Immobiliengutachter – Welches Gutachten ist wann gefragt?

Ob beim Hausverkauf, während einer Scheidung oder im Zuge eines Rechtsstreites – eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständigen kann durchaus sinnvoll und in einigen Situationen auch verpflichtend sein. Dabei gilt es zwischen vielen verschieden Gutachtern und Gutachtenformen zu wählen, wobei die Auswahl des richtigen Wertgutachtens in vielen Situationen unabdingbar ist. Erfahren Sie in diesem Ratgeber, wann Sie welches Gutachten benötigen und nach welchen Kriterien Sie den richtigen Gutachter dafür auswählen.

Immobiliengutachter

1. Was macht einen professionellen Immobiliengutachter aus?

Ein professionelles Wertgutachten ist zwar nicht immer erforderlich, jedoch in vielen Situationen empfehlenswert und in anderen Fällen, darüber hinaus sogar verpflichtend. Bei der Auswahl des Gutachters ist es möglich, zwischen drei unterschiedlich qualifizierten Sachverständigen zu wählen. Die Wahl des Immobiliensachverständigen, ist maßgeblich von dem benötigten Wertgutachten abhängig.

  1. Eine Möglichkeit ein Wertgutachte zu erstellen, ist durch einen freien Immobiliengutachter. Es ist nicht möglich, sich im traditionellen Sinn zum Immobiliengutachter ausbilden zu lassen. Der Beruf ist nicht geschützt, daher handelt es sich meist lediglich um Personen mit einem besonderen Sachverstand. Sein Wertgutachten informiert über den tatsächlichen Hauswert, ist jedoch nicht als offizielles Dokument vor Behörden oder Gerichten zulässig.

  2. Um den Status als Immobiliensachverständiger zu erhalten, unterziehen sich Makler oder Immobilienfachwirte meist zusätzlichen Schulungen und Weiterbildungen. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (gesetzlich geschützter Begriff), ist dazu verpflichtet, sich von der Industrie- und Handelskammer (IHK) prüfen und ernennen zu lassen. Diese Prüfung autorisiert ihn dazu, gerichtsfeste Gutachten zu erstellen und offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert durchzuführen.

  3. Eine letzte Möglichkeit ein Immobiliengutachten zu erhalten, ist durch einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter. Sie gehören theoretisch den öffentlich bestellten Sachverständigen an. Sie sind also ebenfalls IHK zertifiziert, doch unterliegen zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden, was sie als einzige befähigt ein Gutachten für behördliche Zwecke zu erstellen.

Tipps zur Auswahl des Sachverständigen


  • Ermitteln Sie im Vorfeld, welches Gutachten Sie benötigen, um den passenden Gutachter zu wählen.
  • Legen Sie Art und Umfang des Gutachtens vorher mit dem Immobiliensachverständigen fest.
  • Achten Sie bei einem offiziellen Gutachten darauf, dass es sich um einen dipl. Sachverständigen (Sachverständiger DIA) handelt, der nach der Deutschland/EU-Norm IEC 17024 geprüft ist.
  • Einigen Sie sich in jedem Fall vorher auf ein Honorar, da es in diesem Tätigkeitsfeld keine Gebührenordnung gibt.

2. Auf welcher Grundlage wird das Gutachten erstellt?

Nach §194 BauGB, soll der Verkehrswert den Preis wiedergeben, der im gewöhnlichen Geschäftsjahr und zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. Ein Immobiliensachverständiger bestimmt diesen Wert, durch die Analyse folgender Kriterien:

  • Der Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert dient als Grundlage für die Wertbestimmung. Es handelt sich dabei um den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in den jeweiligen Bodenrichtwertzonen.

  • Der bauliche und technische Zustand einer Immobilie: Leitungen, Rohre, Elektroanlagen und die verwendete Bausubstanz haben natürlich einen großen Einfluss auf den Wert eines Objektes. Dazu zählen auch Außenanlagen, wie Garagen, Carports oder Gartenanlagen, die sich positiv auf die Bewertung auswirken können.

  • Die Lage der Immobilien: Hierbei geht es einerseits um Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten usw., andererseits darum, wie gefragt die Umgebung bei potenziellen Käufern ist.

  • Der energetische Zustand: Bei der Ermittlung des Energiekennwertes einer Immobilie ist es von Relevanz, wie gut Außenwände und Dach gedämmt sind, da entsprechend Energiekosten gespart werden können. Ein Energieausweis muss vorgelegt werden.

  • Der Erschließungsgrad der Immobilie: Der Immobiliengutachter überprüft, ob das Objekt an das Wassersystem, das Telefonnetz, den Strom etc., angeschlossen ist.

  • Altlasten auf dem Grundstück: Wenn solche im Grundbuch eingetragen sind, beeinflussen sie die Bewertung des Objekts negativ.

  • Die aktuelle Marktlage: Sie spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie. Bei ihrer Bewertung berücksichtigen Gutachter für Immobilien auch die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage.

3. Welches Wertgutachten für welche Gegebenheit?

Es gibt viele verschiedene Formen von Wertgutachten und je nach Situation kann es sehr wichtig sein, sich für das richtige zu entscheiden. Die Auswahl des falschen Gutachtentyps kann zu hohen finanziellen Einbußen führen.

Bei einem Kurzgutachten handelt es sich um eine vereinfachte Form der Hausbewertung, wobei die gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren für normale Verkehrswertgutachten, mit Einschränkungen, eingehalten werden. Es handelt sich jedoch mehr um eine überschlägige Wertschätzung, da sonst wertrelevante Unterlagen, wie z. B. Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnungen etc. nicht Bestandteil der Bewertung sind. Es eignet sich für die Orientierung bei folgenden Gegebenheiten:

  • Immobilienverkauf
  • Immobilienkauf
  • Scheidung / Erbschaft ohne Rechtsstreit

Diese Form des Immobiliengutachten kann bereits auf vielen Immobilienportalen kostenlos durchgeführt werden, aber auch von einem Sachverständigen, in einer Preisspanne bis ca. 500 Euro erstellt werden.

Ist der Sachverhalt komplexer, muss ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt erstellt werden. In dieser Gutachtenform werden alle im oberen Teil aufgeführten Faktoren für die Evaluation des Verkehrswerts berücksichtigt. Es handelt sich um das umfangreichste Verfahren zur Immobilienbewertung und wird meist zu offiziellen Anlässen, sowie Rechtsstreitigkeiten benötigt, wie zum Beispiel:

  • Zwangsversteigerungen
  • Scheidung / Erbschaft mit Rechtsstreit
  • Überprüfung der angesetzten Schenkungs- / Erbschaftssteuer
  • Feststellung des Betriebsvermögens
  • Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsauflösung

Dieses Vollgutachten kann lediglich von einem vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden und kostet zwischen 0,5 % und 1 % des ermittelten Verkaufswertes, bei komplizierten Gegebenheiten kann der Preis höher angesetzt werden.

Es ist auch möglich, ein umfangreiches Wertgutachten zu erstellen, um sich eine finanzielle Orientierungshilfe, im Rahmen von Immobiliengeschäften zu verschaffen. Es dient meist der Bank, z. B. zur Einschätzung der Bonität. Es ist sinnvoll, bei Interessenten für:

  • Baufinanzierung
  • Immobilienverkauf

Diese Form der Hausbewertung wird meist von der Bank finanziell abgedeckt und durchgeführt.

Info

Bei Versicherungsfällen wird eine sogenannte Mängeldokumentation benötigt. Hierfür kann ein vereidigter Immobiliensachverständiger oder auch ein Bausachverständiger hinzugezogen werden.


Bei der Wahl des passenden Immobiliengutachters, ist es wichtig zu ermitteln, welche Gutachtenform benötigt wird. Analysieren Sie im Vorfeld Ihre Situation. Ermitteln Sie, ob das Gutachten vor Gerichten, beziehungsweise Behörden Bestand haben muss, oder nur zur Orientierung dienen soll.


Bildquelle: iStock.com/AlexRaths


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