Reurbanisierungstendenzen auf dem Immobilienmarkt – die Zukunft des Landes

18.09.18 • Lesezeit: 3:30 Minuten

Seit Jahren wird bezahlbarer Wohnraum in deutschen Metropolen immer knapper. Aufgrund der konstant steigenden Mieten in den sogenannten „Schwarmstädten“, wandert der Blick bei der Wohnungssuche verstärkt ins Umland und Städte wachsen stetig. Ein Prozess der zunehmend Druck auf periphere Gemeinden im ländlichen Raum ausübt und ökonomische Missstände aufwirft.

Städtewachstum in Deutschland

1. Städtewachstum in Deutschland: Immobilienpreise in den Speckgürtelregionen verteuern sich rasant

Aktuelle Marktpreisanalysen von McMakler untersuchen die Preisentwicklung, der zum Kauf inserierten Wohnimmobilien in den Umlandregionen von Deutschlands attraktivsten Metropolen, wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf und München. Die Ergebnisse lassen an deren Rentabilität zweifeln und werfen die Frage auf, wie lange die Immobilienpreise in den Umlandregionen noch eine echte Alternative zu den Stadtkernen darstellen.

In allen Umlandregionen sind im ersten Halbjahr 2018 signifikante Preissteigerungen gegenüber dem Halbjahr 2017 zu beobachten. In Hamburg steigen die Preise bei nahezu 30 % der Randbezirke um acht bis zu über elf Prozent. Auch in Berlin legen die Quadratmeterpreise bei fast der Hälfte der Umlandgebiete um mehr als zehn Prozent zu, in Zeuthen sogar um fast 15 %. Während bisher die Regionen an der unmittelbaren Stadtgrenze und die mit guter Verkehrsanbindung besonders im Visier der Käufer lagen, lässt sich mittlerweile eine Ausweichreaktion beobachten, wobei Kaufinteressenten preisbedingt auf weniger gefragte Randregionen blicken (müssen).

Besonders in München, haben die Immobilienpreise bisweilen einen bundesweiten Höchststand erreicht. Der günstigste Quadratmeterpreis im Münchener Speckgürtel (3.871 €/m²) schlägt derweil den höchsten Quadratmeterpreis aus dem Berliner Umland (3.756 €/m²). Die teuerste Gemeinde der Münchner Umlandregionen, Gräfelfing mit satten 7.564 €/m², übertrifft nicht nur den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der eigenen Metropole, sondern liegt auch deutlich über den durchschnittlichen Immobilienpreisen des Berliner Bezirks Mitte mit 5.923 €/m².

Auffällig ist, dass die Preislage in den bisher teuersten und beliebtesten Umlandregionen zu stagnieren beginnt, so dass sich nur leichte Anstiege von einem bis drei Prozent festhalten lassen. Während Preise in Gebieten, welche sich zwar im Preisranking noch im unteren Drittel bewegen, zu großen Teilen zwischen acht und zehn Prozent gestiegen sind. Was zu der Prognose verleitet, dass sich die Preise der Tabellenführer auf hohem Niveau weiter einpendeln und schließlich auf benachbarte Gemeinden ausstrahlen werden. Das Fazit: Deutschlands Metropolen wachsen rasant. Doch was bedeutet diese Tendenz der Zuwanderung in Städten für kleinere Gemeinden, wenn man weiterhin mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerung rechnen kann?

2. Hintergründe des Immobilien-Preiswahnsinns: Demografische Wachstumskerne und Schrumpfungsräume

Der starke Bevölkerungszuwachs in Großstädten beschränkt sich schon lange nicht mehr nur auf die Stadtkerne, die steigende Nachfrage auf bereits zu knappen Wohnraum in den Ballungsgebieten führt zu einer Ausdehnung auf die Umlandregionen. Da wir in Deutschland jedoch, abgesehen von migrationsbedingtem Wachstum, von einem allgemeinen Bevölkerungsrückgang ausgehen, bewirken die zunehmenden Reurbanisierungstendenzen eine Abwanderung aus kleineren Gemeinden. Besonders östliche und ländliche Gemeinden schrumpfen und stagnieren.

2.1 Florierende Kernstädte, schrumpfende Gemeinden – eine Abwärtsspirale

Die langanhaltende Schrumpfung vieler Regionen bewegt grade junge Menschen dazu, in der Hoffnung auf bessere Lebens- und Arbeitsperspektiven, in die Ballungsgebiete zu ziehen. Ökonomen vergleichen dieses Phänomen mit einem Schwarmverhalten. Die „Schwarmstädte“ bieten attraktive und weitreichende Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Außerdem weisen sie ein ständig wachsendes Repertoire an sozialem und kulturellem Angebot zur Freizeitgestaltung auf, sowie ein hohes Maß an Mobilität und infrastruktureller Vorteile.

Die von ständiger Abwanderung betroffenen ländlichen Gebiete, haben indessen mit einer anhaltenden Verschlechterung der Versorgungssysteme zu kämpfen. Denn von der Bevölkerungsdichte abhängige Steuer- und Arbeitskapazitäten führen zu rückständigen Lebensumständen.

Folglich wird es für kleine Gemeinden zunehmend schwerer, ein effizientes Angebot bei abnehmender Bevölkerungsdichte zur Verfügung zu stellen, während die Infrastruktur in den „Schwarmstädten“ konstant ausgebaut wird. Die Schrumpfungs- und Wachstumstendenzen treten in eine Wechselwirkung, wodurch sich die Problematik selbstständig zuspitzt.

2.2 Welche Problematiken entschärft werden müssen

Die sinkende Attraktivität ländlicher Regionen, das gegenteilige starke Städtewachstum und die daraus resultierende Re- und Suburbanisierung, stellen Deutschland vor zwei zentrale ökonomische Herausforderungen:

  • Um periphere, ländliche Gebiete und kleinere Gemeinden vor dem Aussterben zu bewahren, müssen sie besonders für junge Menschen wieder attraktiver und lebenswerter werden. Es ist somit essentiell, dass eine Gleichstellung der Lebensverhältnisse in Stadt und Land angestrebt wird. Das setzt die Entwicklung innovativer Konzepte zur Sicherung einer dauerhaften und bedarfsgerechten zentralörtlichen Versorgungsfunktion für die Bevölkerung ganzer Regionen voraus.
  • Gleichzeitig muss der steigende Druck auf den Wohnungsmarkt in Großstädten reguliert werden. Wohnraum ist nicht nur in den Stadtzentren, sondern mittlerweile auch in den Randregionen zu selten und zu teuer. Was nicht nur zu einer allgemeinen Verschlechterung der Wohnqualität führt, sondern auch die Gentrifizierung in den Stadtzentren antreibt. Wodurch die Spaltung der Gesellschaft, sowie die Entwicklung ungesunder sozialer Strukturen, angetrieben wird.

3. Politische Lösungsstrategien für Stadt und Land

Um den bestehenden und drohenden wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Problemen entgegenzuwirken, wird an einigen gesetzlichen Maßnahmen und Förderprogrammen gearbeitet.

Im Fokus der Großstädte stehen dabei vor allem die Entwicklung eines nachfragegerechten Wohnungsangebots, die Aktivierung von Bauland und die Stärkung und Förderung von Innenstädten. Aber auch die Entwicklung gesunder und gerechter sozialer Strukturen, beispielsweise durch:

In Abwanderungsgebieten wird hingegen eine Anpassung und Stärkung der regionalen Infrastruktur, sowie die Einrichtung überörtlicher Kooperationen und die Entwicklung innovativer, wirksamer Zukunftsmodelle in Angriff genommen:

  • Städtebauförderungsprogramm (zentralörtliche Versorgungsfunktion, infrastruktureller Ausbau)
  • Bundesprogramm ländliche Entwicklung (attraktive ländliche Regionen)



Mehr zum Thema zukünftige Entwicklungen: Die Technologie von Blockchain


Bildquelle: iStock.com/amoklv