Alle Fakten zum Denkmalschutz

Der Denkmalschutz dient der Erhaltung historisch relevanter Bauwerke. Dafür gibt es eine Vielzahl von Auflagen für denkmalgeschützte Immobilien. Auch viele ältere Wohnimmobilien sind denkmalgeschützt. Doch was müssen Eigentümer und potenzielle Käufer bei denkmalgeschützten Immobilien beachten? Lesen Sie hier alles Wichtige zum Denkmalschutz.

Was bedeutet der Denkmalschutz?

Denkmalschutz bedeutet erstmal, den durch Gesetze gesicherten Schutz von Bodendenkmälern, Baudenkmälern und Kulturdenkmälern. Zum Denkmal gehören sowohl bewegliche Zubehör- und Ausstattungsteile als auch Einfriedungen und Nebengebäude, wenn sie eine Einheit mit dem Denkmalwert bilden. Neben Hochbauten werden auch Gärten oder Parkanlagen sowie Friedhöfe unter Denkmalschutz gestellt. Im Paragraph 2 Denkmalschutzgesetz (DSchG) wird jenes Objekt, das als Denkmal anzusehen ist, genaustens definiert.

Folgende Kriterien gelten im Denkmalschutz:

  • Unter Baudenkmale fallen zum Beispiel Gebäude (Häuser, Kirchen, Teile von Gebäuden etc.), an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Dieses kann aufgrund von architektonischen, historischen, künstlerischen sowie wissenschaftlichen Aspekten bestehen. Wenn die zuständige Denkmalbehörde dieses Interesse als gegeben ansieht, wird das betreffende Baudenkmal unter Denkmalschutz gestellt.

  • Beim Bodendenkmal besteht ein öffentliches Interesse an dem Erhalt an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache, die sich im Boden oder in Gewässern befindet oder befunden hat. Das können zum Beispiel Befestigungsanlagen, Siedlungen, Kult- und Bestattungsplätze sein.

  • Unter Kulturdenkmal versteht man das Zeugnis vergangener Zeiten, welches durch sein Erscheinungsbild Informationen über seine Entstehungs- und Existenzzeit in sich birgt. Öffentliches Interesse besteht in dem Erhalt des Zeugnisses menschlicher Geschichte und Entwicklung.

Es gibt für jedes Bundesland in Deutschland eine aktuelle Fassung zum Denkmalschutzgesetz, diese kann bei der zuständigen Behörde angefordert werden. Die Denkmalschutzbehörden sind in der Regel bei den kreisfreien Städten sowie Landkreisen angesiedelt, jeder Landkreis besitzt eine Behörde. Nordrhein-Westfalen stellt eine Ausnahme dar, hier sind die Gemeinden und die Stadtstaaten die zuständigen Behörden. Die oberste Denkmalschutzbehörde ist die zuständige Senatsverwaltung. Die untere Denkmalschutzbehörde wird von den jeweiligen Bezirksämtern dargestellt. Denkmalschutz und Denkmalpflege wird vom Land, den Landkreisen und Gemeinden ausgeführt.

Wo steht Denkmalschutz im Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Amtsgericht oder Grundbuchamt jeder Gemeinde geführt wird. Hier findet man alle Informationen über Eigentümerverhältnisse und eventuelle Lasten, Rechtsverhältnisse aller Grundstücke.

Jeder Eintrag im Grundbuch gliedert sich in drei Abteilungen. Im Ersten sind die Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaften vermerkt. In der Zweiten Abteilung stehen Eintragungen über Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Darunter stehen Verfügungsbeschränkungen zum Wohnrecht sowie Sanierungsvermerke. Ein Eintrag, der die Immobilie als Baudenkmal kennzeichnet, steht zwar nicht direkt als solcher im Grundbuch, dennoch ist es von Vorteil sich nach dem Grundbuchauszug der Immobilie dort zu erkundigen. Sollten Unklarheiten über den Denkmalschutz einer Immobilie bestehen, ist ein Blick in die amtliche Denkmalliste zu empfehlen.

Im dritten Abschnitt des Grundbuches werden Grundpfandrechte in Form von Hypotheken und Grundschulden aufgeführt. Die Denkmalliste wird vom Landesdenkmalamt des jeweiligen Bundesland stetig aktualisiert und gemäß dem DSchG obliegt der Denkmalbehörde die nachrichtliche Aufnahme von Denkmalen in ein Verzeichnis (Denkmalliste) und dessen Führung.

Wichtige Auflagen beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien

Wer sich bei der Immobiliensuche für denkmalgeschützte Wohnimmobilien interessiert, bekommt es mit diversen Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu tun. Vor dem Kauf sollten sich Interessenten einer solchen Immobilie mit der unteren Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzen. Diese Behörde findet man beim Bauamt des Kreises oder der Kommune und gibt Auskunft darüber, welche Auflagen bei Sanierung und Umbau zu erfüllen sind. Man sollte niemals mit den Arbeiten beginnen ohne vorher eine schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erhalten zu haben, denn grundsätzlich sind alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an einer Denkmalimmobilie genehmigungspflichtig. Wo hingegen denkmalerhaltende Maßnahmen an dem Gebäude keinen speziellen Auflagen unterliegen, solange der Umbau die Gestalt des Denkmals nicht wesentlich verändert. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die Aufwendungen für förderungswürdige Maßnahmen steuerlich absetzen, soweit diese nicht schon durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen (Sanierungs- oder Entwicklungsfördermittel) gedeckt wurden. Dies wird im Denkmalschutzgesetz genaustens aufgeführt und geregelt. Aber auch hier gibt es wieder von Bundesland zu Bundesland Abweichungen.

Unter erhaltenden Maßnahmen fallen:

  • Erneuerung der Dacheindeckung
  • Trockenlegung feuchter Wände
  • Ausbesserungen beziehungsweise Erneuerung von Putzen und Anstrichen

Stuckapplikationen oder historische Ausmalungen in den Interieurs oder an Fassaden müssen fachgerecht restauriert werden. Bei der Außenfassade hat der Eigentümer nicht die freie Wahl was die neue Farbe angeht. Die Fassadenfarbe muss dem historischen Denkmal angemessen sein. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude komplett umbauen möchte, bekommt meist die Arbeiten am Dachgauben oder Dachflächenfenster von der Behörde nicht genehmigt. Auch Fenstergrößen und -form dürfen häufig nicht verändert werden.
Innen liegende Veränderungsmaßnahmen, wenn sie den Charakter des Hauses nicht stark verletzen, unterliegen weniger strikten Auflagen als allen Außenmaßnahmen.

Strengen Auflagen unterliegen alle Nutzungsänderungen, die mit Grundrissveränderungen, Abbruch von Bauteilen, Hinzufügung neuer Elemente wie Loggien, Erkern, unpassenden Einzäunungen oder auch nur einem Bewegungsmelder zu tun haben. Also alle Eingriffe, die den historischen Charakter des Baudenkmals augenfällig verändern. Diese speziellen Maßnahmen unterliegen der Genehmigungspflicht und werden in der Regel von den Denkmalämtern abgelehnt.

Wie kann man Denkmalschutz beantragen oder aufheben?

Einen Antrag auf Denkmalschutz kann man bei der zuständigen Behörde stellen. Daraufhin wird ein Termin zur Ortsbesichtigung vereinbart und die Denkmalschutzbehörde entscheidet über Beschaffenheit des Gebäudes. Wenn die Immobilie die Kriterien aus dem DSchG erfüllt, wird das Gebäude in die Denkmalliste aufgenommen.

Man kann unter bestimmten Umständen die Aufhebung des Denkmalschutzes beantragen. Wenn der Eigentümer der Ansicht ist, dass ein Gebäude den Status eines denkmalgeschützten Hauses nicht mehr verdient oder nachweisen kann, dass die ursprünglichen Gründe für den Denkmalschutz nicht mehr gelten, kann die Aufhebung beim zuständigen Amt beantragt werden. Beruht die Argumentation beispielsweise auf der Basis der Unzumutbarkeit, wenn es um den Erhalt der Bausubstanz geht, hat man eventuell Erfolg. Denn 2002 hat das Bundesverfassungsgericht (BVG) in einem gefällten Urteil festgehalten, dass auch der Denkmalschutz Grenzen hat. Ein Beispiel dazu ist die Villa Neizert. Im Jahr 1888 wurde die Villa als Wohngebäude von Friedrich Remy erbaut. Ab 1960 bis 1980 wurde das Gebäude für Verwaltungszwecke und als Labor genutzt. Nach 1980 beantragte der Eigentümer, die Firma Rasselstein GmbH, bei der Stadtverwaltung den Abbruch für die Villa. Die wirtschaftliche Nutzung sowie eine Erhaltung des Bauwerks sei nicht mehr zumutbar, wurde als Grund angegeben. Daraufhin wurde das Gebäude 1983 als Kulturdenkmal ausgewiesen. Der Eigentümer legte Einspruch ein und nach einem 20-jährigem Rechtstreit entschied das (BVG) 2002, dass das „unzumutbare“ Gebäude abgerissen werde dürfte.