Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf: Lohnt sich der vorzeitige Ausstieg aus dem Immobilienkredit?

Letztes Update: 08.09.2020

Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE), auch Vorfälligkeitszinsen genannt, müssen Sie an die Bank zahlen, wenn Sie als Kreditnehmer Ihren Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen wollen. Ein Grund dafür kann ein Hausverkauf bei einer Scheidung sein. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann in vereinzelten Fällen so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt. Informieren Sie sich in unserem Ratgeber darüber, wann die Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wie sie sich berechnen lässt und wann Sie sie beim Hausverkauf umgehen können.

Kredit frühzeitig abbezahlen? Denken Sie an die Vorfälligkeitsentschädigung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann in vereinzelten Fällen so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt

  • Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann

  • Banken haben keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung oder fehlerhaften Angaben zur Berechnung

1. Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Banken gewähren Immobilienkredite für einen bestimmten Zeitraum mit vertraglich festgelegten Zinsen. Als Definition ist eine Vorfälligkeitsentschädigung der Geldbetrag, den der Kreditnehmer zusätzlich an die Bank bezahlen muss, wenn er einen aufgenommenen Kredit und damit den Vertrag mit der Bank vorzeitig kündigt, sofern diese Möglichkeit nicht im Vertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss nicht nur der Restbetrag des Darlehens mit einem Mal abbezahlt, sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden.

Nachdem man sich mit seiner Bank auf eine frühzeitige Vertragsauflösung geeinigt hat, kann die komplette Rückzahlung der ausstehenden Darlehenssumme erfolgen. Im nächsten Schritt bekommt der Kreditnehmer von der Bank eine Forderung, das Vorfälligkeitsentgelt zu entrichten. Erst wenn dies geschehen ist, gilt der Vertrag mit der Bank als aufgelöst. Die Grundschuld muss dann noch aus dem Grundbuch gelöscht werden, damit beim Immobilienverkauf keine Erbbaurechte auf der Immobilie liegen.

Was sind Gründe für ein vorzeitiges Beenden eines Immobilienkredits?

Beispielsweise Scheidungspaare sehen sich oft gezwungen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen. Aber auch eine Verbesserung der eigenen finanziellen Situation kann ein Grund sein, aus dem man einen Ratenkredit vorzeitig tilgen möchte.


2. Warum verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die vorzeitige Ablösung eines Ratenkredits durch den Kreditnehmer ist für Kreditinstitute mit finanziellen Verlusten verbunden: Den Banken entgehen teilweise erhebliche Zinseinnahmen für den anfangs vereinbarten Zeitraum.

Um diesen Zinsverlust zu kompensieren, verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, die gut und gerne 10 Prozent der Restschuld betragen kann. Die Kunden müssen schon bei Abschluss des Kreditvertrags darüber informiert werden, dass bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Gebühr fällig wird.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, erklärt:

„Durch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank eine außerplanmäßige Beendigung des Darlehensvertrags und den damit verbundenen Zinsausfall abfedern. Kreditnehmer haben in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern sie nicht bereit sind, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Je nach Höhe der Restschuld kann die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank schnell mehrere Tausend Euro betragen.“


3. Wann darf ich meinen Kreditvertrag vorzeitig beenden?

Banken dürfen die Kündigung eines Kreditvertrags innerhalb der Zinsbindungsfrist und vorzeitige Rückzahlungen ablehnen. Deswegen sind Kreditnehmer sehr oft auf die Kulanz der Banken angewiesen, wenn sie ihr Darlehen früher tilgen möchten.

Wenn das Darlehen zur Baufinanzierung aufgenommen wurde und man sein Eigenheim verkaufen muss, muss die Bank der Vertragsauflösung zustimmen. Denn ohne die Immobilie ist der Kredit nicht mehr grundpfandrechtlich abgesichert. Entschädigt wird die Bank durch die Vorfälligkeitsentschädigung.

Auch wenn die Bank trotz triftigen Grundes einem Antrag zur Erhöhung des Darlehensbetrags nicht zustimmt und man gezwungen ist, ein Darlehen bei einer anderen Bank aufzunehmen, kann der Vertrag aufgelöst und das bisherige Darlehen sofort ausgeglichen werden. Gründe für eine Erhöhung des Darlehens können eine notwendige Modernisierung der Immobilie oder ein Anbau sein.

Jahn von McMakler:

„Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann. Das ist auch dann der Fall, wenn eine deutliche Verbesserung der eigenen finanziellen Situation die vorzeitige Auszahlung der Restschuld möglich macht. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau denken viele Kreditnehmer über eine Umschuldung nach. Ob sich eine Umschuldung wirklich lohnt, hängt jedoch häufig von der Höhe der Vollfälligkeitsentschädigung ab.“


4. Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt immer individuell. Die VFE hängt von der Höhe der Restschuld, der Finanzierungsdauer, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau ab. In Deutschland sind aktuell zwei Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung üblich:

  1. Bei dem Aktiv-Passiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie das Geld nicht neu verleihen, sondern am Kapitalmarkt anlegen. Dies geschieht meistens in Form von Hypothekenpfandbriefen. Die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank bei Fortführung des Vertrags erhalten würde, und dem Pfandbriefzins ergibt den zu zahlenden Zinsschaden.

  2. Bei dem Aktiv-Aktiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie die vorzeitig zurückgezahlte Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer zu geringeren Zinsen verleihen. Der Zinsunterschied zwischen dem ursprünglichen und dem neuen Darlehen bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Felix Jahn rät:

„In manchen Fällen sind die Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens nicht lohnt. Daher sollten sich Kreditnehmer über die Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung informieren, bevor sie einen Kreditvertrag kündigen.“


5. Wie kann ich beim Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden, wenn ein Immobilienkredit bis zum Ende der im Vertrag festgelegten Dauer läuft. Auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, kann der Vertrag fortgeführt werden. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: Den Objektaustausch oder den Schuldneraustausch.

a) Fortführung des Vertrages durch Objektaustausch

Manche Besitzer einer Eigentumswohnung möchten sich vergrößern und sich dabei von der kleineren Wohnung trennen und in ein größeres Haus einziehen. Wenn Sie also beispielsweise Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, um ein Haus zu kaufen, die Wohnung aber noch mit einem laufenden Kredit finanzieren, können Sie den bestehenden Kreditvertrag von der Wohnung auf das Haus übertragen.

b) Übernahme des Vertrages durch den Käufer (Schuldneraustausch)

Eine weitere Möglichkeit, keine Entschädigung an die Bank ausrichten zu müssen, ist die Übernahme des laufenden Kreditvertrages durch den neuen Eigentümer der Immobilie. Dieser übernimmt den Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen. Je nach damaliger und aktueller Zinslage kann das für den Käufer einen Vorteil oder aber einen Nachteil bedeuten.

Felix Jahn erklärt:

„Beim Objektaustausch wird der bestehende Kreditvertrag von der alten auf die neue Immobilie übertragen. Beim Schuldneraustausch übernimmt der neue Eigentümer der Immobilie den laufenden Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen.“


6. Wann muss ich außerdem keine VFE zahlen?

Es gibt auch Fälle, in denen ein Ratenkredit vorzeitig vollständig beendet werden kann und keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird. Diese sind:

a) Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Die Kündigung eines Kreditvertrages ist laut §489 BGB bei Krediten mit langer Laufzeit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten möglich. Die Kündigungsfrist läuft an dem Tag ab, an dem das Darlehen vollständig ausbezahlt wurde. Die Banken dürfen in solchen Fällen kein Vorfälligkeitsentgelt erheben.

b) Kündigung seitens der Bank

Wenn die Bank ein Darlehen kündigt, weil der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug ist, darf sie kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 22. November 2016 (Az: XI ZR 187/14). Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird lediglich fällig, wenn der Darlehensnehmer selbst den Kreditvertrag vorzeitig kündigt.

c) Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Wenn man feststellt, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann die Kündigung jederzeit ohne VFE durchgeführt werden. Die Bank muss nicht entschädigt werden. Eine Widerrufsbelehrung gilt als falsch, wenn sie z. B. nicht eindeutig formuliert wurde oder wenn Angaben zum Kreditgeber falsch sind oder gar fehlen.

d) Fehlerhafte Angaben zur Berechnung

In einem Urteil vom 28. Juli 2020 (Az: XI ZR 288/19) hat der BGH klargestellt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Darlehensvertrag falsche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Im vorliegenden Fall hatte die Bank die Angaben zur maximalen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach Paragraf 502 Absatz 3 BGB nicht als Höchstsummen für die Entschädigung ausgewiesen. Da die Angaben im Vertrag unzureichend sind, hat die Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verloren und kann die Angaben zur Berechnung auch nicht nachholen.


Fazit

Ein Immobilienkredit wird für eine vertraglich festgelegte Dauer geschlossen, während der die Bank mit Zinszahlungen rechnet. Ein vorzeitiges Ausscheiden aus einem Ratenkredit würde für die Bank einen hohen Zinsschaden bedeuten. Diesen federt die Bank durch die Vorfälligkeitsentschädigung ab. Als Kreditnehmer hat man in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern man nicht bereit ist, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Je nach Höhe der Restschuld kann die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank schnell mehrere Tausend Euro betragen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie einen Kredit erst nach zehn Jahren Laufzeit kündigen. Sollten Sie einen Kredit für eine Baufinanzierung aufgenommen haben und Ihre Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen wollen, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung dennoch umgehen, indem der Vertrag entweder durch einen Objektaustausch oder einen Schuldneraustausch fortgeführt wird.

Felix Jahn resümiert:

„Kreditnehmer sollten ihren Darlehensvertrag vor einer vorzeitigen Kündigung genauestens prüfen oder gegebenenfalls prüfen lassen. Unter Umständen können sie sich so die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sparen. Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings rechtmäßig ist, kann das schnell teuer für den Kreditnehmer werden. Je nach Ausgangssituation sollte beurteilt werden, ob sich eine vorzeitige Tilgung überhaupt lohnt.“

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