Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps für eine schnelle Abwicklung

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, stellt den Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Häufig weigern sich Mieter auszuziehen und erschweren so den Verkaufsprozess. Für eine ganz bestimmte Käufergruppe ist es jedoch überhaupt nicht relevant, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht...

Vermietete Wohnung



Der Besitz einer Immobilie ist zurzeit eine der sichersten Kapitalanlagen. Dennoch gibt es Gründe, das sogenannte „Betongold“ zum Verkauf anzubieten. Vielleicht zwingt eine Scheidung dazu, das gemeinsam angelegte Vermögen aufzuteilen, der Job erfordert einen langfristigen Aufenthalt im Ausland oder der Eigentümer benötigt eine hohe Summe verfügbares Geld. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, die vermietet ist, sind beim Wohnungsverkauf jedoch einige Besonderheiten zu beachten. Denn: Das bestehende Mietverhältnis wirkt sich nicht nur auf die Höhe des Kaufpreises aus, auch die Käufer-Zielgruppe ist eine andere als bei einem unvermieteten Objekt.

Wohnung verkaufen

Herausforderung beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus lassen sich häufig nicht zu denselben Konditionen verkaufen wie eine freie Immobilie. Der Grund: Viele Mieter weigern sich, die Wohnung zu räumen und kämpfen vor Gericht für ihre Rechte. Der neue Eigentümer muss dann nachweisen, dass er die Immobilie für den sogenannten „Eigenbedarf“ gekauft hat. Erst dann sind die Mieter verpflichtet, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist auszuziehen.
Vor einem Gerichtsverfahren mit ungewissem Ausgang schrecken viele Privatkäufer zurück. Schließlich kostet das Verfahren nicht nur Zeit, Geld und Nerven, es schiebt auch den Einzugstermin auf unbestimmte Zeit nach hinten. Doch wann gilt die Nutzung einer Wohnung eigentlich als „Eigenbedarf“?

Info

Ohne ausreichende Begründung kann das Mietverhältnis nicht einseitig vom neuen Eigentümer aufgelöst werden. Er kann den Mietern jedoch einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen und eine attraktive Abfindung anbieten. So wird das Mietverhältnis mit beidseitigem Einverständnis beendet.

Selbstnutzer: Eigenbedarf anmelden und Mieter kündigen

Nach einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden, wenn er die gesamte Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen möchte. Er hat auch das Recht, dem Mieter zu kündigen, um seinem engeren Umfeld den Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dazu zählen:

  • leibliche Kinder und Pflegekinder
  • Eltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten
  • Schwiegereltern
  • Enkel
  • Haushaltangehörige wie Haushaltshilfen oder Pflegekräfte

Wenn die Mieter die Kündigung akzeptieren, muss der neue Eigentümer der Wohnung noch zwischen drei und neun Monate warten, bis er seine eigenen vier Wände selbst beziehen kann. So lange dauert die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist. Wie viel Zeit bis zum Einzugstermin genau verstreicht, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab, das der vorherige Eigentümer mit den Mietern pflegte.

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist

bis 5 Jahre

3 Monate

5-8 Jahre

6 Monate

länger als 8 Jahre

9 Monate

Bevor der neue Eigentümer den Mietern kündigen kann, muss die Immobilie bereits rechtskräftig in seinen Besitz übergegangen sein. Das ist der Fall, wenn der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt und im Grundbuch der Immobilie festgehalten ist.

Sonderfall: Sperrfrist bei umgewandeltem Wohnraum


Bei sogenanntem umgewandelten Wohnraum, also bei Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt werden, gibt es eine Kündigungssperrfrist. Durch diese Sperrfrist wird der Kündigungsschutz der Mieter auf mindestens 3 Jahren ausgeweitet, wobei die individuelle Sperrfrist je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahre betragen kann. Die Frist beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Nach Ablauf der Frist gilt der normale Kündigungsschutz. Zu beachten ist außerdem, dass der umgewandelte Mieter über ein gesetzliches Vorkaufsrecht verfügt. Dieses Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Mieter einen Anspruch auf den Erwerb der von ihm bewohnten Wohnung vor anderen Käufern hat.

Ohne finanzielle Einbußen verkaufen
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss mit einer geringeren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt rechnen, als beim Verkauf einer leer stehenden Wohnung. Entsprechend niedriger mussten Eigentümer den Verkaufspreis bisher ansetzen. Doch dieser Trend ist rückläufig. Beim aktuell niedrigen Zinsniveau möchten immer weniger Menschen ihr Vermögen auf der Bank horten. Verlockender ist die Investition in sichere Sachwerte mit hoher Renditeerwartung, wie in Immobilien.

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Kapitalanleger als zahlungskräftige Käuferzielgruppe

Es gibt eine große Interessensgruppe, für die es nicht relevant ist, ob eine Wohnung vermietet ist oder nicht: Kapitalanleger. Dabei handelt es sich häufig um Immobiliengesellschaften oder Investoren. Sie beabsichtigen nicht, die Wohnung selbst zu nutzen, sondern wollen durch die Wertsteigerung des Objektes über die Jahre eine möglichst hohe Rendite erzielen und so ihr Vermögen vermehren.

Dank des stabilen Immobilienmarktes ist die Investition in Wohnungen oder Häuser eine der sichersten Geldanlagen. Dadurch steigt die Nachfrage – und die bestimmt den Verkaufspreis. Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen deshalb insbesondere dann nicht mehr mit finanziellen Einbußen rechnen, wenn ihre Immobilie in einem begehrten Ballungsgebiet wie Hamburg, München, Düsseldorf oder Berlin liegt.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren
Anders als Käufer, die die Wohnung selbst beziehen wollen, stehen bei Kapitalanlegern weniger emotionale Gründe wie ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer, moderne Badezimmer oder ein hübsch bepflanzter Garten im Vordergrund: Für sie zählt ausschließlich der Wertzuwachs der Immobilie. Entsprechend rational verläuft der Verkaufsprozess: Anleger lassen sich im Vorfeld detailliert über den aktuellen Wert und die berechenbare Wertsteigerung in der Zukunft aufklären. In die Berechnung der Rendite fließen unter anderen folgende Posten mit ein:

  • Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis
  • anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel

Eigentümer, die sich mit der Kalkulation von Renditen nicht auskennen, geraten hier schnell ins Schlendern. Sie laufen Gefahr, von cleveren Investoren auf eine Verkaufssumme heruntergehandelt zu werden, die unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Deswegen lohnt es sich, mit der Vermittlung einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger einen Makler zu betrauen, der sich mit Immobilien als Kapitalanlage auskennt. Er ermittelt im Vorfeld den aktuellen Verkehrswert Ihrer Wohnung und steht dem Kaufinteressenten als souveräner Gesprächs- und Verhandlungspartner zur Verfügung.

Mietrecht bei Kauf durch Kapitalanleger: „Kauf bricht nicht Miete“

Einige Kapitalanleger wünschen sich, dass die neue Immobilie bereits vermietet ist und die Suche nach einem Mieter damit entfällt. Andere Anleger würden es hingegen lieber sehen, wenn der Altmieter die Wohnung räumt, um bei einer Neuvermietung einen höheren Mietpreis festzulegen oder umfassende Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Doch das durchzusetzen, ist aufgrund des Mieterschutzes schwierig. Hier gilt die gesetzliche Grundregel: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Ein Käufer, der die Wohnung nicht für den Eigenbedarf nutzt, übernimmt automatisch den bestehenden Mietvertrag und damit den Mieter des vorherigen Eigentümers.

Höhe des Verkaufspreises festlegen

Welchen Marktwert eine Immobilie hat, bestimmen – neben dem Niveau der Ausstattung, der Lage und der Größe der Immobilie – Angebot und Nachfrage. Je stärker die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher klettern die Verkaufspreise. Ortsansässige Makler kennen die Preisentwicklung in der Region und schätzen den aktuellen Verkaufswert der vermieteten Immobilie genau ein. Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie sich bei der Wahl eines geeigneten Immobilienmaklers jedoch jemanden an die Seite holen, der Profi im Bereich der Renditekalkulation ist. Er kann im Gespräch mit Investoren die Renditeerwartung des Verkaufsobjektes glaubhaft darlegen und kapitalertragsrelevante Fragen stichhaltig beantworten.

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Vermietete Wohnungen inserieren und vermarkten

Speziell bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen gilt es ein paar Dinge zu beachten:

  • Da vermietete Wohnungen einen Sonderfall auf dem Immobilienmarkt darstellen, werden sie in Online-Portalen nicht immer bei den freien Wohnobjekten angezeigt, sondern auch unter der Rubrik „Anlageobjekte“.

  • Kapitalanleger interessieren sich mehr für Zahlen als für das Wohnambiente. Diese müssen gründlich vorbereitet und souverän präsentiert werden. In einigen Fällen fordert der Interessent dann noch nicht einmal eine Begehung des Kaufobjektes.

  • Viele Kapitalanleger haben Erfahrung im Bereich des Immobilienkaufes und sind harte Verhandlungspartner. Ein Makler kennt die Taktiken bei Preisverhandlungen und stellt so einen ebenbürtigen Verhandlungspartner dar.


Bildquelle: iStock.com/MarioGuti


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