Immobiliengutachter-Kosten: Was kostet ein Wertgutachten?

Letztes Update: 05.10.2020

Ob beim Hausverkauf, während einer Scheidung oder im Zuge eines Rechtsstreits vor Gericht – ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Immobiliengutachter oder Sachverständigen ist nicht nur sinnvoll sondern zum Teil Pflicht. In diesem Ratgeber klären wir Sie darüber auf, welche Arten von Immobiliengutachtern es in Deutschland gibt, welches Wertgutachten in welcher Situation erforderlich ist und welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Außerdem erfahren Sie, wann Sie auf ein kostspieliges Immobiliengutachten verzichten und hingegen auf eine kostenlose Immobilienbewertung zurückgreifen können.

Die wichtigsten Fragen vorab:

Wer kann ein Gutachten für ein Haus erstellen?
Bei der Auswahl des Immobiliengutachters lässt sich zwischen drei unterschiedlich qualifizierten Immobiliensachverständigen wählen, diese sind: freie Immobiliengutachter, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie staatlich anerkannte Immobiliengutachter.

Was prüft ein Gutachter beim Hausverkauf?
Durch die Analyse von bestimmten Kriterien stellt der Gutachter den Verkehrswert (Marktwert) des Hauses fest, also den Preis, der für das Haus im gewöhnlichen Geschäftsjahr und zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.

Was kostet ein Immobiliengutachter?
Ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Höhe des Honorars des Gutachters ist der geschätzte Verkehrswert der Immobilie sowie die Art des Gutachtens. Auch die Art der Immobilie und damit der Schwierigkeitsgrad spielt bei den Immobiliengutachter-Kosten eine Rolle. Ein Kurzgutachten kostet in der Regel bis 500 Euro, ein Vollgutachten 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie.

Welches Gutachten hat Gültigkeit vor Gericht?
Nur ein Vollgutachten durch einen Sachverständigen verfügt über gerichtliche Gültigkeit. Dies ist zum Beispiel erforderlich bei Rechtsstreitigkeiten während einer Scheidung.

Was kostet ein gerichtlich bestellter Gutachter für Immobilien?
Die Kosten für ein Vollgutachten betragen zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes, bei komplizierten Gegebenheiten kann der Preis höher angesetzt werden.


1. Welche Arten von Gutachtern für Immobilien gibt es?

Ein professionelles Wertgutachten für Immobilien ist zwar nicht immer erforderlich, jedoch in vielen Situationen empfehlenswert oder verpflichtend. Bei der Auswahl des Immobiliengutachters ist es möglich, zwischen drei unterschiedlich qualifizierten Sachverständigen zu wählen. Die Wahl des Immobiliensachverständigen ist von dem benötigten Wertgutachten abhängig.

1.1 Freie Immobiliengutachter

Eine von freien Immobiliengutachtern erstellte Bewertung informiert über den tatsächlichen Hauswert und kann zum Hausverkauf oder Hauskauf genutzt werden. Sie ist jedoch nicht als offizielles Dokument vor Behörden oder Gerichten zulässig. Es ist nicht möglich, sich im traditionellen Sinn zum Immobiliengutachter ausbilden zu lassen. Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Es handelt sich hierbei meist um Personen mit einem besonderen Sachverstand.

1.2 Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter

Um den Status als Immobiliensachverständiger zu erhalten, unterziehen sich meist Makler oder Immobilienfachwirte zusätzlichen Schulungen und Weiterbildungen. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (gesetzlich geschützter Begriff), ist dazu verpflichtet, sich von der Industrie- und Handelskammer (IHK) prüfen und ernennen zu lassen. Diese Prüfung autorisiert ihn dazu, gerichtsfeste Gutachten zu erstellen und offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert durchzuführen. Bei dem erstellten Gutachten handelt es sich dann in der Regel um ein rechtlich geltendes Verkehrswertgutachten.

1.3 Staatlich anerkannte Sachverständige für Immobilien

Staatlich anerkannte Sachverständige für Immobilien gehören den öffentlich bestellten Sachverständigen an. Sie sind ebenfalls IHK zertifiziert, unterliegen aber zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden. Dies befugt sie als einzige, Gutachten für behördliche Zwecke zu erstellen. Grundsätzlich sollten Sie darauf achten, dass der Bausachverständige eine industrienahe Qualifikation besitzt, also z. B. ein Architekt oder ein Bauingenieur ist. Die Kosten für einen Gutachter können stark variieren, ein Vergleich kann sich also unter Umständen lohnen. So können Sie die Kosten für die Immobilienbewertung senken und Ihr Haus ohne Kosten kompetent schätzen lassen.

Tipps zur Auswahl des Sachverständigen für Immobilien

  • Ermitteln Sie im Vorfeld, welches Gutachten Sie benötigen, um den passenden Immobiliengutachter zu wählen.

  • Legen Sie Art und Umfang des Wertgutachtens vorher mit dem Immobiliensachverständigen fest.

  • Achten Sie bei einem offiziellen Wertgutachten darauf, dass es sich um einen Dipl. Sachverständigen (Sachverständiger DIA) handelt, der nach der Deutschland/EU-Norm IEC 17024 geprüft ist.

  • Einigen Sie sich in jedem Fall vorher auf ein Honorar, da es in diesem Tätigkeitsfeld keine Gebührenordnung gibt.


2. Auf welcher Grundlage wird das Gutachten erstellt - Worauf achtet ein Immobiliengutachter?

Nach §194 BauGB soll der Verkehrswert den Preis wiedergeben, der im gewöhnlichen Geschäftsjahr und zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. Ein Immobiliensachverständiger bestimmt den Verkehrswert der Immobilie, durch die Analyse folgender Kriterien:

  • ΓDer Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert dient als Grundlage für die Wertbestimmung. Es handelt sich dabei um den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in den jeweiligen Bodenrichtwertzonen.
  • ΓDer bauliche und technische Zustand einer Immobilie: Leitungen, Rohre, Elektroanlagen und die verwendete Bausubstanz haben natürlich einen großen Einfluss auf den Wert eines Objektes. Dazu zählen auch Außenanlagen, wie Garagen, Carports oder Gartenanlagen, die sich positiv auf den Hauswert auswirken können.
  • ΓDie Lage der Immobilie: Hierbei geht es einerseits um Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten usw., andererseits darum, wie gefragt die Umgebung bei potenziellen Käufern ist.
  • ΓDer energetische Zustand: Bei der Ermittlung des Energiekennwertes einer Immobilie ist es von Relevanz, wie gut Außenwände und Dach gedämmt sind, da entsprechend Energiekosten gespart werden können. Ein Energieausweis muss vorgelegt werden.
  • ΓDer Erschließungsgrad der Immobilie: Der Immobiliengutachter überprüft, ob das Objekt an das Wassersystem, das Telefonnetz, den Strom etc., angeschlossen ist.
  • ΓAltlasten auf dem Grundstück: Wenn solche im Grundbuch eingetragen sind, beeinflussen sie den Wert des Objekts negativ.
  • ΓDie aktuelle Marktlage: Sie spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie. Bei ihrer Beurteilung berücksichtigen Gutachter für Immobilien auch die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage.

2.1 Welche Unterlagen braucht der Immobiliengutachter?

Damit ein Makler oder ein Baugutachter ein Gutachten erstellen kann, müssen Sie einige Unterlagen bereitstellen, dazu gehören:

Für die Beantragung einiger dieser Unterlagen wird eine Gebühr fällig. Um Ihren Hausverkauf so angenehm wie möglich zu gestalten, können Sie auch einen Makler mit der Beschaffung beauftragen. Dieser kann dann auch umgehend eine Immobilienbewertung für Sie durchführen.

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3. Wann brauche ich welches Immobiliengutachten?

Es gibt verschiedene Formen von Wertgutachten. Die Auswahl des falschen Gutachtentyps kann zu hohen finanziellen Einbußen führen. Daher ist es wichtig, dass Sie das richtige Wertgutachten für Ihre Situation wählen.

3.1 Das Kurzgutachten

Bei einem Kurzgutachten handelt es sich um eine vereinfachte Form der Hausbewertung, wobei die gesetzlich vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren für klassische Verkehrswertgutachten, mit Einschränkungen, eingehalten werden. Da wertrelevante Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Lagepläne und Wohnflächenberechnungen nicht Bestandteil der Bewertung sind, stellt ein Kurzgutachten nur eine überschlägige Wertschätzung dar.
Es liefert Ihnen dennoch eine Orientierung zur Wertbestimmung bei folgenden Gegebenheiten:

Das Kurzgutachten dient als Marktpreiseinschätzung und reicht für den Hausverkauf aus. Es dient beim Verkauf dazu, den idealen Angebotspreis für ein Haus zu finden und Kaufinteressenten vor dem Hauskauf einen begründeten Preis nennen zu können.

Für dieses Verfahren beurteilt ein Immobiliengutachter Merkmale wie die Lage, die Erschließung des Grundstücks und den Zustand der Bebauung. Ein Kurzgutachten kann innerhalb kurzer Zeit erstellt werden. Die Bewertung hat dabei meist einen ungefähren Umfang von zwei bis drei Seiten.

3.2 Das Vollgutachten

Ist der Sachverhalt komplexer, muss ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt, erstellt werden. In dieser Gutachtenform werden alle im oberen Teil aufgeführten Faktoren für die Evaluation des Verkehrswertes berücksichtigt. Es handelt sich um das umfangreichste Gutachten und wird meist zu offiziellen Anlässen und Rechtsstreitigkeiten benötigt, wie zum Beispiel:

  • Zwangsversteigerung

  • Scheidung / Erbschaft mit Rechtsstreit

  • Überprüfung der angesetzten Schenkungssteuer / Erbschaftssteuer

  • Feststellung des Betriebsvermögens

  • Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsauflösung

Es ist auch möglich, ein umfangreiches Wertgutachten eines Hauses zu erstellen, um sich eine finanzielle Orientierungshilfe im Rahmen von Immobiliengeschäften zu verschaffen. Es dient meist der Bank, z. B. zur Einschätzung der Bonität. Es ist sinnvoll bei Interessenten für:

Diese Form des Gutachtens wird meist von der Bank durchgeführt, welche außerdem die Kosten übernimmt.

Info

Bei Versicherungsfällen wird eine sogenannte Mängeldokumentation benötigt. Hierfür kann ein vereidigter Immobiliensachverständiger oder auch ein Baugutachter hinzugezogen werden.


4. Was kostet ein Immobiliengutachten?

Der Preis des Immobiliengutachtens hängt von der Art des jeweiligen Gutachtens ab. Die Kosten für ein Kurzgutachten sind deutlich geringer als die für ein umfangreiches Verkehrswertgutachten.

4.1 Was kostet ein Kurzgutachten?

Die Kosten für ein Kurzgutachten durch einen Immobiliensachverständigen liegen in der Regel bei 100 bis 500 Euro.

4.2 Was kostet ein Vollgutachten?

Ein Vollgutachten kann ausschließlich von einem vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden. Bis Mitte August 2009 steckte die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) den Kostenrahmen für ein Immobiliengutachten ab. Heute sind die Immobiliengutachter-Kosten für die Wertermittlung frei mit den Sachverständigen verhandelbar und liegen in der Regel bei 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Wird die Immobilienbewertung zum Beispiel durch die Art der Immobilie erschwert, so können die Immobiliengutachter-Kosten höher ausfallen.

Auch wenn die HOAI nicht mehr gültig ist, können Sie diese sowie die Honorarrichtlinien des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) zur Orientierung nutzen. Ähnlich zu den Kosten der HOAI variiert die Preisspanne der BVS in Abhängigkeit des Verkehrswertes der beurteilten Immobilie zwischen 1.500 Euro und 2.800 Euro.

Tabelle: Kosten für ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) nach der HOAI

Verkehrswert €Normalpreis (von – bis)Preis bei höherem Aufwand (von – bis)
50.000 €323 – 394384 – 537
100.000 €543 – 664643 – 910
150.000 €725 – 881856 – 1.203
200.000 €860 – 1.0511.017 – 1.432
300.000 €1.071 – 1.3041.264 – 1.779
500.000 €1.318 – 1.6111.559 – 2.198
750.000 €1.563 – 1.9121.847 – 2.610


4.3 Beispielrechnung: Immobiliengutachter-Kosten

Wenn Sie einen Gutachter für Ihr Haus beauftragen, sollten Sie sich im Vorfeld zu den Kosten und Leistungen informieren. In dieser Kostenaufstellung zeigen wir Ihnen beispielhaft an einem Objekt im Wert von 300.000 Euro, wie Sie die Kosten kalkulieren können.

Grundhonorar des Immobiliengutachters (zzgl. MwSt.)1.800 €
Nebenkosten steuerpflichtig (Anfahrt/Materialkosten etc.)+ 50 €
Summe Netto:1.850 €
19% Mehrwertsteuer+ 351,50 €
Summe brutto2.201,50 €
Beschaffungskosten für Unterlagen (Grundbuchauszug etc.)+ 50 €
Gutachten Haus - Gesamtkosten2.251,50 €
Info
Gutachten für denkmalgeschützte Häuser

Für den Hausverkauf wird diese Art eines Wertgutachtens oft nur bei denkmalgeschützten Immobilien verwendet, da es dort sinnvoll sein kann, einen Baugutachter die bauliche Substanz genau begutachten zu lassen.

4.4 Was kostet eine Immobilienbewertung?

Wenn Sie die Wertermittlung zur Festsetzung des Verkaufspreises beim Immobilienverkauf benötigen, können Sie die Kosten für einen Immobiliengutachter sparen und alternativ auf die Möglichkeit einer kostenlosen Immobilienbewertung zurückgreifen.

Im Rahmen der kostenlosen Immobilienbewertung von McMakler ermittelt ein kompetenter und fachkundiger Immobilienmakler den Wert Ihrer Immobilie mit den gängigen Wertermittlungsverfahren.

Basis der Wertbestimmung bei McMakler ist

  • die fachliche und regionale Expertise unserer lokal aktiven Immobilienmakler,

  • eine tagesgenaue Datenbasis von mehreren Millionen Vergleichsobjekten und aktuellen Preisentwicklungen sowie

  • eine datengetriebene Kalkulation des Immobilienwertes durch den Einsatz von künstlicher Intelligenz und daraus entwickelten Algorithmen.

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Fazit

Bei der Wahl des passenden Immobiliengutachters sollten Sie im Vorfeld genau klären, welche Art des Wertgutachtens Sie benötigen. Für behördliche Zwecke gültige Gutachten müssen von staatlich anerkannten Sachverständigen für Immobilien erstellt werden. Gerichtsfeste Gutachten sind ausschließlich durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellte Vollgutachten (Verkehrswertgutachten). Das Honorar für einen Immobiliengutachter ist frei verhandelbar, es richtet sich jedoch in der Regel nach dem Wert des bewerteten Objekts und beläuft sich dabei auf 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes.

Beim Immobilienverkauf dient die Hausbewertung meist einer Marktpreiseinschätzung, um den idealen Angebotspreis festlegen zu können, und erfordert keine gerichtliche oder behördliche Gültigkeit. Diese Marktpreiseinschätzung in Form einer Immobilienbewertung können Sie bereits auf vielen Immobilienportalen, bei freien Gutachtern und Immobilienmaklern - zum Teil kostenlos - in Auftrag geben und somit Immobiliengutachter-Kosten einsparen.

Ermitteln Sie daher im Vorfeld, ob das Gutachten vor Gericht oder Behörden Bestand haben muss. Sollte dies nicht der Fall sein, kann Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung eine gute und kostengünstige Alternative zu einem Gutachten durch einen Sachverständigen bieten.

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