Alle wichtigen Fakten zur Auflassungsvormerkung

Letztes Update: 07.09.2020

Der Kaufvertrag ist zwar unterschrieben, trotzdem ist der Käufer noch nicht der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie. Erst nach der Eintragung ins Grundbuch wird er offiziell zum neuen Eigentümer. Eine Auflassungsvormerkung dient dabei als Schutz für Immobilienkäufer, da sie verhindert, dass die Immobilie mehrfach verkauft wird. Hierbei lässt ein Notar die Auflassung im Grundbuch vormerken. Aus welchen Gründen eine Auflassungsvormerkung unabdingbar ist, wie Sie beantragt wird sowie Informationen zur Dauer und den Kosten erhalten Sie hier.

1. Auflassungsvormerkung: Definition

Haben sich Käufer und Verkäufer beim Immobilienverkauf gefunden, kann zwischen der Einigung über dem Kaufpreis und dem formellen Kaufabschluss der Immobilie noch einiges an Zeit vergehen. Die Eigentumsübertragung ist rechtlich erst abgeschlossen, wenn der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wurde. Eine Auflassungsvormerkung dient vor allem der rechtlichen Absicherungen des Käufers während eines Eigentumserwerbs. Es handelt sich um die rechtliche Zusicherung des Erwerbs, zu den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Konditionen. Sie sichert dem Käufer außerdem das Recht, erst nach der Eigentumsüberschreibung durch den Grundbucheintrag, den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten.

Auflassung und Auflassungsvormerkung: Bedeutung

Die Auflassungsvormerkung wird oft mit der Auflassung verwechselt. Bei der Auflassung handelt es sich jedoch um die rechtsgültige Eintragung ins Grundbuch. Zwischen dem Antrag und der Grundbucheintragung kann allerdings eine Bearbeitungszeit von mehreren Monaten liegen. Daher greift hier die Vormerkung, um den Platz für die Grundbucheintragung zu sichern und den notariellen Kaufvertrag als Eintrag im Grundbuch zu vermerken.

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Wortherkunft

In der Rechtsgeschichte rührt der Begriff noch aus dem Mittelalter. Erstmals 1270 erwähnt, bezog sich der ursprüngliche Begriff „uplaten“ jedoch eher auf einige traditionelle Sitten und Gebräuche in der Grundstücksübergabe. So wurde die Tür für den neuen Eigentümer “aufgelassen”.


2. Welche Rechte werden dem Käufer eingestanden?

Durch die Auflassungserklärung des Verkäufers und des Käufers erhält der Käufer während der Eigentumsübertragung folgende Rechte, muss dafür aber auch gewissen Pflichten nachkommen:

  • Der Verkäufer darf nicht mehr vom Kauf zurücktreten
  • Eine Belastung des Grundstücks ist nicht mehr möglich
  • Mit der Vormerkung haben Gläubiger keinen Zugriff mehr auf die Immobilie
  • Selbst bei einem besseren Angebot durch einen anderen Käufer, darf der Verkäufer nicht den Zuschlag erteilen
  • Eine Insolvenz des Verkäufers wirkt sich nicht auf die Kaufabwicklung und somit die Eigentumsübertragung aus

3. Wieso ist eine Auflassungserklärung aufzusetzen?

Die Auflassungsvormerkung ist mittlerweile geläufig in Verträgen rund um den Immobilienhandel und stellt die zweithäufigste Eintragung in der Abteilung II des Grundbuches dar. Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie mehrfach verkauft. Auch ist eine Zwangsversteigerung durch etwaige Gläubiger des Verkäufers nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar nicht mehr möglich. Da durch die Auflassungsvormerkung die Interessen von sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich abgesichert werden, werden diese vom Notar beim Immobilienkauf obligatorisch aufgesetzt.

Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellungen

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch schützt den Käufer nicht nur vor einem Mehrfachverkauf, sondern auch vor der Eintragung weiterer Grundschulden durch den Verkäufer, für die der Käufer ebenfalls haftbar wäre.


4. Rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 883 BGB) geregelt. Mit ihr werden die Rechte des Schuldners über das veräußerte Grundstück unwirksam. Hierbei wird von einer relativen Unwirksamkeit gesprochen. Im Weiteren werden Haftvermögen für die Verwendung und eventuelle Beschädigungen des Eigentums festgelegt.

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Wer kann die Auflassungsvormerkung beantragen?

In der Regel wird die Auflassungsvormerkung nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages vom zuständigen Notar beim Grundbuchamt beantragt.


5. Kostenkalkulation und Bearbeitungszeit der Auflassungsvormerkung

Wie teuer eine Auflassungsvormerkung wird, lässt sich anhand des Immobilienwertes des Kaufobjektes berechnen. Grundsätzlich beträgt sie 50 Prozent der Gebühr, die später für die Grundbucheintragung fällig wird. Diese beläuft sich auf ca 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Beispielrechnung

Bei einem Immobilienpreis von 100.000 Euro lägen die Grundbuchgebühren gerundet bei 500 Euro. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung stünden so in etwa bei 250 Euro.

Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine grobe Schätzung, da für die tatsächliche Kostenkalkulation auch andere Faktoren eine Rolle spielen können. So zum Beispiel die Höhe der einzutragenden Grundschuld. Einige Gerichte erheben außerdem Kosten für die Löschung der Auflassungsvormerkung, auch wenn es dafür keinen Gebührentatbestand gibt.

Die Laufzeit einer Auflassungsvormerkung beträgt im Schnitt vier bis acht Wochen. Grundsätzlich ist die Dauer jedoch abhängig davon, wie schnell der Verkäufer jegliche Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und die Finanzierung valide geregelt ist. Also wie schnell die Auflassung möglich ist. Wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, da sie nun nicht mehr notwendig ist. Die Auflassungsvormerkung vorher zu löschen, ist nur mit der Einwilligung des Käufers möglich. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Kaufvertrag platzt, da der Käufer nicht mehr zur Finanzierung der Immobilie in der Lage ist.

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