Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps für eine schnelle Abwicklung

Letztes Update: 21.08.2020

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, stellt den Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Häufig weigern sich Mieter auszuziehen und erschweren so den Verkaufsprozess. Für eine ganz bestimmte Käufergruppe ist es jedoch überhaupt nicht relevant, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht...

Vermietete Wohnung

Der Besitz einer Immobilie ist zurzeit eine der sichersten Kapitalanlagen. Dennoch gibt es Gründe, das sogenannte „Betongold“ zum Verkauf anzubieten. Vielleicht zwingt eine Scheidung dazu, das gemeinsam angelegte Vermögen aufzuteilen, der Job erfordert einen langfristigen Aufenthalt im Ausland oder der Eigentümer benötigt eine hohe Summe verfügbares Geld. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, die vermietet ist, sind beim Verkauf der Wohnung jedoch einige Besonderheiten zu beachten. Denn: Das bestehende Mietverhältnis wirkt sich nicht nur auf den Verkaufspreis aus, auch die Käufer-Zielgruppe ist eine andere als bei einem unvermieteten Objekt.

Wohnung verkaufen


1. Herausforderung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie


Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Ein Käufer, der die Wohnung nicht für den Eigenbedarf nutzt, übernimmt automatisch den bestehenden Mietvertrag und damit den Mieter des vorherigen Eigentümers.

Mieter haben Kündigungsschutz

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus lassen sich häufig nicht zu denselben Konditionen verkaufen wie eine freie Immobilie. Der Grund: Viele Mieter weigern sich, die Wohnung zu räumen und kämpfen vor Gericht für ihre Rechte. Vor einem Gerichtsverfahren mit ungewissem Ausgang schrecken viele Privatkäufer zurück. Schließlich kostet das Verfahren nicht nur Zeit, Geld und Nerven, es schiebt auch den Einzugstermin auf unbestimmte Zeit nach hinten.

Eine Kündigung ist nur mit berechtigtem Interesse möglich

Ohne Weiteres kann der neue Eigentümer den Mietern nicht kündigen, denn diese haben eine Eigentumsgarantie an ihrer Mietwohnung. Eine rechtmäßige Kündigung ist nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters (z.B. bei Eigenbedarf) möglich. Der neue Eigentümer muss dann nachweisen, dass er die Immobilie für den sogenannten „Eigenbedarf“ gekauft hat. Erst dann kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und sind die Mieter sind verpflichtet, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist auszuziehen.

Die teure Alternative: Ein Mietaufhebungsvertrag

Ohne ausreichende Begründung kann das Mietverhältnis nicht einseitig vom neuen Eigentümer aufgelöst werden. Er kann den Mietern jedoch einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen und eine attraktive Abfindung anbieten. So wird das Mietverhältnis mit beidseitigem Einverständnis beendet.

Rechte der Mieter bei Eigentümerwechsel

  • Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
  • Mieter haben Kündigungsschutz beim Eigentümerwechsel, wobei der bestehende Mietvertrag unverändert gültig bleibt.
  • Mieter sind vor Mieterhöhungen im Zuge eines Eigentümerwechsels geschützt, es sei denn es handelt sich um eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete.
  • Mieter haben das Recht, ihre Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, wenn die Eigentumsverhältnisse noch nicht final geklärt sind.
  • Mieter haben das Recht, Besichtigungen zu verweigern. Sie müssen jedoch Besichtigungen an einem Tag in der Woche (z.T. auch seltener) zulassen, den sie vorab mit dem Vermieter und den Kaufinteressenten festlegen.

2. Selbstnutzer: Eigenbedarf anmelden und Mieter kündigen


Eigenbedarf ist nur für bestimmte Personengruppen rechtens

Wann gilt die Nutzung einer Wohnung als „Eigenbedarf“? Nach einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden, wenn er die gesamte Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen möchte. Er hat auch das Recht, dem Mieter zu kündigen, um seinem engeren Umfeld den Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Berechtigte Personengruppen sind:

  • Eltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten
  • Schwiegereltern
  • Enkel
  • Haushaltangehörige wie Haushaltshilfen oder Pflegekräfte

Der Käufer muss die Kündigungsfrist einhalten

Wenn die Mieter die Kündigung akzeptieren, muss der neue Eigentümer der Wohnung noch zwischen drei und neun Monate warten, bis er seine eigenen vier Wände selbst beziehen kann. So lange dauert die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist. Wie viel Zeit bis zum Einzugstermin genau verstreicht, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab, das der vorherige Eigentümer mit den Mietern pflegte.

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist

bis 5 Jahre

3 Monate

5-8 Jahre

6 Monate

länger als 8 Jahre

9 Monate

Bevor der neue Eigentümer den Mietern kündigen kann, muss die Immobilie bereits rechtskräftig in seinen Besitz übergegangen sein. Das ist der Fall, wenn der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt und im Grundbuch der Immobilie festgehalten ist.

Sperrfrist von bis zu zehn Jahren bei umgewandeltem Wohnraum schreckt viele Käufer ab

Bei sogenanntem umgewandeltem Wohnraum, also bei Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt werden, gibt es eine Kündigungssperrfrist. Durch diese Sperrfrist wird der Kündigungsschutz der Mieter auf mindestens 3 Jahren ausgeweitet, wobei die individuelle Sperrfrist je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahre betragen kann (§ 577a Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Frist beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Nach Ablauf der Frist gilt der normale Kündigungsschutz. Mehr Informationen zu den Kündigungssperrfristen in den Bundesländern erhalten Sie in unserem Ratgeber zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Info

Achtung: Mieter haben ein Vorkaufsrecht

Zu beachten ist außerdem, dass der umgewandelte Mieter über ein gesetzliches Vorkaufsrecht verfügt. Dieses Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Mieter einen Anspruch auf den Erwerb der von ihm bewohnten Wohnung vor anderen Käufern hat.


3. Kapitalanleger als zahlungskräftige Käuferzielgruppe


Immobilien gelten als “sicherer Hafen” für Geldanlagen

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss mit einer geringeren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt rechnen, als beim Verkauf einer leerstehenden Wohnung. Entsprechend niedriger mussten Eigentümer den Verkaufspreis bisher ansetzen. Doch dieser Trend ist rückläufig. Beim aktuell niedrigen Zinsniveau möchten immer weniger Menschen ihr Vermögen auf der Bank horten. Verlockender ist die Investition in sichere Sachwerte mit hoher Renditeerwartung, wie in Immobilien.

Dank des stabilen Immobilienmarktes ist die Investition in Wohnungen oder Häuser eine der sichersten Geldanlagen. Dadurch steigt die Nachfrage – und die bestimmt den Verkaufspreis. Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen deshalb insbesondere dann nicht mehr mit finanziellen Einbußen rechnen, wenn ihre Immobilie in einem begehrten Ballungsgebiet wie Hamburg, München, Düsseldorf oder Berlin liegt.

Vermietete Wohnungen sind interessant für Kapitalanleger

Bei Kapitalanlegern handelt es sich häufig um Immobiliengesellschaften oder Investoren. Sie beabsichtigen nicht, die Wohnung selbst zu nutzen, sondern wollen durch die Wertsteigerung des Objektes über die Jahre eine möglichst hohe Rendite erzielen und so ihr Vermögen vermehren. Manche Kapitalanleger interessieren sich für unvermietete Wohnungen, da sie bei einer Neuvermietung einen höheren Mietpreis festlegen oder umfassende Modernisierungsmaßnahmen vornehmen können. In diesem Fall ist eine vermietete Wohnung ein Hindernis. In der Regel interessieren sich Kapitalanleger aber dennoch für vermietete Wohnungen, da für sie so die Suche nach einem Mieter entfällt.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren

Anders als Käufer, die die Wohnung selbst beziehen wollen, stehen bei Kapitalanlegern weniger emotionale Gründe wie ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer, moderne Badezimmer oder ein hübsch bepflanzter Garten im Vordergrund: Für sie zählt ausschließlich der Wertzuwachs der Immobilie. Entsprechend rational verläuft der Verkaufsprozess: Anleger lassen sich im Vorfeld detailliert über den aktuellen Wert und die berechenbare Wertsteigerung in der Zukunft aufklären. In die Berechnung der Rendite fließen unter anderem folgende Posten ein:

  • Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis
  • anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel

Setzen Sie spezialisierte Makler ein

Eigentümer, die sich mit der Kalkulation von Renditen nicht auskennen, geraten hier schnell ins Schleudern. Sie laufen Gefahr, von cleveren Investoren auf eine Verkaufssumme heruntergehandelt zu werden, die unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Deswegen lohnt es sich, mit der Vermittlung einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger einen Makler zu betrauen, der sich mit Immobilien als Kapitalanlage auskennt. Er ermittelt im Vorfeld den aktuellen Verkehrswert Ihrer Wohnung und steht dem Kaufinteressenten als souveräner Gesprächs- und Verhandlungspartner zur Verfügung.

IMMOBILIENWERT KOSTENLOS ONLINE ERMITTELN


4. Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Wer eine nicht selbstgenutzte Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer. Bei einer vermieteten Wohnung reduzieren die Abschreibungen von jährlich 2 bis 2,5 Prozent die Anschaffungskosten und damit die Höhe der Steuer. Wer den Mietern wegen Eigenbedarf kündigt und die Wohnung in den 2 Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, der zahlt ebenfalls keine Steuer beim Verkauf der Wohnung.

5. Höhe des Verkaufspreises festlegen

Neben Ausstattung, Lage und Größe einer Immobilie, bestimmen vor allem Angebot und Nachfrage den Marktwert. Je stärker die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher steigen die Verkaufspreise. Lokale Immobilienmakler kennen die Entwicklung der Immobilienpreise in der Region und schätzen den aktuellen Verkaufswert der Immobilie genau ein. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie sich bei der Wahl eines geeigneten Immobilienmaklers jedoch jemanden an die Seite holen, der Profi im Bereich der Renditekalkulation ist. Er kann im Gespräch mit Investoren die Renditeerwartung des Verkaufsobjektes datenbasiert darlegen und kapitalertragsrelevante Fragen stichhaltig beantworten.

IMMOBILIENWERT KOSTENLOS ONLINE ERMITTELN


6. Was ist bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung zu beachten?

Speziell bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen gilt es ein paar Dinge zu beachten:

  • Da vermietete Wohnungen einen Sonderfall auf dem Immobilienmarkt darstellen, werden sie in Online-Portalen nicht immer bei den freien Wohnobjekten angezeigt, sondern auch unter der Rubrik „Anlageobjekte“.

  • Kapitalanleger als Käufer interessieren sich mehr für Zahlen als für das Wohnambiente. Diese müssen gründlich vorbereitet und souverän präsentiert werden. In einigen Fällen fordert der Interessent nicht einmal eine Begehung des Kaufobjektes.

  • Viele Kapitalanleger haben Erfahrung im Kaufen von Immobilien und sind harte Verhandlungspartner. Ein Makler kennt die Taktiken bei Preisverhandlungen und stellt so einen ebenbürtigen Verhandlungspartner dar.

McMakler Commercial ist spezialisiert auf Investoren

Eine vermietete Wohnung an Investoren zu verkaufen, erfordert viel Expertise und Professionalität. Unsere 2018 gegründete Abteilung McMakler Commercial ist spezialisiert auf die deutschlandweite Vermarktung von Anlageimmobilien - darunter vermietete Wohnungen - an professionelle Investoren. Wir bieten Ihnen eine hohe Prozessqualität und eine einzigartige Marktdurchdringung über überregionale und lokale Netzwerke. McMakler Commercial bietet Ihnen diese Dienstleistungen flächendeckend aus einer Hand. Die Kombination aus professionell und zentral gesteuerten Prozessen in Verbindung mit lokalem Markt-Know-how von über 300 Maklern und dem Zugang zu überregionalen wie lokalen Investoren ist einzigartig. Bei uns haben Sie einen festen Ansprechpartner, der Sie durch den gesamten Transaktionsprozess begleitet. Starten Sie jetzt den Verkaufsprozess mit einer kostenlosen Immobilienbewertung!

KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG


Bildquelle: iStock.com/MarioGuti

Info

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).