Die wichtigsten Fakten zum Grundpfandrecht

Letztes Update: 04.09.2020

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits wird die Immobilie zur Absicherung des Kreditgebers in Form von Grundpfandrechten belastet. Doch welche Formen von Grundpfandrechten gibt es, wer nimmt den Eintrag ins Grundbuch vor und was passiert nach Tilgung des Immobilienkredits? In unserem Ratgeber-Artikel haben wir für Sie wissenswerte Informationen zum Thema Grundpfandrechte zusammengetragen.

Paar bei Erläuterung des Grundpfandrechtes

1. Wie entsteht ein Grundpfandrecht an einem Grundstück?

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Verwertungsrecht, das der Sicherung von Immobilienkrediten dient. Oftmals müssen Immobilienkäufer zur Finanzierung einen Kredit aufnehmen, weil sie die Kaufsumme nicht (komplett) mit ihrem Eigenkapital begleichen können. Bei Kreditabschluss werden dem Gläubiger Pfandrechte an dem Grundstück eingeräumt. Diese ermächtigen ihn, bei Nichterfüllung der Zahlungsleistung beispielsweise eine Zwangsversteigerung zu erwirken.


2. Welche Formen von Grundpfandrechten gibt es?

Zu den Grundpfandrechten gehören die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld, die beim Notar bestellt und ins Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weshalb die Hypothek und die Rentenschuld heute kaum noch angewandt werden.

2.1 Die Grundschuld

Die Grundschuld ist aktuell das am häufigsten genutzte Grundpfandrecht. Es handelt sich dabei um eine Belastung, die für ein Grundstück aufgenommen werden kann. Sie dient der Absicherung von Krediten. Damit die Grundschuld entstehen kann, müssen sich der Eigentümer des Grundstücks und der Kreditgeber über die Grundschuldbestellung einigen. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Grundschuld geltend zu machen:

  • Die Buchgrundschuld wird von einem Notar mit Einwilligung des Eigentümers in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

  • Bei einer Briefgrundschuld wird dem Gläubiger, zusätzlich zu der entsprechenden Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch, ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Der Schuldbrief enthält Informationen zu dem belasteten Objekt, der Höhe der Belastung, dem Kreditgeber und den vereinbarten Zinsen. Wird die Briefgrundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen, muss kein neuer Eintrag ins Grundbuch erfolgen, lediglich der Schuldbrief muss weitergegeben werden. Der daraus resultierende Nachteil: Nur der Inhaber dieses Dokuments kann die Forderungen geltend machen.
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Löschungsbewilligung

Ist im Grundbuch zum Kaufzeitpunkt noch eine bestehende Grundschuld von dem Verkäufer eingetragen, ist in jedem Fall eine Löschungsbewilligung nötig. Grundsätzlich sollten Käufer nur lastenfreie Immobilien übernehmen, da im Zweifelsfall die Grundschuld erst von der kreditgebenden Bank aus dem Grundbuch gelöscht wird, wenn das Darlehen in vollem Umfang beglichen wurde.

Bei der Grundschuld handelt es sich um das am meisten genutzte Grundpfandrecht. Sie hat sich im Bankwesen in 90 Prozent der Fälle durchgesetzt. Sie kann grundsätzlich in drei verschiedenen Ausprägungen angewendet werden. Diese sind abhängig von dem Grund und der Person, für die sie bestellt werden.

  • Am verbreitetsten ist die Form der Sicherungsgrundschuld. Ihrem Namen entsprechend, wird sie zur Absicherung einer Forderung bestellt. Sie gewährt dem Kreditnehmer einen größeren Schutz gegenüber dem Kreditgeber. Denn bei der Bestellung der Grundschuld schließen Kreditnehmer und Gläubiger einen Sicherungsvertrag ab. In diesem muss der Kreditgeber sich verpflichten, die Grundschuld nur zur Sicherung seiner Forderung zu verwenden.

  • Als Gesamtgrundschuld wird eine Schuld bezeichnet, bei der dieselbe Grundschuld auf mehreren Grundstücken lastet. Diese müssen allerdings nicht den gleichen Eigentümer haben. Demnach erhält der Kreditnehmer, durch die (Mit-)Belastung der anderen Grundstücke regelmäßig eine höhere Darlehenssumme. Zu beachten ist jedoch, dass jedes Grundstück für die Forderung haftet und sich der Gläubiger im Zweifelsfall sogar aussuchen darf, welches Grundstück er zur Tilgung der Schulden verwertet.

  • Eine letzte Möglichkeit bietet die Eigentümergrundschuld. Hierbei handelt es sich um eine isolierte Grundschuld. Es ist demnach eine Grundschuld, die vom Eigentümer selbst in das Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass dafür ein Gegenwert erbracht werden muss. Die Eigentümergrundschuld wird zum Beispiel verwendet, um sich einen besseren Platz in der Rangordnung im Grundbuch zu sichern.



2.2 Die Hypothek

Ähnlich wie die Grundschuld zählt die Hypothek auch zu den Grundpfandrechten und dient der Absicherung eines Kredits. Auch bei der Hypothek wird ein Grundstück oder ein Haus durch einen entsprechenden Eintrag ins Grundbuch belastet. Der Eigentümer des Grundstücks überschreibt die Rechte daran an denjenigen, von dem er den Kredit bekommen möchte. Die Höhe der Hypothek hängt von dem Wert des Objekts ab, auf das man die Hypothek aufnehmen möchte. Es gibt nach dem Pfandrecht verschiedene Möglichkeiten eine Hypothek abzuschließen:

  • Die Tilgungshypothek: Es werden im Vorfeld jährliche Beträge vereinbart und für gewöhnlich jeden Monat einzelne Raten zurückgezahlt. Die monatlichen Raten setzen sich dabei aus dem Tilgungsbetrag und den Zinsen zusammen.

  • Die Festhypothek: Der Zinssatz und die Gesamtlaufzeit werden vorab festgelegt. Dem Kreditnehmer wird so eine höhere Planungssicherheit eingeräumt.

  • Die variable Hypothek: Ein fester Zinssatz wird nicht vereinbart, er bleibt variabel und richtet sich nach der Entwicklung des Kapitalmarktes. Diese Variante ist bei Vertragsabschluss oft günstiger als feste Hypotheken, jedoch besteht das Risiko bei Schwankungen am Kapitalmarkt später höhere Zinsen zahlen zu müssen.

Kreditnehmer sollten es von ihrer individuellen finanziellen Situation und ihrer Risikobereitschaft abhängig machen, für welche Form der Hypothek sie sich entscheiden.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens einer Hypothek, wird der entsprechende Eintrag im Grundbuch automatisch gelöscht. Bei einer Grundschuld ist es hingegen möglich, diese im Grundbuch bestehen zu lassen, sodass sie als Sicherheit für zukünftige Kredite eingesetzt werden kann.

2.3 Die Rentenschuld

Die Rentenschuld hat als Möglichkeit, Grundpfandrechte geltend zu machen kaum noch bestand. Auch bei der Rentenschuld handelt es sich um eine Grundstücksbelastung. Dieses Pfandrecht berechtigt dem Schuldner über einen Zeitraum hinweg, zu regelmäßigen Terminen, eine bestimmte Geldrente aus dem Grundstückswert zu erhalten. Letztlich hat er die Möglichkeit, den bisher aufgenommenen Betrag zurückzuzahlen und dadurch seine Schuld selbst zu löschen. Andernfalls geht das Eigentum am belasteten Grundstück auf die Bank über.


3. Welche Vorteile und Nachteile haben die Grundpfandrechte?

Die gängigen Grundpfandrechte sind die Grundschuld und die Hypothek. Was sind die Vor- und Nachteile dieser Grundpfandrechte? Vorteil einer Hypothek ist, dass diese sich mit jeder Zahlung reduziert und am Ende automatisch erlischt. Der Nachteil einer Hypothek ist jedoch die geringe Flexibilität. Diese wiederum ist der Vorteil der Grundschuld: Sie ist übertragbar, ohne dass ein neues Grundpfandrecht bestellt werden muss. Der Nachteil ist, dass die Grundschuld anders als die Hypothek nicht automatisch gelöscht wird. Die Löschung bedarf einer Löschungsbewilligung, welche wiederum der Zustimmung der Bank bedarf und eine Gebühr kostet. Außerdem hat die Bank bei Nichterfüllung das Recht auf eine Zwangsversteigerung.


4. Grundpfandrechte im Grundbuch


Wie wird ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen?

Grundpfandrechte werden von einem Notar ins Grundbuch eingetragen.

Wie kann ich ein Grundpfandrecht löschen?

Die Pfandrechte bleiben im Grundbuch bestehen, bis der Eigentümer seine Schulden beglichen und eine Löschungsbewilligung beantragt hat.

Wie hoch sind die Kosten für ein Grundpfandrecht?

Grundbuchamt und Notar erheben zusammen eine Gebühr in Höhe von ca. 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld, um ein Grundpfandrecht im Grundbuch zu löschen.

Was bedeutet die Rangordnung der Grundschulden?

Wird auf ein Eigentum durch mehrere Gläubiger mehr als eine Grundschuld eingetragen, werden deren Ansprüche nach einer gewissen Rangordnung geregelt. Dabei ist nach § 879 BGB das Datum der Eintragung ins Grundbuch entscheidend. Im Falle einer Zwangsversteigerung würde demnach die älteste Grundschuld als erstes beglichen werden und die weiteren in der entsprechenden Reihenfolge bis hin zur jüngsten. Dies geschieht unabhängig von der Summe, die erwirtschaftet wurde, wodurch ein Gläubiger unter Umständen leer ausgehen kann.


5. Grundschuldzinsen als Absicherung

Der Grundschuldzins wird parallel zur Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Auch wenn die Grundschuld für gewöhnlich der Höhe des Nettodarlehensbetrags entspricht, ist der Grundschuldzins meist erheblich höher als der Darlehenszins.

In dem Fall, dass der Kreditnehmer die vereinbarten Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen kann oder will, können Grundpfandrechtsgläubiger ihr Grundpfandrecht geltend machen und das Objekt zwangsversteigern lassen. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung dient dann der Begleichung der Restschuld.

Der Grundpfandrechtsgläubiger hat ein Interesse daran, im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen abdecken zu können. Solange die Immobilie nicht zwangsversteigert werden muss, bleibt der Grundschuldzins jedoch verdeckt und muss nicht zusätzlich zu den monatlichen Darlehensraten und –zinsen an die Bank bezahlt werden. Auch gegen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Immobilienkredit sichern sich Gläubiger ab. Wird der Kredit deutlich vor Ende der vereinbarten Laufzeit abbezahlt, muss der Kreditnehmer unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.

Grundsätzlich sollte der Entschluss eine Immobilie zu kaufen, besonders bei Auslandsimmobilien, immer sorgfältig durchdacht sein: Ein Kauf dieser Dimension muss finanzierbar sein. Prüfen Sie daher Ihre Finanzen für dieses Vorhaben vorab auf einen längeren Zeitraum, damit die Rechnung am Ende aufgeht.

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