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Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibeträge berechnen

Letztes Update: 12.01.2021

Grundsätzlich wird die Erbschaftssteuer in Deutschland fällig, wenn eine Person gestorben ist und bei den Erben nach § 1 Absatz 1 Satz 1 ErbStG ein Erwerb von Todes wegen vorliegt.

Immobilien stellen im Erbfall eine besondere Herausforderung dar. Anders als ein Geldbetrag können ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung nicht ohne Weiteres auf mehrere Erben aufgeteilt werden. Wie berechnet sich in diesem Fall die Erbschaftssteuer? Welche Freibeträge und Pflichtteile haben Kinder, Geschwister, Ehe- und Lebenspartner? Welche Sonderregelungen gelten bei Immobilien und wie teilt man sie in einer Erbengemeinschaft auf? Welche Möglichkeiten haben Erblasser zu Lebzeiten, um ihr Vermögen möglichst steuersparend auf die Hinterbliebenen zu verteilen? Antworten auf diese Fragen finden Sie in diesem Ratgeber.

1. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus?

Erbrecht und Erbschaftssteuer werden im Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) streng reglementiert. Grundsätzlich muss derjenige Erbschaftssteuer zahlen, der in Deutschland etwas erbt. Aber aufgepasst: Die Erbschaftssteuer fällt nur dann an, wenn der Erbbetrag bzw. Wert des Erbes den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Die Höhe des Freibetrags ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Es gelten bestimmte Erbschaftssteuerklassen, die anhand von unterschiedlich hohen Freibeträgen sowie Erbschaftssteuersätzen zugeordnet werden.

Wann muss ich Erbschaftssteuer zahlen?

Wer erbt, ist verpflichtet, dies binnen drei Monaten dem Finanzamt zu melden und das Erbe zu versteuern.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Geschwister, Kinder, Ehepartner und andere Erben?

Die Höhe des Steuersatzes und die Steuerfreibeträge sind maßgeblich abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben sowie dem Wert des vererbten Vermögens. Grundsätzlich gilt: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher fällt der Freibetrag aus.

2. Wie wird die Erbschaftssteuer bei Immobilien berechnet?

Die Erbschaftssteuer kann in fünf Schritten berechnet werden:

  1. 1.

    Bestimmen Sie die Höhe des Vermögens bzw. den Immobilienwert.

  2. 2.

    Bestimmen Sie den Erbschaftssteuer-Freibetrag und Ihre Steuerklasse mit Tabelle 1 und 3.

  3. 3.

    Ermitteln Sie den steuerpflichtigen Betrag, indem Sie den Erbschaftssteuer-Freibetrag vom Wert des Erbes abziehen.

  4. 4.

    Bestimmen Sie die prozentuale Höhe der Erbschaftssteuer anhand Ihrer Steuerklasse mit Tabelle 2.

  5. 5.

    Berechnen Sie die absolute Höhe der Erbschaftssteuer, indem Sie den in Schritt 3 ermittelten, zu versteuernden Betrag des Erbes mit dem in Schritt 4 ermittelten Prozentsatz multiplizieren.

Da die Berechnung der Erbschaftssteuer sehr komplex ausfallen kann, gibt es online eine Vielzahl an Erbschaftssteuerrechnern.

Erbschaftssteuer: Berechnung

2.1 Wertermittlungsverfahren für Immobilien

Möchten Sie die Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie berechnen, müssen Sie den Wert der Immobilie kennen. Im Erbfall erfolgt die Wertermittlung durch das Finanzamt. Doch es kann von Vorteil sein, den Wert einer Immobilie bereits im Vorfeld bestimmen zu lassen.

a) Wertermittlung im Erbfall durch das Finanzamt

Im Falle einer Erbschaft wird der Verkehrswert der Immobilie vom zuständigen Finanzamt errechnet und besteuert. Das Problem: Das Bewertungsverfahren berücksichtigt die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie (Lage, Ausstattung, Zustand) nicht so, wie es unabhängige Gutachter tun. Das Verfahren basiert einzig und allein auf den Daten der Gutachterausschüsse (z.B. Bodenrichtwerte). Somit kann es passieren, dass der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert deutlich höher ausfällt, als der tatsächlich am Markt zu erzielende und infolgedessen eine höhere Steuerlast anfällt.

Ist ein Erbe der Meinung, dass der vom Finanzamt bestimmte Verkehrswert einer Immobilie fehlerhaft ist, kann Widerspruch eingelegt werden. Der Erbe kann mit Hilfe eines Sachverständigen wertmindernde Eigenschaften (wie anfallende Reparaturen oder Sanierungsarbeiten) geltend machen und vom Finanzamt anerkennen lassen.

b) Wertermittlung zu Lebzeiten

Viele Besitzer von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen kennen den Wert ihrer Immobilie nicht. Dies stellt häufig ein Problem bei der Verteilung des Vermögens auf die Hinterbliebenen dar. Außerdem wird so die Chance vertan, das Erbe steuersparend zu verteilen.

Ist der Wert einer Immobilie bekannt, hat der Erblasser die Möglichkeit, sein Erbe im Testament oder auch durch Schenkungen zu Lebzeiten so zu verteilen, dass Freibeträge der Schenkungssteuer berücksichtigt werden und die Erben somit weniger Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Kennt der Erblasser den Wert der Immobilie, kann er in Erwägung ziehen, diese zu verkaufen und stattdessen den Erlös zu vererben bzw. zu verschenken. Dies hat folgende Vorteile:

  • Ein Geldbetrag kann einfacher unter mehreren Beteiligten aufgeteilt werden als eine Immobilie.

  • Ein Geldbetrag kann, anders als eine Immobilie, in Teilbeträge aufgeteilt werden, die dann im Rahmen der Freibeträge - und damit steuerfrei - in Raten auf den Begünstigen übergehen.

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2.2 Welche Sonderregelungen für Erbschaftssteuer gibt es bei Immobilien?

Grundsätzlich wird die Erbschaftssteuer in Deutschland für alle vererbten Vermögenswerte fällig. Darunter fallen auch Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Allerdings können Immobilien Ausnahmen bilden und sie werden im ErbStG zum Teil begünstigt.

Zehn Prozent Steuererlass auf vermietete Immobilien

Vermietete Immobilien werden im Erbrecht begünstigt. Ist eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, werden bei der Berechnung der Erbschaftssteuer nur 90 Prozent ihres Wertes berücksichtigt.

Erbschaftssteuer auf Raten

Müsste ein Erbe ein Haus oder Grundstück verkaufen, um für die Erbschaftssteuer aufkommen zu können, hat er die Möglichkeit, beim Finanzamt eine Ratenzahlung ohne Zinsen und Säumniszuschläge zu beantragen.

Keine Erbschaftssteuer bei Eigennutzung einer Immobilie

Wann ist die Erbschaftssteuer verjährt? Wird ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung vererbt, können eingetragene Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Erblassers die Immobilie als sachliches Erbe selbst nutzen. Die Erbschaftssteuer entfällt für die Immobilie gänzlich, wenn der Erbe das Objekt selbst als Hauptwohnsitz über einen Zeitraum von zehn Jahren bewohnt. Er darf dieses also erst nach Ablauf der zehn Jahre vermieten oder verkaufen. Verkauft oder vermietet der Erbe die Immobilie vor Ablauf der Frist, wird die Erbschaftssteuer für das Grundstück bzw. das Haus oder die Wohnung rückwirkend fällig.

Die Wohnfläche ist entscheidend

Die Regelung greift nur für Häuser bzw. Immobilien bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Bei einer größeren Wohnfläche greifen die Freibeträge. Erst wenn diese überschritten werden, fällt Erbschaftssteuer für das Haus an.

Beispielrechnung

Eine Tochter (Erbin 1. Ordnung; Freibetrag 400.000 Euro) erbt ein Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche und einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Sie bewohnt das Haus als Hauptwohnsitz für zehn Jahre. 200 Quadratmeter der Wohnfläche gehen somit steuerfrei auf sie über. Die übrigen 50 Quadratmeter haben einen Verkehrswert von 100.000 Euro. Damit liegt das Erbe innerhalb ihrer Freibetragsgrenze von 400.000 Euro. Sie zahlt keine Erbschaftssteuer.

Nießbrauchrecht zu Lebzeiten

Immobilienbesitzer können vom Nießbrauchsrecht Gebrauch machen und ihr Haus oder ihr Grundstück zu Lebzeiten an ihre Nachkommen weitergeben. Mit dem Nießbrauchsrecht behält der Eigentümer nur noch das Verfügungsrecht. Er gibt sowohl das Nutzungs- als auch das Fruchtziehungsrecht an den oder die Nießbraucher ab.

Häufige Anwendung findet das Nießbrauchsrecht in der Übertragung eines Grundstücks an ein Familienmitglied erster Ordnung durch eine lebzeitige Schenkung. Der ehemalige Eigentümer erhält danach das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit, sowohl zu Wohnzwecken als auch zur Vermietung. Verstirbt der Nießbraucher zehn Jahre nach der Schenkung oder später, spielt das verschenkte Eigentum bei der Berechnung der Erbschaftssteuer keine Rolle mehr.

Vorteile des Nießbrauchsrechts

  • Das Nießbrauchsrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie, wodurch auch die Schenkungssteuer geringer ausfällt, so dass der Wert der Immobilie evtl. unter die Grenze des Steuerfreibetrages sinkt. Tritt der Erbfall ein, verfällt das Nießbrauchsrecht und der Wert der Immobilie steigt wieder.

  • Der Erblasser sichert sich seinen Unterhalt oder die Möglichkeit auf mietfreies Wohnen. Obwohl er seinr Eigentum verschenkt, sichert er sich das Recht an den Mieteinnahmen oder das Recht auf mietfreies Wohnen bis zum Lebensende.

Leibrente

Eine weitere Option ist die Leibrente, bei der der Verkäufer vom Käufer eine lebenslange monatliche Immobilienleibrente sowie ein lebenslanges Wohnrecht erhält.

3. Freibeträge nach Erbschaftssteuerklassen: Wie viel kann man steuerfrei erben?

Ein empfangenes Erbe muss nicht zu 100 Prozent versteuert werden. Wie hoch sind die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer? Die Freibeträge sind im ErbStG je nach Verwandtschaftsverhältnis definiert. Neben den allgemeinen Freibeträgen nach §§ 15 und 16 ErbStG gibt es einen “besonderen Versorgungsfreibetrag” für Kinder, Ehe- und Lebenspartner nach § 17 ErbStG sowie einen zusätzlichen Freibetrag für Hausrat und persönliche Gegenstände nach § 13 ErbStG.

a) Erbschaftssteuer-Freibeträge und Steuerklassen nach §§ 15 und 16 ErbStG

Je nachdem, in welchem Verwandtschaftsverhältnis ein Erbe zum Erblasser steht, hat er nach § 16 ErbStG einen festgelegten Freibetrag. Der Erbschaftssteuer-Freibetrag für Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und geschiedene Ehepartner beträgt 20.000 Euro. Die höchsten Freibeträge haben (Stief-) Kinder (400.000 Euro) und Ehepartner (500.000 Euro). Wer den Wert der geerbten Immobilie kennt, kann seinen Freibetrag mit Hilfe von Tabelle 1 bestimmen und diesen mit dem Wert der Immobilie abgleichen.

Tabelle 1 – Steuerklassen und Freibeträge nach §§ 15 und 16 ErbStG:

VerwandschaftsgradSteuerklasseFreibetrag
EhepartnerI500.000 €
Kinder, StiefkinderI400.000 €
Enkel (Kinder der Kinder und Stiefkinder)I200.000 €
Eltern und Voreltern als ErbenI100.000 €
Eltern und Voreltern bei SchenkungII20.000 €
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, geschiedene EhepartnerII20.000 €
Sonstige PersonenIII20.000 €

Liegt der Wert des geerbten Grundstücks, Hauses oder der Wohnung innerhalb der Freibetragsgrenze, erbt man die Immobilie steuerfrei. Es gilt eine vollständige Steuerbefreiung. Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, muss der Betrag, der den Freibetrag überschreitet, versteuert werden. Möchte man auch diese Steuern umgehen, so gibt es für Kinder und eingetragene Ehe- und Lebenspartner des Erblassers die Möglichkeit, die geerbte Immobilie selbst als Hauptwohnsitz zu nutzen. Bewohnt man das Haus oder die Wohnung allerdings weniger als zehn Jahre, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig.

Erbschaftssteuer: Freibeträge für die Witwe

b) Besonderer Versorgungsfreibetrag für Kinder, Ehe- und Lebenspartner nach § 17 ErbStG

Neben dem üblichen Freibetrag nach § 16 ErbStG, gibt es den sogenannten “besonderen Versorgungsfreibetrag” für Kinder und Lebens- bzw. Ehepartner nach § 17 ErbStG. Für direkte Abkömmlinge und Stiefkinder des Erblassers von 0 bis 27 Jahren liegt dieser Freibetrag seit dem 01.01.2002 zwischen 10.300 Euro und 52.000 Euro. Wenn dem Erben durch den Tod des Erblassers Versorgungsbezüge, wie zum Beispiel eine Halbwaisen- oder Witwenrente zustehen, wird der besondere Versorgungsfreibetrag allerdings ungefähr um den zu erwartenden Kapitalwert der zukünftigen Versorgungsbezüge gekürzt.

Tabelle 2 - Besondere Versorgungsfreibeträge für Kinder, Ehe- und Lebenspartner nach § 17 ErbStG

Erbnehmer

Freibetrag

Kinder bis 5 Jahre52.000 €
Kinder von 5 bis 10 Jahren41.000 €
Kinder von 10 bis 15 Jahren30.700 €
Kinder von 15 bis 20 Jahren20.500 €
Kinder von 20 bis 27 Jahren10.300 €
Ehe- und Lebenspartner256.000 €

c) Freibetrag für Hausrat und persönliche Gegenstände nach § 13 ErbStG

Was Viele nicht wissen: Neben den normalen Freibeträgen gibt es im Erbfall einen Freibetrag für Hausrat, Kleidung und Wäsche in Höhe von 41.000 Euro. Außerdem gibt es einen Freibetrag für andere bewegliche Gegenstände, wie Autos, Boote oder Kunstsammlungen. Dieser liegt seit dem 01.01.2009 bei 12.000 Euro. Insgesamt können also bewegliche Gegenstände mit einem Gesamtwert von bis zu 53.000 Euro steuerfrei geerbt werden. In den Steuerklassen II und III beträgt der Steuerfreibetrag für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände nur 12.000 Euro insgesamt.

4. Wie hoch sind die Steuersätze nach § 19 ErbStG?

Je nach Verwandtschaftsverhältnis fällt ein Erbe in eine bestimmte Steuerklasse, die in Tabelle 1 abgelesen werden kann. Übersteigt der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag, kann der Erbe in Tabelle 3 anhand seiner Steuerklasse den Steuersatz in Prozent ablesen. Je höher der steuerpflichtige Betrag ist, desto höher fällt die Erbschaftssteuer auch prozentual aus. In Steuerklasse I kann die Erbschaftssteuer bis zu 30 Prozent, in Steuerklasse III sogar bis zu 50 Prozent des Erbes ausmachen.

Tabelle 3 - Steuersätze nach § 19 ErbStG

Steuerpflichtiger BetragSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 6.000.000 €19 %30 %30 %
bis 13.000.000 €23 %35 %50 %
bis 26.000.000 €27 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %43 %50 %


Wie hoch ist die Erbschaftssteuer bei Kindern? Wir haben eine Beispielrechnung für Sie:

Beispielrechnung Erbschaftssteuer

Der Erblasser hat seinem Sohn ein Grundstück im Wert von 3 Mio. Euro vererbt. Der Sohn fällt als Kind des Erblassers in die Steuerklasse I, es gilt also ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Abzüglich des Steuerfreibetrages hat der Sohn 2.600.000 Euro mit 19 Prozent zu versteuern. Die Erbschaftssteuer beträgt demnach für ihn 494.000 Euro.

5. Wie kann ich Erbschaftssteuerfreibeträge nutzen?

Möchte beispielsweise ein Grundstücksbesitzer sein Land vererben, kann der Wert außerhalb der Steuerfreibeträge liegen und Erbschaftssteuer anfallen. Mit einem durchdachten Testament oder Schenkungen zu Lebzeiten hat ein Erblasser die Möglichkeit, sein Vermögen gezielt aufzuteilen, Freibeträge zu berücksichtigen und Steuern zu vermeiden. Zwar schreibt das ErbStG auch eine Schenkungssteuer vor, doch auch hier gibt es Freibeträge, die genutzt werden können. Außerdem ist zu beachten: Immobilien werden im Erbrecht gesondert behandelt und bevorteilt.

5.1 Freibeträge im Testament nutzen

Mit einem Testament kann man seinen Nachlass noch zu Lebzeiten regeln und etwaige Nachteile der gesetzlichen Erbfolge vermeiden. Der Erblasser kann ein Testament verfassen und dadurch selbst bestimmen, wer wie viel und was bekommen soll. So stellt er sicher, dass sein Vermögen in die richtigen Hände fällt. Wer seinen Besitz so unter den Erben aufteilt, dass die jeweiligen Steuerfreibeträge nicht überschritten werden, kann die Erbschaftssteuer für seine Erben sogar vollständig umgehen.

5.2 Freibeträge für Schenkungen zu Lebzeiten alle zehn Jahre nutzen

Wer vorausschauend denkt, nutzt bereits frühzeitig die Freibeträge für Schenkungen und erspart seinen Erben später die immensen Kosten, die durch die Erbschaftssteuer entstehen können. Die Schenkungssteuer erlaubt die gestückelte Schenkung größerer Vermögenswerte innerhalb des Freibetrages von bis zu 500.000 Euro und hängt von der Steuerklasse des Begünstigten ab. Der Freibetrag kann vom Beschenkten alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Die Variante lohnt sich besonders, wenn beispielsweise mehrere Eigentumswohnungen vererbt werden sollen.

Sollte der Verkehrswert der Immobilie den zugelassenen Freibetrag überschreiten, kann eine Schenkung die Lösung für steuerfreies Erben werden. Im Testament kann das Erbe dann leichter so verteilt werden, dass möglichst wenig Erbschaftssteuer anfällt. Es lohnt sich also vor allem für die Erben, wenn ihnen bereits zu Lebzeiten steuerfreie Teile des Vermögens vererbt werden.

Eine Schenkung erweist sich jedoch als etwas komplizierter, da ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag benötigt wird. Dadurch fällt mehr Arbeit für den Schenkenden an, er erhält jedoch auch die Möglichkeit die Vermögensübertragung aktiv zu gestalten. Im Schenkungsvertrag kann festgehalten werden, dass die Vermögensübertragung erst mit dem Erbfall eintritt. Es handelt sich also nur um ein Schenkungsversprechen.

Tabelle 4 - Schenkungssteuer: Steuerklassen, Freibeträge und Steuersätze

VerwandtschaftsgradSteuerklasseFreibetragSteuersatz
Ehegatten, eingetragene LebenspartnerI500.000 €7 – 30 %
Kinder, Stief-/ AdoptivkinderI400.000 €7 – 30 %
Enkel (Eltern sind verstorben)I400.000 €7 – 30 %
Enkel (Eltern leben), UrenkelI200.000 €7 – 30 %
Bei Erbschaft: Eltern, GroßelternI100.000 €7 – 30 %
Geschiedener Ehegatte, GeschwisterII20.000 €15 – 43 %
Neffe, NichteII20.000 €15 – 43 %
Schwieger-, Stiefeltern, SchwiegerkinderII20.000 €15 – 43 %
Bei Schenkung: Eltern, GroßelternII20.000 €15 – 43 %
Alle anderenIII20.000 €30 – 50 %

5.3 Freibeträge durch Immobilienverkauf besser nutzen

Immobilien gelten als Sicherheit und sollten dementsprechend auch als Wertanlagen gesehen werden. Dennoch kann es in Anbetracht der individuellen familiären Situation des Erblassers sinnvoll sein, das Grundstück zu verkaufen. So können anstelle der Immobilie Geldbeträge vererbt werden, die optimalerweise von den Freibeträgen für Schenkungen zu Lebzeiten gedeckt werden.

Diese Methode erweist sich als sinnvoll, wenn Erben eine Immobilie weder nutzen noch als Mietobjekt verwalten möchten. Auch zur Vermeidung eventueller Erbstreitigkeiten ist der Verkauf einer Immobilie ein sinnvoller Ansatz. Unter Berücksichtigung der Pflichtteilsberechtigung liegt es so im Ermessen des Erblassers, wie das Gesamtvermögen unter den Hinterbliebenen aufgeteilt wird.

6. Was regelt das Erbrecht?

Das Erbrecht ist in Deutschland im Grundgesetz verankert. Es zählt also zu den Grundrechten. Der größte Teil der Erbangelegenheiten ist aber im BGB geregelt, vor allem für den Fall, dass kein gültiges Testament vorhanden ist. Das Erbrecht enthält Regelungen darüber, wer das Vermögen eines Verstorbenen erhält oder anteilig erhalten muss. Nicht nur das Vermögen, auch die Verbindlichkeiten des Erblassers werden an die Erben weitergegeben. Dieses in § 1922 BGB niedergelegte Prinzip nennt man Gesamtrechtsnachfolge.

Wie funktioniert die gesetzliche Erbfolge bei Immobilien und welche Nachteile hat sie? Welche Formen der letztwilligen Verfügung gibt es, um die gesetzliche Erbfolge bei Immobilien zu vermeiden? Was ist der Pflichtteilsanspruch?

Erbschaftssteuer: Erbrecht

6.1 Die gesetzliche Erbfolge bei Immobilien

Insbesondere wenn Immobilien Teil des Nachlasses sind, ist es dringend erforderlich, eindeutige Regelungen zu treffen. Denn wenn keine Regelungen getroffen werden, kann es durch die gesetzliche Erbfolge dazu kommen, dass eine Erbengemeinschaft entsteht. Solch eine Erbengemeinschaft führt nicht immer, aber häufig zu Streitigkeiten. Gründe sind dann meistens unterschiedliche Ansichten über die Nutzung der Immobilie.

Die gesetzliche Erbfolge regelt die Rechtsnachfolge, wenn es keine letztwillige Verfügung der verstorbenen Person gibt, diese nicht wirksam ist oder erfolgreich angefochten wurde. Auch wenn der testamentarisch eingesetzte Erbe das Erbe ausschlägt, greift die gesetzliche Erbfolge. Als gesetzliche Erben werden im BGB enge Verwandte, Ehegatten von Erblassern, sowie der Staat definiert. Der Staat erbt nur dann, wenn ein Erblasser niemanden sonst als Erben eingesetzt hat und es keine anderen gesetzlichen Erben gibt.

Die gesetzlichen Erben sind in Erben unterschiedlicher Ordnungen eingeteilt.

Tabelle 5 - Rangordnung der gesetzlichen Erbfolge

OrdnungPersonengruppe
Erben 1. OrdnungKinder und Enkelkinder¹
Erben 2. OrdnungEltern und Geschwister, sowie die Kinder der Geschwister¹
Erben 3. OrdnungGroßeltern, Tanten und Onkel und deren Kinder¹

¹Die Kinder eines Erben (nicht Erblassers), erben nur, wenn ihre Eltern verstorben sind.

Erbrechtlich geregelt ist, dass nur die Erben einer Ordnung erben. Gibt es also Erben erster Ordnung, wird das Erbe vollständig unter ihnen aufgeteilt. Erst wenn es keine Erben erster Ordnung gibt, wird das Erbe unter den Erben zweiter Ordnung aufgeteilt.

Eine Ausnahme bilden überlebende Ehegatten oder Lebenspartner. Sie gehören zu keiner Ordnung und erben immer anteilig. Das bedeutet konkret:

  • Gibt es Verwandte erster Ordnung, erbt der Ehe- oder Lebenspartner ein Viertel des Vermögens.

  • Gibt es keine Erben erster Ordnung, erben Ehe- und Lebenspartner die Hälfte.

Beispiel gesetzliche Erbfolge:

Angenommen eine Frau hinterlässt einen Ehemann und drei Kinder. Als Hinterbliebener Ehegatte bekäme der Ehemann ein Viertel des Erbes seiner verstorbenen Frau. Auf die Kinder (Erben erster Ordnung) würden die restlichen drei Viertel des Erbes aufgeteilt werden. Jedes der drei Kinder bekommt also ebenfalls ein Viertel.

Angenommen eines der Kinder wäre bereits verstorben, hätte aber selbst Kinder hinterlassen, so würde sein Erbteil von einem Viertel direkt an die Kinder, also die Enkelkinder des ursprünglichen Erblassers weitergeleitet und aufgeteilt werden.

6.2 Die letztwillige Verfügung

Wer mit der gesetzlichen Erbfolge nicht einverstanden ist, kann durch eine letztwillige Verfügung Einfluss auf die Verteilung seines Nachlasses nehmen. Auch mit Blick auf die Erbschaftssteuer kann es sinnvoll sein, eine gut durchdachte Nachlassregelung zu haben. Eine letztwillige Verfügung kann entweder ein Testament oder ein Erbvertrag sein.

Testament

Ein Testament kann rechtsgültig alleine erstellt werden, solange es handschriftlich vom Erblasser verfasst wurde. Es gibt zwei übliche Formen des Testaments:

Das privatschriftliche Testament, auch eigenhändiges Testament, wird vom Testator selbst handschriftlich verfasst, ohne Mitwirkung von Dritten. Empfehlenswert ist dabei eine Unterschrift unter Angabe von Datum und Ort. Ansonsten darf es in jeder Sprache verfasst werden, die von einem Dritten verstanden werden kann.

Ein notarielles Testament erfolgt mit der Erklärung des letzten Willens vor einem Notar oder mit der Übergabe eines Schriftstückes an den Notar. Ein öffentliches Testament hat meist volle Beweiskraft und kann den Erbschein ersetzen.

Wenn es viel zu vererben gibt oder Immobilien Teil des Nachlasses sind, sollte ein Notar hinzugezogen werden. Dann ist sichergestellt, dass das Testament nicht verloren geht und die Verfügungen umgesetzt werden können. Ein Testament kann vom Erblasser persönlich und so oft wie gewünscht verändert werden.

Erbvertrag

Auch ein Erbvertrag regelt, was mit dem Vermögen einer Person passiert, falls diese verstirbt. Der maßgebliche Unterschied zu einem Testament liegt in der Tatsache, dass ein solcher Vertrag bindend ist. Das bedeutet auch, dass nachträgliche Änderungen an der Nachlassregelung, welche die Erfüllung der Vertragsbedingungen verhindern würden, unwirksam sind.

Welches Interesse könnte ein Erblasser an so einem bindenden Vertrag haben? Die Nachlassregelung kann an Bedingungen und Auflagen geknüpft werden. So kann zum Beispiel eine Immobilie an eines der Kinder vererbt werden, mit der Auflage, dass dem verwitweten Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird.

Wichtig: Der Erbvertrag muss durch den Erblasser höchstpersönlich und in Anwesenheit eines Notars sowie allen beteiligten Parteien abgeschlossen werden.

6.3 Der Pflichtteil

Was ist der Pflichtteilsanspruch? Das BGB sieht eine vollständige Enterbung enger Verwandter nicht vor und sichert nahen Verwandten den sogenannten Pflichtteil als gesetzliche Mindestbeteiligung zu. Deshalb sind einige Personen im Erbfall pflichtteilsberechtigt. Dazu gehören Ehegatten, Eltern und die ehelichen, unehelichen und adoptierten Kinder und Enkelkinder des Erblassers.

Die Höhe des Pflichtteils orientiert sich an der Höhe des Erbanteils, der durch die gesetzliche Erbfolge entstehen würde. In Deutschland handelt es sich beim Pflichtteil in der Regel um die Hälfte des durch die gesetzliche Erbfolge vorgesehenen Erbteils. Wenn einer pflichtteilsberechtigten Person weniger als der Pflichtteil zugedacht wird, hat diese einen Pflichtteilsergänzungsanspruch.

7. Was mache ich mit einer geerbten Immobilie?

Jeder dritte Erwachsene hat schon einmal geerbt und bei den über 55-Jährigen sogar schon mehr als die Hälfte - dies geht aus der Studie “Erbschaften in Deutschland 2017” der Quirin Privatbank in Zusammenarbeit mit dem internationalen Marktforschungsinstitut YouGov Deutschland hervor. Rund 25 Prozent der Erben möchten die Immobilie selbst nutzen, die Mehrheit jedoch vermietet oder verkauft das geerbte Haus.

Welche Möglichkeiten hat man, wenn man ein Haus geerbt hat? Was sollte man bei seiner Entscheidung bedenken? Wann muss man einen Erbschein beantragen? Wie teilt man ein Haus bei einer Erbengemeinschaft auf?

7.1 Geerbtes Haus selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Hat man ein Haus geerbt, kann man es entweder selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Das sollte bei der Entscheidung bedacht werden:

Eigennutzung

Stellen Sie sich zunächst die Frage, ob Sie im geerbten Haus überhaupt wohnen können, aus rein emotionaler Sicht. Zudem müssen Sie den Immobilienzustand genau beurteilen: Wie groß ist der Renovierungsbedarf? Können Sie diesen finanziell stemmen? Und sind weitere Umbaumaßnahmen aus rein wohnlicher Sicht notwendig?

Vermietung

Grundsätzlich sollte man sich genau überlegen, ob eine Vermietung des geerbten Hauses sinnvoll ist. Denn die fälligen Instandhaltungskosten der oft mehrere Jahrzehnte alten Gebäude können je nach Immobilientyp aufwendiger sein als zunächst gedacht. Dadurch ist eine angemessene Eigenkapitalrendite nur selten möglich.

Verkauf

Schon deutlich sinnvoller ist es, das Haus zu verkaufen. Auf Basis des Verkehrswerts haben Sie bereits einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf einbringt. Kalkulieren Sie hierbei aber auch mögliche Maklerkosten ein und berücksichtigen Sie die mögliche Besteuerung des Verkaufserlöses.

Erbschaftssteuer: Geerbte Immobilie vermieten

Wieso ist ein Erbschein bei Immobilien wichtig?

Ein Erbschein ist ein Nachweis darüber, dass die darin genannte Person tatsächlich rechtsgültiger Erbe eines Nachlasses ist. Wer durch Testament oder Erbfolge ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung geerbt hat, benötigt einen Erbschein, um den Grundbucheintrag der Immobilie entsprechend ändern zu können. Der Erbschein wird vom zuständigen Nachlassgericht ausgestellt, bedingt aber, dass der Erbe Unterlagen vorlegen kann, welche die Rechtmäßigkeit belegen – zum Beispiel das Testament.

8. Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus?

Wie teilt man ein Haus in einer Erbengemeinschaft auf? Was kostet mich ein geerbtes Haus? Wie verkaufe ich ein geerbtes Haus und was kostet mich der Verkauf?

Erbschaftssteuer: Geerbtes Haus aufteilen

8.1 Erbengemeinschaft - Wie teilt man ein Haus auf?

Gibt es keinen schriftlichen Nachlass und mehr als einen gesetzlich vorgesehenen Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie dient in erster Linie dazu, das geerbte Vermögen anteilig auf die Erben aufzuteilen. Das Problem: Immobilien sind nicht teilbar, ihr Wert macht aber oft einen Großteil des Erbes aus. Diese Möglichkeiten haben die Erben einer Erbengemeinschaft:

a) Auszahlung der Miterben

Zur Auszahlung der Miterben müssen Erben zunächst die geerbte Immobilie bewerten lassen. Angenommen, Sie möchten in einem Haus wohnen bleiben, das insgesamt 300.000 Euro wert ist. Zusätzlich gibt es noch ein Geldvermögen von 100.000 Euro und einen Miterben. Dann können Sie – wenn Sie sich denn einigen – die Differenz von 200.000 Euro an den Miterben auszahlen und das Haus übernehmen.

b) Einvernehmlicher Verkauf

In vielen Fällen entscheidet sich die Erbengemeinschaft dazu, die Immobilie zu verkaufen. Der Verkaufserlös kann anschließend entsprechend aufgeteilt werden.

c) Nicht einvernehmlicher Verkauf

Unschön und teuer wird es immer dann, wenn Uneinigkeit zwischen den Erben herrscht. Grundsätzlich kann jeder Erbe die sogenannte Erbauseinandersetzung beantragen. Dann wird das Vermögen unter den Erben aufgeteilt. Einigen sich diese beispielsweise nicht auf eine Veräußerung, so kann es zum Zwangsverkauf kommen. Ähnlich wie bei einer Zwangsvollstreckung ist der Verkaufserlös dann meist deutlich geringer, als wenn das Objekt auf dem freien Markt angeboten wird.

8.2 Welche Kosten entstehen, wenn ich ein Haus erbe?

Wird ein Haus geerbt, kommt nicht nur zeitlicher Aufwand auf den Erben zu, sondern auch finanzieller. Doch wie viel kostet ein Erbschein? Und welche weiteren Kosten fallen beim Hausverkauf an?

a) Erbschein

Die Kosten für den Erbschein hängen von der Höhe des geerbten Vermögens ab. Haben Sie beispielsweise ein Haus geerbt, das 500.000 Euro wert ist, so betragen die Kosten für den Schein etwa 935 Euro.

b) Grundbuch

Damit Sie wirklich Eigentümer der Immobilie werden, müssen Sie eine Änderung des Grundbuchs vornehmen lassen. Sofern dies innerhalb von zwei Jahren geschieht, ist die Umschreibung allerdings kostenfrei.

c) Laufende Kosten

Für das Objekt fallen selbstverständlich weiterhin die laufenden Aufwendungen an. Hierzu gehören unter anderem Nebenkosten und Steuern.

d) Kosten für die Auszahlung der Pflichtteilsberechtigten

Pflichtteilsberechtigte haben einen klar festgelegten Geldanspruch. Doch was ist, wenn nicht Geld, sondern eine Immobilie an mehrere Erben vererbt wird? Ein Haus kann man nicht einfach zerstückeln. Und selten möchten alle Erben gemeinsam in einem Haus leben. Besteht das Erbe beispielsweise aus einem Grundstück mit Haus und entscheidet sich einer der Erben, dieses zu übernehmen, so muss er die anderen Erben mindestens mit ihrem Pflichtteil auszahlen.

Problematisch wird es aber, wenn der Erbe selbst kein ausreichendes liquides Vermögen hierfür aufbringen kann. Es empfiehlt sich also im Interesse der Erben, als Erblasser darauf zu achten, dass alle Pflichtteilsberechtigten jeweils mindestens mit ihrem Pflichtteil bedacht werden.

8.3 Wie kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?

Hat man ein Haus geerbt, möchte es aber nicht nutzen, besteht die Möglichkeit, es zu verkaufen und sich vom Erlös aus dem Verkauf der geerbten Immobilie zum Beispiel einen Traum zu verwirklichen oder das Geld etwa als Kapitalanlage zur Altersvorsorge zu nutzen.

Die aktuelle Marktsituation ist für einen Hausverkauf sehr lukrativ. Vor dem Hausverkauf sollten Erben jedoch folgende Fragen klären:

  • Sind Sie Alleinerbe oder haben sich schon mit Ihren Miterben auf den Hausverkauf innerhalb der Ausschlagungsfrist geeinigt?

  • Haben Sie den Einblick ins Grundbuch vorgenommen?

  • Haben Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen (Erbschein oder notarielles Testament)?

  • Wurde der Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt?

  • Ist der Erbfall innerhalb der Spekulationsfrist eingetreten?

  • Wurde der Verkehrswert der Immobilie ermittelt?

8.4 Welche Kosten entstehen beim Verkauf des geerbten Hauses?

Möchte man ein geerbtes Haus verkaufen, sind Steuern und weitere Kosten, wie die Spekulationssteuer zu berücksichtigen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Beim Verkauf eines geerbten Hauses kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. In unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Spekulationssteuer bei Immobilien erklären wir, wie sie richtig berechnet wird, wie hoch der Spekulationsgewinn ausfällt und welche Frist beachtet werden muss.

Welche weiteren Kosten können beim Hausverkauf anfallen?

  • Maklerprovision

  • Direkte Vermarktungskosten (wenn kein Makler beauftragt wird)

  • Kosten für Reparaturen, Instandsetzung des Hauses (falls erforderlich)

  • Kosten für das Begleichen der Verbindlichkeiten bzw. Hypotheken (wenn das Haus noch belastet ist)

  • Kosten für die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Gutachter

8.5 Wie unterstützt ein Immobilienmakler beim Hausverkauf?

Meistens fällt der Zeitpunkt der Trauerphase mit dem Bescheid über die Erbschaft zusammen. Die Unterstützung durch einen Immobilienmakler kann in dieser schweren Zeit eine große Erleichterung für Erben bedeuten. Ein Makler kümmert sich um wichtige Angelegenheiten wie die Wertermittlung, den Energieausweis, weitere wichtige Dokumente und den Verkauf der Immobilie.

Sie haben eine Immobilie geerbt? Im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung informieren wir Sie über alle Möglichkeiten und beraten Sie zu unseren Leistungen für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie!

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