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Immobilie verkaufen – So läuft der Immobilienverkauf ab

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss einiges beachten. Damit während des Verkaufsprozesses nichts vergessen wird, haben wir Ihnen eine Übersicht aller relevanten Schritte zusammengestellt. Informieren Sie sich in diesem Ratgeber über die wichtigsten Details zum Ablauf des Verkaufsprozesses von der Vorbereitung - dazu zählt der richtige Verkaufszeitpunkt ebenso wie ein angemessener Angebotspreis - zur Vermarktung und Verkaufsabwicklung bis hin zur finalen Übergabe der Immobilie. Bedenken Sie, dass es sich hierbei um einen zeit- und planungsintensiven Vorgang handelt. Unser Artikel verrät Ihnen, wie einem lukrativen und stressfreien Verkauf nichts mehr im Wege steht!


1. Vorbereitung des Verkaufsprozesses

Immobilie verkaufen: Verkaufsprozess

Bevor es mit dem eigentlichen Verkaufsprozess losgehen kann, bedarf es einer umfangreichen Planung und Vorbereitung, damit beim späteren Immobilienverkauf keine unerwarteten Probleme auftauchen.

Lesetipp: Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf

Den richtigen Verkaufszeitpunkt wählen

Beim Immobilienverkauf kommt es zunächst auf den idealen Verkaufszeitpunkt an. Nur wenn dieser gut gewählt ist, lohnt es sich die Immobilie zu veräußern. Dabei lässt sich der ideale Verkaufszeitpunkt nicht pauschal bestimmen, sondern hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Neben privaten oder beruflichen Gründen, gibt es auch steuerliche Aspekte zu beachten, etwa die Einhaltung der Spekulationsfrist zur Vermeidung der Spekulationssteuer, zu beachten. Nur unter der Berücksichtigung aller relevanten Kriterien kann der passende Zeitpunkt für den Hausverkauf gewählt und der bestmögliche Verkaufspreis erzielt werden.

Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen?
Der Immobilienmarkt boomt, denn Immobilieneigentum erfreut sich wachsender Beliebtheit. Das spiegelt sich auch in den Angebotspreisen für Kaufobjekte wider, diese befinden sich auf einem Allzeithoch. Der aktuelle empirica-Immobilienpreisindex für Deutschland belegt, dass der Wert von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- und Mehrfamilienhäusern weiterhin zunimmt. Für Immobilieneigentümer ist es demnach ein gutes Jahr, um mit hohem Gewinn zu verkaufen.

Immobilienpreise in Deutschland 2021

Die aktuellen Immobilienpreise sowie die Entwicklung finden Sie auf unserer Seite "Immobilienpreise".

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Eine der wichtigsten Fragen vorab ist, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen möchten. Einige Immobilienbesitzer tendieren dazu, ihr Haus in Eigenregie ohne professionelle Unterstützung durch einen Immobilienmakler zu verkaufen, um so die anfallende Maklerprovision zu umgehen. Wenn Sie als Eigentümer den Verkauf selbst in die Hand nehmen möchten, sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass der Verkaufsprozess in der Regel sehr aufwändig, zeit- und planungsintensiv ist. Dabei müssen Sie eine Menge sowohl organisatorischer als auch rechtlicher Aspekte beachten.

Immobilie verkaufen: Makler

In unseren Ratgeber-Artikeln erläutern wir die Vorteile eines Immobilienmaklers für den Verkäufer und wie Sie den richtigen Immobilienmakler für den Verkauf Ihrer Immobilie finden.

Nennen Sie uns die Eckdaten Ihrer Immobilie und wir stellen für Sie den Kontakt zu einem Immobilienexperten von McMakler in Ihrer Region her.

Makler kontaktieren

Welche Immobilie möchten Sie verkaufen?

Beim Immobilienverkauf ist es natürlich von Bedeutung, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Für die verschiedenen Immobilienarten müssen unterschiedliche Dinge beachtet und teilweise andere Unterlagen besorgt werden. Wollen Sie beispielsweise ein unbebautes Grundstück verkaufen, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung? Handelt es sich um ein privates Haus oder um eine Gewerbeimmobilie?

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, spielt es beispielsweise eine Rolle, ob diese vermietet oder leerstehend ist. Sollten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, gibt es einige rechtliche Aspekte zu bedenken, die beispielsweise mit dem Mieterschutz zusammenhängen. Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen gestaltet sich häufig schwieriger, als eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu veräußern. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gilt es außerdem zu überlegen, ob das Mehrfamilienhaus im Ganzen oder die einzelnen Wohneinheiten als separate Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, ist beispielsweise die vorhandene Nutzfläche von besonderer Bedeutung. Wir informieren Sie gerne über die Besonderheiten beim Verkauf Ihrer Immobilie und unterstützen Sie im gesamten Verkaufsprozess.

Wichtige Unterlagen zusammenstellen

Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, werden für den Verkauf sowie dessen Vorbereitung unterschiedliche Dokumente, wie z. B. ein Energieausweis benötigt. Dabei spielt es unter anderem eine Rolle, ob das Objekt vermietet oder unvermietet ist. Durch unsere Checklisten erfahren Sie, welche Dokumente für welchen Verkauf wichtig sind und können prüfen, ob Sie alle nötigen Unterlagen parat haben. Ein Makler kann Sie bei der Beschaffung der Dokumente unterstützen und diese auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit prüfen. Bedenken Sie auch, dass die Beschaffung der Dokumente mit einem gewissen Kosten- und Zeitaufwand verbunden ist.

Checklisten für den Hausverkauf:

Checkliste unvermietetes Haus verkaufenCheckliste vermietetes Haus verkaufen


Checklisten für den Wohnungsverkauf:

Checkliste unvermietete Wohnung verkaufenCheckliste vermietete Wohnung verkaufen


Immobilienwert ermitteln

Immobilie verkaufen: Wertermittlung

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist es essentiell, den aktuellen Verkehrswert (bzw. Marktwert) Ihres Objekts zu kennen. So können Sie den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen und einen angemessenen Verkaufspreis festlegen. Benötigen Sie den Immobilienwert für einen regulären Verkauf (und nicht für rechtliche Angelegenheiten), genügt in der Regel eine kostenlose Online-Immobilienbewertung. Indem Sie eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Makler oder einen Gutachter vornehmen lassen, können Sie den Fehler vermeiden, den Preis für Ihre Immobilie zu hoch oder zu niedrig anzusetzen, was Ihnen letztendlich Zeit, Geld und Ärger erspart. Ein erfahrener Immobilienmakler verfügt über das nötige Wissen sowie über die erforderlichen Marktkenntnisse, um den idealen Verkaufspreis für Ihr Objekt zu ermitteln.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Eine Reihe von individuellen Faktoren fließt in die Wertermittlung ein. Zu den wichtigsten Faktoren zählen beispielsweise die Eckdaten der Immobilie wie Größe, Baujahr und Zustand sowie die individuellen Nutzungsmöglichkeiten, die Lage der Immobilie und die allgemeine Marktsituation.

Immobilie kostenlos bewerten lassen

Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Wenn Sie alle wichtigen Unterlagen besorgt und den Immobilienwert ermittelt haben, ist es an der Zeit, die Immobilie für die Präsentation in der Vermarktung und die jeweiligen Besichtigungstermine vorzubereiten. Damit die Immobilie ansprechend auf potenzielle Käufer wirkt, sollte sie selbstverständlich sauber und gepflegt sein, dies gilt ebenso für die Gartenanlage (sofern vorhanden). Fenster und Böden sollten geputzt sein und ein frischer (weißer) Anstrich der Wände kann die Immobilie in neuem Glanz erstrahlen lassen. In einigen Fällen kann durch erneuernde Maßnahmen (Renovierung, Sanierung oder Modernisierung) sogar eine Wertsteigerung der Immobilie vor dem Verkauf erzielt werden. Während Sie die Immobilie bestens präsentieren sollten, dürfen Sie allerdings etwaige Mängel keinesfalls verstecken oder verschweigen.

Tipp: Home Staging

Mit Home Staging wird leer stehenden Immobilien durch den gezielten Einsatz von Farben, Möbeln und Dekoration ein wohnliches Ambiente verliehen, das sich positiv auf den Eindruck der Kaufinteressenten auswirken kann.


2. Vermarktung der Immobilie

Immobilie verkaufen: Vermarktung

Den richtigen Angebotspreis festlegen

Ein wichtiger Schritt für die anschließende Vermarktung ist es, den Angebotspreis für die Immobilie festzulegen. Dieser sollte, wie bereits erwähnt, am ermittelten Immobilienwert orientiert sein. So können Sie verhindern, den Preis deutlich zu hoch oder zu niedrig anzusetzen. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis verschreckt Kaufinteressenten. Ist der Preis hingegen sehr niedrig angesetzt, löst dies häufig Skepsis bei potenziellen Käufern aus. Durch einen angemessenen Kaufpreis können Sie Ihre Verkaufschancen deutlich erhöhen.

Eine Verkaufsstrategie wählen

Wenn Sie den passenden Angebotspreis für Ihre Immobilie festgelegt haben, sollten Sie sich eine Strategie für spätere Verkaufsverhandlungen überlegen. Beim Wohnungs- oder Hausverkauf gibt es verschiedene Strategien. Welche Variante sich am besten eignet, ist von individuellen Faktoren abhängig (wie beispielsweise der jeweiligen Nachfrage). Eine mögliche Strategie ist zum Beispiel ein gezielter Preisnachlass, bei dem der Angebotspreis bei Verkaufsstart um fünf bis zehn Prozent höher angesetzt wird und die Käufer dann im Verkaufsgespräch einen entsprechenden Nachlass erhalten. Eine andere Möglichkeit ist das sogenannte Bieterverfahren, bei dem der Startpreis niedriger angesetzt ist und sich die Kaufinteressenten gegenseitig überbieten.

Immobilie mit McMakler verkaufen

Info

Wenn Sie sich für den Verkauf mit McMakler entscheiden, erhalten Sie neben der kostenlosen Immobilienbewertung, eine auf Ihre Immobilie abgestimmte und detaillierte Verkaufsstrategie.

Präsentation der Immobilie

Der erste Eindruck zählt. Daher ist eine werbewirksame Präsentation nach außen essenziell, um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Die wichtigsten Bestandteile dieser Präsentation sind die Immobilienanzeige auf den verschiedenen Immobilienportalen und das Exposé. Folgende Angaben sollten unbedingt im Exposé enthalten sein:

  • Wichtige Eckdaten (Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Energiedaten etc.)

  • Objektbeschreibung

  • Grundriss

  • Qualitativ hochwertige Fotos


3. Abwicklung des Verkaufs

Immobilie verkaufen: Besichtigungen

Besichtigungen durchführen

Wenn Ihre Immobilienpräsentation erfolgreich war, werden sich bald Kaufinteressenten bei Ihnen melden, mit denen Sie Besichtigungstermine vereinbaren können. Sie sollten sich die Zeit nehmen, die Interessenten durch ein telefonisches Vorgespräch zu selektieren. So müssen Sie Ihre Immobilie nur den Kandidaten vorführen, die auch über genügend Investitionsbereitschaft und finanziellen Spielraum verfügen. In unserem kostenlosen Musterdokument finden Sie häufige Fragen, die Kaufinteressenten bei Besichtigungen stellen und mit deren Hilfe Sie sich optimal auf die Termine vorbereiten können.

Häufige Fragen von Interessenten

Verkaufsverhandlung führen und Bonität prüfen

Entschließt sich ein Interessent nach der Besichtigung dazu, die Immobilie zu kaufen, gibt er ein Angebot ab. Grundsätzlich ist es an diesem Punkt empfehlenswert, die Verkaufsverhandlungen von professionellen Verkäufern oder Immobilienmaklern durchführen zu lassen, da diese über das nötige Verhandlungsgeschick und fundierte Erfahrung verfügen. Wenn Sie sich dennoch entschließen, die Preisverhandlungen selbst zu übernehmen, sollten Sie sich vorab eine geschickte Verhandlungstaktik und starke Argumente für Ihre Immobilie überlegen, um den Preis hochhalten zu können. Überlegen Sie, was Ihre Immobilie einzigartig macht. Gibt es beispielsweise besondere Einbauten?

Denken Sie auch unbedingt daran, die Bonität des Kaufinteressenten zu prüfen, damit einem erfolgreichen Abschluss später nichts im Wege steht. Klären Sie vorab, ob die Finanzierung über eine Bank oder durch Eigenkapital erfolgt.

Im Verkaufsprozess mit McMakler steht Ihnen Ihr zuständiger Makler auch in diesen Belangen zur Seite.


4. Übergabe der Immobilie

Kaufvertrag und Notartermin

Wenn Sie sich mit dem Käufer über einen Verkaufspreis geeinigt haben, wird als Nächstes der Kaufvertrag aufgesetzt. Dieser wird beim Notartermin von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar notariell beurkundet. Die Aufgabe des Notars ist es, als unparteiischer und unabhängiger Berater beiden Parteien zur Seite zu stehen. Zudem besorgt er alle erforderlichen Unterlagen zur Beurkundung und ist für die Kommunikation mit den Behörden verantwortlich.

Damit beide Parteien genügend Zeit haben, den Inhalt des Vertrags zu prüfen, erhalten sie den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem vereinbarten Termin zur Vertragsunterzeichnung. Während des Termins beantwortet der Notar mögliche Fragen zum Vertrag, eine steuerliche oder wirtschaftliche Beratung gehört allerdings nicht zu seinen Aufgaben. Die Kosten für den Notar werden in der Regel vom Käufer getragen.

Grundbucheintrag und Steuern

Sobald der Kaufpreis bezahlt wurde, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch.

Wenn Sie als Verkäufer Steuern sparen möchten, sollten Sie sich im Voraus über eine möglicherweise anfallende Spekulationssteuer informieren. Wenn Sie die Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich über die Erbschaftssteuer informieren. In unseren weiterführenden Ratgeber-Artikeln finden Sie auch zu diesen Themen wertvolle Tipps.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie durch den Hausverkauf einen Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen wollen, sollten Sie den Anfall möglicher Vorfälligkeitszinsen beachten. In einigen Fällen fällt die Vorfälligkeitsentschädigung so hoch aus, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt.

Schlüsselübergabe

Zum Schluss erfolgt die Übergabe der Schlüssel und aller relevanter Unterlagen an den neuen Eigentümer.

Immobilie verkaufen: Schlüsselübergabe

Übergabeprotokoll

Halten Sie den Zustand der Immobilie in einem Übergabeprotokoll fest, um diesbezüglich spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Immobilie mit McMakler verkaufen

Bildquellen:
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Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).