Alle Informationen zum Bodenwert

Letztes Update: 27.08.2020

Der Bodenwert ist der durchschnittliche Lagewert von unbebauten Grundstücken, er wird aber auch bei der Bewertung von bebautem Land genutzt. Der Wert ist ein essenzieller Preisfaktor beim Immobilienkauf und -verkauf. Doch wie genau setzt sich der Bodenwert zusammen, welche Faktoren haben Einfluss auf ihn und wie genau wird er berechnet?

Bodenwert: Essenziell für Wertermittlung, Immobilienbewertung und Maklervertrag

1. Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks. Sollte ein Grundstück bereits bebaut sein, wird dies für die Dauer der Wertermittlung ignoriert und man spricht stattdessen vom "reinen Bodenwert". Die Gebäude auf einem Grundstück sind also nicht Teil des Bodenwertes.

Grundstückswert berechnen

Möchten Sie den Wert eines bebauten Grundstücks berechnen, dann müssen Sie zum Bodenwert den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen hinzurechnen.

Wie wird der Bodenwert berechnet?

Im Bewertungsgesetz (179 BewG) ist festgelegt, dass sich der Bodenwert nach den Bodenrichtwerte und der Grundstücksfläche berechnet:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Nach Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 15 + 16 ImmoWertV) muss der Bodenwert eines unbebauten Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren unter Zuhilfenahme von zurückliegenden Verkaufspreisen bestimmt werden.

Von Bedeutung ist der Bodenwert unter anderem für die Grundstücksbewertung oder wenn der Makler den Ertragswert schätzen möchte.

Der Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert kann ein nützliches Werkzeug für den Makler sein, um den Bodenwert eines Grundstücks zu ermitteln. Er ist der Durchschnittswert einer bestimmten Fläche, in einer bestimmten Lage, der immer in Euro pro Quadratmeter angegeben wird. Bodenrichtwerte werden immer für sogenannte Bodenrichtwertzonen berechnet, die verschieden groß sein können – von Straßenabschnitten bis hin zu Landkreisen ist hier alles möglich. Sie werden abgeleitet aus dem Durchschnitt der in einer Zeitspanne erzielten Kaufpreise von Grundstücken, die sich in derselben oder in einer vergleichbaren Zone einer Bodenrichtwertkarte befinden. Im Bodenrichtwert können außerdem die Erschließungskosten enthalten sein.

Wer gibt Auskunft über Bodenrichtwerte?

Laut Baugesetzbuch (§196 BauGB) müssen die Bodenrichtwerte für jedermann zugänglich sein. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise werden mindestens alle zwei Jahre, oft sogar jedes Jahr, vom zuständigen Gutachterausschuss der Region ermittelt und in Form von einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht. Zu finden sind Bodenrichtwertkarten auch im Internet, zum Beispiel im Geoportal der entsprechenden Region. Die Arbeit der Gutachterausschüsse soll die allgemeine Markttransparenz fördern.


2. Die verschiedenen Ermittlungsverfahren

Wie bereits erwähnt, gibt es zwei nützliche Hilfsmethoden, auf die beispielsweise ein Makler zurückgreifen kann, um bei der Bodenwertermittlung Licht ins Dunkle zu bringen: Die eben vorgestellten Bodenrichtwerte und die Methode des Vergleichswertverfahrens.

2.1 Ermittlung anhand der Bodenrichtwerte

Wie Sie bereits wissen, beschreibt der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter. Um den Bodenwert zu berechnen muss man diesen lediglich mit der Grundstücksfläche multiplizieren und voila: Der Makler hat den Bodenwert errechnet.

In der Realität stellt sich die Bodenbewertung jedoch um einiges komplizierter dar. Der Bodenrichtwert als simpler Durchschnittswert berücksichtigt weder die aktuelle Marktsituation noch die wertbeeinflussenden, individuellen Eigenschaften des Grundstücks. Auf diese oft sehr vielschichtigen Charakteristika können Gutachterausschüsse nur bedingt Rücksicht nehmen.

So kann es vorkommen, dass der reale Verkehrswert eines Quadratmeters Grundstücksfläche deutlich von den lokalen Bodenrichtwerten abweicht. Dies hat zur Folge, dass auch der auf Basis der Bodenrichtwerte ermittelte Immobilienwert nicht dem tatsächlich erzielbaren Verkehrswert entspricht. Zur Ermittlung eines realen Verkaufspreises ist es also ratsam, einen Experten hinzuzuziehen. Erste Informationen und Tipps erhalten Sie auch in unseren Ratgeber-Artikeln zu den Themen Immobilienpreise und Immobilienpreisspiegel.

2.2 Ermittlung mit dem Vergleichswertverfahren

Die von der ImmoWertV vorgegebene Methode zur Ermittlung des Bodenwertes unbebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren. Dabei wird das Grundstück mit möglichst vielen ähnlichen Vergleichsobjekten verglichen, die in der Region kürzlich verkauft worden sind. Dabei ist zu beachten, dass ungefähr gleiche Wertverhältnisse vorliegen. Das bedeutet, die Vergleichsobjekte sollten möglichst die gleichen Eigenschaften aufweisen wie das zu bewertende Objekt. Dazu zählen:

  • Lage

  • Art der baulichen Nutzung

  • Bodenbeschaffenheit

  • Grundstückszuschnitt

  • Erschließungsgrad

  • Umgebungsinfrastruktur



Kleinere Abweichungen werden in der Rechnung mit Zu- oder Abschlägen im Wert berücksichtigt. In die Bestimmung der Bodenwerte mit dem Vergleichswertverfahren fließen weitaus mehr Faktoren ein, als bei den Bodenrichtwerten. Aus diesem Grund kann das Vergleichswertverfahren präzisere Ergebnisse liefern. Voraussetzung dafür jedoch ist, dass genügend vergleichbare Objekte vorliegen, die für die Grundstücksbewertung zu Rate gezogen werden können.


3. Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?

Wie Sie nun wissen, können individuelle Eigenschaften eines Grundstücks dazu führen, dass der tatsächliche Verkehrswert von den Bodenrichtwerten oder dem Durchschnittswert der verglichenen Objekte abweicht.

Unserer Erfahrung nach können die Abweichungen bis zu 35 Prozent des vom Makler bestimmten Ertragswertes betragen. Aus diesem Grund ist es unabdingbar, mittels Zu- oder Abschlägen den angepeilten Wert bei der Bodenbewertung anzupassen. Im Folgenden stellen wir Ihnen die Faktoren für solche Anpassungen vor:

3.1 Ausrichtung und Zuschnitt

Der Zuschnitt des Grundstücks und dessen Ausrichtung sind ziemlich individuelle Eigenschaften. Ist ein Grundstück aufgrund des Zuschnitts gut und vielfältig bebaubar, hat das einen positiven Einfluss auf den Bodenwert. Grundstücke mit dem Potential, einen weiten Ausblick zu bieten, können meist ebenfalls einen höheren Marktpreis erzielen. Auch einen Vorteil haben Grundstücke, die seltener im Schatten liegen, weil beispielsweise der Garten nach Südwesten ausgerichtet ist.

3.2 Baureife und Erschließungsgrad

Ein baureifes Grundstück kann einen höheren Preis erzielen als ein nicht baureifes Grundstück in ähnlicher Lage. Baureife liegt vor, wenn es für das betreffende Grundstück eine Baugenehmigung gibt und der notwendige Erschließungsgrad bekannt ist.

Wichtig für die Erschließung eines Grundstücks ist die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und Abwasser. Positiven Einfluss auf den Verkehrswert haben die Versorgung mit Telefonleitungen, Kabelfernsehen, DSL und VDSL (Glasfaser). Die Notwendigkeit weiterer Erschließung und dadurch anfallende Kosten schmälern folglich den Kaufpreis.

3.3 Bebauungsplan

Nicht ohne Bedeutung für Bodenwerte und Grundstückspreise ist, was der Bebauungsplan der Gemeinde für das Grundstück vorsieht. Ein Grundstück, das als Bauerwartungsland vermerkt ist, wird einen höheren Preis erzielen, als ein solches, für das eine Bebauung von der Gemeinde nicht in Aussicht gestellt wird und somit in naher Zukunft voraussichtlich unbebaut bleiben wird. Mit einer Preissteigerung ist zu rechnen, sobald die Gemeinde tatsächlich festlegt, dass das Grundstück bebaut werden darf und es damit vom Bauerwartungsland zum Bauland macht.

3.4 Bodenverhältnisse und Topografie

Hier gilt: Je ebener, desto besser. Eine starke Hanglage beispielsweise kann einen nicht unerheblichen negativen Einfluss auf den Preis eines Grundstücks nehmen, da diese dessen bauliche Nutzbarkeit enorm einschränkt. Der Ertragswert wird dementsprechend gesteigert, sollte die Fläche eben und gut bebaubar sein. Altlasten wirken sich zusätzlich negativ auf den Verkehrswert aus.


4. Bedeutung der Bodenwerte bei der Immobilienwertermittlung

Bei der Immobilienwertermittlung ist der Bodenwert von großer Rolle. Je nach gewähltem Verfahren, verändert sich jedoch seine Bedeutung innerhalb der Rechnung. Zur Wertermittlung von Immobilien gibt es drei gängige Verfahren. Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Im Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert ermittelt. Im Ertragswertverfahren hingegen leitet man den Immobilienwert aus den mit dem Grundstück in Zukunft zu erzielenden Erträgen ab und beim Ablauf des Vergleichswertverfahrens ermittelt man die Grundstückswerte anhand zurückliegender Verkäufe vergleichbarer Immobilien. Bei allen Immobilienwertermittlungsverfahren gilt jedoch, dass der Bodenwert kein langfristiger Wert ist. Er basiert auf der aktuellen Nachfrage am Markt und der individuellen Situation vor Ort.

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Bildquelle: iStock.com/D-Keine

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