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Bauerwartungsland

Letztes Update: 02.08.2021

Unter Bauerwartungsland versteht man Grundstücksflächen, die nach den Flächennutzungsplänen der Gemeinden oder Kommunen in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt werden können. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält unter anderem eine Definition von Bauerwartungsland und listet Merkmale, die als Voraussetzungen für die bauliche Nutzung des Grundstücks dienen können. Wichtig ist dabei, dass Grundstücke nicht bebaut werden dürfen, bevor die betreffenden Flächen vom Bauerwartungsland zu Bauland erklärt worden sind. Doch welche Preise werden für Bauerwartungsland aufgerufen? Welche Steuern fallen an? Lohnt sich Bauerwartungsland als Investition überhaupt? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Ratgeber-Artikel.

1. Wie entsteht Bauerwartungsland?

Die Städte und Gemeinden entscheiden, ob ein Gebiet als Bauerwartungsland ausgewiesen wird. In der Folge beschließen sie, ob Bauerwartungsland in Zukunft erschlossen werden darf. Die örtliche Gemeinde ist in der Regel für die gesamte Stadtentwicklung bzw. für die Erstellung von Flächennutzungsplänen zuständig. Dabei unterliegt sie der Rechtsaufsicht durch höhere Verwaltungsbehörden und der Regulierungsaufsicht durch die Justiz.

Um zu beurteilen, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Bauerwartungsland in Zukunft erschlossen werden kann, können verschiedene Kriterien herangezogen werden. Diese können in zwei Kategorien unterteilt werden. Erstens gibt es subjektives Bauerwartungsland. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die z. B. in einem Wohngebiet oder neben bereits erschlossenen Gebieten liegen. Zweitens gibt es auch objektives Bauerwartungsland. Dazu gehören Flächen, die im kommunalen Flächennutzungsplan bereits als Baufläche ausgewiesen sind. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass sie in naher Zukunft baureif sein werden.
Bauerwartungsland: Grundstueck
Es ist auch ratsam, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Diese können als Leitfaden für die Festlegung künftiger Verwendungszwecke dienen. So kann die künftige Bebaubarkeit anhand von Informationen über die Verlegung von Versorgungsleitungen oder den Ausbau der Kanalisation und anderer Versorgungseinrichtungen ermittelt werden.

Weitere Grundstücksmerkmale:

In der ImmoWertV (§ 6) sind die Grundstücksmerkmale aufgeführt, die mit hinreichender Sicherheit die Nutzung eines Grundstücks für eine Bebauung erwarten lassen. Dazu gehören unter anderem der Stand der Bauleitplanung und andere Aspekte der Stadtentwicklung in dem jeweiligen Gebiet.

2. Wie kann Bauerwartungsland erschlossen werden?

Bauerwartungsland: Haus

Im Allgemeinen liegt die Entscheidung darüber, ob ein Grundstück erschlossen werden kann, bei der Gemeinde. Sie entscheidet, ob die im Flächennutzungsplan als Bauerwartungsland ausgewiesenen Flächen tatsächlich in Bauland umgewandelt werden.

Die wichtigste Voraussetzung dafür ist ein Entwicklungsplan. Dieser kann entweder durch die Gemeinde oder durch einen Investor erstellt werden. Zudem muss das Gebiet offiziell einem Ortsteil zuerkannt werden.

Es ist jedoch zu beachten, dass weder der Status des Grundstücks als Bauerwartungsland noch der Bebauungsplan eine Garantie dafür sind, dass die Flächen tatsächlich bebaut werden dürfen. Dazu müssen die Grundstückseigentümer zunächst bei der Stadt oder bei der Gemeinde einen schriftlichen Antrag auf Umwandlung des Bauerwartungslandes in Bauland stellen. Der Antrag muss wichtige Angaben wie die Anschrift des Eigentümers, die Fläche des zu bebauenden Grundstücks und die beabsichtigte Nutzung des Gebiets beinhalten.

Dieser Antrag wird anschließend vom Gemeinderat geprüft, die Entscheidung ergeht in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Ob die Baugenehmigung erteilt wird oder nicht hängt von bestimmten Kriterien ab. Zunächst einmal muss das Bauerwartungsland erschließbar sein. Ebenfalls muss die geplante Nutzung (z.B. gewerbliche Nutzung) mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmen, wobei sie die Interessen der Eigentümer der umliegenden Grundstücke nicht verletzen darf.

3. Was kostet Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland: Geld

Da Bauerwartungsland noch nicht erschlossen ist, ist es in der Regel rentabler zu erwerben als Bauland. Gleichzeitig ist Bauerwartungsland teurer als Ackerland, weil es das Potenzial hat, Bauland zu werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich nur schwer vorhersagen lässt, ob das Bauerwartungsland in naher Zukunft tatsächlich als Bauland freigegeben wird.

Der Preis für das Bauerwartungsland kann zwischen 25 Prozent und 60 Prozent des entsprechenden Bauland-Wertes liegen. Der Schwellenwert ergibt sich aus der Tatsache, dass die Kosten für potenziell notwendige Maßnahmen wie den Anschluss an das örtliche Strom-, Wasser-, Telefon- und Internetnetz berücksichtigt werden müssen.

Lesetipp:

In diesem Ratgeber-Artikel erfahren Sie, welche Kosten bei der Erschließung des Grundstücks anfallen.

Auch die Größe des Grundstücks und seine Lage spielen eine entscheidende Rolle für den Preis. In beliebten Gegenden sind die Quadratmeterpreise um ein Vielfaches höher als in weniger attraktiven Lagen, wo die Grundstücke manchmal nur wenige Euro pro Quadratmeter kosten. Um einen Preis einzuschätzen, kann man den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert heranziehen. Die Bodenrichtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen veröffentlicht und sind online zu finden, je nach Bundesland auch kostenlos. Es ist jedoch zu bedenken, dass es sich hierbei nicht um feste Einheitspreise, sondern um reine Richtwerte für Boden handelt.

Weitere Faktoren, die sich auf den Preis eines Grundstücks auswirken, sind die Infrastruktur, die Nachbargebäude, die Ausrichtung nach Norden oder Süden, Westen oder Osten. All dies bestimmt die Attraktivität der Immobilie, die in Zukunft auf dem Gelände gebaut werden kann.

Lesetipp:

Mehr Infos zum Thema Bodenwert finden Sie unter diesem Link.

4. Wie wird das Bauerwartungsland besteuert?

Bauerwartungsland: Steuer

Wer das Bauerwartungsland erwerben will, muss bereit sein, neben der Grunderwerbsteuer auch eine jährliche Grundsteuer auf sein Grundstück zu zahlen. Es gilt der Hebesatz B für Grundstücke, die teurer sind als der Hebesatz A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Auch wenn es keine Garantie dafür gibt, dass das Bauerwartungsland in Zukunft bebaubar ist oder sich überhaupt finanziell rentiert, muss der Eigentümer darauf Steuern zahlen. Das heißt, die Steuerlast hängt nicht von einer möglichen Umwidmung ab.

Begriffserklärung:

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um einen Betrag, den der Käufer einmalig direkt beim Kauf der Immobilie an das Finanzamt entrichtet, damit er als neuer rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet. Der Grunderwerbssteuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Die Grundsteuer wird jährlich von den Eigentümern gezahlt. Das Produkt aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz bestimmt die Höhe der Grundsteuer. Die Grundsteuer B (auch baulich genannt) wird mit dem Hebesatz B berechnet und wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum erhoben.

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5. Wann lohnt sich der Kauf von Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland: Flaeche

Da der Erwerb von Bauerwartungsland mit vielen Risiken und Unsicherheiten verbunden ist, ist er nur für große Investoren sinnvoll. Zunächst einmal profitieren diese von der Tatsache, dass solche Grundstücke billiger sind als Bauland. Größere Investoren können sich auch weitere Erschließungskosten leisten. Für sie ist Bauland eine Chance, in einer Situation der Knappheit ein Grundstück zu bekommen. Sie gehen davon aus, dass die Gemeinde ihre Erschließung genehmigt. Dabei sind selbst lange Wartezeiten oder das Risiko, dass das Grundstück schließlich nicht bebaut wird, für sie aus finanzieller Sicht nicht allzu bedeutsam. Für private Käufer wäre ein solches Ergebnis ein weitaus größerer Verlust.

Außerdem ist es fast unmöglich, einen Kredit für den Erwerb von Bauerwartungsland zu bekommen, da es sich für die Bank um landwirtschaftliche Flächen handelt, für die es keine Baugenehmigung gibt. Mit anderen Worten: Ein solches Grundstück kann nicht als angemessene Sicherheit für einen Baukredit gestellt werden, weil es weniger wert ist als ausgewiesenes Bauland. Dies ist also ein weiteres Argument dafür, dass der Kauf von Bauerwartungsland vor allem für Großinvestoren geeignet ist.

Bei einem privaten Kauf ist es sinnvoller, ein Rohbauland oder eine Baulücke zu kaufen, da hier die Bebaubarkeit gewährleistet ist. Auch Grundstücke mit Häusern, die bereits vom Abriss bedroht sind, sind besser für den privaten Erwerb geeignet als Bauerwartungsland.


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