Die Grunderwerbsteuer: Alles Wissenswerte rund um die Steuer beim Immobilienkauf

Letztes Update: 12.03.2022

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und fällt einmalig beim Immobilienkauf an.

Haben Sie bereits ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft oder sind kurz davor, dann sollte Ihnen die Grunderwerbsteuer bereits ein Begriff sein. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten, die Ihnen als Käufer einer Immobilie neben dem Kaufpreis für das Objekt zusätzlich anfallen. In der Regel handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um den größten Posten der Nebenkosten des Immobilienkaufs. In diesem Artikel fassen wir für Sie alles Wichtige zur Grunderwerbsteuer zusammen und zeigen Ihnen, wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen und bei dieser noch den ein oder anderen Euro sparen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer, wie beispielsweise auch die Umsatzsteuer. Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf oder Tausch von Grundstücken, egal ob bebaut oder unbebaut, fällig. Kaufen Sie also ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer einmalig an das Finanzamt. Als gesetzliche Grundlage der Grunderwerbsteuer dient das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grundlage für Ihre Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer ist hingegen ein notarieller Kaufvertrag oder Tauschvertrag.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Beim Immobilienkauf übernimmt in der Regel der Käufer die Kaufnebenkosten. Die einzige Ausnahme ist dabei die Maklercourtage, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Die Grunderwerbsteuer wird also vom Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie getragen. Eine entsprechende Vereinbarung, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen ist, wird in der Regel im notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen, denn laut Gesetz wären eigentlich sowohl Käufer als auch Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Die Grunderwerbsteuer entrichten Sie als Steuerpflichtiger unmittelbar an das Finanzamt.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Sobald Sie als Käufer die Grunderwerbsteuer beglichen haben, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie nur ein einziges Mal fällig. Haben Sie sich nach Ihrer Suche nach der Traumimmobilie oder einem attraktiven Investitionsobjekt für den Kauf entschieden, geben Sie in der Regel recht zügig die Erstellung eines notariellen Kaufvertrags in Auftrag. Der notarielle Kaufvertrag wird anschließend, meist in Anwesenheit von Verkäufer und Käufer, beim Notar beurkundet. Ist die Beurkundung erfolgt, schickt Ihr Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt wiederum sendet Ihnen als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erfolgt in der Regel innerhalb von vier Wochen. Wurde die Grunderwerbsteuer beglichen, stellt das zuständige Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar dann wiederum dem Grundbuchamt vorlegt, damit die Eigentumsübertragung von statten gehen kann.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf. Für die Eigentumsübertragung im Grundbuch ist das Vorliegen der Bescheinigung beim Grundbuchamt essentiell. Alles weitere zur Unbedenklichkeitsbescheinigung lesen Sie in unserem Immobilienlexikon.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Wie hoch die Grunderwerbsteuer für Sie ist, berechnet das zuständige Finanzamt anhand des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises und dem Grunderwerbsteuersatz. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich festgelegt. Der Grunderwerbsteuersatz variiert in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Den einheitlichen Steuersatz von 3,5 Prozent gab es bis zum 1. September 2006. Seit jeher können die Bundesländer den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Bis auf Bayern und Sachsen haben alle deutschen Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz bereits erhöht.

Die Formel für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist dabei ganz einfach:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes = Grunderwerbsteuer

Und hier noch ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie leben in Niedersachsen und kaufen eine Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 Euro. Der Grunderwerbsteuersatz in Niedersachsen liegt bei 5 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

250.000 Euro x 5 Prozent (0,05) = 12.500 Euro

Die von Ihnen zu zahlende Grunderwerbsteuer würde in diesem Fall 12.500 Euro betragen.

In der folgenden Tabelle können Sie sich einen Überblick über die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer machen:

Bundesland

Grunderwerbsteuersatz in Prozent

Baden-Württemberg

5

Bayern

3,5

Berlin

6

Brandenburg

6,5

Bremen

5

Hamburg

4,5

Hessen

6

Mecklenburg-Vorpommern

6

Niedersachsen

5

Nordrhein-Westfalen

6,5

Rheinland-Pfalz

5

Saarland

6,5

Sachsen-Anhalt

5

Sachsen

3,5

Schleswig-Holstein

6,5

Thüringen

6,5

In welchen Fällen wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt?

Nicht bei jeder Art der Eigentumsübertragung muss auch Grunderwerbsteuer bezahlt werden. In welchen Fällen Sie von der Grunderwerbsteuer befreit sind, legt das Grunderwerbsteuergesetz fest. Bei einer Schenkung fällt für den Beschenkten keine Grunderwerbsteuer an, stattdessen wird eine Erbschaftssteuer fällig. Genauso verhält es sich zudem, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erben. Bei der Erbschaft wird ebenfalls eine Erbschaftssteuer fällig, von der Grunderwerbsteuer sind Sie jedoch befreit. Verkaufen oder kaufen Sie die Immobilie eines Verwandten ersten Grades, also beispielsweise Eltern, Kinder, Enkel oder Großeltern, bleibt Ihnen die Grunderwerbsteuer ebenfalls erspart. Die vierte und letzte Ausnahme ist ein Kaufpreis für Grundstück oder Immobilie von unter 2.500 Euro.

Die Grunderwerbsteuer entfällt bei einem Eigentumsübergang aufgrund von Schenkung oder Erbschaft, stattdessen wird eine Erbschaftssteuer fällig.

Grunderwerbsteuer – nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer

Grundsteuer, Grunderwerbsteuer…da kann man schon einmal kurz durcheinander kommen. Dabei haben beide Steuern gar nichts miteinander zu tun. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und die Zahlung ist eine der Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Die Grundsteuer hingegen fällt regelmäßig für Immobilieneigentum an. Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie zahlen die Grundsteuer jährlich an die Gemeinde, in der das Grundstück oder Objekt liegt.

Mit diesen Tipps sparen Sie Grunderwerbsteuer

Das Datum des Kaufvertrages kann sehr wichtig sein. Nehmen wir als Beispiel einmal Bayern. In Bayern gilt noch der ursprüngliche Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. Es ist also davon auszugehen, dass in der nächsten Zeit der Grunderwerbsteuersatz angehoben werden könnte. Da der bei Abschluss des Kaufvertrags geltende Steuersatz gültig ist, können Sie also mit einem zügigen Kauf vor einer Erhöhung des Steuersatzes noch Steuern sparen.

Rechnen Sie beim Kauf einer Immobilie bewegliche aus dem Kaufpreis heraus. Die Grunderwerbsteuer wird lediglich auf die festen Bestandteile des Gebäudes erhoben. Bewegliche Extras wie Einbauküchen, Saunen, Kamine oder Whirlpools werden nicht mit der Grunderwerbsteuer besteuert und können im Kaufvertrag separat aufgelistet werden.

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, ist es in der Regel so, dass Sie den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage übernehmen. Die Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient dazu, Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum bezahlen zu können. Weisen Sie den Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat aus, können Sie dadurch ebenfalls Grunderwerbsteuer sparen, da dieser Betrag nicht besteuert wird.

Inflation bezeichnet eine allgemeine Preissteigerung und den damit einhergehenden Wertverlust des Geldes
Wer eine Wohnung verkaufen möchte, kann einen Wohnungsmakler beauftragen.
Mit dem Grundbucheintrag wechselt ein Haus den Eigentümer.
Beim Immobilienverkauf in Vertretung wird eine notarielle Vollmacht benötigt.