Das Grundbuch: Die 5 wichtigsten Fakten

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke, die in einem Gemeindebezirk liegen. Die Informationen des Grundbuchs sollen Klarheit über die Rechtsverhältnisse der dort eingetragenen Grundstücke schaffen. Doch was genau steht in einem Grundbucheintrag, welche Informationen müssen dort laut Grundbuchordnung wann eingetragen werden, wozu wird ein Grundbuchauszug überhaupt benötigt und wo kann man eine Grundbucheinsicht erhalten? Die Antworten auf diese Fragen haben wir im folgenden Ratgeber-Artikel für Sie zusammengetragen.

Beim Hausverkauf unerlässlich: ein Update des Grundbucheintrags

1. Welche Informationen stehen im Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein vom zuständigen Grundbuchamt geführtes öffentliches Verzeichnis und verzeichnet alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks. Jedes Bauland unterliegt dem Grundbuchzwang und muss ins Grundbuch eingetragen werden. Generell enthalten Grundbücher Informationen zu den Eigentumsverhältnissen jedes einzelnen Baulands.

Ziel eines Grundbuchs ist es, etwaige Rechte oder auf dem Grundstück liegende Lasten, wie die Grundschuld zu dokumentieren. Dadurch schafft ein Grundbucheintrag Transparenz über die Rechtsverhältnisse, sorgt für eine zentralisierte Struktur sowie für eine Sicherheit für die involvierten Parteien.

Laut Grundbuchordnung, die deutsche Rechtsvorschrift zur Regelung des Grundbuchs, ist das Grundbuch einheitlich in mehrere Sparten aufzuteilen:

  • Aufschrift: In diesem Abschnitt sind das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, der Band sowie die fortlaufende Aktennummer des Blattes des Grundbuchs vermerkt. Zusätzlich sind auch die Schließungs- und Umschreibungsvermerke zu finden. Generell gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern, beispielsweise das Erbbaugrundbuch, Wohnungsgrundbuch und Teileigentumsgrundbuch.
  • Bestandsverzeichnis: In dem Bestandsverzeichnis, sowie in der, kann die genaue Lagebezeichnung des Baulands mit den dem Flurstück, der Flurnummer und der Gemarkung gefunden werden. Das Bestandsverzeichnis kann bereits erste Informationen über ein grundstücksgleiches Recht geben. Die Größenangabe wird ebenfalls erklärt. Die Größe kann dabei in Hektar, Ar (1a = 100m2 )und Quadratmeter angegeben werden. Als Grundlage für diese Informationen dient die Flurkarte, welche auch beim Liegenschaftskatater eingesehen werden kann.
  • Abteilung I: Hier sind Informationen zu den Eigentümern oder den Erbbauberechtigten enthalten. Falls mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte eingetragen sind, gibt die Abteilung I aus dem Grundbuch auch Auskunft über ihre jeweiligen Anteile und über ihr Gemeinschafts- bzw. Gesellschaftsverhältnis. Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, müssen die Grundbucheinträge in der Abteilung I immer aktualisiert werden. Die Eigentümerschaft einer Immobilie kann durch einen Auszug aus dieser Sparte belegt werden.
  • Abteilung II: Das Grundbuch beschreibt in diesem Abschnitt alle Lasten und Beschränkungen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte eines Grundstücks. Solche Lasten können z. B. Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte sein. Mit Beschränkungen sind Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke gemeint.
  • Abteilung III: Hier werden alle Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte erfasst. Wenn z. B. eine Hypothek auf ein Baugrundstück aufgenommen wird, erfolgt der entsprechende Grundbucheintrag in der Abteilung III. Ein Auszug aus der Abteilung III ist vor allem für Kreditinstitute interessant.

Die genannten Sparten in den Grundbüchern enthalten für jedes Grundstück eines Bezirks ein eigenes Grundbuchblatt. Auf dem Grundbuchblatt sind die entsprechenden Informationen zusammengetragen. Wenn eine Immobilie bzw. ein Bauland verkauft wird, müssen diese Daten angepasst werden, damit sie die veränderten Eigentumsverhältnisse korrekt abbilden.

Ein jedes einzelne Grundbuchblatt wird pro Bezirk in eigene Bänder gebündelt. Diese Bänder bilden dann das eigentliche Grundbuch. Wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen möchten, müssen Sie die Blattnummer des entsprechenden Baulands kennen oder sie im Vorfeld in Erfahrung bringen.

2. Wann erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Wenn Sie ein Bauland oder eine Immobilie gekauft haben, müssen Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Der Grundbucheintrag kann aber erst dann erfolgen, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt worden ist und dem Grundbuchamt vorgelegt wurde.

Wenn die Eigentumsumschreibung nach einer Schenkung oder nach einem Erbfall erfolgt, muss vom Notar beglaubigter Schenkungsvertrag bzw. Erbschein vorliegen. Ebenfalls muss ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden, wenn ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat oder wenn eine bestehende Baufinanzierung von einer Bank zu einer anderen Bank übertragen wurde. In solchen Fällen muss die alte Grundschuld gelöscht und das neue Verhältnis eingetragen werden.

Des Weiteren müssen wesentliche Änderungen an einem Grundstück wie z. B. eine neue Aufteilung des Grundstücks, welche in einer Teilungserklärung festgehalten wird oder die Zusammenführung mehrerer Grundstücke im Grundbuch dokumentiert werden.

Info

Der Hauskauf: Exkurs Auflassungsvormerkung

Die sogenannte Auflassungsvormerkung ist eine zusätzliche Absicherung beim Hauskauf. Sie erlaubt dem Käufer den verhandelten Kaufpreis erst, nachdem die Eigentumsüberschreibung durch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt ist, zu entrichten. Als Käufer ist darauf zu achten, dass man vor der rechtmäßigen Eintragung ins Grundbuch alle Informationen über eventuelle Belastungen des Grundstücks einholt.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor Betrugsfällen, in dem er ihm die vertragsmäßige Gegenleistung zusichert, sofern er seinen Teil des Vertrags, das Zahlen des verhandelten Preises, eingehalten hat

3. Wann wird ein Auszug benötigt?

Ein Auszug aus dem Grundbuch ist eine komplette Abschrift aller Grundbucheintragungen - also aller oben genannten Sparten und Abteilungen - zu einer Immobilie oder zu einem Grundstück.

Ein Grundbuchauszug wird im Rahmen einer Beleihungsprüfung von der Bank verlangt, bevor sie einen Kredit gewährt, falls der Kredit über eine Grundschuld abgesichert werden soll. Außerdem wird ein Auszug aus dem Grundbuch bei einem Immobilienverkauf gebraucht, damit der Verkäufer gegenüber dem Käufer und dem Notar belegen kann, dass er auch wirklich der Eigentümer des Objektes ist.

4. Wo kann das Grundbuch eingesehen werden?

Wer ein berechtigtes Interesse an einem Grundstück oder an einer Immobilie hat, kann Einsicht in die Grundbücher nehmen oder einen Auszug aus diesen beantragen. In solchen Fällen muss man sich an das zuständige Grundbuchamt wenden. Dieses Amt ist ein Registergericht, das bei dem jeweiligen Amtsgericht angesiedelt ist.

In der Regel sind die Amtsgerichte für alle Grundstücke zuständig, die in ihren Bezirken liegen. Lediglich in Baden-Württemberg sind die Grundbuchämter noch bei den entsprechenden Gemeinden angesiedelt. Heute kann man den Grundbuchauszug auch online beantragen und sich den Behördengang sparen. Dies geschieht über das sogenannte Justizportal. Das Justizportal ermöglicht, nach angemessener Prüfung, die Online-Einsicht ins Grundbuch. Ein Grundbuchblatt über das Justizportal anzufordern ist kostenpflichtig.

5. Wer ist zur Einsicht berechtigt?

Die Informationen, die in den Grundbüchern eingetragen sind, betreffen die Vermögens- und Schuldverhältnisse von Immobilienbesitzern und sind sehr sensibel. Deswegen möchte der Gesetzgeber sie schützen und hat die Grundbucheinsicht beschränkt. Die Grundbuchämter gewähren nur den Grundstückseigentümern, anderen im Grundbuch vermerkten Personen und Personen mit einem berechtigten Interesse an einem Grundstück Grundbucheinsicht. Als Personen bzw. Institutionen mit berechtigtem Interesse gelten:

  • Potentielle Käufer, die durch einen Vorkaufsvertrag belegen können, dass sie beabsichtigen, ein Bauland oder eine Immobilie zu kaufen.
  • Gläubiger des Eigentümers, die einen Vollstreckungstitel haben und eine Zwangsversteigerung des entsprechenden Objekts veranlassen wollen.
  • Kreditinstitute, wenn das Bauland bzw. die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.
  • Notare, Gerichte und andere Behörden sowie Vermessungsingenieure, die öffentlich bestellt sind.

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