Grundsteuer: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Vor einem Immobilienkauf ist es ratsam, sich über alle relevanten Kostenfaktoren zu informieren. Mit der Grundsteuer, auch Grundbesitzsteuer genannt, wird in Deutschland das Eigentum an Grundstücken sowie deren Bebauung besteuert. Erfahren Sie hier, was die Grundsteuer ist, wie sie berechnet wird und wie die bevorstehende Grundsteuerreform aussehen könnte.

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1. Wie ist die Grundsteuer in Deutschland geregelt?

Mit der Grundsteuer wird Eigentum, bebaute sowie unbebaute Grundstücke, aber auch Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung besteuert. Die Grundsteuer wird in Deutschland von den Gemeinden bzw. Städten erhoben und auch auf kommunaler Ebene reglementiert. Die rechtliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bildet das Grundsteuergesetz (Grstg).

Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwischen folgenden Arten der Grundsteuer:

  1. Die Grundsteuer A, auch agrarisch genannt, wird für den Grundbesitz von Betrieben der Forst- und Landwirtschaft erhoben.

  2. Mit der Grundsteuer B, auch baulich genannt, werden bebaute Grundstücke, unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum besteuert.

  3. Die Kirchengrundsteuer: In manchen Bundesländern wird mit der Grundsteuer A eine Annexsteuer, für kirchensteuerpflichtige Immobilienbesitzer auf der Grundlage des Kirchensteuergesetzes, erhoben.


Steuerpflichtig sind immer die Eigentümer der Grundstücke bzw. die jeweiligen Erbbauberechtigten. Die Grundbesitzsteuer ist eine Objektsteuer. Deswegen wird nach dem Bewertungsgesetz jedes einzelne Grundstück, beziehungsweise jede einzelne wirtschaftliche Einheit, vom zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Bei einem Grundstücksverkauf, wird es mit seiner bisherigen Steuernummer dem neuen Hausbesitzer steuerlich zugerechnet.

Von der Grundsteuer befreit ist der Grundbesitz der öffentlichen Hand sowie Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird. Auch Religionsgemeinschaften, wissenschaftlichen Einrichtungen, Krankenanstalten sowie Bildungseinrichtungen, wird die Grundsteuer erlassen.

2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Bei der Berechnung der Steuer werden das Grundstück und die Wohnfläche des Hauses bzw. der Eigentumswohnung herangezogen. Zur Berechnung der Grundsteuer, muss zunächst der Grundsteuermessbetrag ermittelt werden. Er ergibt sich aus dem Einheitswert und der Grundsteuermesszahl. Mittels Messbetrag und dem Grundsteuer-Hebesatz, kann daraufhin die Höhe der Grundsteuer berechnet werden.

2.1 Begriffserklärung und Rechenweg

Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus den folgenden Komponenten:

1. Der Einheitswert
Einheitswerte werden auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (Bwstg) geregelt. Es sind Beträge, welche vom zuständigen Finanzamt, an einem Stichtag, anhand eines gesetzlich festgelegten Verfahrens, bestimmt werden.

2. Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl oder auch nur Steuermesszahl, wird in Promille (‰) angegeben und ist ebenfalls festgelegt. Sie definiert sich durch die Art und Nutzung des Gebäudes. Sie beläuft sich, bundeslandspezifisch, zum Beispiel auf:

  • 6,0 Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • 2,6 Promille für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts
  • 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern
  • 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
  • 3,5 Promille für alle restlichen Immobilien

3. Grundsteuermessbetrag
Anhand des Einheitswertes und der Steuermesszahl, wird der Grundsteuermessbetrag berechnet:

Einheitswert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Der Steuermessbetrag ist der Betrag, der mit dem Hebesatz der Kommunen multipliziert wird.

4. Grundsteuer Hebesatz
Der Grundsteuer Hebesatz wird in Prozent angegeben und ist von den Städten bzw. Gemeinden festgesetzt. Die Grundsteuer berechnet sich wie folgt:

Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Die Städte und Gemeinden sind bei der Bestimmung der Höhe des Hebesatzes relativ frei, da die Grundsteuer, anders als beispielsweise die Müllgebühr, nicht zweckgebunden ist und deshalb nicht bloß der Deckung von Ausgaben dienen muss.

2.3 Ein Rechenbeispiel:

Die Grundsteuer einer Eigentumswohnung wird wie folgt berechnet:

Angenommener Einheitswert der Eigentumswohnung: 20.000 €
Grundsteuermesszahl für Wohnungen: 3,5 ‰
Grundsteuermessbetrag (3,5 ‰ von 20.000 €): 70,00 €
Hebesatz (festgelegt durch die Kommunen): 450 %
Jahresgrundsteuer (Berechnung: 70,00 € x 450 % ): 315,00 €

Mit dem Grundsteuerbescheid wird der Steuerpflichtige über die so ermittelte Höhe der Jahressteuer informiert.

3. Kann man von der Grundsteuer befreit werden?

Es gibt Grundstücke, für die keine Grundsteuer bezahlt werden muss. Im Wesentlichen ist die Möglichkeit der steuerlichen Befreiung aber dem gemeinnützigen Bereich, also vor allem Stiftungen und Vereinen, vorbehalten.

Auch Eigentümer deren Immobilien unter Denkmalschutz stehen, haben einen Anspruch auf Befreiung, wenn die zu deckenden Kosten die jährliche Rendite ihrer Immobilie übersteigen.
Unter gewissen Umständen kann ein Teil der Grundsteuer erlassen werden. Die Voraussetzung hierfür ist, dass ein Vermieter erhebliche, nicht selbst verschuldete, Mietausfälle nachweisen kann. Bei beispielsweise 50 %, können ihm 25 % der Grundbesitzsteuer erlassen werden. Die gesetzliche Frist für solche Anträge ist der 31. März des Folgejahres.

Umlegung der Grundsteuer auf den Mieter


Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Bei vermieteten Immobilien können Hausbesitzer die fällige Steuer bei der Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Mieter umlegen. Als Umlagemaßstab gilt der im Mietvertrag vorgesehene Umlageschlüssel. Wenn im Mietvertrag diesbezüglich keine spezielle Vereinbarung getroffen wurde, wird die vom Mieter genutzte Wohnfläche als Umlageschlüssel herangezogen. Wer sein Immobilieneigentum dagegen vollständig selbst nutzt, muss auch selbst die Grundsteuer zahlen.

4. Wie erfolgt die Zahlung der Grundsteuer?

Die Grundbesitzsteuer wird in der Regel im Voraus für ein ganzes Kalenderjahr festgesetzt. Der Steuerbescheid, der auch über Fälligkeitstermine informiert, wird vom zuständigen Lagefinanzamt an den Steuerschuldner geschickt. Die Steuer, für das jeweilige Kalenderjahr, wird zu je einem Viertel jeweils am 15. Februar, Mai, August und November fällig.

Wer die Steuer für das ganze Jahr in einer Summe zahlen möchte, muss spätestens bis zum 30.09. des vorangehenden Kalenderjahres einen entsprechenden Antrag stellen. Dann ist die Steuer am 01. Juli jeden Jahres fällig.

Die Grundsteuer muss immer an das jeweilige Lagefinanzamt entrichtet werden. Das ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich das Grundstück befindet.

5. Die Grundsteuerreform

Die Höhe der Grundsteuer variiert und ist somit verfassungswidrig. Sie verstößt gegen das Gleichheitsprinzip. In der Konsequenz wurde zum 10.04.2018 die aktuelle Berechnung als verfassungswidrig erklärt und die Grundsteuerreform eingeleitet. Bis zum 31.09.2019, muss dementsprechend die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer neu geregelt werden.

Bis jetzt wurden bereits mehrere Methoden vorgeschlagen, welche das bisherige Bewertungsmodell ablösen könnten. Zur Debatte stehen das Kostenwert-, das Flächenwert- und das Bodenwertmodell. Am zukunftsträchtigsten scheint derzeit die Bodensteuer. Dieses Modell wird unter anderem vom deutschen Mieterbund unterstützt. Die Bewertung erfolgt anhand der jeweiligen Bodenwerte.

Info

Der Bodenwert

Der Bodenwert ist in der Immobilienwirtschaft der Wert des reinen, unbebauten Grundstücks. Sollte das Grundstück bebaut sein, geht man bei der Bodenwertermittlung davon aus, dass es freisteht.

Den Zuspruch erntet die Bodensteuer dank zwei großen Vorzügen, zum einen ist es nützlich, dass die für die Berechnung benötigten Bodenrichtwerte bereits flächendeckend vorhanden sind und dementsprechend nicht neu erhoben werden müssen. Ein weiterer Vorteil wäre, dass Experten dahinter eine positive Auswirkung auf den Bau- und Wohnungsmarkt vermuten sowie die Förderung der Bebauung von leeren Grundstücksflächen. Die Schaffung von neuem Wohnraum würde wiederum langfristig den steigenden Immobilienpreisen entgegenwirken.

Entdecken Sie auch weiterführende Informationen, beispielsweise zu den Themen Grunderwerbsteuer und wie Sie die Grunderwerbsteuer sparen können.


Bildquelle: iStock.com/PRImageFactory


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