Vier hilfreiche Fakten zum Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan enthält verbindliche Vorschriften über die zulässige und mögliche Bebauung sowie Nutzung von Grundstücken. Wer ein Grundstück kaufen und anschließend bebauen möchte, sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt den Bebauungsplan für die entsprechende Immobilie einsehen. So kann überprüft werden inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Lesen Sie hier alles Wissenswerte über das Thema Bebauungsplan.

Skizze von einem Bebauungsplan und ein Modellhaus

1. Was ist ein Bebauungsplan?

Bebauungspläne, auch B-Pläne genannt, werden von den Gemeinden angefertigt, um die städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu steuern. Sie werden auf der Grundlage des jeweiligen Flächennutzungsplans entwickelt. Dieser wird auch als vorbereitender Bebauungsplan bezeichnet. Er enthält Auskünfte darüber, welche Nutzungsart wo auf dem Gemeindegebiet möglich ist.

Für verschiedene Gebiete und Gemeinden gibt es jeweils separate Bebauungspläne. Sie regeln auch, ob ein Grundstück zu Gewerbezwecken oder als Wohnfläche, Fußweg, Straße, Grünanlage oder z. B. als Kinderspielplatz genutzt werden darf. Der Bebauungsplan enthält genaue Vorgaben zu den Gebäuden, die auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Diese Vorgaben sind sowohl für die Baubehörden als auch für Bauherren verbindlich. Abweichungen von den Vorschriften der B-Plänen sind nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Setzen sich Bauherren über einen gültigen B-Plan hinweg, verstoßen sie gegen geltendes Recht.

Weiterhin dient der Bebauungsplan dazu, den „Wildwuchs“ von verschiedenen Bauformen in einer Gemeinde zu verhindern und einen einheitlichen Siedlungscharakter zu wahren. Außerdem bietet er den Anwohnern in der Umgebung Planungssicherheit. Der Bebauungsplan verhindert beispielsweise, dass mehrstöckige Häuser das angrenzende Bauland verschatten.

2. Bebauungsplan – Das steht drin

Ein B-Plan setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen: Teil A, in dem einer oder mehrere Pläne enthalten sind und Teil B, welcher beschreibende Texte enthält. Das Baugesetzbuch (§9 BauGB) regelt dabei, was ein Bebauungsplan beinhaltet. Dabei sollten zwei Verordnungen bekannt sein:

  • Die Baunutzungsverordnung (BauNVO): Sie legt fest, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Vorschriften zu Bauweise, Abstandsfläche, etc. auszulegen sind.

  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Sie erklärt die verwendeten Farben, Signaturen und Linien.

Darüber hinaus können sich in einem Bebauungsplan Regelungen zu folgenden Punkten befinden:

  1. Bauweise

  2. Abstandsflächen

  3. Art der baulichen Nutzung

  4. Maß der baulichen Nutzung

  5. Dachvorgaben

  6. Baufenster, Baulinien und Baugrenzen

Je nach Gemeinde können diese Vorschriften sehr detailliert ausfallen. Manche Gemeinden geben sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung vor.

3. Wer darf einen Bebauungsplan einsehen und wo ist das möglich?

Anders als beim Grundbuch, ist die Einsichtnahme in den Bebauungsplan für jedermann möglich. Gerade für einen Grundstückskauf ist dies besonders wichtig. Den Bebauungsplan für eine Gemeinde kann man bei der zuständigen Stadtplanung einsehen. Trotz ausführlichen Legenden ist es für Grundstückskäufer nicht immer einfach, ihn zu interpretieren. Wer sichergehen möchte, den B-Plan richtig gelesen zu haben, kann bei der zuständigen Baubehörde eine kostenlose Beratung in Anspruch nehmen. Zusätzlich besteht in manchen Fällen die Möglichkeit, Bebauungspläne online einzusehen.

Info

Tipp

Wer sichergehen möchte, den B-Plan richtig gelesen zu haben, kann bei der zuständigen Baubehörde eine kostenlose Beratung in Anspruch nehmen. Zusätzlich besteht in manchen Fällen die Möglichkeit, Bebauungspläne online einzusehen.

4. Es liegt kein Bebauungsplan vor? Was nun?

Sollte für Ihr Grundstück kein Bebauungsplan vorliegen, greifen die Vorgaben gemäß § 34 im BauGB. Denn auch wenn kein B-Plan existiert, ist dies kein Freifahrtschein für ein beliebiges Bauen. Der Paragraph regelt, dass die Nutzungsart, das Ausmaß der Nutzung und die Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein müssen. Ist beispielsweise das freie Grundstück ausschließlich von Mehrfamilienhäusern umgeben, ist das Bauen eines Einfamilienhauses möglicherweise nicht gestattet.

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Tipp

Informieren Sie sich im Vorfeld, ob ein Bebauungsplan existiert. Sollte dieser fehlen, erkundigen Sie sich genau, welche Möglichkeiten Sie für eine Bebauung haben. Gerade in diesen Fällen empfehlen wir Ihnen eine Bauvoranfrage.

Informieren Sie sich auch über Bodenwerte und Grundbuchauszüge.


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