Das Flurstück – die amtliche Grundstücksvermessung

Letztes Update: 04.09.2020

Das Flurstück ist eine Maßeinheit des Liegenschaftskatasteramtes und dient der Erfassung von Liegenschaften in ganz Deutschland. Relevant wird das Flurstück zwingend für Immobilienverkäufer im Zuge der Kaufabwicklung, aber auch vor dem Vertragsabschluss kann das Flurstück eine wichtige Funktion als Informationsquelle für Immobilienverkäufer erfüllen. Erfahren Sie, wie man relevante Flurstücke finden, die Flurstücksnummer entschlüsseln und relevante Informationen aus der Flurkarte ablesen kann.


1. Was ist ein Flurstück?

Als Flurstück wird im Baurecht die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters bezeichnet. Das Flurstück, früher auch “Parzelle” oder “Katasterparzelle”, definiert dabei einen amtlich vermessenen Teil der Erdoberfläche mit klaren Grenzen, den sogenannten Flurstücksgrenzen. Die von den Flurstücksgrenzen festgelegten Flurstücke, werden in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters geführt und zur Identifikation mit jeweils individuellen Flurstücksnummern versehen.

Neben dem Grundbucheintrag gilt das Flurstück als amtlicher Nachweis des Eigentums an Grund und Boden. Außer als Eigentumsnachweis fungiert ein Flurkartenauszug auch als umfangreicher Informant bezüglich eines Flurstückes und dessen Flur.

1.1 Wie setzt sich die Flurstücksnummer zusammen?

Die praktische Ordnung des Liegenschaftskatasters erfolgt mit der Flurstücksbezeichnung. Sie ist der „Eigenname“ des Flurstücks und ermöglicht die schnelle Zuordnung von Flurstücken. Sie setzt sich aus dem Gemarkungsnamen, der Flurnummer und der Flurstücksnummer zusammen.

Das Kataster untergliedert in seinem Nummerierungsbezirk also jede Gemarkung in mehrere Flure, die wiederum einzelne Flurstücke enthalten. Daher ist die Flurstücksnummer die einzige eindeutige Bezeichnung eines Flurstücks (Parzelle). Nach neuerer Regelung werden die Flurstücke innerhalb einer Flur durchgehend nummeriert, wobei es sich um eine höchstens fünfstellige Zahl handeln kann. Ältere Flurstücksnummern können sich auch noch aus Zähler und Nenner (z.B. 1/222) zusammensetzen. Vereinzelt wird zur Bezeichnung der Parzellen die Nummer auch mit einem Buchstaben ergänzt.

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Gemarkung

Eine Gemarkung bezeichnet ebenfalls eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters und schließt in der Regel mehrere Grundstücke zu einem Gebiet zusammen.

Sind Flurstücksgrenzen gleich Grundstücksgrenzen?

Ein durch eine Flurstücksnummer begrenztes Flurstück ist damit ein fest definierter und mit Linien in der Flurkarte eingezeichneter Bereich. Die Flurstücksgrenzen stellen dabei in jedem Fall auch die Grundstücksgrenzen dar. Ein Grundstück wird also im Durchschnitt durch ein Flurstück repräsentiert, es können sich allerdings keine zwei Grundstücke auf einem Flurstück befinden. Bei besonders großen Grundstücken kann ein Grundstück auch durch mehrere Flurstücke dargestellt werden. In diesem Fall sind die Grundstücksgrenzen äquivalent zu den äußeren Flurstücksgrenzen der enthaltenen Flurstücke.

Beispiel Flurstück, Gemarkung, Flur (Quelle: www.geoportal.nrw)

Beispiel: Flurstück

Wichtige Eigenschaften der Flurstücke

Auf einem Flurkartenauszug werden neben der Lage in einem Nummerierungsbezirk auch viele andere wichtige Angaben zu einem Flurstück und seiner Umgebung gemacht, zu:

  • Gebiets- und Gemeindegrenzen
  • Gebäudenummern (Hausnummern) und Nutzungsart
  • Blattrahmen mit Flurnummer, Gebietsbezeichnung, Maßstab und Herkunft

Abhängig von der Region werden auch andere Attribute der Gemarkung erfasst:

  • Grenz- und Vermessungspunkte und Nummern
  • Topografische Daten (z. B. Straßenränder, Böschungen)
  • Abgrenzungsarten (Zäune, Hecken, Mauern)
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Überhaken

Überhaken (Zugehörigkeitshaken) in einer Flurstückskarte kennzeichnen, dass zwei Einzelflächen ein Flurstück bilden, wenn ein Flurstück durch ein zweites in zwei Flächen geteilt wird. Überhaken sind ein veraltetes Überbleibsel des Preußischen Katasters und in der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) nicht mehr enthalten. Die Entfernung der Überhaken erfolgt zur Qualitätsverbesserung von Amts wegen. Der Eigentümer muss sich also nicht darum kümmern und trägt auch keine Kosten.


2. Katastervermessung: Wie setze ich neue Flurstücksgrenzen?

Das zuständige Vermessungsamt, auch Katasteramt, ist in jedem deutschen Bundesland verantwortlich für das Vermessungswesen, beziehungsweise die Führung des Liegenschaftskatasters und damit das Vermessen sämtlicher Flurstücke in der Region. Dabei stellt es Flurkartenauszüge bereit, revidiert bestehende Flurstücksgrenzen und legt neue fest. Im Zuge dessen werden auch Gebäude eingemessen und Nutzungsgrenzen erfasst. Dabei unterteilt das Katasteramt in folgende mögliche Dienstleistungen:

  • Urvermessungen: Die Einrichtung des Katasters, also die erstmalige Erfassung eines Gebiets und seinen Grundstücken. Eine Urvermessung erfolgt auch nach einer Flurbereinigung, einem Bodenordnungsverfahren, in dem Grundbesitz neu geordnet wird, oder bei der Festlegung neuer Grenzen bei einer Teilungsvermessung.

  • Neuvermessungen: werden im Zuge einer Katastermodernisierung veranschlagt. Bei Neuvermessungen werden dabei mehrere Flurstücke eines Gebiets erneut vermessen.

  • Fortführungsvermessungen: Sie dienen der Erweiterung des Katasters um neue Grundstücke beziehungsweise Flurstücke. Bei Fortführungsvermessungen kann es sich dabei um Gebäudeeinmessungen (der Erfassung neuer Gebäude) oder Teilungsvermessungen (Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere Flurstücke) handeln.

Wird eine Vermessung durch das Katasteramt benötigt, beispielsweise als Voraussetzung zur grundbuchrechtlichen Teilung, ist zusätzlich eine notarielle Beurkundung für die Grundbucheintragung erforderlich.

Die Kosten für die jeweiligen Vermessungen orientieren sich dabei an vielen individuellen Faktoren (Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, Größe des Grundstücks, aktueller Bodenrichtwert) und ist nicht pauschal anzugeben. Eine detaillierte Auskunft kann unter Angabe der individuellen Daten beim regionalen Vermessungsamt eingeholt werden.


3. Wie finde ich das eigene Flurstück?

Dank der effizienten Technologisierung des Immobilien- und Bauwesens, können Flurkartenauszüge und damit auch Informationen über das eigene Grundstück (Flurstück) mittlerweile unkompliziert online eingesehen werden. Hierfür wurden sogenannte Geoportale eingeführt und ständig erweitert. Eine umfassende bundeslandübergreifende Datenbank bietet das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS). Hier kann man sich bei Interesse kostenlos, beispielsweise als Käufer oder Verkäufer, über die Flurstücke vieler Regionen Deutschlands informieren.

Wird allerdings, zum Beispiel für die Abwicklung des Immobilienverkaufs, ein ordentlicher Flurkartenauszug benötigt, muss ein entsprechender Antrag beim Liegenschaftskataster gestellt werden. Hierfür fallen entsprechende Bearbeitungsgebühren an, die ebenfalls zwischen den Bundesländern unterschiedlich ausfallen und zwischen 12 und 50 Euro liegen. In vielen Fällen lohnt es sich, erstmal die Möglichkeit eines Online-Antrages zu prüfen, da dies zumeist nicht nur billiger ausfällt, sondern auch viel Zeit spart.

Unsere Immobilienmakler beraten Sie gerne im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung näher zu diesem Thema.

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Bildquelle Flurstück, Gemarkung, Flur: Geoportal NRW

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