Das Sachwertverfahren: Immobilienwert auch ohne Vergleichswerte ermitteln.

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gängigen Verfahren zur Bewertung einer Immobilie. Das Sachwertverfahren wird meist bei Immobilien eingesetzt, die keine Erträge generieren.

In den meisten Fällen wird der Verkehrswert einer Immobilie mit Hilfe von Vergleichswerten ermittelt. Dabei werden ähnliche Immobilien zur Beurteilung herangezogen und die Werte dann auf die zu bewertende Immobilie übertragen. Es gibt jedoch bestimmte Immobilien, wie beispielsweise abgelegene Häuser in ländlichen Regionen, öffentliche Gebäude wie Schulen oder Schlösser sowie besondere Wohnhäuser, für die es keine Vergleichswerte gibt. Um den Wert solcher besonderen Immobilien dennoch ermitteln zu können, wird das Sachwertverfahren angewandt. Worum es bei diesem Verfahren geht und wie der Sachwert genau berechnet wird, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.

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1. Was ist ein Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist neben dem Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren eines der drei normierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie. Die Grundsätze des Sachwertverfahrens sind in § 21 bis § 23 ImmoWertV geregelt.

Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die nicht zur Generierung von Erträgen genutzt werden. Ziel des Sachwertverfahrens ist es, mithilfe der vorhandenen Bausubstanz der Immobilie herauszufinden, wie viel der Neubau des bereits bestehenden Gebäudes zum heutigen Zeitpunkt kosten würde.

Da es sich um ein sehr komplexes und streng geregeltes Verfahren handelt, kann es nur von Immobilienexperten durchgeführt werden. Je nachdem, wofür der Sachwert der Immobilie benötigt wird, ist das Sachwertverfahren von einem Sachverständigen oder Makler durchzuführen. Handelt es sich um eine vermögenswirksame Auseinandersetzung mit einer Immobilie, wie beispielsweise die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft, sollte das Verfahren von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Dies ist zwar kostenpflichtig, jedoch ist der ermittelte Sachwert gerichtlich belastbar. Wird der Sachwert für einen einfachen Immobilienverkauf benötigt, sollte ein Makler mit der Immobilienbewertung beauftragt werden, da dieser neben dem Sachwert auch die örtliche Marktsituation in die Bewertung einfließen lässt.

Das Sachwertverfahren

2. Wann wird das Sachwertverfahren angewandt?

Das Sachwertverfahren wird immer dann angewandt, wenn nicht der von der Immobilie erzielte Ertrag, sondern der materielle Wert der Immobilie für den Verkehrswert auf dem Markt ausschlaggebend ist. Ebenfalls kommt das komplexe Sachwertverfahren zum Einsatz, wenn aufgrund der Immobilienart keine Erträge ermittelt oder keine Vergleichswerte für die Bewertung herangezogen werden können. Dabei handelt es sich meist um öffentliche Gebäude wie Schulen, Kindergärten, Krankenhäuser, Burgen und Schlösser oder auch spezielle Gebäude wie alte Villen oder Ein- und Zweifamilienhäuser, die in abgelegenen, ländlichen Gebieten liegen.

Das Sachwertverfahren wir beispielsweise bei Immobilien in ländlichen Gegenden angewandt

Das Sachwertverfahren kann des Weiteren auch zur Überprüfung der Ergebnisse des Ertrags- und Vergleichswertverfahrens genutzt werden.

Wichtig für das Sachwertverfahren ist, dass die Immobilie noch wirtschaftlich nutzbar ist und eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweist.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Jedes Gebäude hat eine wirtschaftliche Nutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht in Deutschland bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern von einer Nutzbarkeit von 80 Jahren aus. Die Restnutzungsdauer entspricht dem Zeitraum, in dem das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann, oder der Anzahl der noch zu erwartenden Jahreserträge. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird durch einen Sachverständigen anhand wirtschaftlicher Gesichtspunkte beurteilt.

3. Wie wird der Sachwert berechnet?

Das Sachwertverfahren ist mehrstufig und äußerst komplex. Die Sachwertrichtlinie besteht aus 50 Seiten mit Tabellen, Formeln und Modellen zur Erläuterung des Verfahrens. Die grundlegende Formel zur Berechnung lautet:

(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert

Das Sachwertverfahren ist ein hochkompliziertes Verfahren

Die Formel und die Berechnung können in drei Schritte heruntergebrochen werden.

3.1 Vorläufigen Sachwert ermitteln:

Der vorläufige Sachwert bezieht sich auf den ersten Teil der Formel: Bodenwert + Gebäudewert. Um den vorläufigen Sachwert ermitteln zu können, müssen zunächst drei Werte berechnet werden:

  1. Sachwert der baulichen Anlagen ohne Außenanlagen:

    Als Erstes muss der Sachwert des Gebäudes selbst ermittelt werden. Dafür werden die Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung betrachtet. Es gilt:

    Herstellungskosten - Alterswertminderung = Gebäudesachwert.

    Wie die Herstellungskosten ermittelt werden, erfahren Sie in Punkt 4 dieses Ratgeber-Artikels.

    Da die Bausubstanz altert, verliert sie über die Jahre an Wert, was im Rahmen der Alterswertminderung berücksichtigt wird.

    Die Alterswertminderung wird in Prozenten angegeben und wie folgt berechnet:

    ((Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer)/ Gesamtnutzungsdauer) x 100 = Alterswertminderung in %

  2. Sachwert der baulichen und sonstigen Außenanlagen:

    Zunächst werden alle baulichen Außenanlagen, also Bauten außerhalb der Grundfläche des eigentliches Gebäudes, wie befestigte Wege und Plätze, sowie Ver- und Entsorgungseinrichtungen, betrachtet. Auch Gartenanlagen zählen zu den sonstigen Anlagen.

    Wie oben, wird auch hier erneut von den Herstellungskosten, abzüglich der Alterswertminderung, ausgegangen.

    Bodenwert:

    Um den Bodenwert zu ermitteln, wird auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte der jeweiligen Gemeinde erhoben und aktualisiert. Um den Bodenwert zu ermitteln wird folgende Formel verwendet:

    Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m2 = Bodenwert

  3. Summe der Werte:

    Als letztes müssen die drei ermittelten Werte addiert werden. So errechnet sich der vorläufige Sachwert.

    Gebäudesachwert + Sachwert Außenanlagen + Bodenwert = vorläufiger Sachwert

3.2 Marktangepassten, vorläufigen Sachwert ermitteln

Da der Preis, den eine Immobilie auf dem Markt erzielen kann, sehr stark von der aktuellen Marktlage abhängig ist, muss der Sachwert noch an die Wertverhältnisse des örtlichen Grundstücks- und Immobilienmarktes angepasst werden.

Dazu wird der vorläufige Sachwert mit einem Sachwertfaktor, auch Marktanpassungsfaktor genannt, multipliziert. Der Sachwertfaktor bezeichnet das durchschnittliche Verhältnis zwischen dem vorläufigen Sachwert und dem Verkaufspreis, er gibt also an, wie viel Prozent des vorläufigen Sachwerts tatsächlich mit dem Verkaufspreis erzielt werden können. Der Sachwertfaktor wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Grundlage der Kaufpreise der Grundstücke ermittelt, die für die jeweilige Gebäudeart typisch sind.

Um den marktangepassten, vorläufigen Sachwert zu erhalten gilt Folgendes:

Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = Marktangepasster Sachwert

3.3 Sachwert ermitteln

Nicht jedes Gebäude einer Art hat auch die gleichen Merkmale. Einige Immobilien sind bereits älter, weisen Baumängel auf oder müssen saniert werden. Solche individuellen Merkmale müssen bei der Berechnung des Sachwertes berücksichtigt werden. Je nach objektspezifischem Merkmal wird der marktangepasste Sachwert noch mit Zu- und Abschlägen versehen. Zu solchen Merkmalen zählen:

  • Besondere Ertragsverhältnisse

  • Baumängel und Bauschäden

  • Wirtschaftliche Überalterung

  • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand

  • Freilegungskosten

  • Bodenverunreinigungen wie schädliche Bodenveränderungen, Verdachtsflächen und Altlasten.

Der ermittelte Sachwert entspricht dem Verkehrs- und Beleihungswert der Immobilie.

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4. Wie werden die Herstellungskosten ermittelt?

Um überhaupt den vorläufigen Sachwert ermitteln zu können, müssen die Herstellungskosten festgestellt werden

Um überhaupt den vorläufigen Sachwert ermitteln zu können, müssen die Herstellungskosten festgestellt werden. Dabei handelt es sich um die Kosten, die bei der Herstellung des Gebäudes zum heutigen Zeitpunkt anfallen würden.

Um diese zu berechnen, werden die Regelherstellungskosten herangezogen, welche vorrangig den Normalherstellungskosten 2010 zu entnehmen sind (NHK 2010). Dies ist eine Tabelle, in der die Regelherstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart unter Berücksichtigung des Gebäudestandards aufgeführt sind.

Die Regelherstellungskosten sind in der NHK 2010 vom Gebäudestandard abhängig und entsprechend sortiert. Um die korrekten Regelherstellungskostenentnehmen zu können, muss die Immobilie mithilfe bestimmter Standardmerkmale einem Standard zugeordnet werden. Kriterien sind beispielsweise der Stand der technischen Entwicklung und bestehende, rechtliche Anforderungen am Wertermittlungsstichtag.

Die vollständige Formel für die Berechnung der Gebäudeherstellungskosten lautet:

Regelherstellungskosten pro m2 * Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Die Bruttogrundfläche des Gebäudes bezeichnet die Summe aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Ist das Haus also beispielsweise zweistöckig und hat einen Keller, so werden die Flächen aller Ebenen addiert.

Die Höhe der Herstellungskosten einer Immobilie fällt je nach Gebäudeart, Zustand und Qualität der Gebäudemerkmale unterschiedlich hoch aus.

5. Beispielrechnung: Was ist der Sachwert meiner Immobilie?

So wird der Sachwert berechnet

Nehmen wir an, Sie wollen Ihr 25 Jahre altes Haus verkaufen. Die Regelherstellungskosten wurden bereits von einem Gutachter ermittelt und betragen 1.000 Euro pro m2. Die Bruttogrundfläche beträgt 150 m2. Das gesamte Grundstück, auf dem das Haus steht, hat eine Fläche von 500 m2. Laut dem Gutachterausschuss liegt der Bodenrichtwert bei 200 Euro pro m2. Es gibt keine Außenanlagen.

Als Erstes müssen die Gebäudeherstellungskosten ermittelt werden, um den Gebäudesachwert herausfinden zu können.

Regelherstellungskosten pro m2 * Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

1.000 €/m2 * 150 € = 150.000 €

Zunächst muss die Alterswertminderung berücksichtigt werden:

((Gesamtnutzungsdauer - Restnutzungsdauer)/ Gesamtnutzungsdauer) x 100 = Alterswertminderung in %

((80-25)/ 80)* 100 = 68,75%

Anschließend muss die Alterswertminderung auf die Herstellungskosten bezogen berechnet werden:

150.000 € - 68,75% = 46.875 €

Danach kann der Gebäudesachwert berechnet werden:

Herstellungskosten - Alterswertminderung = Gebäudesachwert.

150.000€-46.875 € = 103.125 €

Nun müssen die Bodenwerte ermittelt werden:

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m2 = Bodenwert

200 €/ m2 * 500 m2 = 100.000 €

Um den vorläufigen Sachwert zu erhalten, kann nun der Bodenwert zum Gebäudesachwert addiert werden:

103.125 € + 100.000 € = 203.125

Nun muss der vorläufige Sachwert noch den aktuellen Marktverhältnissen angepasst werden, um den Verkehrswert des Hauses zu erhalten. In diesem Beispiel gehen wir von einem Marktanpassungsfaktor von 0,9 aus.

203.125 * 0,9 = 182.812,50€

6. Was sind die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens?

Vorteile:

  • Das Sachwertverfahren eignet sich für Gebäude, für die weder Mieteinnahmen vorgesehen sind, noch Vergleichswerte vorliegen.

  • Während beim Ertragswert- und Vergleichswertverfahren eine unsanierte Immobilie in einer beliebten Gegend einen hohen Wert erzielen kann, spielt beim Sachwertverfahren der tatsächliche Zustand der Immobilie eine bedeutende Rolle. Ein schlechter Zustand wirkt sich negativ auf das Ergebnis des Sachwertverfahrens aus. Aus diesem Grund ist das Sachwertverfahren eine gute Methode zur Beurteilung der Qualität einer Immobilie.

  • Das Sachwertverfahren ist die einzige Möglichkeit, außergewöhnliche oder abgelegene Immobilien zu bewerten.

Nachteile:

  • Der errechnete Sachwert bildet nicht zwingend den tatsächlichen Marktwert der Immobilie ab, da sich der Marktanpassungsfaktor häufig als unpräzise erweist.

  • Aufgrund der vielen Parameter zur Bewertung der Immobilie ist das Sachwertverfahren sehr komplex.

  • In den Tabellen der ImmoWertV sind für Neubauten wie Passivhäuser keine Herstellungskosten aufgeführt.

  • Die korrekte Beurteilung der Bausubstanz kann sich als problematisch erweisen.

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So funktioniert die Wertermittlung beim Haus
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