Die Flurkarte – Das sollten Sie vor Immobiliengeschäften wissen

Die Liegenschaftskarte, welche zuvor als Flurkarte bezeichnet wurde, beinhaltet amtlich erhobene Grundstückskenndaten. Die Informationen werden von der zuständigen Behörde des Liegenschaftskatasters erhoben. Sie umfassen unter anderem die Lage, die Bebauung und Flur- sowie Flurstücksnummern von Grundstücken. Besonders wichtig ist die Flurkarte als Bezugspunkt im Bau- und Immobilienwesen, vor allem für Käufer und Verkäufer bei Immobiliengeschäften. Hier erfahren Sie, wie eine Flurkarte aufgebaut ist, welche Funktionen sie dadurch erfüllt und von einfachen Wegen diese Informationen online zu erhalten.

Die Flurkarte: Darstellung aller Liegenschaften nach Maßstab

1. Was ist eine Flurkarte?

Die Flurkarte wird zur Darstellung der Lage von Grund und Boden genutzt, die ersten Katastervermessungen, welche als Grundlage für die Kartierung der ersten amtlichen Flurkarten dienten, wurden in Deutschland zum Anfang des 19. Jahrhunderts durchgeführt.

Die Flurkarte als solche ist heute als historisch anzusehen. Sie wurde durch die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt. Diese wird auch als Katasterkarte bezeichnet und repräsentiert gemeinsam mit der Schätzungskarte, den darstellenden Teil des Liegenschaftskatasters. Bei der Liegenschaftskarte handelt es sich, wie bei der früheren Flurkarte, um eine maßstäbliche Darstellung aller Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke). Als Nachweis für die Existenz und Einfassung von Grundstücken, bildet die Liegenschaftskarte die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs und eine wichtige Referenz im Bauwesen sowie bei Immobiliengeschäften. Die Flurkarte bildete seither ebenfalls die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer, also der Grundsteuerveranlagung.

1.1 Wie ist eine Flurkarte aufgebaut?

Bei der Erstellung einer Flurkarte gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten der kartographischen Darstellung: die Rahmenkarte und die Inselkarte.

In der Rahmenkarte werden Gebiete auf dem gesamtem Kartenspiegel dargestellt und von einem meist rechteckigem Kartenrahmen eingegrenzt, die Darstellung ist somit Flurunabhängig. Bei der Inselkarte oder auch Urkarte, konzentriert sich die Darstellung auf einen definierten Geländeausschnitt (Bundesland, Stadtbezirk etc.), also ohne angrenzende Flure anzudeuten.

Der Maßstab ist variabel und wird meist durch die Größe der darzustellenden Gemarkungen und Liegenschaften bestimmt. In Städten werden aufgrund der großen Anzahl benachbarter Grundstücke oft auf die Maßstäbe 1:500 und 1:1.000 zurückgegriffen. Da in ländlichen Regionen zumeist zahlenmäßig weniger, aber dementsprechend größere Flurgebiete als Norm gelten, sind in der Darstellung Maßstäbe von 1:50.000 und 1:100.000 gängig.

Was erfasst die Darstellung einer Flurkarte?

  • Flurstücke, mit Flurgrenzen und -nummern

  • Gebiets- und Gemeindegrenzen

  • Gebäudenummern und Nutzungsart

  • Blattrahmen mit Flurnummer, Gebietsbezeichnung, Maßstab und Herkunft

Darstellung in Abhängigkeit der Region:

  • Grenz- und Vermessungspunkte und Nummern

  • Topografische Daten (z. B. Straßenränder, Böschungen)

  • Abgrenzungsarten (Zäune, Hecken, Mauern)

1.2 Welche Bedeutung haben Flurstücke und Flurstücksnummern?

Ein Flurstück stellt in Deutschland die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters dar. Dabei handelt es sich per Vermessungsgesetz um „[…] eindeutig begrenzte Teile der Erdoberfläche, die durch das amtliche Vermessungswesen geometrisch festgelegt und bezeichnet sind“ (§ 3 Abs. 2, LgVerm). Grundsätzlich handelt es sich in der Regel um ein Grundstück, welches in Liegenschaftskarten als solches abgegrenzt dargestellt ist. Es können jedoch auch mehrere Flurstücke zu einem Grundstück gehören, welche in der Flurkarte jeweils einzeln aufgezeigt werden.

Das Liegenschaftskataster teilt jedem Flurstück innerhalb seines Nummerierungsbezirks eine Flurstücksnummer zu. Durch diese Flurstücksnummer ist es dem Kataster möglich, ein Flurstück innerhalb eines Flurs zu identifizieren. Die Flurstücksnummer ist eine höchstens fünfstellige Zahl und kann sich auch aus Zähler und Nenner zusammensetzen (z. B. 00087/000).

2. Die Flurkarte bei Immobiliengeschäften

Die Gründe für die Beantragung einer Katasterkarte können vielfältig ausfallen. Sie hat sich vor allem unter wirtschaftlichen und organisatorischen Gesichtspunkten zu einem wichtigen Dokument entwickelt. Sie dient der Planung von Baumaßnahmen durch Architekten und Ingenieurbüros. Bisher ist sie außerdem die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. Besonders wichtig ist die Flurkarte mittlerweile jedoch beim Immobilienverkauf. Von der Vermarktung, bis zur Verkaufsabwicklung ist sie ein wichtiger Bezugspunkt:

  • Als Informationsbasis für Immobilieninteressenten: Vor einem Immobiliengeschäft können Interessenten so zum einen die Lage und Größe des Wunschobjekts recherchieren, gleichzeitig erhalten Sie Informationen über die Art und Beschaffenheit von Grundstücksgrenzen, Gemarkungs- und Gemeindegrenzen, Gebäude und Bodennutzungsarten sowie das Straßennetz der Umgebung. Im ländlichen Raum informiert eine Schätzkarte bei agrarisch nutzbaren Flächen ebenfalls über Bodenschätzungsmerkmale.

  • Als Grundlage zur Immobilienbewertung: Der Wert eines Grundstücks und gegebenenfalls einer Immobilie, wird maßgeblich durch die Lage bestimmt. Die Liegenschaftskarte definiert dementsprechend nicht nur den Preisfaktor Größe, auch die Lage wird mit vielen zusätzlichen Umgebungsfaktoren dargestellt.

  • Bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften: Immobilienmakler und Banken nutzen die Informationen der Flurkarte beim Immobilienhandel zur Vermarktung und zur Ermittlung von Beleihungswerten. Schließlich muss auch ein Notar die Inhalte der Liegenschaftskarte beim Aufsetzen des Immobilienkaufvertrages, beurkunden.

  • Als Berchnungsmaßstab: Zur Orientierung, bei der Berechnung von Bodenbezogenen Steuern und sonstigen Grundstücksverwandten Abgaben.

3. Wie wird eine Flurkarte beantragt?

Die Liegenschaftskarte enthält grundlegende amtliche Kenndaten einer Immobilie. Sie gehört damit zu den wichtigen Dokumenten für einen Hausverkauf und sollte im Vorfeld unbedingt beantragt werden. Die Kosten und der Aufwand für die Beschaffung einer Liegenschaftskarte variieren, je nach Form und Informationsgehalt des Auszugs. Die Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, dementsprechend Liegenschaftskarten inklusive Liegenschaftsbeschreibungen, wie Flurstücks- und Eigentumsnachweise, können grundsätzlich beliebig beantragt und angefertigt werden.

Neben diesen für jeden frei zu erwerbenden Liegenschaftskarten, werden Eigentümerangaben des Liegenschaftskatasters nur bei Vorlage eines berechtigten Interesses bereitgestellt. Ein allgemeines Kaufinteresse an einem Grundstück oder einer Immobilie reicht für personenbezogene Daten nicht aus. Personen und Fälle, bei denen ein berechtigtes Interesse vorliegt:

  • Grundstückseigentümer

  • Erbbauberechtigte

  • bei nachbarrechtlichen Belangen

  • bei konkretem Kaufinteresse

Bestellt werden kann der Antrag entweder Digital, per E-Mail oder Online-Formular, postalisch und direkt persönlich beim Liegenschaftskataster.

2.1 Kosten für die Flurkarte

Die Kosten für einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster werden von jeder Stadt regional bestimmt. Grundsätzlich liegen die Gebühren zwischen 12 € und 50 € und sind abhängig von der gewünschten Formatgröße. Für das Bundesland Berlin gilt beispielsweise folgende Gebührenordnung:

  • Auszug aus der Flurkarte DIN A4 12,80 Euro
  • Auszug aus der Flurkarte DIN A3 16,00 Euro
  • Auszug aus der Flurkarte DIN A2 22,50 Euro
  • Auszug aus der Flurkarte DIN A1 35,50 Euro

Die Preise gelten für einen unbeglaubigten Erstauszug von bis zu fünf Seiten. Im Falle einer Beglaubigung werden weitere vier Euro und für Mehrausfertigungen grundsätzlich geringere Pauschalen addiert. Es sollte daher vorher sorgfältig überdacht werden, welches Format für das eigene Belangen sinnvoll ist.

Info

McMakler Tipp

Überdenken Sie die kostenpflichtige Beantragung einer Liegenschaftskarte aus rein informativen Gründen. In diesem Fall ist es womöglich sinnvoll, sich vorerst über das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) oder ein anderes gebührenfreies Geoportal zu informieren. Auch die Anfertigung von Abgabedateien über Alkis, ist gegen ein Entgelt möglich, so kann der angeforderte Auszug im Vorfeld begutachtet werden.

3. Flurkarte online einsehen

Eine bedeutende Errungenschaft des Immobilien- und Bauwesens, im Zuge des digitalen Wandels, ist die Einführung und ständige Aktualisierung sogenannter Geoportale. Diese online Datenbanken stellen vielfältige und kostenlose Geobasisdaten zur Verfügung: in Form von hochauflösenden Luftbildern, Karten von Straßen und Grundstücken sowie der Darstellungen ganzer Landschaften.

Wohl am wichtigsten in Immobilienkreisen, ist die Einführung des Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystems (ALKIS). Es vereint alle Informationen der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) und des automatisierten Liegenschaftsbuches (ALB), in einem System. Dadurch ist es möglich, die Flurkarten vieler Regionen Deutschlands online einzusehen. So sparen Interessierte Zeit und Geld.



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Bildquelle: ALKIS Berlin