Grundschuld und Löschungsbewilligung

Ein Immobilienkauf ist mit Kosten verbunden, weshalb viele Käufer ein Darlehen zur Finanzierung aufnehmen. Anstelle der Hypothek greifen Banken und andere Kreditinstitute oftmals auf den Eintrag einer sogenannten Grundschuld im Grundbuch zurück. Doch was genau ist die Grundschuld, wie entsteht sie und welche Gebühren fallen mit der Eintragung beim Grundbuchamt an? Besteht im Nachhinein auch die Möglichkeit diese wieder zu löschen? Wir geben Antwort auf all diese Fragen.

Grundschuld – Was Sie jetzt wissen müssen

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundschuld klären wir vorab

Grundschuld/ Grundschuldeintragung - was ist das genau?
Bei der Gewährung von Immobilienkrediten verlangen Banken oft eine weitere Absicherung neben den zu zahlenden Zinsen. Dabei wird die Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen - die sogenannte Grundschuld.

Welche Arten von Grundschuldeinträgen gibt es?
Man unterscheidet zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld.

Was bedeutet Grundschuld ohne Brief?
Dabei handelt es sich um die Buchgrundschuld - mit Hilfe einer Grundschuldbestellung wird der Eintrag in das Grundbuch beantragt.

Wer trägt die Grundschuld ein?
Um eine Grundschuld einzutragen, muss eine notarielle Urkunde sowie der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Dies erfolgt durch einen Notar.

Wie viel kostet eine Grundschuld?
Die Höhe der Grundschuld hängt von der Höhe des Darlehens ab. Des Weiteren fallen Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch an. Die Höhe der Gebühren ist gesetzlich vorgeschrieben und hängt unter anderem von der Höhe der Grundschuld und des Kaufpreises ab.

Was passiert, nachdem die Grundschuld getilgt wurde?
Es besteht die Möglichkeit, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen oder sie im Grundbuch bestehen zu lassen. Sie kann dadurch als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden und gegebenfall können Gebühren gespart werden.

Wann muss man Grundschuldzinsen zahlen?
Grundschuldzinsen fallen nur an, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss.

1. Was ist eine Grundschuld?

Beim Immobilienkauf ist es nicht immer möglich, das begehrte Objekt vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren. Aus diesem Grund nehmen Käufer häufig bei Banken ein Darlehen auf, um ihren Traum vom Eigenheim oder der eigenen Immobilie trotz fehlenden Kapitals finanzieren zu können. Dabei verlangen Kreditgeber bei der Gewährung von Immobilienkrediten, neben regelmäßig zu zahlenden Zinsen, meist auch eine weitere Absicherung: Diese besteht in der sogenannten Grundschuld, die in Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen wird. Die Bank erhält damit ein Recht an der eingetragenen Immobilie. Bei einem Immobilienkredit werden dem Kreditgeber so Pfandrechte an dem Kaufobjekt als Sicherheit eingeräumt, sogenannte Grundpfandrechte.

Doch was genau bedeutet das? Sollte der Kreditnehmer seine Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen können, kann die Restschuld dank der Grundschuld trotzdem beglichen werden: Es kommt durch die bestehenden Grundpfandrechte beispielsweise zur Zwangsversteigerung der im Grundbuch vermerkten Immobilie durch die Bank. Der daraus entstandene Erlös wird im Anschluss dazu genutzt, das noch vorhandene Grundschulddarlehen zu begleichen. Einen Auszug aus dem Grundbuch über ein bestimmtes Objekt kann nur von Personen angefordert werden, die selbst im Grundbuch vorhanden sind oder ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

Was sind Grundschuldzinsen?

Die Grundschuldzinsen dienen als Absicherung der Bank, sollte der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein zu zahlen. Es kann zu Verzugszinsen kommen oder sogar zu einer Zwangsversteigerung. Wenn das Immobiliendarlehen wie vereinbart getilgt wird, haben die Grundschuldzinsen keine weitere Relevanz.

2. Was ist ein Grundschuldeintrag?

Damit man eine Grundschuld eintragen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Der Eigentümer, sowie der Kreditgeber, müssen sich über die Eintragung des Grundschulddarlehens für die Immobilie einig sein. Ist dies gewährleistet, gibt es zwei Möglichkeiten, eine Grundschuld zu bestellen:

2.1 Was ist eine Buchgrundschuld?

Bei einer Buchgrundschuld müssen Sie eine notariell beglaubigte Urkunde vorlegen und den Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs beantragen. Der Eintrag wird mit der Einwilligung des Eigentümers von einem Notar vorgenommen.

Grundschuldbestellung/ Grundschuldbestellungsunterlagen - was ist das?

Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um die Zustimmung des Immobilieneigentümers, dass eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuldbestellungsunterlagen werden von einem Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet. Diese beinhalten üblicherweise ein Grundschuldbestellformular, das dem Notar von der Bank zur Verfügung gestellt wird.

Welche Kosten fallen bei der Grundschuldbestellung an?

Der Eigentümer beziehungsweise Darlehensnehmer trägt die Kosten für die notarielle Beurkundung der Grundschuld. Die anfallenden Kosten richten sich bundeseinheitlich nach der Gebührenordnung für Notare.

Was beinhaltet die Grundschuldbestellung?

Die Grundschuldbestellung enthält genaue Angaben zur Immobilie: Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück sowie den Eigentümern. Des Weiteren beinhaltet sie eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Mit Hilfe dieser stimmen Grundstückseigentümer zu, dass die Bank eine Zwangsversteigerung vollziehen darf, falls die Darlehensnehmer mit den Leistungen aus dem Darlehensvertrag in Verzug geraten.

Wie lange dauert die Grundschuldbestellung?

Käufer sollten beachten, dass viele Banken die Darlehenssumme erst nach der Grundschuldbestellung, also nachdem sie ins Grundbuch eingetragen wurden, auszahlen. Diese sollte demnach zeitnah erfolgen. Man sollte mit einer Bearbeitungszeit von ungefähr vier bis sechs Wochen rechnen.

2.2 Was ist eine Briefgrundschuld?

Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch an den Gläubiger ein Grundschuldbrief ausgestellt werden. Dieser ähnelt einem Wertpapier und enthält Informationen zur belasteten Immobilie, zur Höhe der Belastung, zum Gläubiger und den zu zahlenden Zinsen.

2.3 Welche Vor- und Nachteile haben beide Grundschuldformen?

Beide Grundschuldformen haben ihre Vor- und Nachteile: Die Buchgrundschuld ist transparenter und sicherer als die Briefgrundschuld, da ihr Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs gesetzlich vorgeschrieben ist und nachvollzogen werden kann, wer der Eigentümer eines Grundstücks wirklich ist. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Eintrag im Grundbuch im Gegensatz zur Briefgrundschuld nicht verloren gehen kann. Bei dieser kann der Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer nur dann geltend machen, wenn er im Besitz des Dokumentes ist. Doch auch die Briefgrundschuld hat wichtige Vorteile: Wird diese an einen anderen Gläubiger abgetreten, muss lediglich ein Abtretungsvertrag abgeschlossen und der Grundschuldbrief übergeben werden. Bei der Buchgrundschuld dagegen ist eine Eintragung im Grundbuch über die Abtretung verpflichtend.

Was kostet ein Grundschuldeintrag im Grundbuch?

Für den Eintrag ins Grundbuch und die Beurkundung der Grundschuld entstehen Kosten, die durch das Grundbuchamt und durch den Notar in Rechnung gestellt werden. Wie hoch die Gebühren sind, ist gesetzlich vorgeschrieben und hängt unter anderem von der Höhe der Grundschuld und des Kaufpreises ab.

3. Wie wichtig ist die Rangfolge der Gläubiger im Grundbuch?

Wenn ein Kreditnehmer seine Forderung nicht vertragsmäßig zahlen kann, können Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen. Somit wird das Grundschulddarlehen aus dem Erlös der versteigerten Immobilie beglichen. In manchen Fällen stehen jedoch mehrere Gläubiger für ein und dasselbe Objekt im Grundbuch, dessen Erlös nicht dazu ausreicht, um alle Kreditgeber auszuzahlen. Bei der Rangfolge der eingetragenen Grundschuld handelt es sich um eine gesetzlich festgelegte Gläubigerliste. Sie bestimmt, wer zuerst Anspruch auf Geld hat, sobald der Kredit getilgt wird. Aus diesem Grund bevorzugen Banken eine Eintragung mit dem Rang I und gewähren hier günstigere Zinsen bei sogenannten erstrangigen Darlehen.

4. Was passiert mit der Grundschuld nach Tilgung des Darlehens?

Sobald bei der Bank ein Kredit getilgt wurde, haben Darlehensnehmer zwei Möglichkeiten:

4.1 Wann sollte man den Grundschuldeintrag aus dem Grundbuch löschen?

Eine Möglichkeit ist es, die bestehende Grundschuld/ den Grundbucheintrag zulöschen. Der Löschungsantrag muss beim Grundbuchamt eingereicht werden, nachdem der Kreditgeber eine beglaubigte Löschungsbewilligung erteilt hat. Zusätzlich zur Löschungsbewilligung sollten Kreditnehmer eine Verzichtserklärung ihrer Bank verlangen, die bestätigt, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Die Löschungsbewilligung ist das Zugeständnis eines Kreditinstituts an den Kreditnehmer, dass die im Grundbuch auf die Immobilie des Schuldners eingetragene Grundschuld, gelöscht wird. Das Grundstück gilt durch die Löschung offiziell als lastenfrei und eine Zwangsversteigerung durch Dritte ist ausgeschlossen.

Wer stellt eine Löschungsbewilligung aus?

In der Regel wird dem Grundstücksbesitzer bzw. dem Kreditnehmer durch den Kreditgeber/ die Bank ein Muster der Löschungsbewilligung für den Notar bereitgestellt, um die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch zu beantragen.

Inhalt der Löschungsbewilligung

Folgende Angaben werden in dem Antrag zur Löschungsbewilligung benötigt:

  • Stadt des Kreditgebenden Instituts
  • Grundbuchband & Grundbuchblatt
  • Flur & Flurstück
  • Laufende Nummer (lfd. Nummer)
  • Höhe der Grundschuld (numerisch & alphabetisch)
  • Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers
  • Zustimmung zur Löschung durch den Eigentümer
  • Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

Wie beantrage ich eine Löschung im Grundbuch?

Nachdem Immobilienbesitzer bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen haben, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu finanzieren, müssen sie nach vollständiger Kredittilgung selbst aktiv werden, damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Die Löschung aus dem Grundbuch erfolgt in drei Schritten:

Schritt 1: Beim Kreditgeber die Löschungsbewilligung beantragen
Die erste Station ist der jeweilige Kreditgeber, hier muss ein Antrag auf Löschung eingereicht werden. Das bedeutet, die Bank muss ihr eingetragenes Recht auf Sicherheit aufgeben. Um dies zu bestätigen wird dem Kreditnehmer, durch den Kreditgeber, die Löschungsbewilligung bereitgestellt.

Schritt 2: Notar zur Beurkundung einschalten
Für die rechtsgültige Löschung der Grundschuld im Grundbuch muss zusätzlich ein Notar beauftragt werden. Der Notar fasst die von der Bank und dem Grundstücksbesitzer benötigten Dokumente zu einer notariell beglaubigten Urkunde zusammen.

Schritt 3: Löschung beim Grundbuchamt einreichen
Der Kreditnehmer kann nun die vom Notar beglaubigte Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt einreichen. Im Grundbuchamt wird daraufhin geprüft, ob die formellen Voraussetzungen für die Löschung der Grundschuld erfüllt sind. Ist dies der Fall, wird die Grundschuld gelöscht und im Grundbuch wird ein entsprechender Löschungsvermerk angelegt.

Wenn Immobilienbesitzer danach einen neuen Kredit aufnehmen möchten, müssen sie eine neue Grundschuld eintragen lassen. Dafür entstehen weitere Gebühren.

Welche Dokumente brauche ich zur Löschung einer Grundschuld?

Um die Belastung eines Grundstücks zu löschen, müssen folgende Dokumente eingereicht werden:

  • Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers
  • Antrag auf Löschung der Grundschuld bzw. Zustimmung zur Löschung des Eigentümers
  • Grundschuld- oder Hypothekenbrief bei Briefrechten (Briefgrundschuld)

Die eingereichten Unterlagen müssen den gesetzlich vorgegebenen Formvorschriften entsprechen. Sowohl die Löschungsbewilligung als auch die Zustimmung des Immobilieneigentümers benötigen eine notarielle Beglaubigung. Daher ist das Löschen einer Grundschuld ohne Notar nicht möglich.

Darf die Bank für die Löschungsbewilligung anfallende Kosten in Rechnung stellen?

Ihr Kreditinstitut darf Ihnen für das Ausstellen der Löschungsbewilligung keine Gebühren in Rechnung stellen.

Wer trägt die Kosten einer Grundschuldlöschung?

Der Eigentümer beziehungsweise Kreditnehmer ist für anfallenden Kosten für die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch verantwortlich. Diese Kosten sind Notargebühren und die Gebühren für das Grundbuchamt. Die Höhe dieser Gebühren ist von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängig.

Wer löscht die Grundschuld im Grundbuch?

Für das Löschen eines Grundbucheintrags, wie einer Grundschuld, müssen ein Notar und auch das Grundbuchamt beauftragt und bezahlt werden.

Wie viel kostet die Löschung einer Grundschuld?

Ein Notar verlangt für die Beglaubigung der Löschung einen Prozentsatz von rund 0,2 Prozent des ehemaligen Darlehensbetrags, exklusive Mehrwertsteuer. Das Grundbuchamt berechnet für das Löschen der Grundschuld den gleichen Prozentsatz.

Grundschuld löschen: Beispielrechnung 100.000 Euro

Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt berechnen 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe für die Löschung der Grundschuld. Beim Löschen einer Grundschuld von 100.000 Euro fallen somit 2 x 200 Euro = 400 Euro an. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer.

Info

Aufbewahren der Löschungsbewilligung

Sie sollten die vom Kreditinstitut ausgestellte Bewilligung zur Löschung der Grundschuld unbedingt aufbewahren.

Info

Löschungsbewilligung verloren?

Im Verlustfall des Dokumentes sind Gebühren für die Wiederbeschaffung zu zahlen. Auch die erneute Ausstellung einer beglaubigten Abschrift der Löschungsbewilligung ist kostenpflichtig.

Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?

Es kann mehrere Wochen dauern, bis das Kreditinstitut die Löschungsbewilligung ausgestellt hat und dem Eigentümer bzw. Notar zugeschickt hat. Die Dauer kann je nach Kreditinstitut variieren. Erst dann kann der Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt veranlassen. Die Dauer für die Löschung einer Grundschuld kann wiederum ein paar Tage betragen.

4.2 Wann sollte man auf eine Löschung der Grundschuld verzichten?

Immobilienbesitzer können die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bestehen lassen und auf ihre Löschung verzichten. Aber warum sollte man eine Grundschuld nicht löschen? Diese Entscheidung kann Ihnen wesentliche Vorteile bringen: Die im Grundbuch früher vermerkte Grundschuld kann als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden. Auf diesem Weg können die Gebühren für die Löschung der Grundschuld und für einen Neueintrag beim späteren Kredit gespart werden.

Sollte der neue Kredit bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommen werden, muss der alte Gläubiger dem neuen Gläubiger seine Rechte abtreten. Die Gebühren für den Kreditnehmer sind dabei wesentlich geringer als bei der Löschung und der späteren Neueintragung der Grundschuld. Grundsätzlich kann die Grundschuld im Verkaufsfall auch von dem neuen Eigentümer für die eigene Baufinanzierung übernommen werden. Hierbei muss Rücksprache mit dem finanzierenden Kreditinstitut gehalten werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kreditnehmer, die ihren Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen wollen, müssen sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen (VfE), auch Vorfälligkeitszinsen genannt, an die Bank zahlen. In vereinzelten Fällen kann diese Gebühr so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Kredits kaum lohnt. Weswegen es sich für Kreditnehmer lohnt, vor der Abzahlung des eigenen Kredits, zu prüfen ob eine solche Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

5. Welche Vorteile hat die Grundschuld gegenüber einer Hypothek?

Grundschuld und Hypothek müssen bei einem Immobilienkauf gleichermaßen von einem Notar ins Grundbuch eingetragen lassen werden. Die Hypothek steht dabei immer in Zusammenhang mit einem bestimmten Darlehen und orientiert sich an dessen Höhe. Das bedeutet auch, dass die Hypothek bei Tilgung der Forderung automatisch erlischt. Der Vorteil einer eingetragenen Grundschuld besteht hingegen darin, dass sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt sie bestehen und kann bei Bedarf auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen oder wiederverwendet werden.

Fazit

Auf den ersten Blick mag die Hypothek vorteilhafter erscheinen, langfristig gesehen, rentiert sich jedoch die eingetragene Grundschuld. Auch der Verzicht auf die Löschung der Grundschuld nach der Tilgung, kann viele Vorteile bringen. So kann die vermerkte Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden und man spart erhebliche Gebühren.