Bauernhof kaufen: Immobilien-Traum realistisch angehen

Letztes Update: 02.09.2020

Wohnen auf dem Land mit guter Luftqualität, umgeben von grünen Wäldern, gelben Rapsfeldern und farbenfrohen Blumenwiesen, idealerweise auf einem alten Bauernhof mit Land und vielleicht sogar mit eigenen Tieren - das ist der Wunschtraum eines jeden Naturfreundes und manchen Großstädters. Wer einen Bauernhof kaufen und gegen seine Stadtwohnung tauschen möchte, dem bietet das Landleben viele Vorzüge. Der Kauf einer Hofanlage ist meist allein wegen der Grundstücksgröße eine größere Investition. Beim Kauf eines alten Bauernhofs, der eventuell unter Denkmalschutz steht, können schnell zusätzliche Kosten für Instandhaltung und Sanierung entstehen. In diesem Ratgeber-Artikel informieren wir Sie über wichtige Punkte, die Sie beim Kauf eines Bauernhofs beachten müssen, zum Beispiel: die Substanz des Bauernhauses, die Lage und Größe des Grundstücks und die Finanzierung von Kaufpreis, Nebenkosten und laufenden Kosten.

Bauernhöfe auf dem Land

Bewohner eines Bauernhofes haben viele Möglichkeiten, ihren Lebensraum zu gestalten. Ein Bauernhof eignet sich beispielsweise für die Pferdehaltung oder Kleintierzucht sowie zur Einrichtung einer privaten Werkstatt. Darüber hinaus können Eigentümer ihr eigenes Obst und Gemüse anbauen. Eigentümer nutzen Räume oft mit großem Einfallsreichtum. Eine Tenne wird schnell zum Atelier oder ein ehemaliger Pferdestall zum Freizeitraum. Auch die typische Architektur von Bauernhöfen verleiht ein gemütliches Wohlgefühl. Des Weiteren stehen solche Objekte in Alleinlage statt eng an anderen Nachbarhäusern, was den Eigentümern Ruhe und Privatsphäre verschafft.


1. Was sollten Sie bei der Bauernhof-Suche berücksichtigen?

Eine Empfehlung von Immobilienexperten lautet: Kaufen Sie nicht spontan einen Resthof, Seitenhof oder kompletten Bauernhof, sondern investieren Sie ausreichend Zeit in eine umfassende Bauernhof-Suche. Angebote für Bauernhöfe zum Kaufen, zum Beispiel in Brandenburg, der Uckermark oder Bayern finden Sie in den Immobilienanzeigen regionalen Zeitungen sowie auf Online-Marktplätzen und Hofbörsen. Prüfen Sie auch die Maklerangebote aus der betreffenden Region und nutzen Sie Ihre persönlichen Kontakte im Umfeld.

Prüfen Sie alle Angebote genau hinsichtlich Ausstattung, Zustand und Lage der angebotenen Hofanlage Stellen Sie so sicher, dass alle Kosten - auch die Nebenkosten und die laufenden Kosten - finanzierbar bleiben. Familien mit Kindern sollten die Nähe bzw. Anbindung zu Schulen und Geschäften des täglichen Bedarfs berücksichtigen. Auch eine gute Anbindung an das Straßen- oder Bahnnetz ist vor allem für Berufspendler wichtig und sollte ebenfalls beachtet werden.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, rät:

„Wer einen Bauernhof kaufen möchte, sollte diese Entscheidung gut durchdenken. Kaufinteressenten sollten vorhandene Angebote gründlich auf ihre Finanzierbarkeit prüfen und klären, ob es Ansprüche Dritter oder finanzielle Belastungen auf das Objekt gibt. Sind Kinder im Spiel, sollten sich Eltern Gedanken über den Schulweg und die Bewältigung des täglichen Lebens machen. Ansonsten kann das, was im Urlaub paradiesisch wirkt, im normalen Leben schnell zum Problem werden.“

Wichtig: Geben Sie sich Zeit für die Suche und wägen Sie Vor- und Nachteile der Angebote sorgfältig ab. Planen Sie spätere Renovierung, Sanierung oder Umgestaltung des Bauernhofs ein. Die Hilfe eines Maklers sowie eines Bausachverständigen können Ihre Immobiliensuche zum Erfolg führen.

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2. Um was für einen Bauernhof handelt es sich?

Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie, die auch den eigenen Wünschen und Vorstellungen entspricht, trifft man auf viele verschiedene Bezeichnungen: von Bauernhof über Bauernhaus, Agrarimmobilien, Resthof, Dreiseithof oder Höfe mit Tieren und Scheunen. Sie sollten sich im Vorfeld überlegen, welche Art von Hof für Sie in Frage kommt.

Kurz zur Erläuterung der verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten:

  • Bauernhof: ist meist ein kleinstrukturierter landwirtschaftlicher, oft land- und forstwirtschaftlicher Betrieb, mit einem Haupthaus und den dazugehörigen Nebengebäuden.

  • Bauernhaus: ist das Haupthaus auf dem Hof, in manchen Fällen wird nur noch das Bauernhaus genutzt und der Betrieb mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten wurde schon stillgelegt.

  • Agrarimmobilien: sind meist mit einem Land- oder Forstwirtschaftsbetrieb verbunden, der sehr wahrscheinlich vom Käufer weitergeführt werden soll.

  • Resthof: ist ein baulich erhaltener Bauernhof, der jedoch kein landwirtschaftlicher Betrieb mehr ist. Es gehören keine Äcker oder Weiden mehr dazu. Die Immobilie entsteht durch die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung und Zerschlagung in Äcker, Weiden und die Hofstelle.

  • Dreiseithof: ist eine Hofanlage, in der die Gebäude drei Seiten eines rechteckigen Hofs einnehmen. Die Anordnung kann je nach Region sehr unterschiedlich sein.

  • Höfe mit Tieren und Scheunen: sind das richtige für Sie, wenn Sie sich um einen Betrieb mit beispielsweise Kühen, Schafen oder Hühnern kümmern möchten. Sie übernehmen somit einen Betrieb mit Nutztierhaltung.


3. Fragen klären und Besonderheiten bedenken

Träumt man dem Trend der Reurbanisierung entgegen davon einen Bauernhof zu erwerben, sind einige Besonderheiten zu beachten. Hier die wichtigsten Aspekte, die Sie bedenken sollten:

  • Was gehört zum Umfeld des Bauernhofes: Autobahnen, Schienen, Flughäfen, Sportstätten, Veranstaltungslokale, Scheunen oder Landwirtschaftsbetriebe (Stichwort: Lärm- und Geruchsbelästigungen)?
  • Welche Art von Land wird zur Immobilie mit erworben (z. B. landwirtschaftliche Nutzflächen)?
  • Was kaufen Sie mit: Anbauten und weitere Nebengebäude oder auch Scheunen?
  • Kann das Baujahr datiert werden und in welche Stilepoche gehört der Bauernhof?
  • Grundbuch: Sind das Bauernhaus und weitere Nebengebäude eingetragen oder womöglich nicht genehmigt (Stichwort: Nachgenehmigungen, Besitzerhaftung)?
  • Außengelände: Wie ist der Pflegezustand, die Bodenoberfläche (Steilhänge) und Abgrenzungen (Zäune, Mauern oder Hecken) zu Nachbarn oder Straßen?
  • Denkmalschutz: Ist ein Denkmalschutz im Grundbuch oder in der amtlichen Denkmalliste (Denkmalverzeichnis) eingetragen?

3.1 Denkmalschutz

Wenn Sie einen Bauernhof kaufen, sollten Sie sich darüber informieren, ob Teile davon unter Denkmalschutz stehen. Denkmalschutz kann Ihre Freiheiten, Änderungen an einem Gebäude vorzunehmen, stark einschränken. Außerdem kann der Denkmalschutz unter Umständen eine Wiederherstellung früherer Zustände von Ihnen einfordern, was mit hohen Kosten verbunden sein kann.

Wir empfehlen, in Denkmalschutzfragen einen qualifizierten Gutachter (z. B. Architekt, Bauingenieur, Restaurator) für eine erste Einschätzung hinzuzuziehen. Dieser verfügt über spezielle Kenntnisse zur Denkmalpflege, historischen Materialien, Anwendungsweisen und Baustilen. Lassen Sie sich die entsprechende Expertise durch den Bausachverständigen nachweisen.

Der Gutachter klärt, ob nur Teile - wie die Fassade oder der Innenbereich - oder die ganze Immobilie unter Denkmalschutz stehen. Er prüft außerdem, ob Umbauten oder Erweiterungen möglich sind. Mit geschultem Auge nimmt der Gutachter mögliche Schwachstellen ins Visier, für die Bauten des gleichen Typs oder der gleichen Zeit allgemein bekannt sind. So erhalten Sie ein grobes Bild, welche Reparaturen eventuell anfallen werden und können diese Kosten bei der Kaufentscheidung berücksichtigen. Die Kosten für eine Ersteinschätzung belaufen sich bei um die 1.000 Euro.

Damit bezahlt der Auftraggeber in der Regel auch die Dokumentation der schriftlichen Bestandsaufnahme. Generell gilt: Bei der Sanierung eines denkmalgeschützten alten Bauernhauses muss nicht der Urzustand hergestellt werden. Nachträgliche Umbauten vor dem Erwerb lassen diesen oft nicht mehr erkennbar werden. Bestandsschutz gibt es erst ab Eintragung als Kulturdenkmal.

3.2 Reetdach

Bei den naturnah gedeckten Schilfdächern, wie man sie häufig in Norddeutschland vorfindet, kommen viele Immobiliensuchende ins Schwärmen. Die gefällige Optik der Dächer lässt sofort an Küste, frische Meeresbrise und jahrhundertealte Bautradition denken. Allerdings stehen viele Höfe mit Reetdach unter Denkmalschutz.

Spätestens hier sollten Interessenten an die erheblichen Kosten einer handwerklich stilgerechten Neueindeckung denken - so schön auch immer Reet als nachwachsender und ökologischer Baustoff ist und so unbestritten die positiven Eigenschaften bei Dämmung und Schallschutz sind.

Beachten Sie den langfristigen finanziellen Aufwand für ein Reetdach: Durchschnittlich etwa 100 Euro pro Quadratmeter kostet die Anschaffung. Ein komplettes Dach schlägt nicht selten mit 20.000 bis 50.000 Euro zu Buche. Die Pflege ist wartungsintensiv, zudem kommt der Versicherungsschutz hinzu. Reizvolle Optik am Haus, die aber ihren Preis hat.


4. Zustand genau prüfen (Tipps)

Bei einem alten Bauernhaus stecken viele Dinge sprichwörtlich im Detail. Vieles wird hier bei der Bausubstanz näher zu betrachten sein. Bauernhöfe sind häufig große Anwesen und enorme Flächen, die hier begutachtet werden müssen. Gerade Bauernhöfe mit landwirtschaftlicher Nutzung haben oft Schäden, welche aufgrund von Feuchtigkeit entstanden sind. Das hat meist einen Abriss zur Folge. Außerdem kommt es vor, dass Eigentümer alte Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, durch energieeffizientere Heizungsanlagen ersetzen müssen.

Klauser rät:

„Dadurch, dass die wenigsten Kaufinteressenten fachmännisches Wissen über den Zustand von Immobilien besitzen, lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen. Dieser kann das Objekt professionell und unabhängig bewerten. Nur ein Fachmann kann beurteilen, ob Renovierungen oder Restaurierungen erfolgen müssen.“

Unsere Tipps zum weiteren Vorgehen:

  • Holen Sie vor einer ersten Besichtigung des Bauernhofs Informationen und Auskünfte über die vergangene Hofgeschichte sowie die Voreigentümer ein. Ansprechbar dafür sind zum Beispiel Nachbarn, Ortsvereine, ortsansässige Ladenbetreiber oder das Bürgermeisteramt.

  • Klären Sie beim Landkreis oder den zuständigen Ämtern auch Fragen nach eventuellen Planungen für Neben- und Umgehungsstraßen, Autobahnneubauten oder Änderungen der Flächennutzung im Umfeld des Bauernhofs. Informieren Sie sich über die Lage bei der Abwasserentsorgung. Denn zum Beispiel eine nicht mehr genehmigte Klärgrube kann immense Kosten verursachen.

  • Besichtigen Sie die ausgewählte Immobilie samt Grundstück mit mehreren Begleitern: Unbedingt sollte ein Sachverständiger oder Immobiliengutachter mit dabei sein. Machen Sie sich eine Checkliste zu den wichtigsten Aspekten bei der Bausubstanz und prüfen Sie diese rechtzeitig vor einem Kauf.

5. Checkliste: Bausubstanz prüfen

Datierung oder etwaiges Alter des Gebäudes

Umbauten

Denkmalschutz

Dach und Formen (Reet-, Walm-, Sattel- oder Flachdach) sowie Materialien oder Dachentwässerung

Dachgeschoss (Treppen und Ausbau möglich?)

Außenfassade (stilgerecht, klassisch oder modern) und Zustand (gepflegt, zerstört?)

Dämmung sowie Schallschutz (Wände, Fassade oder Dächer)

Mauerwerkszustand: Schimmel, Ausblühungen, Feuchte und Risse

Wände (Originalzustand, Verkleidungen mit Kacheln oder Holz)

Fenster- und Türenzustand: Isolierung, Lackierung, Furnier, Material (Holz oder Kunststoff), Fensterläden sowie die Sicherheit (Einbruchsschutz)

Zustand der Böden- und Decken mit Dielen, Parkett, Fliesen (Trittschalldämmung) sowie Putz, Tapeten oder Stuckelementen

Zustand von Kamin und Schornstein

Treppen und Kellerräume: Zustand (Risse im Boden, Ausblühungen sowie Feuchtigkeit)

Kammern und Einbauschränke

Je nach Zustand sollten die einzelnen Elemente auf ihre jeweils bestehenden Risiken möglichst genau abgeschätzt werden.

5.1 Behalten Sie die Renovierungskosten im Blick

Ein Bauernhof, der optisch alle Erwartungen erfüllt, ist definitiv ein Glücksfall. Nicht nur bei Baumängeln sind Interessenten bereit, in die Tasche zu greifen, auch kleine oder große Modernisierungsmaßnahmen werden gerne vorgenommen. Oft sind die Fliesen in der Küche oder im Badezimmer zu altmodisch oder Zimmer zu klein und unvorteilhaft geschnitten, sodass Bewohner diese weiter ausbauen möchten, um mehr Wohnraum zu schaffen.

Klauser von McMakler:

„Wenn Bauernhof-Bewohner ihr Objekt modernisieren möchten, sollten sie die Kosten realistisch einschätzen. Zudem sollten sie darauf achten, ihre eigenen handwerklichen Fähigkeiten und zeitlichen Möglichkeiten nicht zu überschätzen, falls sie ihr Haus ohne professionelle Hilfe modernisieren wollen."

Wer einen alten Bauernhof kaufen möchte, sollte immer die kommenden Sanierungs- und Modernisierungskosten im Blick behalten. Sie sind in der Regel erheblich höher als bei anderen Immobilien. Natürlich können durch eigenes, handwerkliches Geschick Kosten gespart werden. Aber mit eigener Leistung lässt sich nicht alles ausbessern. Insbesondere bei Elektroinstallationen, Heizungserneuerungen oder der Wasserversorgung sind Fachleute gefragt.

Auch beim Thema Denkmalschutz wird nach einer fachlich gesicherten Begutachtung und Abstimmung mit den Behörden der Um- oder Ausbau nicht ohne die Handwerksspezialisten gehen. Von der laufenden Instandhaltung des Haupthauses und der Nebengebäude sowie der Pflege großer Grundstücke einmal abgesehen.


6. Den Traum vom Bauernhof finanzieren

Mit der Absicht, einen Bauernhof zu kaufen, stellt sich oft die Frage nach der Finanzierung des neuen Eigenheims. Wenn eigene Mittel nicht ausreichen, ist es besonders wichtig, auch die Höhe der Kaufnebenkosten richtig zu kalkulieren. Diese werden nicht selten unterschätzt: Kalkulieren Sie die Gebühren für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie die späteren Erschließungskosten mit ein.

Hier sollte mit verlässlichen Zahlen das Finanzierungsgespräch bei der Bank geführt werden. Immer wieder winken einige Finanzinstitute mit dem Hinweis auf typische Liebhaberobjekte im ländlichen Raum ab. Deswegen sollte ein gutes Eigenkapital-Polster vorhanden sein. Ein Eigenkapital von mindestens 35 bis 40 Prozent ist ein gutes Argument gegenüber einer Bank, insbesondere aus der Region. Unter Umständen lassen sich dabei auch weitere Mittel für junge Familien oder zur energetischen Altbausanierung (Dämmung) beantragen.

Bieten Sie selbstverständlich den Bankmitarbeitern eine Besichtigung oder Begutachtung des Hofs an, wenn vorhandene Unterlagen nicht ausreichen. Im persönlichen Gespräch sollte mit Zahlen und Belegen ein komfortabler Haushaltsüberschuss vorgerechnet werden. Letztlich dürfte auch die eigene, nachweislich feste berufliche Perspektive ein Argument für die Kreditzusage sein.

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Bildquelle: iStock.com/Drepicter

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