Steuern sparen beim Hausverkauf

Die bei einem Hausverkauf anfallenden Steuern sind ein nicht zu verachtender Kostenfaktor. Ob und welche Steuern zu entrichten sind, ist von den jeweiligen Umständen des Immobilienbesitzers abhängig. Im Folgenden erklärt Ihnen McMakler was es in puncto Steuern beim Hausverkauf zu beachten gilt und wie eventuell anfallende Steuern berechnet werden.

So viel Geld können Sie bei der Steuer sparen

1. Steuerarten beim Hausverkauf

Um herauszufinden, ob Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen oder ob Sie diese vermeiden können, gilt es zwei Hauptfaktoren zu beachten:

  • Wie lange ist die zu verkaufende Immobilie bereits in Ihrem Besitz?

  • Besitzen Sie mehrere Immobilien, die Sie in kurzer Zeit verkaufen möchten?

Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Arten von Steuern, die beim Hausverkauf anfallen können. Welche dieser drei tatsächlich auf Ihren Fall angewendet werden kann, muss individuell entschieden werden.

  • Gewinn- bzw. Spekulationssteuer

  • Gewerbesteuer

  • Einkommenssteuer

Im Folgenden erfahren Sie, wann welche Steuer fällig wird und wie die Höhe berechnet werden kann.

2. Die Spekulationssteuer

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, wird nur dann eine Gewinnsteuer fällig, wenn sich die Immobilie seit weniger als zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet. Aufgrund dieser Frist nennt man diese Steuer auch Spekulationssteuer.
Die Spekulationsfrist gilt jedoch nur für den Privatverkauf. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, wie z. B. eine Gewerbeimmobilie, ist der Veräußerungsgewinn immer zu versteuern. Die Versteuerung des entstehenden Gewinns, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ist im Artikel 23. des Einkommensteuergesetztes (EstG) festgelegt.

2.1 Die Spekulationssteuer: Wann wird sie fällig?

Bei der Spekulationssteuer gibt es eine Vielzahl von Faktoren, die entscheiden, ob sie anfällt oder nicht:

  • Haus-/Wohnungsverkauf nach Eigennutzung: Sollten Sie Ihre Immobilie zu Wohnzwecken genutzt haben, können Sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen, sofern Sie in den drei Jahren vor dem Verkauf darin gewohnt haben. Diese Regelung greift auch, wenn Sie ein Haus verkaufen, welches zuvor von Ihren Kindern bewohnt wurde. Allerdings nur, wenn diese noch immer dazu berechtigt sind Kindergeld zu beziehen.

  • Mehrfamilienhäuser: Wenn Sie einen Teil des Hauses schon seit mindestens drei Jahren selbst zu Wohnzwecken nutzen, müssen Sie den Gewinn nur anteilig versteuern. Die Quadratmeterzahl, die Sie selbst bewohnt haben, wird dabei vom Veräußerungsgewinn abgezogen.

  • Geerbte Immobilien: Sollten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, ist der Zeitpunkt entscheidend, an dem der Erblasser es erworben hat. Die Steuer beim Hausverkauf entfällt, wenn der ursprüngliche Zeitpunkt des Kaufs mehr als zehn Jahre zurückliegt.

  • Unbebautes Grundstück verkaufen: Beim Grundstücksverkauf gilt, dass unbebaute Grundstücke als nicht bewohnbar gewertet werden. Deshalb wird hier in jedem Fall die Spekulationssteuer fällig, es sei denn, Sie besitzen das Grundstück bereits über zehn Jahre.

2.2 Die Spekulationssteuer: Wie viel muss gezahlt werden?

Die beim Finanzamt abzugebende Steuer ist kein Festbetrag. Sie ist abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz und dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben.
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben. Allerdings können Sie zu Ihren Kaufkosten auch die Kaufnebenkosten rechnen, also z. B. die Grunderwerbsteuer. Auch Veräußerungskosten, wie Maklerkosten, können Sie vom Veräußerungserlös abziehen.
Bei vermieteten Immobilien müssen Sie allerdings Abschreibungen, die Sie auf Ihrer Steuererklärung angegeben haben, von Ihrem Kaufpreis abziehen.

2.3 Die Spekulationssteuer: Freibetrag und Sparmöglichkeit

Eine Sonderreglung stellt der Verlust bei einem Verkauf dar. Falls Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust des anderen Verkaufs steuermindernd angeben. Wenn Sie Ihre Spekulationssteuer berechnen möchten, sollten Sie auch wissen, dass es einen Freibetrag von 600 Euro gibt. Die Spekulationssteuer für Immobilien lässt sich also auch durch einen gestaffelten Verkauf umgehen.

2.4 Die Spekulationssteuer: Ein Rechenbeispiel

Veräußerungserlös der Immobilie 450.000 €
Anschaffungskosten -300.000 €
Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer) -20.000 €
Kosten Hausverkauf (z. B. für Inserate) -5.000 €
Freibetrag -600 €
Verlust bei vorherigen Immobilienverkauf -10.000 €
steuerliche Abschreibungen (vermietete Immobilien) +10.000 €
zu versteuernder Gewinn 124.400 €
persönlicher Steuersatz 40 %
zu zahlende Steuer 49.760 €

3. Gewerbesteuer und Einkommensteuer: Die Drei-Objekt-Grenze

Grundsätzliche müssen Sie bei dem privaten Verkauf eines Hauses keine Gewerbesteuer bezahlen, da dies zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigen. Das Finanzamt wertet Ihren Verkauf dann als gewerblichen Handel und auf den Verkaufserlös wird sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig.

Diese Reglung beinhaltet auch, dass Sie bei einer Überschreitung nicht nur den vierten Immobilienverkauf versteuern müssen, sondern die ersten drei Immobilien rückwirkend zu versteuern sind. Allerdings werden Objekte nur dann gezählt, wenn sie seit weniger als fünf Jahren in Ihrem Besitz sind. Für Personen, die einen branchennahen Beruf ausüben, wie Architekten oder Bauunternehmer, gilt sogar eine Haltefrist von zehn Jahren.
Bei der Drei-Objekt-Grenze gibt es diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

  • Geerbte Objekte: Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zu Ihrer Freigrenze von drei Objekten gezählt wird, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat.

  • Zwangsversteigerung: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Immobilienverkauf zu Ihrer Freigrenze gezählt.

  • Ein Grundstück, mehrere Gebäude: Falls Sie mehr als drei Häuser einzeln verkaufen, diese sich aber alle auf einem Grundstück befinden, zählt der Verkauf nicht als gewerblicher Handel.

  • Mehrfamilienhäuser: Sollten Sie ein Haus kaufen, es in ein Mehrfamilienhaus umwandeln und die entstandenen Objekte als jeweils einzelne Eigentumswohnung verkaufen, zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.

  • Eheleute: Verheiratete Paare werden als einzelne Personen gezählt und ihre Veräußerungsgeschäfte werden nicht unter einer Drei-Objekt-Grenze zusammengefasst.

Abschließend ist aber zu beachten, dass der Fünfjahreswert keine feste Grenze darstellt, sondern ein Richtwert ist. Das Finanzamt kann auch nach einer abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

3.1 Berechnung der Gewerbesteuer

Wie viel Sie bei einer anfallenden Gewerbesteuer zahlen müssen, richtet sich nach dem Verkaufserlös der Immobilie und dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet.
Die Berechnung funktioniert dabei wie folgt: Die Steuermesszahl (3,5 %) des Verkaufserlöses wird mit dem Hebesatz multipliziert, wie hoch dieser ist, hängt von der jeweiligen Kommune ab. Gesetzlich geregelt ist allerdings, dass er mindestens 200 % beträgt. Auch hier gibt es einen Freibetrag, dieser beträgt 24.500 €.

Veräußerungserlös der Immobilie 124.500 €
Freibetrag -24.500 €
Verbleibender Gewerbebetrag 100.000 €
Gewerbesteuer-Messzahl 3,5 %
Steuermessbetrag 3.500 €
Hebesatz der Gemeinde 200 %
Gewerbesteuer 7.000 €

3.2 Berechnung der Einkommensteuer

Den Betrag, welcher bei der Einkommenssteuer einberechnet wird, bezeichnet man als zu versteuerndes Einkommen (zvE). Dieser Betrag besteht nicht aus dem gesamten Einkommen, sondern entsteht aus der Gegenüberstellung der Einkünfte und den relevanten Ausgaben – inkl. beispielsweise des Kinderfreibetrags. Der zu versteuernde Betrag wird (ab einem Freibetrag von 8.130 €) in vier Gruppen eingeteilt:

BerechnungsgruppeBerechnungsformel

8.131 € bis 13.469 €

(933,70 x Y + 1.400) x Y

13.470 € bis 52.881 €

(228,74 x Y + 2.397) x Y + 1.014

52.882 € bis 250.730 €

0,42 x zvE – 8.196

ab 250.731 €

0,45 x zvE – 15.718

zvE = zu versteuerndes Einkommen
Y = (zvE – 8.130) / 10.000

4. Spartipps zusammengefasst

  • Vermeiden Sie beim Privatverkauf die Zahlung von Spekulationssteuer indem Sie darauf achten, die 10-Jahres-Frist einzuhalten.

  • Nutzen Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken – und das bereits drei Jahre vor dem Kauf – so können Sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen.

  • Wenn Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust des anderen Verkaufs steuermindernd angeben.

  • Durch einen gestaffelten Verkauf und der Nutzung des 600-Euro-Freibetrags lässt sich ggf. die Spekulationssteuer umgehen.

  • Beachten Sie die Drei-Objekt-Grenze: Tätigen Sie nicht mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte in fünf Jahren um die Zahlung von Einkommensteuer zu vermeiden.


Bildquelle: iStock.com/3283197d_273


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