Die Vorfälligkeitsentschädigung: Lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus dem Immobilienkredit?

Kreditnehmer, die ihren Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen wollen, müssen sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen (VfE), auch Vorfälligkeitszinsen genannt, an die Bank zahlen. In vereinzelten Fällen kann diese Gebühr so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Kredits kaum lohnt. Informieren Sie sich in unserem Ratgeber darüber wann die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wie sich die VfE berechnen lässt und wie man sie umgehen kann.

Kredit frühzeitig abbezahlen? Denken Sie an die Vorfälligkeitsentschädigung

1. Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Banken gewähren Immobilienkredite für einen bestimmten Zeitraum mit vertraglich festgelegten Zinsen. In vereinzelten Fällen kommt es vor, dass Kreditnehmer vorzeitig aus dem Vertrag mit der Bank aussteigen wollen. In diesem Fall muss nicht nur der Restbetrag des Darlehens mit einem Mal abbezahlt werden, sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden.

Beispielsweise Scheidungspaare sehen sich oft gezwungen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen. Aber auch eine positive Verbesserung der eigenen finanziellen Situation kann ein Grund sein, aus dem man einen Kredit vorzeitig tilgen möchte.

Nachdem man sich mit seiner Bank auf eine frühzeitige Vertragsauflösung geeinigt hat, kann die komplette Rückzahlung der noch ausstehenden Darlehenssumme erfolgen. Im nächsten Schritt bekommt man von der Bank eine Forderung das Vorfälligkeitsentgelt zu entrichten. Erst wenn dies geschehen ist, gilt der Vertrag mit der Bank als aufgelöst.

2. Warum verlangen Banken VfE?

Die vorzeitige Ablösung eines Kredits durch den Kreditnehmer ist für die Kreditinstitute mit finanziellen Verlusten verbunden: Den Banken entgehen teilweise erhebliche Zinseinnahmen für den anfangs vereinbarten Zeitraum.

Um diesen Zinsverlust zu kompensieren, verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe des Verlustes. Die Kunden müssen schon bei Abschluss des Kreditvertrags darüber informiert werden, dass bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Gebühr fällig wird.

3. Wann darf ich meinen Kreditvertrag vorzeitig verlassen?

Banken dürfen die Kündigung eines Kreditvertrags innerhalb der Zinsbindungsfrist und vorzeitige Rückzahlungen ablehnen. Deswegen sind Kreditnehmer sehr oft auf die Kulanz der Bank angewiesen, wenn sie ihr Darlehen früher tilgen möchten.

Es gibt jedoch einige Ausnahmefälle, in denen die Banken gesetzlich dazu verpflichtet sind, einer Vertragsauflösung ohne das Anrechnen einer VfE zuzustimmen:

  • Wenn das Darlehen zur Baufinanzierung aufgenommen wurde und man sein Eigenheim verkaufen muss, muss die Bank der Vertragsauflösung zustimmen. Denn ohne die Immobilie ist der Kredit nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert.

  • Auch wenn die Bank trotz triftigen Grundes einem Antrag zur Erhöhung des Darlehensbetrags nicht zustimmt und man gezwungen ist, ein Darlehen bei einer anderen Bank aufzunehmen, kann der Vertrag aufgelöst und das bisherige Darlehen sofort ausgeglichen werden. Gründe für eine Erhöhung des Darlehens können eine notwendige Modernisierung der Immobilie oder ein Anbau sein.

Die Banken sind aber nicht gesetzlich verpflichtet einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann. Dies gilt auch, wenn eine deutliche Verbesserung der eigenen finanziellen Situation die vorzeitige Auszahlung der Restschuld möglich macht.

4. Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Bevor sie einen Kreditvertrag kündigen, sollten sich Kreditnehmer über die Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Die Höhe der VfE wird immer individuell berechnet.

Sie hängt von der Höhe der Restschuld, der Finanzierungsdauer, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau ab. In manchen Fällen sind die Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens nicht lohnt.

In Deutschland sind aktuell zwei Berechnungsmethoden für das Vorfälligkeitsentgelt üblich:

  1. Bei dem Aktiv-Passiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie das Geld nicht neu verleihen, sondern am Kapitalmarkt anlegen. Dies geschieht meistens in Form von Hypothekenpfandbriefen. Die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank bei Fortführung des Vertrags erhalten würde, und dem Pfandbriefzins ergibt den zu zahlenden Zinsschaden.

  2. Bei dem Aktiv-Aktiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie die vorzeitig zurückgezahlte Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer zu geringeren Zinsen verleihen. Der Zinsunterschied zwischen dem ursprünglichen und dem neuen Darlehen bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

5. Muss ich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Es gibt Fälle, in denen Darlehensnehmer ihren Immobilienkredit kündigen können, ohne die teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen:

  • Die Kündigung eines Kreditvertrags ist bei Krediten mit langer Laufzeit nach 10 Jahren möglich. Die Kündigungsfrist läuft an dem Tag ab, an dem das Darlehen vollständig ausbezahlt wurde. Die Banken dürfen in solchen Fällen kein Vorfälligkeitsentgelt erheben.

  • Wenn man feststellt, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann die Kündigung jederzeit ohne VfE durchgeführt werden. Die Bank muss nicht entschädigt werden. Eine Widerrufsbelehrung gilt als falsch, wenn sie z. B. nicht eindeutig formuliert wurde oder wenn Angaben zum Kreditgeber falsch sind oder gar fehlen.

  • Wenn die Bank ein Darlehen kündigt, weil der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug geraten ist, dürfen sie kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen.

Lesen Sie für weiterführende Informationen auch unsere Artikel zu den Kosten und der Finanzierung von einem Eigenheim und zur Grundschuld.

Als Partei hat man in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern man nicht bereit ist, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Eine Möglichkeit wäre, im Darlehensvertrag die Option für Sondertilgung auszuhandeln. So könnte man die Restschuld bei Gelegenheit schneller abbezahlen.


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