Bauernhof kaufen: Immobilien-Traum realistisch angehen

Land, Luft und Leben im Grünen: Für manche gestressten Großstädter und Freunde der Natur ist das ein Traum, der mit dem Kauf eines Bauernhofes verwirklicht werden kann. Wer den eigenen Bauernhof mit der engen Großstadtwohnung tauschen will, startet am besten gründlich vorbereitet.
Träumereien sollten keinen Platz haben, wenn es um die Substanz des Bauernhaus, die Lage und Größe des Grundstücks oder etwa eine Finanzierung von Kaufpreis, Nebenkosten und laufendem Unterhalt geht.

Bauernhöfe auf dem Land

Vom Traum zur gezielten Suche

Eine Empfehlung von Immobilienexperten lautet: Kaufen Sie nicht spontan einen Resthof, Seitenhof oder kompletten Bauernhof.
Daher: Suchen und prüfen Sie vorher gründlich die vorhandenen Angebote. Alles muss nachher finanzierbar bleiben. Familien mit Kindern müssen auch an die Versorgung mit Schulen, Straßen und den alltäglichen Bedarf denken. Und die Fahrt zur täglichen Arbeit sollte nicht zur Strapaze werden.
Dafür gilt es nach passenden Angeboten über mehrere Wege zu suchen:

  • regelmäßig in regionalen Immobilienanzeigen
  • über persönliche Kontakte im Umfeld
  • Online-Marktplätze und Hofbörsen
  • Maklerangebote aus der betreffenden Region

Wichtig: Geben Sie sich Zeit für die Suche und wägen Sie Vor- und Nachteile der Angebote sorgfältig ab. Planen Sie spätere Renovierung, Sanierung oder Umgestaltung des Bauernhofs ein. Die Hilfe eines Maklers sowie eines Bauchsachverständigen können Ihre Immobiliensuche zum Erfolg führen.

Suchauftrag anlegen

Bauernhof ist nicht gleich Bauernhof

Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie, die auch den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht, trifft man auf viele verschiedene Bezeichnung: von Bauernhof über Bauernhaus, Agrarimmobilien, Resthof, Dreiseithof oder Höfe mit Tieren und Scheunen.
Sie sollten sich im Vorfeld überlegen, welche Art von Hof für Sie in Frage kommt.
Kurz zur Erläuterung der verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten:

  • Bauernhof: ist meist ein kleinstrukturierter landwirtschaftlicher, oft land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, mit einem Haupthaus und den dazugehörigen Nebengebäuden.

  • Bauernhaus: ist das Haupthaus auf dem Hof, in manchen Fällen wird nur noch das Bauernhaus genutzt und der Betrieb mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten wurde schon still gelegt.

  • Agrarimmobilien: sind meist mit einem Land- oder Forstwirtschaftsbetrieb verbunden, der sehr wahrscheinlich vom Käufer weitergeführt werden soll.

  • Resthof: ist ein baulich erhaltener Bauernhof, der jedoch kein landwirtschaftlicher Betrieb mehr ist. Es gehören keine Äcker oder Weiden mehr dazu. Die Immobilie entsteht durch die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung und Zerschlagung in Äcker, Weiden und der Hofstelle.

  • Dreiseithof: ist eine Hofanlage, in der die Gebäude drei Seiten eines rechteckigen Hofs einnehmen. Die Anordnung kann je nach Region sehr unterschiedlich sein.

  • Höfe mit Tieren und Scheunen: sind das richtige für Sie, wenn Sie sich um einen Betrieb mit beispielweise Kühen, Schafen oder Hühnern kümmern möchten. Sie übernehmen somit einen Betrieb mit Nutztierhaltung.

Fragen klären und Besonderheiten bedenken

Träumt man dem Trend der Reurbanisierung entgegen davon einen Bauernhof zu erwerben, sind einige Besonderheiten zu beachten. Hier die wichtigsten Aspekte, die Sie bedenken sollten:

  • Was gehört zum Umfeld des Bauernhofes: Autobahnen, Schienen, Flughäfen, Sportstätten, Veranstaltungslokale, Scheunen oder Landwirtschaftsbetriebe (Stichwort: Lärm- und Geruchsbelästigungen)?
  • Welche Art von Land wird zur Immobilie mit erworben (z. B. landwirtschaftliche Nutzflächen)?
  • Was kaufen Sie mit: Anbauten und weitere Nebengebäude oder auch Scheunen?
  • Kann das Baujahr datiert werden und in welche Stilepoche gehört der Bauernhof?
  • Grundbuch: Sind das Bauernhaus und weitere Nebengebäude eingetragen oder womöglich nicht genehmigt (Stichwort: Nachgenehmigungen, Besitzerhaftung)?
  • Außengelände: Wie ist der Pflegezustand, die Bodenoberfläche (Steilhänge) und Abgrenzungen (Zäune, Mauern oder Hecken) zu Nachbarn oder Straßen?
  • Denkmalschutz: Ist ein Denkmalschutz im Grundbuch oder in der amtlichen Denkmalliste (Denkmalverzeichnis) eingetragen?

Denkmalschutz

Wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, sollte unbedingt vor dem Kauf eine Bestandsaufnahme durch einen entsprechend qualifizierten Gutachter (z. B. Architekt, Bauingenieur, Restaurator) angefertigt werden. Hier sind nämlich spezielle Kenntnisse zur Denkmalpflege, historischen Materialien, Anwendungsweisen und Baustilen erforderlich. Lassen Sie sich eine entsprechende Expertise durch den Bausachverständigen nachweisen.
Deren Honorare sind mit etwa drei bis fünf Prozent der kommenden Sanierungskosten zu kalkulieren.
Damit bezahlt der Auftraggeber in der Regel auch die Dokumentation der schriftlichen Bestandsaufnahme. Generell gilt: Bei der Sanierung eines denkmalgeschützten alten Bauernhauses muss nicht der Urzustand hergestellt werden. Nachträgliche Umbauten vor dem Erwerb lassen diesen oft nicht mehr erkennbar werden. Bestandsschutz gibt es erst ab Eintragung als Kulturdenkmal.

Reetdach

Bei den naturnah gedeckten Schilfdächern kommen viele Immobiliensuchende ins Schwärmen. Die gefällige Optik der Dächer lässt sofort an Küste, frische Meeresbrise und jahrhundertealte Bautradition denken. Allerdings stehen viele Höfe mit Reetdach unter Denkmalschutz.
Spätestens hier sollten Interessenten an die erheblichen Kosten bei einer handwerklich stilgerechten Neueindeckung denken. So schön auch immer Reet als nachwachsender und ökologischer Baustoff ist und so unbestritten die positiven Eigenschaften bei Dämmung und Schallschutz sind.

Ebenso muss der langfristige finanzielle Aufwand gesehen werden: Durchschnittlich etwa 100 Euro pro Quadratmeter kostet die Anschaffung. Ein komplettes Dach schlägt nicht selten mit 20.000 bis 50.000 Euro zu Buche. Die Pflege ist wartungsintensiv, zudem kommt der Versicherungsschutz hinzu. Reizvolle Optik am Haus, die aber ihren Preis hat.

Tipps: Zustand genau prüfen

Bei einem alten Bauernhaus stecken viele Dinge sprichwörtlich im Detail. Vieles wird hier bei der Bausubstanz näher zu betrachten sein. Häufig sind es große Anwesen und enorme Flächen.
So gehen Sie am besten weiter vor:

  • Vor einer ersten Besichtigung des Bauernhofs sollten Informationen und Auskünfte über die vergangene Hofgeschichte sowie die Voreigentümer eingeholt werden. Ansprechbar dafür sind zum Beispiel Nachbarn, Ortsvereine, ortsansässige Ladenbetreiber oder das Bürgermeisteramt.

  • Klären Sie beim Landkreis oder den zuständigen Ämtern auch Fragen nach eventuellen Planungen für Neben- und Umgehungsstraßen, Autobahnneubauten oder Änderungen der Flächennutzung im Umfeld des Bauernhofs. Informieren Sie sich über die Lage bei der Abwasserentsorgung. Denn zum Beispiel eine nicht mehr genehmigte Klärgrube kann immense Kosten verursachen.

  • Besichtigen Sie die ausgewählte Immobilie samt Grundstück mit mehreren Begleitern: Unbedingt sollte ein Sachverständiger oder Gutachter mit dabei sein. Machen Sie sich eine Checkliste zu den wichtigsten Aspekten bei der Bausubstanz und prüfen Sie diese rechtzeitig vor einem Kauf.

Checkliste wichtigster Aspekte zur Bausubstanz

Datierung oder etwaiges Alter des Gebäudes

Umbauten

Denkmalschutz

Dach und Formen (Reet-, Walm-, Sattel- oder Flachdach) sowie Materialien oder Dachentwässerung

Dachgeschoss (Treppen und Ausbau möglich?)

Außenfassade (stilgerecht, klassisch oder modern) und Zustand (gepflegt, zerstört?)

Dämmung sowie Schallschutz (Wände, Fassade oder Dächer)

Mauerwerkszustand: Schimmel, Ausblühungen, Feuchte und Risse

Wände (Originalzustand, Verkleidungen mit Kacheln oder Holz)

Fenster- und Türenzustand: Isolierung, Lackierung, Furnier, Material (Holz oder Kunststoff), Fensterläden sowie die Sicherheit (Einbruchsschutz)

Zustand der Böden- und Decken mit Dielen, Parkett, Fliesen (Trittschalldämmung) sowie Putz, Tapeten oder Stuckelementen

Zustand von Kamin und Schornstein

Treppen und Kellerräume: Zustand (Risse im Boden, Ausblühungen sowie Feuchtigkeit)

Kammern und Einbauschränke

Je nach Zustand sollten die einzelnen Elemente auf ihre jeweils bestehenden Risiken möglichst genau abgeschätzt werden.

Renovierungskosten im Blick behalten

Wer einen alten Bauernhof kaufen möchte, sollte immer die kommenden Sanierungs- und Modernisierungskosten im Blick behalten. Sie sind in der Regel erheblich höher als bei anderen Immobilien. Natürlich können durch eigenes, handwerkliches Geschick Kosten gespart werden. Aber mit eigener Leistung lässt sich nicht alles ausbessern. Insbesondere bei Elektroinstallationen, Heizungserneuerungen oder der Wasserversorgung sind Fachleute gefragt.

Auch beim Thema Denkmalschutz wird nach einer fachlich gesicherten Begutachtung und Abstimmung mit den Behörden der Um- oder Ausbau nicht ohne die Handwerksspezialisten gehen. Von der laufenden Instandhaltung des Haupthauses und der Nebengebäude sowie der Pflege großer Grundstücke einmal abgesehen.

Den Traum vom Bauernhof finanzieren

Mit der Absicht, einen Bauernhof kaufen zu wollen, stellt sich oft die Frage nach der Finanzierung des neuen Eigenheims. Wenn eigene Mittel nicht ausreichen, ist es besonders wichtig, auch die Höhe der Nebenkosten richtig zu kalkulieren. Diese werden nicht selten unterschätzt: Die Gebühren für den Makler, der großflächige Grunderwerb, die Notarkosten sowie die späteren Erschließungskosten lassen erhebliche Summen entstehen.

Hier sollte mit verlässlichen Zahlen das Finanzierungsgespräch bei der Bank geführt werden. Immer wieder winken einige Finanzinstitute mit dem Hinweis auf typische Liebhaberobjekte im ländlichen Raum ab. Deswegen sollte ein gutes Eigenkapital-Polster vorhanden sein. Mindestens 35 bis 40 Prozent ist ein gutes Argument gegenüber einer Bank insbesondere aus der Region. Unter Umständen lassen sich dabei auch weitere Mittel für junge Familien oder zur energetischen Altbausanierung (Dämmung) beantragen.

Bieten Sie selbstverständlich den Bankmitarbeitern eine Besichtigung oder Begutachtung Ihres Hofs an, wenn vorhandene Unterlagen nicht ausreichen. Im persönlichen Gespräch sollte mit Zahlen und Belegen ein komfortabler Haushaltsüberschuss vorgerechnet werden. Letztlich dürfte auch die eigene, nachweislich feste berufliche Perspektive ein Argument für die Kreditzusage sein.


Bildquelle: iStock.com/Drepicter


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