Grundsteuer berechnen: Was ändert sich mit der Reform?

Letztes Update: 01.07.20

Vor einem Immobilienkauf ist es ratsam, sich über alle relevanten Kostenfaktoren zu informieren. Mit der Grundsteuer, auch Grundbesitzsteuer genannt, wird das Eigentum an Grundstücken sowie deren Bebauung besteuert. Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 das geltende Recht als verfassungswidrig eingestuft hat, wird über die neue Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, die im Herbst 2019 von Bundestag und Bundesrat beschlossen wurde, noch immer hitzig debattiert. Erfahren Sie in diesem Ratgeberartikel, was die Grundsteuer ist, wie sie berechnet wird und was sich ab 2025 mit der Grundsteuerreform ändern wird.

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1. Was ist die Grundsteuer?

Durch die 1985 von 47 europäischen Staaten unterzeichnete “Europäische Charta der kommunalen Selbstverwaltung” steht es den Kommunen zu, eigene Steuern mit Hebesatz zu erheben. Der Anteil der Steuern an den Gesamteinnahmen der Kommunen variiert international jedoch sehr stark, von 4 Prozent in Estland bis 58 Prozent in der Schweiz. Deutschland liegt mit 39 Prozent im Mittelfeld.

Die Grundsteuer (international: Property Tax) ist in Europa die populärste Kommunalsteuer. Sie existiert dort in über 60 Varianten und ist politisch ein sensibles Thema. Nicht nur in Deutschland wird viel über die Grundsteuer diskutiert. So hat Irland sie von 1977 bis 2013 abgeschafft, als Folge der Finanzkrise dann aber wieder eingeführt (vgl. Kommunaler Finanzreport der Bertelsmannstiftung).

In Deutschland setzen sich Steuereinnahmen der Kommunen wie folgt zusammen:

  • Umsatzsteuer (Gemeindeanteil)
  • Einkommensteuer (Gemeindeanteil)
  • Gewerbesteuer (netto)
  • Grundsteuer

Seit der Wirtschaftskrise 2009 sind die Einnahmen stetig angestiegen, dabei machte die Grundsteuer 2017 nach Angaben des Statistischen Bundesamts mit 14 Milliarden Euro einen Anteil von knapp 15 Prozent an den Kommunalsteuern aus.

Die Grundsteuer ist eine Real- bzw. Objektsteuer und mit eine der ältesten Formen der direkten Besteuerung. Mit der Grundsteuer wird inländischer Grundbesitz besteuert. Darunter fallen:

  • bebaute und unbebaute Grundstücke
  • land- und forstwirtschaftliche Betriebe,
  • Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Eigentumswohnungen sowie
  • Erbbaurechte an Grundstücken.

Die Grundsteuer wird von den Gemeinden bzw. Städten erhoben und auch auf kommunaler Ebene reglementiert. Sie fließt den Gemeinden in vollem Umfang zu (vgl. BMF; § 2 GrStG).


2. Wie ist die Grundsteuer in Deutschland geregelt?

Die rechtliche Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Dieses unterscheidet zwischen folgenden Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer A (auch agrarisch genannt) wird für den Grundbesitz von Betrieben der Forst- und Landwirtschaft erhoben.

  • Grundsteuer B (auch baulich genannt) wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum erhoben.

  • Grundsteuer C: Die geplante Reform der Bundesregierung zur Grundsteuer sieht außerdem die Einführung der Grundsteuer C vor. Diese soll Kommunen die Möglichkeit geben, bisher unbebaute baureife Grundstücke höher zu besteuern. Dadurch soll der Anreiz, Grundstücke aus Spekulationszwecken zu halten, verringert und mehr neuer Wohnraum geschaffen werden.

Info

Die Kirchengrundsteuer

In manchen Bundesländern wird mit der Grundsteuer A eine Annexsteuer für kirchensteuerpflichtige Immobilienbesitzer auf der Grundlage des Kirchensteuergesetzes erhoben.

2.1. Wer zahlt, wann und wie oft?

Steuerpflichtig sind immer die Eigentümer der Grundstücke bzw. die jeweiligen Erbbauberechtigten. Da es sich um Objektsteuer handelt, wird nach dem Bewertungsgesetz jedes Grundstück und jede wirtschaftliche Einheit vom zuständigen Lagefinanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst. Bei einem Grundstücksverkauf wird das Grundstück mit seiner bisherigen Steuernummer dem neuen Hausbesitzer steuerlich zugerechnet.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, erklärt:

„Wer Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter ist, muss Steuern zahlen. Aus diesem Grund hat jedes einzelne Grundstück und jede einzelne wirtschaftliche Einheit nach dem Bewertungsgesetz vom zuständigen Lagefinanzamt seine eigene Steuernummer. Diese Steuernummer wird bei einem Grundstücksverkauf dem neuen Hausbesitzer steuerlich zugeteilt.“

In der Regel zahlt jeder Grundstückseigentümer die Grundsteuer an die jeweilige Gemeinde. Die Grundsteuer wird dabei an das jeweilige Lagefinanzamt entrichtet. Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich eine Immobilie befindet.

Die Grundbesitzsteuer wird stets im Voraus für ein ganzes Kalenderjahr vom zuständigen Lagefinanzamt im Grundsteuerbescheid oder durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt (§ 27 GrStG). Die Steuer für das jeweilige Kalenderjahr wird zu je einem Viertel jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig (§ 28 GrStG). Vorauszahlungen sind ebenfalls möglich (§ 29 GrStG).

Matthias Klauser:

„Wer direkt für das ganze Jahr die Grundsteuer zahlen möchte, muss bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres einen Antrag stellen und die Steuer am 1. Juli jedes Jahres zahlen.“

2.2 Grundsteuerbefreiung: Wann muss man keine Grundsteuer zahlen?

Von der Grundsteuer befreit ist der Grundbesitz der öffentlichen Hand sowie Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird. Auch Religionsgemeinschaften, wissenschaftlichen Einrichtungen, Krankenanstalten sowie Bildungseinrichtungen wird die Grundsteuer erlassen.

  • Erlass für Kulturgüter und Grünanlagen
    Es gibt Grundstücke, für die keine Grundsteuer gezahlt werden muss. Im Wesentlichen ist die Möglichkeit der steuerlichen Befreiung aber dem gemeinnützigen Bereich, also jenen Grundstücken, für deren Erhaltung ein besonderes öffentliches Interesse besteht, vorbehalten. Hierzu zählen vor allem Kulturgüter in den Bereichen Wissenschaft, Geschichte und Kunst oder auch der Naturschutz, darunter Park- und Gartenanlagen, die öffentlich zugänglich sind.

  • Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung
    Unter gewissen Umständen können Vermieter bei ihrer zuständigen Gemeinde einen Grundsteuererlass beantragen. Die Voraussetzung hierfür ist, dass ein Vermieter erhebliche, nicht selbst verschuldete, Mietausfälle nachweisen kann. Bei beispielsweise 50 Prozent Ertragsminderung können ihm 25 Prozent der Grundbesitzsteuer erlassen werden. Die gesetzliche Frist für solche Anträge ist der 31. März des Folgejahres.

  • Erlass aus Billigkeitsgründen
    In Ausnahmefällen kann ein Aufschub der Grundsteuer aus persönlichen, wirtschaftlichen Härtegründen möglich sein. So ein Fall liegt vor, wenn die Zahlung der Grundsteuer zu einer ernsthaften Gefährdung oder sogar Vernichtung der persönlichen oder wirtschaftlichen Existenz des Steuerzahlers führen würde. In der Praxis kommen Billigkeitsgründe meist vor, wenn der tägliche Lebensunterhalt des Steuerzahlers gefährdet ist.

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Denkmalgeschützte Immobilien

Auch Eigentümer, deren Immobilien unter Denkmalschutz stehen, haben einen Anspruch auf Befreiung, wenn die zu deckenden Kosten die jährliche Rendite ihrer Immobilie übersteigen.


3. Grundsteuer bei Immobilienverkauf und Eigentümerwechsel

Steuerschuldner der Grundsteuer ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Immobilie. Hierbei gilt das Stichtagsprinzip: Steuerpflichtig ist der am 1. Januar eingetragene Eigentümer. Wechselt im bereits laufenden Jahr den Eigentümer, so trägt er die Grundsteuer erst ab 1. Januar des Folgejahres.

Beispiel:
Frau A verkauft am 3. März 2020 ihr Grundstück an Herrn B. Die Zahlung des Kaufpreises sowie der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt noch im Laufe des selben Monats. Demnach ist Herr B ab dem 1. Januar 2021 grundsteuerpflichtig. Die Pflicht zur Erbringung der Grundsteuer für das laufende Jahr 2020 obliegt nach wie vor Frau A.

In der Praxis kann es in einigen Kommunen durchaus vorkommen, dass die Grundsteuerpflicht zur verwaltungstechnischen Vereinfachung sofort auf den Käufer eines Grundstücks umgeschrieben wird. Diese individuelle Vereinbarung ist zwar erlaubt, jedoch nicht gesetzlich vorgeschrieben.

3.1 Kann ich die Grundsteuer auf Mieter umlegen?

Bei vermieteten Immobilien können Hausbesitzer die fällige Steuer bei der Betriebskostenabrechnung anteilig auf die Mieter umlegen, da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt. Als Umlagemaßstab gilt der im Mietvertrag vorgesehene Umlageschlüssel. Wenn im Mietvertrag diesbezüglich keine spezielle Vereinbarung getroffen wurde, wird die vom Mieter genutzte Wohnfläche als Umlageschlüssel herangezogen. Wer sein Immobilieneigentum dagegen vollständig selbst nutzt, muss auch selbst die Grundsteuer zahlen.

Matthias Klauser informiert:

„Wenn Hausbesitzer ihre Immobilie vermieten, können sie die fällige Steuer bei der Betriebskostenabrechnung anteilig auf den Mieter umlegen. Der im Mietvertrag vorgesehene Umlageschlüssel dient dabei als Umlagemaßstab.“

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Lesetipp für Vermieter

Informieren Sie sich hier, wie Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen und was Sie bei einer Eigenbedarfskündigung beachten müssen.


4. Wie setzt sich die Grundsteuer zusammen?

Die Grundsteuer setzt sich aus drei Faktoren zusammen: Dem Einheitswert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz.

a) Einheitswert

Der Einheitswert bildet die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer. Einheitswerte werden auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt. Es sind Beträge, welche vom zuständigen Finanzamt an einem Stichtag anhand eines gesetzlich festgelegten Verfahrens bestimmt werden. Der Einheitswert wird von verschiedenen Faktoren, beispielsweise der Größe und Lage des Grundstücks, aber auch der Art der Bebauung beeinflusst.

Die bisher verwendeten Werte stammen in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen aus dem Jahr 1935. Durch die ständige Entwicklung der Immobilienpreise sind diese Werte jedoch nicht mehr aktuell und sollen im Rahmen der Grundsteuerreform angepasst werden.

b) Steuermesszahl

Die Steuermesszahl ist eine einheitlich von der Bundesregierung festgelegte Zahl. Sie wird auf den Einheitswert angewendet und ergibt den Steuermessbetrag. Das zuständige Finanzamt stellt den Steuermessbetrag anhand des Einheitswertes und der Steuermesszahl in einem Grundsteuermessbescheid fest.

Alte Steuermesszahlen (für Grundsteuerzahlungen bis 31.12.2024)

In §§ 13 - 24 der alten Fassung des GrStG sind die Steuermesszahlen wie folgt definiert:

Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern:

  • 6,0 ‰ für land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • 2,6 ‰ für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts
  • 3,5 ‰ für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern
  • 3,1 ‰ für Zweifamilienhäuser
  • 3,5 ‰ für alle restlichen Immobilien (z.B. Eigentumswohnungen)

    Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern:
  • 6,0 ‰ für land- und forstwirtschaftliche Betriebe

    Unbebaute Grundstücke:
  • 10,0 ‰ einheitlich

Neue Steuermesszahlen (ab 01.01.2025)

Mit der Zustimmung des Bundesrats am 8. November 2019 wurde Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz - GrStRefG) beschlossen. Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft; bis dahin findet das alte Modell noch Anwendung. In der Neufassung des GrStG sind Steuermesszahl und Steuermessbetrag in § 13 GrStG genau definiert. Die Steuermesszahl für unbebaute und bebaute Grundstücke liegt nach der Reform bei 0,34 Promille. Immobilien des sozialen Wohnungsbaus sollen zusätzlich einen Abschlag von 25 Prozent auf die Steuermesszahl erhalten. (§ 15 GrStG)

c) Grundsteuer Hebesätze der Gemeinden

Der Grundsteuerhebesatz wird in Prozent angegeben und wird von den Gemeinden festgesetzt. Die Gemeinden sind bei der Bestimmung der Höhe der Hebesätze relativ frei, da die Grundsteuer, anders als beispielsweise die Müllgebühr, nicht zweckgebunden ist und deshalb nicht bloß der Deckung von Ausgaben dienen muss. Die Hebesätze in den Bundesländern variieren stark und liegen zwischen 390 und 810 Prozent.

Tabelle: Gewogene Durchschnittshebesätze 2017 für Grundsteuer B in den Deutschen Bundesländern (Quelle: Statistisches Bundesamt)

BundeslandHebesatz

Berlin

810

Bremen

686

NRW

567

Hamburg

540

Sachsen

495

Hessen

470

Thüringen

436

Niedersachsen

427

Mecklenburg-Vorpommern

424

Saarland

418

Sachsen-Anhalt

415

Brandenburg

406

Rheinland-Pfalz

400

Baden-Württemberg

396

Bayern

392

Schleswig-Holstein

390


5. Wie wird die Grundsteuer aktuell berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach Angaben des Bundesfinanzministeriums in drei Verfahrensstufen, dien aus einander aufbauen:

  1. Einheitswertverfahren
    (Bestimmung des Einheitswertes)

  2. Steuermessbetragsverfahren
    (Bestimmung des Steuermessbetrags durch Multiplizieren des Einheitswertes mit der Steuermesszahl)

  3. Steuerfestsetzungsverfahren
    (Festsetzung der Steuer durch Multiplizieren des Steuermessbetrages mit dem Hebesatz)

Beispiel Grundsteuer berechnen: Eigentumswohnung in Berlin

Wir möchten die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung (Grundsteuer B) in Berlin im Wert von 200.000 Euro berechnen. Die festgesetzte Steuermesszahl für Eigentumswohnungen beträgt 3,5 Promille (bis 31.12.2024). Der Grundsteuerhebesatz in Berlin für Grundsteuer B wurde am 01.01.2007 von 660 auf 810 Prozent angehoben.

Formel Grundsteuer berechnen:
Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Beispielrechnung Grundsteuer Eigentumswohnung Grundsteuer B
= Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz
= 200.000 Euro x 0,0035 x 8,1
= 5.670 Euro

Die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung mit einem Einheitswert von 200.000 Euro in Berlin beträgt demnach 5.670 Euro im Jahr.


6. Verfahren zur Berechnung des Einheitswertes

Die Berechnung des Einheitswertes hängt von der jeweiligen Art des Grundstücks ab. Dabei unterscheidet man zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken sowie innerhalb der bebauten Grundstücke zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Als Wohngrundstücke werden Ein-und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser und das Wohnungseigentum bezeichnet. Zu Nichtwohngrundstücke zählen Geschäftsgrundstücke, das Teileigentum, gemischt genutzte Grundstücke sowie sonstige bebaute Grundstücke, beispielsweise Bootshäuser oder Vereinsheime.

6.1 Unbebaute Grundstücke

Um den Wert eines unbebauten Grundstücks zu berechnen, multipliziert man die jeweilige Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens innerhalb eines begrenzten Gebiets, den sogenannten Bodenrichtwertzonen, wieder.

6.2 Bebaute Grundstücke


a) Wohngrundstücke
... werden mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Hierbei wird der Wert des Grundstücks anhand von den zukünftigen Erträgen ermittelt. Da die Bewertung von Millionen von Grundstücken bevorsteht, wird eine typisiertes Verfahren angewendet. Dabei werden nicht die tatsächlichen Erträge angesetzt, sondern vielmehr die durchschnittlich erzielte monatliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Daten hierfür werden aus den Informationen des Statistischen Bundesamts über Durchschnittsmieten abgeleitet.

b) Nichtwohngrundstücke
... werden einheitlich mit Hilfe des Sachwertverfahrens bewertet. Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks anhand der Anschaffungs- und Herstellungskosten im Bewertungszeitpunkt ermittelt. Auch hier wird aufgrund der großen Anzahl an Grundstücken ein typisiertes Verfahren angewendet. Das bedeutet, sowohl durchschnittliche Herstellungs- als auch durchschnittliche Anschaffungskosten werden zur Berechnung verwendet.


7. Grundsteuerreform: Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken

Dadurch, dass die Höhe der Grundsteuer auch für gleichartige Grundstücke stark variiert, verstößt sie gegen das Gleichheitsprinzip. Die aktuelle Berechnung der Grundsteuer gilt daher seit dem 10. April 2018 als verfassungswidrig und veraltet.

Am 8. November 2019 hat der Bundesrat die Grundsteuerreform verabschiedet. Das Gesetzespaket der Bundesregierung besteht aus drei miteinander verbundenen Gesetzentwürfen:


Die Reform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Ziel ist es, eine verfassungsfeste und gerechtere Verteilung der bisherigen Grundsteuereinnahmen zu schaffen.

Das Problem der Grundsteuer: Der Einheitswert

Die zur Berechnung der Grundsteuer verwendeten Einheitswerte stammen aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Angedacht war damals, dass Gutachter im Sechsjahrestakt den Einheitswert einer Immobilie neu bestimmen. In der Realität wurde dies aber nicht umgesetzt (außer bei Sanierungen und Neubauten), da Personal und Geld für Neubewertungen fehlten. Da sich der Immobilienmarkt seit 1935 bzw. 1964 stark verändert hat, liegen die Einheitswerte in der Regel fern des heutigen Marktwerts der Immobilien.

Das führt zu folgendem Problem: Aufgrund der mangelnden Aktualität der Gutachten werden vergleichbare Immobilien, welche in verschiedenen Baujahren entstanden sind, zum Teil völlig unterschiedlich bewertet. Dies liegt daran, dass sich die Außenbedingungen seit der Erstbewertung stark veränderten. Da Vergleichbare Immobilien unterschiedliche Grundsteuer zahlen müssen, verstößt das GrStG gegen das Gleichheitsprinzip und wurde am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt.

Matthias Klauser erklärt das Problem des Einheitswertes:

„Bisher basieren Rechnungen auf alten Grundstückswerten aus den Jahren 1935 und 1964. Diese Datensätze sind aber völlig veraltet und weichen vom tatsächlichen Marktwert ab, weil sich der Immobilienmarkt stark verändert hat.“

35 Millionen Grundstücke stehen vor der Neubewertung

Um dem Problem der ungleichen Bewertungsstandards entgegenzuwirken, sieht das Bundesmodell zur neuen Grundsteuer-Regelung vor, im ersten Schritt der Reform bereits ab 2022 alle rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewerten zu lassen. Danach ist eine Neubewertung alle sieben Jahre vorgesehen. Die Wertermittlung erfolgt auf Basis des jeweiligen Bodenrichtwertes, der Grundstücksfläche, Art und Alter der Immobilie sowie der statistisch ermittelten Nettokaltmiete der Gemeinde.

Öffnungsklausel für die Gemeinden

Aufgrund der Neubewertung müssen Immobilieneigentümer und Mieter mit Hausbesuchen vom Finanzamt beziehungsweise von ihrer Gemeinde rechnen. Da dieser Schritt jedoch einen erheblichen Aufwand für die jeweiligen Kommunen bedeutet, wurde eine Öffnungsklausel im Grundgesetz eingeführt. Hierbei dürfen die Bundesländer, die sich nicht am Bundesmodell orientieren wollen, bis zum 31. Dezember 2024 alternativ ein eigenes Modell zur Berechnung der Grundsteuer entwickeln.

Anpassung der Steuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl soll gesenkt werden, damit die Grundsteuer nicht drastisch ansteigt. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums ist Voraussichtlich ist mit einer Senkung auf ungefähr ein 1/10 des bisherigen Wertes zu rechnen, also von 0,35 Prozent auf 0,034 Prozent Die Steuermesszahl soll für Gesellschaften des sozialen Wohnungsbaus zusätzlich um 25 Prozent gesenkt werden.

Hebesätze bleiben Sache der Kommunen

Kommunen haben die Möglichkeit, Hebesätze anzupassen, um eine zu große Veränderung des jährlichen Grundsteueraufkommens zu vermeiden.

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundstruktur zur Berechnung der Grundsteuerhöhe soll erhalten bleiben. Nach wie vor wird die Grundsteuer demnach mit Hilfe des Grundbesitzwerts, der Steuermesszahl und dem Hebesatz berechnet.

Neue Grundsteuer C

Das Problem vieler Städte sind Grundstücke, die zwar baureif sind, jedoch nicht bebaut werden. Sie werden von den Eigentümer gehalten, um sie zu einem späteren Zeitpunkt, nach Wertanstieg, gewinnbringend zu veräußern. Diese Grundstücksspekulationen stehen der Entstehung von dringend benötigtem, neuen Wohnraum im Wege. Mit der neuen Grundsteuer C sollen Kommunen unbebaute, baureife Grundstücke höher besteuern dürfen. So soll der Anreiz für eben diese Grundstücksspekulationen verringert werden.

Welche Auswirkungen hat die Reform auf Ihre Grundsteuerzahlung?

Grundsätzlich soll die Reform kostenneutral wirken, das bedeutet, dass die Gesamtheit der Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt als zuvor. Die Reform soll lediglich eine gerechtere Verteilung der Steuer bewirken. Ob individuelle Eigentümer oder Mieter in Zukunft mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, hängt vor allem vom neu errechneten Einheitswert ihres Grundstücks ab.

Diskussionen über die neue Grundsteuerreform

Die Diskussion ist in vollem Gange: Ende Februar 2020 verkündete Baden-Württemberg, ein eigenes Grundsteuermodell einführen zu wollen. Das Landesparlament ist skeptisch bezüglich des von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) entwickelten Modells und hat verfassungsrechtliche Zweifel angebracht. Die genaue Berechnungsmethode steht noch nicht fest, daher ist noch nicht klar, in welcher Form die neue Grundsteuer 2025 tatsächlich in Kraft treten wird.


Fazit

Jeder inländische Grundbesitz wird in Deutschland mit der jährlichen Grundsteuer besteuert. Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück besitzt, muss die Grundsteuer vierteljährlich an das Lagefinanzamt ausrichten. Die Höhe der Grundsteuer wird im Grundsteuerbescheid vom Lagefinanzamt festgesetzt. Die Höhe berechnet sich anhand des Einheitswertes, der bundeseinheitlich vorgegebenen Steuermesszahl und des von den Gemeinden festgelegten Hebesatzes. Die hauptsächlich aus den Jahren 1935 bzw. 1964 stammenden Einheitswerte liegen zum Teil weit entfernt vom aktuellen Marktwert der Immobilien. Die Grundsteuer für vergleichbare Immobilien fällt daher zum Teil sehr unterschiedlich aus. Aufgrund der veralteten Einheitswerte verstößt die Grundsteuer gegen das Gleichheitsprinzip. Das bestehende Grundsteuergesetz wurde daher am 10. April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die neue Grundsteuerreform wurde am 8. November 2019 vom Bundesrat verabschiedet und tritt am 01. Januar 2025 in Kraft.

Ziel der Reform ist es, eine verfassungsfeste und gerechtere Verteilung der Grundsteuer zu garantieren. Dafür sieht sie eine Neubewertung aller rund 35 Millionen Grundstücke ab 2022 vor. Damit die Grundsteuer nicht in die Höhe getrieben wird, soll die Steuermesszahl auf 1/10 reduziert werden. Zusätzlich können die Gemeinden durch eine Anpassung der Hebesätze selbst entscheiden, ob und wie viel Grundsteuer in ihrem Gebiet gezahlt werden soll. Die Öffnungsklausel der Grundsteuerreform stellt es den Bundesländern außerdem frei, die Grundsteuer nach anderen Bewertungskriterien zu erheben. Wie hoch die Steuerlast also ab 2025 genau ausfallen wird, kann zum aktuellen Zeitpunkt nicht gesagt werden.

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