. Diese Kaufnebenkosten fallen ebenfalls an, wenn die Immobilie ohne Makler verkauft wird. Angenommen, es wird eine Immobilie in Berlin für 200.000 Euro erworben und im Rahmen des Immobilienkaufs eine Grundschuld von 125.000 Euro aufgenommen, könnte eine Kaufnebenkostenkalkulation folgendermaßen aussehen:

Art der Kosten

Leistung

Gebühr

Notarkosten

Beurkundung des Grundstückkaufvertrages

870,00 Euro

Grundbuch

Eintragung der Auflassungsvormerkung

217,50 Euro

Notarkosten

Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel (ZVK)

300,00 Euro

Grundbuch

Eintragung der Grundschuld

300,00 Euro

Grundbuch

Eintragung des Eigentümers

435,00 Euro

Notarkosten

Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag

217,50 Euro

Notarkosten

Betreuungsgebühr für die Grundschuld

150,00 Euro

Notarkosten

Vollzugstätigkeiten

217,50 Euro

Summen:

Grundbuchkosten

952,50 Euro

Notarkosten

1.755,00 Euro

MwSt. (19%) für Notarkosten

333,45 Euro

Gesamtkosten

3.040,95 Euro

Grunderwerbsteuer (Steuersatz 6 Prozent)

12.000,00 Euro

Gesamtkosten

15.040,95 Euro

Wird nun zu dem vorherigen Kalkulationsmodell der Nebenkosten die Maklerprovision (z.B. die Hälfte von 7,14 Prozent) addiert, ergeben sich die zu erwartenden Kaufnebenkosten für den hypothetischen Immobilienkauf:

Maklerprovision (3,57 Prozent):
7,140,00 Euro

Kaufnebenkosten:
15.040,95 Euro

Gesamtnebenkosten:
22.180,95 Euro

Summe Kaufkosten (Nebenkosten + Kaufpreis):
222.180,95 Euro

4. Wie kann ich die Kaufnebenkosten finanzieren?

In fast allen Fällen müssen die Kaufnebenkosten vom Eigenkapital finanziert werden. Da die Nebenkosten nicht durch den Sachwert der Immobilie gesichert sind, werden die meisten Banken keinen Kredit für die Kaufnebenkosten gewähren.

Einige Banken bieten eine Vollpreis Finanzierung an, in welche die Kaufnebenkosten eingeschlossen sind. Diese werden jedoch nur selten vergeben und setzen eine sehr hohe Bonität voraus, wodurch einige Nachteile für den Kreditnehmer entstehen. Da Kaufnebenkosten den Gesamtpreis bis zu 20% erhöhen können, ist es ratsam, sich vorher bei der Bank zu informieren, welcher Kaufpreis realistisch finanzierbar ist. Die Nebenkosten sollten von vornherein mit einberechnet werden. Zusätzlich sollten Käufer bei der Immobiliensuche auch darauf achten, welche Kosten für Sanierungen und Modernisierungen anfallen können sowie eventuelle Versicherungskosten, wie beispielsweise eine Gebäudeversicherung, berücksichtigen.

Wollen Sie ihre Immobilie verkaufen? Mit McMakler können Sie Ihre Immobilie in wenigen Schritten kostenlos bewerten lassen und Makler kontaktieren.

Kostenlos bewerten lassen

Kann man die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Wenn Sie eine Immobilie für private Zwecke erwerben, können die Kaufnebenkosten nicht steuerlich abgesetzt werden. Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen. In diesem Fall können Sie die Grunderwerbsteuer, die Notar- sowie Grundbuchkosten und die Maklerkosten steuerlich absetzen. Mehr zum Thema Steuern sparen beim Hausverkauf erfahren Sie auf unserer Ratgeber-Seite.


istock, sefa ozel

istock, gopixa

istock, busracavus

istock, Vergani_Fotografia

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).

Wegerecht
Flurstück
Mietkauf