Was ist ein Bausachverständiger? Das Wichtigste im Überblick

Letztes Update: 09.12.2021

Mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie gehen einige Herausforderungen einher, die dank der Unterstützung von Bausachverständigen optimal bewältigt werden können. Geht es um die Frage, ob alle Bauleistungen korrekt ausgeführt worden sind, ist ein Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner. Wir geben einen Überblick, was ein Bausachverständiger für Sie tun kann, und verraten die Antworten auf häufig gestellte Fragen.

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Was macht ein Bausachverständiger?

Ein Bausachverständiger – auch Baugutachter oder Baubegleiter genannt – kontrolliert Bauleistungen auf Mängel oder Bestandsimmobilien auf deren Zustand. So bewahrt der Bausachverständige Bauherren und Immobilienkäufer vor unangenehmen Überraschungen. Er prüft, ob eine Immobilie fachgerecht und mängelfrei errichtet wurde, und kann einen Hausbau von Beginn an begleiten, um Abweichungen frühzeitig aufzuzeigen. Bei Bestandsimmobilien beurteilt er den Zustand, gibt Sanierungsempfehlungen, schätzt Sanierungskosten oder den Wert der Immobilie ein.

Die Berufsbezeichnung Bausachverständiger ist rechtlich nicht geschützt. Daher sollten Sie bei der Suche und Beauftragung idealerweise prüfen, welche Ausbildung, Berufserfahrung und Sachkenntnis der Experte vorweisen kann.

Der Bausachverständige prüft beispielsweise auch, ob neu errichtete Gebäude eine ausreichende Dichtigkeit aufweisen.

In welchen Situationen benötige ich einen Bausachverständigen?

Es gibt verschiedene typische Szenarien, in denen die Beauftragung eines Bausachverständigen sinnvoll ist. Wir stellen sechs Situationen vor:

1. Sie möchten ein Haus bauen:

Beim Bau einer Immobilie haben Sie die Möglichkeit, dass der Bausachverständige die Schlussabnahme durchführt und so Baumängel und erforderliche Nachbesserungen aufzeigt, die behoben werden müssen. Oder aber Sie lassen ihn den Bau von Anfang an begleiten. Dann profitieren Sie von kompetenter Baubegleitung, hilfreicher Beratung und einer ständigen Qualitätskontrolle. Ein Bausachverständiger:

  • prüft die Vertragsunterlagen und die Baubeschreibung,

  • betreut den Bau, besichtigt regelmäßig die Baustelle und kontrolliert die Arbeiten,

  • stellt eventuelle Schäden fest, indem er gezielt danach sucht,

  • setzt Fristen für die Mängelbeseitigung und überwacht sie,

  • begleitet die Bauabnahme oder führt sie selbst durch.

In der Regel wird der Bausachverständige durch Sie als Bauherren beauftragt und bezahlt. Da die Baubegleitung mit Aufwand und Terminen einhergeht, sollten Sie bei einem Einfamilienhaus mit 3000 Euro bis 6000 Euro Vergütung rechnen. Üblicherweise lohnen sich diese Kosten für den Bausachverständigen, denn durch die regelmäßige Baubesichtigung und die Baukontrollen ist die Motivation der beauftragten Firmen höher, Arbeit in guter Qualität zu liefern.

2. Sie möchten ein Haus kaufen:

Der Bausachverständige prüft den Wert des Objektes und kann so feststellen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Er analysiert Schwachstellen, findet versteckte Mängel und leistet Beratung zu Sanierung, Energieeinsparung und Fördergeldern. Typische Schäden, die Bausachverständige feststellen, sind:

  • Schimmelbildung

  • Anfälligkeit für Feuchtigkeit vom Boden oder Dach aus

  • unzureichende Schalldämmung

  • schlechtes Energiekonzept

  • unzureichende Wärmedämmung

  • Risse im Mauerwerk

Oft geben Bausachverständige Pauschalpreise für bestimmte Objekte. Für ein Einfamilienhaus sollten Sie mit 400 Euro Beratungskosten plus Anfahrtskosten rechnen. Für ein Zweifamilienhaus fallen ca. 500 Euro bis 600 Euro plus Anfahrtskosten an.

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien werden Schimmelstellen gerne nur übertüncht. Der Bausachverständige findet solche Stellen.

3. Sie möchten Ihr Haus verkaufen

In diesem Fall hilft Ihnen ein Bausachverständiger, einen realistischen Verkaufspreis zu beziffern, Daten für das Exposé zu ermitteln und das Exposé zu formulieren. Außerdem kann er einschätzen, ob sich eine vorherige Sanierung des Objektes finanziell lohnt. Wollen Sie den Preis nach Quadratmeter festlegen, kann der Bausachverständige die Wohnfläche berechnen. Grundsätzlich fallen 100 Euro für das erste Zimmer und zwischen 10 Euro und 20 Euro für jedes weitere Zimmer an.

4. Sie möchten Ihr Haus sanieren oder Energieeinsparungspotenzial ermitteln

Der Bausachverständige analysiert Schäden, erstellt Sanierungskonzepte und begleitet die Sanierung. Für die erste entdeckte Wärmebrücke fallen dabei ca. 100 Euro bis 150 Euro an, für jede weitere etwa 100 Euro zusätzlich. Er leistet auch energetische Beratung und kann bei der Beantragung von Fördergeldern helfen. Eine umfassende Energieberatung kostet zwischen 700 Euro und 900 Euro. Für einen Antrag bei der KfW-Bank zur energetischen Sanierung werden nochmal etwa 150 Euro berechnet. Vor der Sanierung stellt er einen Ist-Zustand fest, sodass die bei der Sanierung entstandenen Schäden dokumentiert werden können.

5. Sie möchten einen Schaden an Ihrer Immobilie feststellen lassen

Ihr Haus hat einen Schaden erlitten, vielleicht durch eine Extremwetterlage, Schimmel oder bei Baumaßnahmen? Der Bausachverständige hilft Ihnen, die Schadenshöhe zu beziffern. Eine Schimmelanalyse kostet dabei ca. 250 Euro bis 350 Euro. Analysiert ein Bausachverständiger die Immobilie auf Bauschäden, fallen ca. 70 Euro bis 80 Euro pro Stunde an.

6. Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück vermessen lassen

Unter Umständen benötigen Sie die korrekte Größe Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Grundstücks, zum Beispiel für die Ermittlung der Nebenkosten einer Wohnung oder für die Angabe der Wohnfläche für die Versicherung. Ein Bausachverständiger vermisst Immobilien korrekt und rechtssicher.

Was kostet ein Bausachverständiger?

Pauschal lassen sich die Kosten für einen Bausachverständigen nicht beziffern. Sie bemessen sich am Aufwand, den er mit der Beratung oder Begutachtung hat. Dieser hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel:

  • Art der Dienstleistung

  • Größe des Objektes

  • Länge der Anfahrten

  • Umfang der Betreuung

  • Seitenlänge eines Gutachtens

  • Anzahl der Termine

  • Vertragsinhalte

Sein Honorar legt ein Bausachverständiger selbst fest, dabei berücksichtigt er seine Qualifikation. Daher variieren die Stundenlöhne, sie können bis zu 200 Euro betragen. Wichtig ist ein Vertrag mit dem Bausachverständigen. Die Kosten dort als fixen Gesamtpreis festzulegen, ist empfehlenswert. So sind Sie vor finanziellen Überraschungen sicher.

Auch Vermessungsarbeiten führt der Bausachverständige kompetent durch.

Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen in der Nähe?

Die Suche nach einem Bausachverständigen in der Nähe ist einfach. Bemühen Sie Google und Branchenbücher, fragen sie Freunde und Bekannte, die schon mit dem Thema befasst waren. Am besten prüfen Sie, ob der Bausachverständige die notwendige Eignung hat. Denn die Berufsbezeichnung des Bausachverständigen ist rechtlich nicht geschützt, es könnte sich jeder so nennen.

Daher ist es wichtig, dass Sie bei der Recherche gründlich sind. Sehen Sie sich auf seiner Website die Qualifikationen, lesen Sie Bewertungen, die er bekommen hat. Achten Sie darauf, dass er öffentlich bestellt ist, denn die öffentliche Bestellung bescheinigt einem Sachverständigen, dass er auf einem bestimmten Fachgebiet qualifiziert ist. Zudem müssen öffentlich bestellte Sachverständige unabhängig und unparteiisch zu handeln, darauf sind sie vereidigt.

In der Regel werden Arbeiten sorgfältiger durchgeführt, wenn ein Bausachverständiger am Bau beteiligt ist.

In der Regel handelt es sich bei Bausachverständigen um ausgebildete Architekten oder Bauingenieure. Zusätzliche Qualitätsmerkmale außer der öffentlichen Bestellung und der Qualifikation können sein:

  • staatliche Anerkennung

  • Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband

  • Zertifizierung nach DIN ISO 9001:2008

Soll ich einen Bausachverständigen hinzuziehen?

Diese Frage können im Einzelfall nur Sie selbst beantworten. Empfehlenswert ist es in der Regel aber schon. Denn die Vorteile liegen klar auf der Hand:

  • Die Beauftragung eines Bausachverständigen schont Ihre Nerven als Bauherr.

  • Es werden Mängel verhindert, deren Beseitigung oft teurer ist als das Honorar für den Bausachverständigen.

  • Bauleistungen werden unter Aufsicht eines Bausachverständigen oft sorgfältiger durchgeführt.

  • Alle Dienstleistungen beim Neubau oder bei einer Sanierung werden sachgerecht durchgeführt.

  • Fehlentscheidungen oder überhöhte Preise beim Kauf einer Immobilie sind nahezu ausgeschlossen.

  • Einsparungen durch energetische Sanierung werden ermöglicht.

  • Einem Bausachverständigen wird von den beteiligten Handwerkern und Firmen häufig mehr Respekt entgegengebracht als einem Laien.

Natürlich kostet ein Bausachverständiger Geld. Jedoch wären schon viele Nervenzusammenbrüche bei Bauherren, teure Fehlentscheidungen oder hohe Folgekosten bei einem Neubau durch Hinzuziehung eines Bausachverständigen zu verhindern gewesen.

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