Reurbanisierungstendenzen auf dem Immobilienmarkt – die Zukunft des Landes

18.09.18 • Lesezeit: 4:30 Minuten

Seit Jahren wird bezahlbarer Wohnraum in deutschen Metropolen immer knapper. Aufgrund der konstant steigenden Mieten in den sogenannten „Schwarmstädten“, wandert der Blick bei der Wohnungssuche verstärkt ins Umland und Städte wachsen stetig. Ein Prozess der zunehmend Druck auf periphere Gemeinden im ländlichen Raum ausübt und ökonomische Missstände aufwirft.

Städtewachstum in Deutschland

1. Städtewachstum in Deutschland: Immobilienpreise in den Speckgürtelregionen verteuern sich rasant

Aktuelle Marktpreisanalysen von McMakler untersuchen die Preisentwicklung, der zum Kauf inserierten Wohnimmobilien in den Umlandregionen von Deutschlands attraktivsten Metropolen, wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf und München. Die Ergebnisse lassen an deren Rentabilität zweifeln und werfen die Frage auf, wie lange die Immobilienpreise in den Umlandregionen noch eine echte Alternative zu den Stadtkernen darstellen.

In allen Umlandregionen sind im ersten Halbjahr 2018 signifikante Preissteigerungen gegenüber dem Halbjahr 2017 zu beobachten. In Hamburg steigen die Preise bei nahezu 30 % der Randbezirke um acht bis zu über elf Prozent. Auch in Berlin legen die Quadratmeterpreise bei fast der Hälfte der Umlandgebiete um mehr als zehn Prozent zu, in Zeuthen sogar um fast 15 %. Während bisher die Regionen an der unmittelbaren Stadtgrenze und die mit guter Verkehrsanbindung besonders im Visier der Käufer lagen, lässt sich mittlerweile eine Ausweichreaktion beobachten, wobei Kaufinteressenten preisbedingt auf weniger gefragte Randregionen blicken (müssen).

Besonders in München, haben die Immobilienpreise bisweilen einen bundesweiten Höchststand erreicht. Der günstigste Quadratmeterpreis im Münchener Speckgürtel (3.871 €/m²) schlägt derweil den höchsten Quadratmeterpreis aus dem Berliner Umland (3.756 €/m²). Die teuerste Gemeinde der Münchner Umlandregionen, Gräfelfing mit satten 7.564 €/m², übertrifft nicht nur den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der eigenen Metropole, sondern liegt auch deutlich über den durchschnittlichen Immobilienpreisen des Berliner Bezirks Mitte mit 5.923 €/m².

Auffällig ist, dass die Preislage in den bisher teuersten und beliebtesten Umlandregionen zu stagnieren beginnt, so dass sich nur leichte Anstiege von einem bis drei Prozent festhalten lassen. Während Preise in Gebieten, welche sich zwar im Preisranking noch im unteren Drittel bewegen, zu großen Teilen zwischen acht und zehn Prozent gestiegen sind. Was zu der Prognose verleitet, dass sich die Preise der Tabellenführer auf hohem Niveau weiter einpendeln und schließlich auf benachbarte Gemeinden ausstrahlen werden. Das Fazit: Deutschlands Metropolen wachsen rasant. Doch was bedeutet diese Tendenz der Zuwanderung in Städten für kleinere Gemeinden, wenn man weiterhin mit einem Rückgang der Gesamtbevölkerung rechnen kann?

2. Hintergründe des Immobilien-Preiswahnsinns: Demografische Wachstumskerne und Schrumpfungsräume

Der starke Bevölkerungszuwachs in Großstädten beschränkt sich schon lange nicht mehr nur auf die Stadtkerne, die steigende Nachfrage auf bereits zu knappen Wohnraum in den Ballungsgebieten führt zu einer Ausdehnung auf die Umlandregionen. Da wir in Deutschland jedoch, abgesehen von migrationsbedingtem Wachstum, von einem allgemeinen Bevölkerungsrückgang ausgehen, bewirken die zunehmenden Reurbanisierungstendenzen eine Abwanderung aus kleineren Gemeinden. Besonders östliche und ländliche Gemeinden schrumpfen und stagnieren.

2.1 Florierende Kernstädte, schrumpfende Gemeinden – eine Abwärtsspirale

Die langanhaltende Schrumpfung vieler Regionen bewegt grade junge Menschen dazu, in der Hoffnung auf bessere Lebens- und Arbeitsperspektiven, in die Ballungsgebiete zu ziehen. Ökonomen vergleichen dieses Phänomen mit einem Schwarmverhalten. Die „Schwarmstädte“ bieten attraktive und weitreichende Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten. Außerdem weisen sie ein ständig wachsendes Repertoire an sozialem und kulturellem Angebot zur Freizeitgestaltung auf, sowie ein hohes Maß an Mobilität und infrastruktureller Vorteile.

Die von ständiger Abwanderung betroffenen ländlichen Gebiete, haben indessen mit einer anhaltenden Verschlechterung der Versorgungssysteme zu kämpfen. Denn von der Bevölkerungsdichte abhängige Steuer- und Arbeitskapazitäten führen zu rückständigen Lebensumständen.

Folglich wird es für kleine Gemeinden zunehmend schwerer, ein effizientes Angebot bei abnehmender Bevölkerungsdichte zur Verfügung zu stellen, während die Infrastruktur in den „Schwarmstädten“ konstant ausgebaut wird. Die Schrumpfungs- und Wachstumstendenzen treten in eine Wechselwirkung, wodurch sich die Problematik selbstständig zuspitzt.

2.2 Welche Problematiken entschärft werden müssen

Die sinkende Attraktivität ländlicher Regionen, das gegenteilige starke Städtewachstum und die daraus resultierende Re- und Suburbanisierung, stellen Deutschland vor zwei zentrale ökonomische Herausforderungen:

  • Um periphere, ländliche Gebiete und kleinere Gemeinden vor dem Aussterben zu bewahren, müssen sie besonders für junge Menschen wieder attraktiver und lebenswerter werden. Es ist somit essentiell, dass eine Gleichstellung der Lebensverhältnisse in Stadt und Land angestrebt wird. Das setzt die Entwicklung innovativer Konzepte zur Sicherung einer dauerhaften und bedarfsgerechten zentralörtlichen Versorgungsfunktion für die Bevölkerung ganzer Regionen voraus.
  • Gleichzeitig muss der steigende Druck auf den Wohnungsmarkt in Großstädten reguliert werden. Wohnraum ist nicht nur in den Stadtzentren, sondern mittlerweile auch in den Randregionen zu selten und zu teuer. Was nicht nur zu einer allgemeinen Verschlechterung der Wohnqualität führt, sondern auch die Gentrifizierung in den Stadtzentren antreibt. Wodurch die Spaltung der Gesellschaft, sowie die Entwicklung ungesunder sozialer Strukturen, angetrieben wird.

3. Kaufen oder mieten – Was lohnt wo in den Speckgürteln deutscher Metropolen?

Angesichts der anhaltenden Preisanstiege auf dem deutschen Immobilienmarkt stellen sich viele die Frage, inwiefern sich der Kauf von Wohneigentum überhaupt noch lohnt. Dennoch wollen sie die Gunst der Stunde nutzen. Schließlich locken historisch niedrige Zinsen und günstige Baukredite. Eine Möglichkeit, um zu überprüfen, ob sich Miete oder Kauf einer Immobilie in einer bestimmten Region rentiert, ist, das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu ermitteln. Hierbei werden Kaufpreis und Miete gegenübergestellt, wodurch ein Kaufpreisfaktor (auch Jahresnettokaltmiete-Faktor genannt) errechnet werden kann.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis und Kaufpreisfaktor

Der Vergleichsfaktor wird errechnet, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete (kurz JNKM) geteilt wird. Der Faktor gibt an, wie viele Jahresmieten man braucht, um den Kaufpreis zu erreichen. Bei einem Kaufpreisfaktor von beispielsweise 36 würde der Kaufpreis nach 36 Mietjahren erreicht werden. Generell gilt: Je kleiner das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (und somit der Kaufpreisfaktor), desto eher rentiert sich der Immobilienkauf.

Dieses Rechenmodell kann helfen, die monatliche Belastung und damit die Erschwinglichkeit der Immobilie abzuschätzen. Allerdings sollte berücksichtigt werden, dass der berechnete Faktor immer nur eine Momentaufnahme ist, da Miet- und Kaufnebenkosten sowie zukünftige Mieterhöhungen und Wertsteigerungen der Immobilie unberücksichtigt bleiben. Deshalb ist der errechnete Faktor ein rein theoretischer Richtwert, der lediglich zur groben Orientierung dienen sollte.

Interessenten sollten auch auf andere Faktoren wie Lage, Infrastruktur und natürlich auch auf persönliche Vorlieben sowie die individuelle Zukunftsplanung achten. Gerade wenn in eine altersgerechte Immobilie investiert wird, die im Alter Mietfreiheit verspricht und die Kreditlaufzeit mit spätestens Rentenbeginn endet, spricht vieles für den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Wichtig für die Entscheidung ist es, alle individuellen Indikatoren abzuklopfen. Immobilienexperten und Makler können hier mit fachlichem Know-how unterstützen.

Lange galt ein Kaufpreisfaktor um die 20 bis 24 als guter Indikator zu kaufen. Dies gilt jedoch nur noch bedingt. Gerade in den sieben A-Städten sind solche Angebote rar, vielmehr werden aktuell Immobilien zu mehr als das 30- und sogar 50-Fache der Jahresnettokaltmiete gehandelt. Dieses Niveau schwappt langsam auf die Speckgürtel der Metropolen über, wie McMakler in seiner aktuellen Analyse für das erste Halbjahr 2019 feststellt.

Speckgürtel im Norden

Im Hamburger Speckgürtel klafft die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen im Allgemeinen recht weit auseinander. Nur bei zehn der 53 analysierten Hamburger Umland-Regionen ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von unter 24. Dazu gehören unter anderem Hohenfelde-Hamfelde in Holstein, Drage und Harmstorf, wo Käufer aktuell (neben Tremsbüttel und Handorf) die günstigsten Quadratmeterpreise im Hamburger Umland zahlen. Sieben Regionen um Hamburg erzielen einen Vervielfältiger von 30 bis fast 40. In den Regionen Aumühle und Kuddewörde sind die Kaufpreisfaktoren mit 39,60 und 39,50 am höchsten.

Speckgürtel im Osten

Das Berliner Umland lohnt: In der Hälfte der Berliner Speckgürtel-Regionen liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei unter 24. Die Kaufpreise im Berliner Speckgürtel laufen den Mieten noch nicht so stark davon, wie das im Umland vieler anderer Metropolen in Deutschland der Fall ist. Von den 45 analysierten Regionen liegen 22 unter einem Kaufpreisfaktor von 24, zwei liegen sogar unter 20. In Rangsdorf und Mittenwalde beträgt der Kaufpreisfaktor nur 17,19 beziehungsweise 18,94.

Nur drei Regionen im Berliner Umland durchbrechen die 30er-Schallmauer beim Kaufpreisfaktor: Königs Wusterhausen, Schulzendorf und Wandlitz. In Kleinmachnow/Stahnsdorf sind sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten am höchsten im Berliner Umland, wodurch sich ein moderater Kaufpreisfaktor von 23,12 ergibt.

Speckgürtel im Süden

Im Speckgürtel von Frankfurt am Main erzielen nur drei der 37 analysierten Speckgürtel-Regionen einen Kaufpreisfaktor unter 24. Das sind Dietzenbach, Wöllstadt und Egelsbach. Diese drei Regionen liegen im zweiten bis dritten Ring um Frankfurt am Main und grenzen nicht direkt an die Stadt. Wer jedoch kein Problem damit hat, ein paar Minuten länger ins Frankfurter Zentrum zu fahren, für den lohnt hier die Investition in Wohneigentum auf jeden Fall.

Die Hälfte der Frankfurter Umland-Regionen liegt über der alten Faustregel von 24, aber immerhin noch unter einem Faktor von 30. Diese Schallmauer erreichen jedoch mehr als ein Drittel der Frankfurter Umland-Regionen. Den höchsten Kaufpreisfaktor erreicht Niederdorfelden mit 38,61, dicht gefolgt von Königstein im Taunus mit 38,52. Trotz unterschiedlicher Wohnlageklassen klafft die Mieten-Kaufpreis-Schere in beiden Regionen des Frankfurter Umlandes am stärksten auseinander. Auch elf weitere Regionen des Frankfurter Speckgürtel erzielen einen Kaufpreisfaktor von über 30.

Trotz steigender Indikatoren ist der Frankfurter Speckgürtel noch immer attraktiv für Immobilienkäufer und eine Alternative zur Rheinmetropole. Ein Blick lohnt sich für Interessenten vor allem in den Osten und Süden des Speckgürtels, wo Käufer oft sehr vielfältige Wohnlagen mit mittleren, guten und sehr guten Preisklassen finden.

Im Stuttgarter Umland erzielt nur eine der 33 analysierten Umland-Regionen einen Kaufpreisfaktor von unter 24. Das ist Hemmingen mit 22,64. In fast der Hälfte der Stuttgarter Umland-Regionen werden Immobilien für durchschnittlich 25 bis 27 Jahresnettokaltmieten gehandelt, womit diese auch nur wenige Jahre über der alten Richtlinie liegen. Mit einem Faktor von über 30 klafft die Schere zwischen Mieten und Kaufpreisen am stärksten in Remseck am Neckar und in Leinenfeld-Echterdingen auseinander.

Im Speckgürtel von München geht die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen weit auseinander. . Keine der 56 analysierten Regionen im Münchner Umland erzielt einen Kaufpreisfaktor nach alter Faustregel von unter 24. Zudem schaffen es nur drei Regionen, alle im Münchner Norden gelegen, unter der 30er-Marke zu bleiben. Dazu gehören Oberschleißheim mit 25,77, dem niedrigsten Faktor im gesamten Ranking, sowie Unterschleißheim mit 28,60 und Garching bei München mit 29,22. Insgesamt 53 der 56 analysierten Regionen im Münchner Umland erzielen einen Kaufpreisfaktor von 30 und mehr. In Straßlach-Dingharting ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete mit 54,48 am höchsten.

Speckgürtel im Westen

Auch im Düsseldorfer Speckgürtel gibt es mit Erkrath nur eine Region mit einem Kaufpreisfaktor unter 24. Dieser liegt bei durchschnittlich 23,24 Jahresnettokaltmieten. Dennoch lohnt das Düsseldorfer Umland. Fast zwei Drittel der Speckgürtel-Regionen liegen unter 27. Mit einem Kaufpreisfaktor von 32,17 ist Meerbusch auch die einzige Region im Düsseldorfer Speckgürtel, die die 30er-Schallmauer durchbricht. Außerdem müssen Interessenten hier mit den teuersten Kaufpreisen und Mieten rechnen. Im Allgemeinen weist das Düsseldorfer Umland überwiegend einen moderaten Kaufpreisfaktor auf: Elf der 15 analysierten Gebiete liegen unter der 28er-Marke.

Im Kölner Umland erzielen n ur drei der 26 analysierten Kölner Umland-Regionen einen Kaufpreisfaktor unter 24: Kerpen, Erftstadt und Bergheim. Wer also kein Problem damit hat, ein paar Minuten länger ins Kölner Zentrum zu fahren, für den kann sich hier die Investition in Wohneigentum lohnen. Mit einem Kaufpreisfaktor von über 29 ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in Langenfeld und Niederkassel am höchsten. Im Allgemeinen liegt der Kölner Speckgürtel jedoch noch unter der 30er-Schallgrenze.

Auffällig ist, dass rechts vom Rhein im Kölner Umland die Immobilienpreise den Mieten noch nicht so stark davonlaufen wie links vom Rhein. In Overath, Leverkusen, Bergisch Gladbach, Rommerskirchen, und Burscheid liegt der Faktor zwischen 25,54 und 25,97 und damit nur geringfügig über der alten Faustregel von 24.

4. Politische Lösungsstrategien für Stadt und Land

Um den bestehenden und drohenden wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Problemen entgegenzuwirken, wird an einigen gesetzlichen Maßnahmen und Förderprogrammen gearbeitet.

Im Fokus der Großstädte stehen dabei vor allem die Entwicklung eines nachfragegerechten Wohnungsangebots, die Aktivierung von Bauland und die Stärkung und Förderung von Innenstädten. Aber auch die Entwicklung gesunder und gerechter sozialer Strukturen, beispielsweise durch:

In Abwanderungsgebieten wird hingegen eine Anpassung und Stärkung der regionalen Infrastruktur, sowie die Einrichtung überörtlicher Kooperationen und die Entwicklung innovativer, wirksamer Zukunftsmodelle in Angriff genommen:

  • Städtebauförderungsprogramm (zentralörtliche Versorgungsfunktion, infrastruktureller Ausbau)
  • Bundesprogramm ländliche Entwicklung (attraktive ländliche Regionen)



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