5 Fragen zum Bebauungsplan

Letztes Update: 03.09.2020

Ein unbebautes Grundstück kann nur bebaut werden, wenn es als Bauland im Bebauungsplan eingetragen ist. Ein Bebauungsplan enthält verbindliche Vorschriften über die zulässige und mögliche Bebauung sowie Nutzung von Grundstücken. Sie sollten ihn unbedingt vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einsehen, wenn Sie ein Grundstück kaufen und anschließend bebauen möchten. So können Sie überprüfen, inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. In diesem Ratgeber-Artikel geben wir Ihnen Antworten auf fünf wichtige Fragen zum Bebauungsplan. Erfahren Sie, wofür die Abkürzungen in einem B-Plan stehen und welche Möglichkeiten Sie haben, wenn noch kein Plan für Ihr Grundstück vorliegt.

Skizze von einem Bebauungsplan und ein Modellhaus

1. Was ist ein Bebauungsplan?

Bebauungspläne, auch B-Pläne genannt, werden von den Gemeinden angefertigt, um die städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu steuern. Sie werden auf der Grundlage des jeweiligen Flächennutzungsplans entwickelt. Dieser wird auch als vorbereitender Bebauungsplan bezeichnet. Er enthält Auskünfte darüber, welche Nutzungsart wo auf dem Gemeindegebiet möglich ist.

Im Gabler Wirtschaftslexikon findet sich zum Bebauungsplan die folgende Definition:

“nach dem Baugesetzbuch (BauGB) im Rahmen der Bauleitplanung vorgesehene rechtsverbindliche Festsetzung für die städtebauliche Ordnung. Im Bebauungsplan können u.a. festgesetzt werden: Art und Maß der baulichen Nutzung (z.B. Fluchtlinien), Größe der Baugrundstücke, Verkehrsflächen, Flächen für Land- und Forstwirtschaft, für Gemeinbedarf und Sport- und Spielanlagen, höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden etc. Der Bebauungsplan wird durch Satzung beschlossen und stellt deshalb eine Rechtsnorm dar. Er kann im Wege der abstrakten Normenkontrolle nach § 47 VwGO oder im Rahmen der Überprüfung von Verwaltungsakten, die auf den Bebauungsplan gestützt werden, angegriffen werden.”

Für verschiedene Gebiete und Gemeinden gibt es jeweils separate Bebauungspläne. Sie regeln auch, ob ein Grundstück zu Gewerbezwecken oder als Wohnfläche, Fußweg, Straße, Grünanlage oder z. B. als Kinderspielplatz genutzt werden darf. Der Bebauungsplan enthält genaue Vorgaben zu den Gebäuden, die auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Diese Vorgaben sind sowohl für die Baubehörden als auch für Bauherren verbindlich. Abweichungen von den Vorschriften der B-Pläne sind nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Setzen sich Bauherren über einen gültigen B-Plan hinweg, verstoßen sie gegen geltendes Recht.

Weiterhin dient der Bebauungsplan dazu, den „Wildwuchs“ von verschiedenen Bauformen in einer Gemeinde zu verhindern und einen einheitlichen Siedlungscharakter zu wahren. Außerdem bietet er den Anwohnern in der Umgebung Planungssicherheit. Der Bebauungsplan verhindert beispielsweise, dass mehrstöckige Häuser das angrenzende Bauland verschatten.


2. Was steht in einem Bebauungsplan?

Ein B-Plan setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen: Teil A, in dem einer oder mehrere Pläne enthalten sind und Teil B, welcher beschreibende Texte enthält. Das Baugesetzbuch (§9 BauGB) regelt dabei, was ein Bebauungsplan beinhaltet. Dabei sollten zwei Verordnungen bekannt sein:

  • Baunutzungsverordnung (BauNVO): Sie legt fest, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Vorschriften zu Bauweise, Abstandsfläche, etc. auszulegen sind.

  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Sie erklärt die verwendeten Farben, Signaturen, Abkürzungen und Linien.

Darüber hinaus können sich in einem Bebauungsplan Regelungen zu folgenden Punkten befinden:

  • Art der baulichen Nutzung

  • Maß der baulichen Nutzung

  • Bauweise, Baulinien, Baugrenzen

  • Dachvorgaben

  • Regelungen für den Denkmalschutz



Je nach Gemeinde können diese Vorschriften sehr detailliert ausfallen. Manche Gemeinden geben sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung vor.


3. Was bedeuten die Abkürzungen im Bebauungsplan?

Eine Übersicht aller Abkürzungen bzw. Planzeichen für Bauleitpläne finden Sie in der Planzeichenverordnung von 1990 (PlanZV). Eine Übersicht der meistverwendeten Abkürzungen in einem Bebauungsplan haben wir Ihnen hier zusammengestellt:

Abkürzungen Bebauungsplan

Art der baulichen Nutzung


  • W - Wohnbaufläche
  • WS - Kleinsiedlungsgebiete
  • WR - reine Wohngebiete
  • WA - allgemeine Wohngebiete
  • WB - besondere Wohngebiete
  • M - gemischte Baufläche
  • MD - Dorfgebiet
  • MI - Mischgebiet
  • MK - Kerngebiet
  • G - gewerbliche Baufläche
  • GE - Gewerbegebiet
  • GI - Industriegebiet
  • S - Sonderbaufläche
  • SO - Sondergebiet (z.B. Klinik)

Maß der baulichen Nutzung


  • GR - Grundfläche
  • GRZ - Grundflächenzahl
  • GF - Geschossfläche
  • GFZ - Geschossflächenzahl
  • BM - Baumasse
  • BMZ - Baumassenzahl

Haustyp


  • E - Einfamilienhaus
  • D - Doppelhaus
  • ED - Einzel- oder Doppelhaus
  • H - Hausgruppen
  • R - Reihenhaus
  • g - geschlossene Bauweise
  • o - offene Bauweise
  • a - abweichende Bauweise

Dachform


  • SD - Satteldach
  • FD - Flachdach
  • TD - Tonnendach
  • KWD - Krüppelwalmdach
  • PD - Pultdach
  • vPD - versetztes Pultdach
  • WD - Walmdach
  • ZD - Zeltdach

4. Wer darf einen Bebauungsplan anfordern und wo ist das möglich?

Anders als beim Grundbuch, ist die Einsichtnahme in den Bebauungsplan für jedermann möglich. Gerade für einen Grundstückskauf ist dies besonders wichtig. Den Bebauungsplan für eine Gemeinde kann man bei der zuständigen Stadtplanung einsehen und anfordern. Trotz ausführlicher Legenden ist es für Grundstückskäufer nicht immer einfach, ihn zu interpretieren.

Info

McMakler-Tipp:

Wer sichergehen möchte, den B-Plan richtig gelesen zu haben, kann bei der zuständigen Baubehörde eine kostenlose Beratung in Anspruch nehmen. Zusätzlich besteht in manchen Fällen die Möglichkeit, Bebauungspläne online einzusehen.


5. Was tun, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?

Sollte für Ihr Grundstück kein Bebauungsplan vorliegen, greifen die Vorgaben gemäß § 34 im BauGB. Denn auch wenn kein B-Plan existiert, ist dies kein Freifahrtschein für ein beliebiges Bauen. Der Paragraph regelt, dass die Nutzungsart, das Ausmaß der Nutzung und die Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein müssen. Ist beispielsweise das freie Grundstück ausschließlich von Mehrfamilienhäusern umgeben, ist das Bauen eines Einfamilienhauses möglicherweise nicht gestattet.

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, aber kein Bebauungsplan hierfür existiert, können sie eine Bauvoranfrage stellen, welche weitaus kostengünstiger als ein Bauantrag ist. So erfahren Sie, ob es sich um Bauland handelt und inwieweit das Land konkret bebaubar ist. Mit der Bauvoranfrage können Sie Vorschläge für die zukünftige Bebauung beim Bauamt stellen. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage erhalten Sie einen rechtswirksamen Bauvorbescheid mit einer Gültigkeit von drei Jahren. In dieser Zeit muss der richtige Bauantrag gestellt werden. Der Bauvorbescheid selbst ist noch keine Baugenehmigung.


Fazit

Ein Bebauungsplan beinhaltet Vorschriften darüber, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Wenn Sie ein Grundstück kaufen und bebauen möchten, sollten Sie darauf achten, dass dieses als Bauland darin eingetragen ist. Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, sollten Sie sich mit den Abkürzungen vertraut machen. Liegt kein Bebauungsplan vor, können Sie durch eine förmliche Bauvoranfrage einen Bauvorbescheid beantragen. Hiermit haben Sie drei Jahre Zeit, um einen Bauantrag zu stellen.

Informieren Sie sich auch über Bodenwerte und Grundbuchauszüge.


Bildquelle: iStock.com: gargantiopa

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