Bauland verkaufen: Qualitätsmerkmale und Wertermittlung

Letztes Update: 01.09.2020

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist groß. Das moderne energiesparende Haus mit Garten ist gerade für Familien ein Ideal. Das lässt sich aber nur mit entsprechendem Bauland verwirklichen. Die Nachfrage hat inzwischen die Bodenpreise in knappen städtischen und stadtnahen Lagen weiter steigen lassen. Seit 2010 sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in Deutschland um fast 50 Prozent gestiegen*. Für Eigentümer von Bauland, die verkaufen möchten, also eine gute Zeit.

Bauland: Qualität bestimmen und profitabel verkaufen

Wann ist ein Grundstück Bauland?

Bauland ist der Definition nach ein Land, das laut Flächennutzungsplan und Bebauungsplan bebaut werden kann. Früher bezeichnete Bauland schlicht Boden, der sich für den Ackerbau eignet. Ob ein Grundstück Bauland ist, hängt von der Art des Grundstücks ab. Neben dem Bauland gibt es fertiges freies Bauland und Rohbauland. Bauerwartungsland ist zukünftiges Bauland, das zwar im Flächennutzungsplan, jedoch noch nicht im Bebauungsplan eingetragen ist und deshalb auch noch nicht bebaut werden darf.

Was ist Bauland und was ist Gartenland?

Gartenland darf nur gärtnerisch genutzt werden. Diese Nutzungsbeschränkung trennt es rechtlich vom Bauland und vom Ackerland. Laut dem Kataster-ABC (VDE-Verlag) umfasst Gartenland folgende Flächen:

  • die dem Gartenbau dienenden Flächen
  • Hausgärten
  • Ziergärten
  • Obstanlagen
  • Baumschulen
  • private Parkanlagen bis 50 Ar
  • selbstständige Kleingärten (Schrebergärten, Laubenkolonien)

Einteilung nach Entwicklungszustand

Grundstücke werden nach § 5 ImmoWertV in vier Entwicklungsstufen eingeteilt:

Stufe 1: Flächen der Land- oder Forstwirtschaft
Stufe 2: Bauerwartungsland
Stufe 3: Rohbauland
Stufe 4: Baureifes Land


1. Zu welcher Art von Bauland gehört Ihr Grundstück?

Gerade bei der Qualität von Bauland gibt es bei dem vorhandenen, aber knappen Angebot große Unterschiede. Fakt ist: Nicht jede angebotene Fläche kann sofort bebaut werden. In vielen Fällen ist ein Grundstück nur eingeschränkt oder mit bestimmten Auflagen zu bebauen. Personen, die Bauland kaufen möchten, interessieren sich für die Qualität des Grundstücks. Ein wichtiges Qualitätskriterium ist dabei die Art des Grundstücks:

  • Brachland: Dazu zählen in der Regel ehemalige landwirtschaftliche Flächen. Die Tatsache, dass keine weitere landwirtschaftliche Nutzung mehr stattfindet, lässt oft auf eine geringe Qualität der Böden schließen. Auch die meist langjährigen Verfahren zur Umwandlung in Bauland drücken natürlich die Nachfrage und den Preis. Erst über die notwendigen Flächennutzungspläne und Bebauungspläne der Gemeinde kann es in weiteren Schritten umgewandelt werden in --> Bauerwartungsland --> Rohbauland --> baureifes Land.

  • Bauerwartungsland: Diese Flächen sind in einem Zustand, bei dem noch nicht gebaut werden darf. Sie sind aber im entsprechenden Flächennutzungsplan zur Bebauung vorgesehen und können zukünftig, nach einer gewissen Zeit, zu Bauland werden. Das ist dann der Fall, wenn die Grundstücke in den Bebauungsplan eingetragen worden sind. Erst danach wird ein Baurecht geschaffen. Ob es dazu kommt, ist oftmals nicht ganz sicher und hängt vielfach von kommunalpolitischen Strömungen und Interessenlagen ab. Ebenso wenig absehbar ist, ob zukünftig noch einschränkende Vorgaben aus dem Bebauungsplan drohen. Es ist also ein Risiko mit dem Erwerb dieser Flächen verbunden.

  • Bauland: Es wird durch einen wirksamen Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen. Automatisch erhält ein Grundstück durch seine Lage in einer Baulücke zwischen bebauten Flächen den Status als Bauland. Trotzdem kann es noch nicht oder nur zum Teil erschlossen sein (--> Rohbauland) Erst mit einem Vorbescheid durch die Bauaufsicht wird es bebaubar.

  • Rohbauland: Darunter fallen Grundstücke, die in einem Bebauungsplan rechtmäßig als Bauland ausgewiesen worden sind. Allerdings sind die Flächen noch nicht durch die Gemeinde oder Stadt an das Netz für Strom, Wasser, Abwasser oder Gas angeschlossen. Somit kann noch nicht direkt gebaut werden. Heißt für Verkäufer: Sie sollten entweder selbst für die notwendigen Voraussetzungen sorgen oder der Verkaufspreis für das Rohbauland liegt unter dem von fertigem Bauland.

  • Fertiges freies Bauland: Wie auch beim Fertigbauland können diese Flächen sofort bebaut werden. Es steht voll erschlossen bereit für den Eigenheimbau. Dementsprechend enthält der Verkaufspreis die nicht unerheblichen Erschließungskosten. Obwohl es seinen Preis hat, ist die Nachfrage nach fertigem Bauland hoch.

  • Bebautes Grundstück: Auf diesem Grundstück sind bereits Bauten vorhanden. Für diese ist zu klären, ob sie – und unter welchen Bedingungen – weiter genutzt werden können. Es kann auch sein, dass sie sogar abgerissen werden müssen. Diese Folgekosten können also den Verkauf und den Preis am Markt belasten.


2. Die Bauvoranfrage auf dem Weg zum Grundstücksverkauf

Ist die Bebaubarkeit fraglich, sollten verkaufswillige Bauland-Eigentümer eine Bauvoranfrage beim örtlichen Bauamt stellen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn es

  • keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt oder

  • die Bebaubarkeit auch nicht aus der benachbarten Bebauung erkennbar ist.

Mit der Anfrage reicht der Bauwillige Vorschläge schriftlich beim Bauamt ein, wie er sich die zukünftige Bebauung vorstellt. Die für eine Bauvoranfrage erforderlichen Unterlagen sind durch die jeweilige Landesbauordnung vorgegeben. Erforderliche Dokumente können sein:

  • Bauantrag

  • Baubeschreibung

  • Lageplan

  • Auszug aus der Flurkarte

  • Bauzeichnungen

  • Statische Nachweise

  • Entwässerungsplan

  • Fotos zum aktuellen Bestand

  • Einverständniserklärungen der Nachbarn

Eine Bauvoranfrage löst bei der Bauverwaltung verschiedene Bearbeitungsschritte aus, die mehrere Wochen in Anspruch nehmen können. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage erhält der Anfragende einen rechtswirksamen Bauvorbescheid, der drei Jahre Gültigkeit hat. In dieser Frist müsste ein konkreter Bauantrag gestellt werden. Immerhin haben Sie nun eine rechtsverbindliche Antwort vom Bauamt zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks. Diese ist jedoch noch keine Baugenehmigung.

Zudem sind Sie jetzt planungsrechtlich auf der sicheren Seite. Denn wer Bauland kaufen möchte, will für seine baulichen Absichten Planungssicherheit haben. Und: Sollte es später einmal mit dem Bauvorhaben konkret werden, dürfen behördliche Auflagen und Vorgaben nicht mehr wesentlich vom Bauvorbescheid abweichen.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Allerdings hat dieser Service des Bauamtes seinen Preis. Bei kleineren Bauvorhaben (z. B. Einfamilienhäusern) fallen in der Regel Gebühren zwischen 50 und 250 Euro an. Für größere Projekte (Mietobjekte, Mehrparteien) sind vierstellige Beträge einzuplanen. Bedenken Sie jedoch, dass mit einem Bauvorbescheid die Chancen bei einem Grundstücksverkauf steigen. Das jetzt für eine Bebauung fähige Grundstück ist ohne Zweifel attraktiver und lässt seinen Preis steigen.


3. Wer kommt als Käufer für mein Grundstück infrage?

Vor einem Verkauf des Baulands gilt es zu klären, welche Zielgruppe als Käufer infrage kommt? Sind es eher Privatpersonen, die sich mit dem Bau eines Einfamilienhauses ihren Lebenstraum erfüllen wollen? Oder ist die Fläche für Bauträger oder Projektentwickler interessant, die größere Immobilien mit mehreren Einheiten bauen wollen? Es liegt nahe, dass größere Grundstücksflächen eher Bauträger als Käufer ansprechen. Da sie regelmäßig größere Grundstücke zur späteren, gewinnbringenden Vermarktung bebauen, sind sie oft wirtschaftlich starke Kaufinteressenten mit größeren finanziellen Spielräumen.

In manchen Fällen ist es aber auch eine Überlegung wert, ob sich nicht eine Teilung des Grundstücks lohnt. Damit könnten zwei oder mehr attraktive, bebauungsfähige Grundstücke in einer stärker am Markt nachgefragten Größenklasse entstehen. Natürlich sollte dieser Effekt die dabei entstehenden Kosten der Realteilung deutlich übersteigen.


4. Grundstückswert: Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?

Erste, annähernd objektive Daten für die Ermittlung von Wert und Verkaufspreis bei einem Grundstück ohne Immobilie liefern die Bodenrichtwerte. Sie werden bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Dabei sammeln sie die amtlich gemeldeten Kaufpreise (notarielle Kaufverträge) für die Grundstücke und ermitteln mindestens alle zwei Jahre als Durchschnittswert die Bodenrichtwerte. Aber: Die Bodenrichtwerte stellen nur einen Durchschnittsbetrag dar. Fanden im Umfeld des betreffenden Grundstücks in den letzten Jahren viele Verkäufe statt und weicht die Qualität oder Lage der Grundstücke zum Teil sehr stark voneinander ab, sind Abweichungen nach oben oder unten von bis zu 20 Prozent durchaus gerechtfertigt.


5. Sachverständigen für Grundstücksbewertung beauftragen

Da auch die Bewertung eines Grundstücks, das als Bauland verkauft werden soll, gelegentlich ziemlich komplex sein kann, empfiehlt es sich unter Umständen, einen qualifizierten Sachverständigen zu beauftragen. Dadurch haben Besitzer von Bauland nicht zuletzt ein fundiertes Verkaufsargument.

Dabei verwenden die Sachverständigen neben der Wertermittlung über die Bodenrichtwerte das Vergleichswertverfahren. Voraussetzung ist, dass ausreichend viele vergleichbare Objekte einbezogen werden können. Das Vergleichswertverfahren wird über § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Der Marktwert wird so aus den tatsächlichen Kaufpreisen anderer Grundstücke ermittelt, wenn diese vergleichbar in der Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt oder in anderen Merkmalen sind. Der Wert von Bauland, und damit auch der realistische Verkaufspreis, wird so unter anderem durch diese Faktoren beeinflusst:

  • Grundstücksgröße und -form
  • Bebauung: Art und Maß wie Grundflächen- (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
  • Bebaubare Fläche
  • Bebauungsvorschriften
  • Lage (Infrastruktur, Nachbarschaft, Versorgung)
  • Art der Bepflanzung
  • Boden- und Oberflächeneigenschaften
  • Grad der Erschließung
  • Denkmalschutz
  • Eventuelle Altlasten

6. Unterlagen für den Verkauf von Bauland

Beim Verkauf eines Grundstücks sollten Kaufinteressenten über die wichtigsten Aspekte zur Bebaubarkeit informiert werden. Will der Käufer den Kaufpreis für das Bauland über ein Bankdarlehen finanzieren, so sollten diese Unterlagen zum Verkauf besorgt werden:



Sollten alle Beteiligten grünes Licht für den Verkauf geben, werden Sie sich schnellstmöglich mit dem Käufer auf einen Notar verständigen. Dieser wird für beide Seiten einen Kaufvertrag über das Bauland entwerfen und mit den Beteiligten abstimmen. Danach leitet er alle notwendigen weiteren Schritte ein und holt noch fehlende Zustimmungen bei den Behörden ein. So schließt er als neutrale Instanz für beide Seiten den Verkauf rechtswirksam ab.

Fazit: Verkaufswert ermitteln, Käufer finden & Kaufvertrag abschließen

Möchten Sie Bauland verkaufen, müssen Sie im ersten Schritt feststellen, um welche Entwicklungsstufe und Art von Bauland es sich handelt. Am stärksten nachgefragt ist fertiges, bereits erschlossenes Bauland. Sofern die Bebaubarkeit in irgendeiner Form fraglich ist, holen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt ein – so sind Sie und auch der potentielle Käufer auf der sicheren Seite. Anschließend ermitteln Sie, meist in Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen, den Wert des Baulandes. Über einen Makler oder in Eigeninitiative veräußern Sie das Bauland anschließend.

Die Wertermittlung für Ihr Grundstück übernimmt McMakler vollkommen kostenlos.

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Bildquelle: iStock.com/MaorWinetrobs

*Datenquelle: Statistisches Bundesamt

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