Einheitswert: Diese Rolle spielt die Kennzahl für Immobilienbesitzer

Letztes Update: 09.06.2022

Der Einheitswert ist wichtig für Immobilienbesitzer.

Der Einheitswert drückt den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks aus. Er dient als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Immobilienbesitzer und Kaufinteressierte sollten sich mit dem Einheitswert vertraut machen. Unter anderem wird nämlich bis 2025 mithilfe des Einheitswertes die Höhe der Grundsteuer berechnet.

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert ist eine wichtige Kennzahl, die Immobilienbesitzer kennen sollten, denn mit ihr wird der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes beziffert. Außerdem dient er dem Finanzamt seit 1998 unter anderem zur Berechnung der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und der Zweitwohnsitzsteuer. Dieser Einheitswert wird sowohl für private als auch für gewerblich genutzte Gebäude und Grundstücke ermittelt.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Der Einheitswert bezieht sich auf Werte aus den Jahren 1935 beziehungsweise 1964. Die ursprüngliche Einheitswertfeststellung fand nämlich 1935 statt. Im geteilten Deutschland wurde in der Bundesrepublik Deutschland 1964 eine weitere Messung vorgenommen, nicht aber in der Deutschen Demokratischen Republik. Daher werden in den alten Bundesländern andere Werte zur Berechnung herangezogen als in den neuen. Wenn eine neue wirtschaftliche Einheit entsteht, beispielsweise wenn ein Grundstück in mehrere Parzellen aufgeteilt wird, findet eine Nachfeststellung des Einheitswertes statt.

Die Berechnung des Einheitswertes bei bebauten Grundstücken kann auf zwei unterschiedlichen Wegen geschehen: mit dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Bei unbebauten Grundstücken ist die Ermittlung des Einheitswertes deutlich einfacher.

Der Einheitswert eines Grundstücks wird meist mit dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren ermittelt.

Einheitswertermittlung durch Ertragswertverfahren

Bei den meisten Immobilien wird für die Ermittlung des Einheitswertes das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wird die Jahresrohmiete zum Stichtag 1. Januar 1964 beziehungsweise 1935 herangezogen. Dieser Wert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, welcher unter anderem von der Lage der Immobilie, ihrem Baujahr sowie der Bauweise abhängt. Das Ertragswertverfahren ähnelt dem Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Da die Datenlage für den Einheitswert jedoch veraltet ist und nur ungefähr hochgerechnet werden kann, ergeben sich in der Regel unterschiedliche Werte. Der Verkehrswert oder Marktwert liegt meistens deutlich über dem Einheitswert und ist daher aussagekräftiger, wenn Immobilienbesitzer ihr Grundstück oder ihre Immobilie verkaufen wollen.

Sachwertverfahren zur Einheitswertberechnung

Wenn keine Daten zur Jahresrohmiete vorliegen, wird der Einheitswert mit dem sogenannten Sachwertverfahren berechnet. Bei diesem komplexen Verfahren werden die Werte für Boden, Außenanlagen und Bebauung herangezogen. Im Fokus des Sachwertverfahrens liegt also die substanzielle Bewertung des Grundstücks oder der Immobilie.

Wenn dem Finanzamt die genannten Daten nicht vorliegen, kann es eine sogenannte Ersatzbemessungsgrundlage nutzen. Dabei wird der Einheitswert mittels der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche der Immobilie berechnet.

Der Einheitswert von unbebauten Grundstücken

Bei unbebauten Grundstücken wird eine einfache Formel genutzt. Dabei wird die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem Bodenwert zum Stichtag (1935/64) multipliziert. Das Ergebnis entspricht dann dem Einheitswert.

Reform des Einheitswertes 2025

Aufgrund der unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das bisherige Verfahren ungerecht ist und ersetzt werden muss. Ab 2025 wird daher ein modernisiertes Ertragswertverfahren eingeführt. Hierbei wird die Grundsteuer auf der Grundlage aktualisierter Daten und mit einer neuen Formel berechnet. Außerdem werden die Immobilienwerte alle sieben Jahre neu erhoben, um die Marktentwicklungen angemessen widerzuspiegeln.

Besitzer müssen den Einheitswert ihrer Immobilie nicht selbst ermitteln. Sie bekommen vom Finanzamt einen sogenannten Einheitswertbescheid.

Immobilien- und Grundstücksbesitzer erhalten ein Einheitswertbescheid vom Finanzamt.

Der Einheitswertbescheid

Immobilienbesitzer erhalten mit dem Einheitswertbescheid Auskunft über den Wert ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. Für jeden Einheitswert wird ein eigenes Aktenzeichen beziehungsweise ein eigener Eintrag erstellt. Das gilt sowohl für private als auch gewerblich genutzte Immobilien. Der darin mitgeteilte Wert dient dem Finanzamt unter anderem zur Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer. Es handelt sich jedoch nicht um einen Grundsteuermessbescheid.

Welche Bedeutung hat der Einheitswert?

Der Einheitswert ist eine wichtige steuerliche Berechnungsgrundlage. Zusammen mit der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz wird so die Höhe der Grundsteuer berechnet. Für Immobilienkäufer ist es wichtig, die Höhe dieser Steuer zu kennen. Immobilieneigentümer müssen den Betrag entweder selbst aufbringen, oder sie legen ihn bei einer vermieteten Immobilie auf die Mieter um.

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Eigentümergemeinschaft sorgt für die Instandhaltung der Immobilie.
Der Flächennutzungsplan enthält wichtige Daten zu Grundstücken und Bauplänen.
Die Modernisierung steigert den Immobilienwert.