Erbschaftssteuer bei Immobilien – einfach berechnet

Erbrecht und die damit verbundene Erbschaftssteuer ist in Deutschland eine komplexe Thematik, insbesondere wenn es dabei um Immobilien geht. Seit dem 1. Januar 2009 gelten geänderte Bestimmungen in puncto Erbschaftssteuer. Darüber hinaus, können nicht nur Häuser und Wohnungen, sondern auch Grundstücke Teil des Nachlassvermögens sein. Wie Sie die Steuer berechnen können und Informationen über die verschiedenen Freibeträge, lesen Sie in diesem Ratgeberartikel.

Berechnung der Erbschaftssteuer

1. Erbschaftssteuer bei Immobilien

Grundsätzlich wird Erbschaftssteuer in Deutschland für alle vererbten Vermögenswerte fällig. Darunter fallen auch Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Allerdings können Immobilien Ausnahmen bilden. Immobilien sind dann nicht steuerpflichtig, wenn der Ehepartner des Erblassers oder das erbende Kind nach Antritt der Erbschaft zehn Jahre in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleibt. Verkauft oder vermietet der Erbnehmer die Immobilie vor Ablauf der Frist, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig. Auch vermietete Immobilien werden im Erbrecht begünstigt. Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien sind laut Erbrecht mit nur 90 % ihres eigentlichen Wertes zu versteuern.

2. Guideline: Erbschaftssteuer berechnen

Die Höhe des Steuersatzes ist im Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt.
Dort geregelt ist auch die Höhe der Steuerfreibeträge. Mithilfe unserer Tabellen können Sie herausfinden, wie hoch Ihr Steuerfreibetrag ist und wie viel Steuer Sie im Erbfall zu zahlen hätten. Die Höhe der Erbschaftssteuer ist maßgeblich abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben, so wie dem Wert des vererbten Vermögens.
Ihr Verwandtschaftsgrad gibt vor, in welcher Steuerklasse Sie sind. Die Steuerklasse wiederum legt fest, wie hoch Ihr Steuerfreibetrag und wie hoch der Erbschaftssteuersatz für das Erbe tatsächlich ist.

Info

Wichtig:

Wenn Sie eine vermietete Immobilie erben, denken Sie daran den Wert der Immobilie um 10 % zu verringern, wenn Sie die Erbschaftssteuer berechnen. Erben Sie eine Immobilie, die Sie die nächsten zehn Jahre selbst bewohnen werden, brauchen Sie den Wert dieser Immobilie nicht in die Berechnung mit einfließen zu lassen.

Mithilfe unserer Tabellen und mit der Kenntnis über den Wert des geerbten Vermögens, können Sie für Ihren individuellen Fall, die Höhe der Erbschaftssteuer vor weiteren Abschreibungen berechnen. Gehen Sie dafür folgendermaßen vor:

  1. Steuerklasse und Steuerfreibetrag ermitteln: ablesbar aus Tabelle 1 und Tabelle 3

  2. Steuerpflichtigen Betrag ermitteln: Steuerfreibeträge vom Wert des Erbes abziehen

  3. Prozentuale Höhe der Steuer berechnen: Höhe des Prozentsatzes mithilfe von Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Betrages aus Tabelle 2 ablesen.

  4. Höhe der Erbschaftssteuer berechnen: Prozentsatz mit zu versteuerndem Betrag multiplizieren.

Sollten im Punkt zwei die Steuerfreibeträge größer als der vererbte Vermögenswert sein, muss keine Erbschaftssteuer bezahlt werden. Voraussetzung für die Berechnung ist, dass Sie wissen, welchen Wert das Erbe in etwa hat oder haben wird.

2.1 Tabelle 1 – Steuerklassen und Freibeträge nach §§ 15 und 16 ErbStG:

VerwandschaftsgradSteuerklasseFreibetrag

Ehepartner

I

500.000 €

Kinder, Stiefkinder

I

400.000 €

Enkel (Kinder der Kinder und Stiefkinder)

I

200.000 €

Eltern und Voreltern als Erben

I

100.000 €

Eltern und Voreltern bei Schenkung

II

20.000 €

Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner

II

20.000 €

Sonstige Personen

III

20.000 €

2.2 Tabelle 2 – Steuersätze nach § 19 ErbStG:

Steuerpflichtiger BetragSteuerklasse ISteuerklasse IISteuerklasse III

bis 75.000 €

7 %

15 %

30 %

bis 300.000 €

11 %

20 %

30 %

bis 600.000 €

15 %

25 %

30 %

bis 6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

bis 13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

bis 26.000.000 €

27 %

40 %

50 %

über 26.000.000 €

30 %

43 %

50 %

Info

Hinweis von McMakler

Gewöhnlicher Hausrat, einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke bleiben für Personen der Steuerklasse I steuerfrei, solange der Wert aller Gegenstände zusammen 41.000 € nicht übersteigt. Bewegliche Gegenstände die nicht zum Hausrat gehören, sind bis 12.000 € steuerfrei.
Für Personen der Steuerklassen II und III beträgt der Steuerfreibetrag für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände 12.000 € insgesamt.

3. Versorgungsfreibetrag

Neben dem üblichen Freibetrag nach § 16 ErbStG, gibt es den sogenannten besonderen Versorgungsfreibetrag für Kinder und Lebens- bzw. Ehepartner nach § 17. Für direkte Abkömmlinge und Stiefkinder des Erblassers von 0 bis 27 Jahren liegt dieser Freibetrag zwischen 10.300 € und 52.000 €.

3.1 Tabelle 3 – weitere Freibeträge

ErbenehmerFreibetrag

Kinder bis 5 Jahre

52.000 €

Kinder von 5 bis 10 Jahren

41.000 €

Kinder von 10 bis 15 Jahren

30.700 €

Kinder von 15 bis 20 Jahren

20.500 €

Kinder von 20 bis 27 Jahren

10.300 €

Ehe- und Lebenspartner

256.000 €

Ehegatten und Lebenspartner haben neben dem normalen Freibetrag, ebenfalls Anspruch auf einen Versorgungsfreibetrag. Die Höhe beläuft sich auf 256.000 €.
Die Versorgungsfreibeträge für Kinder und Ehe- bzw. Lebenspartner werden allerdings gekürzt, wenn durch das Versterben des Erblassers, dem verbliebenen Ehe- oder Lebenspartner oder den Kindern Bezüge zustehen, die nicht im Sinne der Erbschaftssteuer steuerpflichtig sind. Das kann zum Beispiel eine Witwen- oder Halbwaisenrente sein. Ist das der Fall, wird die Kapitalsumme aus den zu erwartenden Bezügen, vom Versorgungsfreibetrag abgezogen.

Nachdem Sie nun wissen, wie man die Höhe der Steuer beim Erben einer Immobilie errechnet, haben wir auch noch Tipps für Freibeträge der Erbschaftssteuer für Sie parat. Ebenso alle allgemeinen Informationen, die Sie wissen müssen, wenn Sie ein Haus geerbt haben.


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