Das Flurstück – die amtliche Grundstücksvermessung

Das Flurstück ist eine Maßeinheit des Liegenschaftskatasteramtes und dient der Erfassung von Liegenschaften in ganz Deutschland. Relevant wird das Flurstück zwingend für Immobilienverkäufer im Zuge der Kaufabwicklung, aber auch vor dem Vertragsabschluss kann das Flurstück eine wichtige Funktion als Informationsquelle für Immobilienverkäufer erfüllen. Erfahren Sie, wie man relevante Flurstücke finden, die Flurstücksnummer entschlüsseln und relevante Informationen aus der Flurkarte ablesen kann.

Das Flurstück: Die kleinste Buchungseinheit

Als Flurstück wird im Baurecht die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters bezeichnet. Das Flurstück, früher auch Parzelle oder Katasterparzelle, definiert dabei einen amtlich vermessenen Teil der Erdoberfläche mit klaren Grenzen, den sogenannten Flurstücksgrenzen. Die von den Flurstücksgrenzen festgelegten Flurstücke, werden in der Flurkarte des Liegenschaftskataster geführt und zur Identifikation mit jeweils individuellen Flurstücksnummern versehen. Neben dem Grundbuch gilt das Flurstück als amtlicher Nachweis des Eigentums an Grund und Boden. Außer als Eigentumsnachweis fungiert ein Flurkartenauszug auch als umfangreicher Informant bezüglich eines Flurstückes und dessen Flur.

Die Flurstücksnummer entschlüsselt

Die praktische Ordnung des Liegenschaftskataster erfolgt mit der Flurstücksbezeichnung, sie ist der „Eigenname“ des Flurstücks und ermöglicht die schnelle Zuordnung von Flurstücken. Sie setzt sich aus dem Gemarkungsnamen, der Flurnummer und, am wichtigsten, der Flurstücksnummer zusammen.

Das Kataster untergliedert in seinem Nummerierungsbezirk also jede Gemarkung in mehrere Flure, die wiederum einzelne Flurstücke enthalten. Daher ist die Flurstücksnummer die einzige eindeutige Bezeichnung eines Flurstücks (Parzelle). Nach neuerer Regelung werden die Flurstücke innerhalb einer Flur durchgehend nummeriert, wobei es sich um eine höchstens fünfstellige Zahl handeln kann. Ältere Flurstücksnummern können sich auch noch aus Zähler und Nenner zusammensetzen und vereinzelt wird zur Bezeichnung der Parzellen die Nummer auch mit einem Buchstaben ergänzt.

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Gemarkung

Eine Gemarkung bezeichnet ebenfalls eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters und schließt in der Regel mehrere Grundstücke zu einem Gebiet zusammen.

Flurstücksgrenzen gleich Grundstücksgrenzen?

Ein durch eine Flurstücksnummer begrenztes Flurstück ist damit ein fest definierter Bereich und mit Linien in der Flurkarte eingezeichneter Bereich. Die Flurstücksgrenzen stellen dabei in jedem Fall auch die Grundstücksgrenzen dar. Also ein Grundstück wird im Durchschnitt durch ein Flurstück repräsentiert, es können sich allerdings keine zwei Grundstücke auf einem Flurstück befinden. Bei besonders großen Grundstücken kann ein Grundstück auch durch mehrere Flurstücke dargestellt. In dem Fall sind die Grundstücksgrenzen äquivalent zu den äußeren Flurstücksgrenzen, der enthaltenen Flurstücke.

Wichtige Eigenschaften der Flurstücke

Auf einem Flurkartenauszug werden neben der Lage in einem Nummerierungsbezirk auch viele andere wichtige Angaben zu einem Flurstück und seiner Umgebung gemacht, zu:

  • Gebiets- und Gemeindegrenzen
  • Gebäudenummern (Hausnummern) und Nutzungsart
  • Blattrahmen mit Flurnummer, Gebietsbezeichnung, Maßstab und Herkunft

Abhängig von der Region werden auch andere Attribute der Gemarkung erfasst:

  • Grenz- und Vermessungspunkte und Nummern
  • Topografische Daten (z. B. Straßenränder, Böschungen)
  • Abgrenzungsarten (Zäune, Hecken, Mauern)

Neue Flurstücksgrenzen setzen: Die Katastervermessung

Das zuständige Vermessungsamt, auch Katasteramt, ist in jedem deutschen Bundesland verantwortlich für das Vermessungswesen beziehungsweise die Führung des Liegenschaftskataster und damit das Vermessen sämtlicher Flurstücke in der Region. Dabei stellt es Flurkartenauszüge bereit, revidiert bestehende Flurstücksgrenzen und legt neue fest. Im Zuge dessen werden auch Gebäude eingemessen und Nutzungsgrenzen erfasst. Dabei unterteilt das Katasteramt in folgende mögliche Dienstleistungen:

  • Urvermessungen: Hierbei wird von der Einrichtung des Katasters, also der erstmaligen Erfassung eines Gebiets und seinen Grundstücken gesprochen. Eine Urvermessung erfolgt auch nach einer Flurbereinigung, ein Bodenordnungsverfahren, in dem Grundbesitz neugeordnet wird, oder bei dem Festlegen neuer Grenzen bei einer Teilungsvermessung.

  • Neuvermessungen: werden im Zuge einer Katastermodernisierung veranschlagt. Bei Neuvermessungen werden dabei mehrere Flurstücke eines Gebiets erneut vermessen.

  • Fortführungsvermessungen: Sie dienen der Erweiterung des Katasters um neue Grundstücke beziehungsweise Flurstücke. Bei Fortführungsvermessungen kann es sich dabei um Gebäudeeinmessungen (der Erfassung neuer Gebäude) oder Teilungsvermessungen (der Aufteilung eines Grundstücks in zwei Flurstücke) handeln.

Wird die eine Vermessung durch das Katasteramt benötigt, beispielsweise als Voraussetzung zur grundbuchrechtlichen Teilung, ist zusätzlich eine notarielle Beurkundung für die Grundbucheintragung erforderlich.

Die Kosten für die jeweiligen Vermessungen orientieren sich dabei an vielen individuellen Faktoren (der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, der Größe des Grundstücks, des aktuellen Bodenrichtwertes und ist nicht pauschal anzugeben. Detaillierte Auskunft kann unter Angabe der individuellen Daten bei dem regionalen Vermessungsamt eingeholt werden.

Das eigene Flurstück finden

Dank der effizienten Technologisierung des Immobilien- und Bauwesens, können Flurkartenauszüge und damit auch Informationen über das eigene Grundstück (Flurstück) mittlerweile unkompliziert online eingesehen werden. Hierfür wurden sogenannte Geoportale eingeführt und ständig erweitert. Eine umfassende bundeslandübergreifende Datenbank bietet als Paradebeispiel das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS). Hier kann man sich bei Interesse kostenlos, beispielsweise als Käufer oder Verkäufer, über die Flurstücke vieler Regionen Deutschlands informieren.

Wird allerdings, zum Beispiel für die Abwicklung des Immobilienverkaufs, ein ordentlicher Flurkartenauszug benötigt, muss ein entsprechender Antrag beim Liegenschaftskataster gestellt werden. Hierfür fallen entsprechende Bearbeitungsgebühren an, die ebenfalls zwischen den Bundesländern unterschiedlich ausfallen und zwischen 12 und 50 Euro liegen. In vielen Fällen lohnt es sich, erstmal die Möglichkeit eines online-Antrages zu prüfen, da diese zumeist nicht nur billiger ausfällt, sondern auch viel Zeit spart.