Steuern sparen beim Hausverkauf

Letztes Update: 21.08.2020

Die bei einem Hausverkauf anfallenden Steuern sind ein nicht zu verachtender Kostenfaktor. Ob und welche Steuern zu entrichten sind, ist von den jeweiligen Umständen des Immobilienbesitzers abhängig. Wir erklären Ihnen, was es in puncto Steuern beim Hausverkauf zu beachten gilt und wie diese berechnet werden.

So viel Geld können Sie bei der Steuer sparen

1. Gewinnversteuerung beim Hausverkauf

Um herauszufinden, ob Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen oder ob Sie diese sparen können, gilt es zwei Hauptfaktoren zu beachten:

  • Wie lange ist die zu verkaufende Immobilie bereits in Ihrem Besitz?
  • Besitzen Sie mehrere Immobilien, die Sie in kurzer Zeit verkaufen möchten?

Ein Hausverkauf ist in der Regel steuerfrei, solange Sie keinen Gewinn erwirtschaften. Verkaufen Sie ein Haus gewinnbringend, dann müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf bei Ihrer Einkommenssteuererklärung unter “Sonstige Einkünfte” angeben. Die beiden Steuerarten, die auf den Gewinn anfallen können, sind die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer. Im Folgenden erfahren Sie, wann welche Steuer fällig wird und wie die Höhe berechnet werden kann.


2. Die Spekulationssteuer

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen sie den Gewinn versteuern, wenn sich die Immobilie seit weniger als zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet. Aufgrund dieser Frist nennt man diese Art der Einkommensbesteuerung auch Spekulationssteuer.

Die Spekulationsfrist gilt jedoch nur für den Privatverkauf. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, wie zum Beispiel eine Gewerbeimmobilie, ist der Veräußerungsgewinn immer zu versteuern. Die Versteuerung des entstehenden Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, wie einem Hausverkauf, ist in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt.

2.1 Die Spekulationssteuer: Wann wird sie fällig?

In der Regel werden Gewinne aus einem Hausverkauf mit der Spekulationssteuer besteuert, sofern das Haus weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz gewesen ist. Es gibt jedoch Ausnahmen und Möglichkeiten, beim Hausverkauf Steuern zu sparen:

  • Haus-/Wohnungsverkauf nach Eigennutzung: Sollten Sie Ihre Immobilie zu Wohnzwecken genutzt haben, können Sie sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Sie sparen die Steuer, sofern Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Diese Regelung greift auch, wenn Sie ein Haus verkaufen, welches zuvor von Ihren Kindern bewohnt wurde. Allerdings nur, solange diese berechtigt sind, Kindergeld zu beziehen.

  • Mehrfamilienhäuser: Gleiches gilt, wenn Sie eine Wohnung als Teil eines Mehrfamilienhauses in den zwei Jahren vor dem Verkauf des Hauses selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Beim Verkauf des Mehrfamilienhauses wird die Fläche der selbstgenutzten Wohnung von der Gesamtfläche des Mehrfamilienhauses abgezogen. Der Veräußerungsgewinn wird entsprechend anteilig ohne den Gewinn aus der Wohnung versteuert.

  • Verkauf einer geerbten Immobilie: Wenn Sie ein Haus als Erbe erhalten und verkaufen möchten, dann beginnt die Spekulationsfrist nicht erst mit dem Erhalt des Erbes. Stattdessen ist der Zeitpunkt entscheidend, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, zahlen Sie also keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn der ursprüngliche Zeitpunkt des Kaufs mehr als zehn Jahre zurückliegt.

  • Unbebautes Grundstück verkaufen: Beim Grundstücksverkauf gilt, dass unbebaute Grundstücke als nicht bewohnbar gewertet werden. Deshalb wird hier in jedem Fall die Spekulationssteuer fällig, es sei denn, Sie besitzen das Grundstück bereits über zehn Jahre.

2.2 Wie viel Spekulationssteuer muss gezahlt werden?

Die beim Finanzamt abzugebende Steuer ist kein Festbetrag. Sie ist abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz und dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben.

Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben. Allerdings können Sie zu Ihren Kaufkosten auch die Kaufnebenkosten rechnen, also z. B. die Grunderwerbsteuer. Auch Veräußerungskosten, wie Maklerkosten, können Sie vom Veräußerungserlös abziehen.

Beim Verkauf von vermieteten Immobilien müssen Sie allerdings Abschreibungen, die Sie auf Ihrer Steuererklärung angegeben haben, von Ihrem Kaufpreis abziehen.


2.3 Spekulationssteuer-Freibetrag und Sparmöglichkeit

Eine Sonderregelung stellt der Verlust bei einem Verkauf dar. Falls Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust der anderen Verkäufe steuermindernd angeben. Wenn Sie die Spekulationssteuer berechnen möchten, sollten Sie auch wissen, dass es einen Freibetrag von 600 Euro gibt. Die Spekulationssteuer für Immobilien lässt sich also auch durch einen gestaffelten Verkauf umgehen.


2.4 Ein Rechenbeispiel

Veräußerungserlös der Immobilie 450.000 €
Anschaffungskosten -300.000 €
Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer) -20.000 €
Kosten Hausverkauf (z. B. für Inserate) -5.000 €
Freibetrag -600 €
Verlust bei vorherigen Immobilienverkauf -10.000 €
steuerliche Abschreibungen (vermietete Immobilien) +10.000 €
zu versteuernder Gewinn 124.400 €
persönlicher Steuersatz 40 %
zu zahlende Steuer 49.760 €

2.5 Steuern beim Verkauf eines Hauses mit Arbeitszimmer

Ein Arbeitszimmer kann bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abgesetzt werden. Dieser Steuervorteil wird zum Nachteil beim Hausverkauf. Will man ein selbstgenutztes Haus mit Arbeitszimmer innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, so ist der Verkauf des Wohnraums steuerfrei (wenn man im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren darin gewohnt hat). Das Arbeitszimmer gilt hingegen als eigenständiges Wirtschaftsgut, weshalb Spekulationssteuer auf den anteiligen Gewinn des Arbeitszimmers gezahlt werden muss. Das Finanzgerichts Köln hat dem jetzt widersprochen. Demnach kann der Gewinn für ein Haus mit Arbeitszimmer nicht besteuert werden, wenn das Haus hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird (AZ 8 K 1160/15). Das finale Urteil des Bundesfinanzhofs (oberstes Finanzgericht) hierzu steht allerdings noch aus.


3. Gewerbesteuer und Einkommensteuer: Die Drei-Objekt-Grenze

Grundsätzlich müssen Sie beim privaten Verkauf eines Hauses keine Gewerbesteuer bezahlen, da dies zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigen. Das Finanzamt wertet Ihre Verkäufe dann als gewerblichen Handel und auf den Verkaufserlös wird sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig.


Diese Regelung beinhaltet auch, dass Sie bei einer Überschreitung nicht nur den vierten Immobilienverkauf, sondern auch die ersten drei Immobilien rückwirkend versteuern müssen. Allerdings werden Objekte nur dann gezählt, wenn sie weniger als fünf Jahre in Ihrem Besitz gewesen sind. Für Personen, die einen branchennahen Beruf ausüben, wie Architekten oder Bauunternehmer, gilt sogar eine Haltefrist von zehn Jahren.
Bei der Drei-Objekt-Grenze gibt es diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

  • Geerbte Objekte: Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zu Ihrer Freigrenze von drei Objekten gezählt wird, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat.

  • Zwangsversteigerung: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Immobilienverkauf zu Ihrer Freigrenze gezählt.

  • Ein Grundstück, mehrere Gebäude: Falls Sie mehr als drei Häuser einzeln verkaufen, diese sich aber alle auf einem Grundstück befinden, zählen die Verkäufe nicht als gewerblicher Handel.

  • Mehrfamilienhäuser: Sollten Sie ein Haus kaufen, es in ein Mehrfamilienhaus umwandeln und die entstandenen Objekte als einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.

  • Eheleute: Verheiratete Paare werden als einzelne Personen gezählt. Die Veräußerungsgeschäfte der Ehepartner werden nicht unter der Drei-Objekt-Grenze zusammengefasst, sondern einzeln behandelt.

Abschließend ist aber zu beachten, dass die Fünfjahresfrist keine feste Grenze darstellt, sondern ein Richtwert ist. Das Finanzamt kann auch nach der abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

3.1 Berechnung der Gewerbesteuer

Wie viel Sie bei einer anfallenden Gewerbesteuer zahlen müssen, richtet sich nach dem Verkaufserlös der Immobilien und dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich die Immobilien befinden.
Die Berechnung funktioniert dabei wie folgt: Die Steuermesszahl (3,5 Prozent) des Verkaufserlöses wird mit dem Hebesatz multipliziert. Wie hoch dieser ist, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Gesetzlich geregelt ist allerdings, dass er mindestens 200 Prozent beträgt. Auch hier gibt es einen Freibetrag, dieser beträgt 24.500 Euro.

Veräußerungserlös der Immobilie 124.500 €
Freibetrag -24.500 €
Verbleibender Gewerbebetrag 100.000 €
Gewerbesteuer-Messzahl 3,5 %
Steuermessbetrag 3.500 €
Hebesatz der Gemeinde 200 %
Gewerbesteuer 7.000 €

3.2 Berechnung der Einkommensteuer

Den Betrag, der bei der Einkommenssteuer einberechnet wird, bezeichnet man als zu versteuerndes Einkommen (zvE). Dieser Betrag besteht nicht aus dem gesamten Einkommen, sondern er entsteht aus der Gegenüberstellung der Einkünfte und relevanten Ausgaben – inkl. beispielsweise des Kinderfreibetrags. Der zu versteuernde Betrag wird (ab einem Grundfreibetrag von 8.130 Euro) in vier Gruppen eingeteilt:

BerechnungsgruppeBerechnungsformel

8.131 € bis 13.469 €

(933,70 x Y + 1.400) x Y

13.470 € bis 52.881 €

(228,74 x Y + 2.397) x Y + 1.014

52.882 € bis 250.730 €

0,42 x zvE – 8.196

ab 250.731 €

0,45 x zvE – 15.718

zvE = zu versteuerndes Einkommen
Y = (zvE – 8.130) / 10.000


4. Steuern beim Hausverkauf in der Familie

Eine Immobilie innerhalb der Familie zu verkaufen und dadurch die Schenkungssteuer zu umgehen, ist für Viele reizvoll. Doch ist der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, läuft man Gefahr, wegen Scheinkaufs oder inoffizieller Schenkung geahndet zu werden. Damit Sie vor rechtlichen oder finanziellen Konsequenzen verschont bleiben, raten wir Ihnen, den Wert der Immobilie vorab zu bestimmen, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Eine Möglichkeit der Wertermittlung bietet ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen bzw. Immobiliengutachters. Eine kostenlose Alternative bietet eine Online-Immobilienbewertung, die jedoch keine Gültigkeit vor Gericht hat.


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4.1 Hausverkauf an Ehepartner, (Enkel-) Kinder und (Groß-) Eltern

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt in der Regel Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Ausgenommen davon sind Verwandte der direkten Linie. Dazu gehören Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern. Bei einem Hausverkauf an diese Personen entfällt die Grunderwerbsteuer für den Käufer.


4.2 Hausverkauf unter Geschwistern

Geschwister gehören nicht der direkten Linie an. Bei einem Hausverkauf unter Geschwistern fällt daher Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis (abzüglich eines Freibetrags von 2.500 Euro) an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesland und kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.


Tabelle: Grunderwerbsteuer je Bundesland in Deutschland

BundeslandSteuersatz altErhöhung abSteuersatz neu

Baden-Württemberg

3,50%

05.11.11

5,00%

Bayern

3,50%

keine Änderung

Berlin

4,50%

01.01.14

6,00%

Brandenburg

5,00%

01.07.15

6,50%

Bremen

4,50%

01.01.14

5,00%

Hamburg

3,50%

01.01.09

4,50%

Hessen

5,00%

01.08.14

6,00%

Mecklenburg-Vorpommern

3,50%

01.07.12

6,00%

Niedersachsen

4,50%

01.01.14

5,00%

Nordrhein-Westfalen

5,00%

01.01.15

6,50%

Rheinland-Pfalz

3,50%

01.03.12

5,00%

Saarland

5,50%

01.01.15

6,50%

Sachsen

3,50%

keine Änderung

Sachsen-Anhalt

3,50%

01.03.12

5,00%

Schleswig-Holstein

5,00%

01.01.14

6,50%

Thüringen

5,00%

01.01.17

6,50%


5. Unsere Steuer-Spartipps zusammengefasst

  • Vermeiden Sie beim Privatverkauf die Zahlung von Spekulationssteuer, indem Sie darauf achten, das Haus nicht innerhalb der 10-Jahres-Frist zu verkaufen.

  • Nutzen Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren, so können Sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen.

  • Bevor der Bundesfinanzhof sein finales Urteil gesprochen hat, beachten Sie beim Verkauf einer privat genutzten Immobilie, dass das Arbeitszimmer als eigenständiges Wirtschaftsgut zählt und beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist anteilig Spekulationssteuer anfallen kann.

  • Wenn Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust des anderen Verkaufs steuermindernd angeben.

  • Durch einen gestaffelten Hausverkauf und der Nutzung des 600-Euro-Freibetrags lässt sich ggf. die Spekulationssteuer umgehen.

  • Beachten Sie die Drei-Objekt-Grenze: Tätigen Sie nicht mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte in fünf Jahren, um die Zahlung von Gewerbesteuer zu vermeiden.

  • Beim Hausverkauf unter Geschwistern fällt Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Prozent auf den Kaufpreis an. Diese entfällt beim Hausverkauf an Verwandte in direkter Linie, also z.B. an Kinder und Ehepartner.



In unserem Ratgeber können Sie auch unseren Artikel zum Thema Haus verkaufen oder vermieten lesen, um herauszufinden, was sich (unter anderem) aus steuerlicher Sicht am meisten lohnt.


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Bildquelle: iStock.com/3283197d_273

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