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Zwangsversteigerungen von Immobilien: Tipps für Bieter & Käufer

Letztes Update: 18.06.2021

Wenn ein Immobilienbesitzer nicht mehr in der Lage ist, sein Einfamilienhaus oder seine Wohnung zu finanzieren, kommt es zu einer Zwangsversteigerung. Dadurch bieten sich Kaufinteressenten einmalige Möglichkeiten, Immobilien unter Marktwert zu erwerben. Neben den zahlreichen Vorteilen, die aus dem Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie hervorgehen, sollten sich potenzielle Bietinteressenten auch über Ablauf, Rechtspflichten und Risiken informieren und diese in ihren Entscheidungsprozess einbeziehen. Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel nützliche Informationen und Tipps für Käufer und Interessenten zum Thema Zwangsversteigerungen von Immobilien.

Die wichtigsten Fragen vorab:

Wer darf bei einer Zwangsversteigerung mitbieten?
Zwangsversteigerungsverfahren sind öffentlich zugänglich. Das bedeutet, grundsätzlich kann jeder Interessent daran teilnehmen und mitbieten. Voraussetzung ist, dass die Bietinteressenten voll geschäftsfähig, also über 18 Jahre alt sind.

Wie erfährt man von Zwangsversteigerungen?
Informationen über Termine, Orte etc. werden auf dem Justizportal des Bundes bzw. der Länder veröffentlicht. Hier können Sie in der Regel auch die entsprechenden Verkehrswertgutachten in der Versteigerungsakte einsehen. Außerdem können Sie bei der Abteilung für Zwangsverteigerungen des zuständigen Versteigerungsgerichts (das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk sich die zu versteigernde Immobilie befindet) Auskunft zu zukünftigen Terminen erhalten.

Worauf sollten Sie vor dem Zwangsversteigerungstermin achten?
Zunächst sollten Sie sich umfassend über ihr gewünschtes Objekt informieren (Eigentumswohnung, Geschäftshaus, Einfamilienhaus, Grundstück o. Ä.). Eine Besichtigung kann dabei von Vorteil sein. Aber Achtung: Käufer haben keinen Anspruch darauf, das Haus vor einer Zwangsversteigerung von innen zu besichtigen.

Wann können Gebote für die Immobilie abgegeben werden?
Gebote können lediglich während des tatsächlichen Zwangsversteigerungstermins abgegeben werden, sobald der Rechtspfleger die Bieterstunde eröffnet hat.

Welche Gebote werden zugelassen?
Nur Gebote, deren Betrag das Mindestgebot erreichen oder übersteigen, werden zugelassen.

Welches Gebot erhält letztendlich den Zuschlag?
Am Ende der Bieterstunde erhält der Bieter den Zuschlag, der während der Versteigerung letztendlich das Gebot mit dem höchsten zugelassenen Betrag abgegeben hat.

Wann wird kein Zuschlag erteilt?
Liegt das höchste Gebot bei weniger als 70 Prozent (7/10-Grenze) des Verkehrswertes der Immobilie, kann der Gläubiger beantragen, dass der Zuschlag nicht erteilt wird und es kommt zu einem Zweittermin. Beträgt das Meistgebot sogar weniger als 50 Prozent (5/10-Grenze) des Verkehrswertes beim Ersttermin, darf das Gericht zum Schutz des Eigentümers den Zuschlag nicht erteilen. Wenn bei dem ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag erfolgt, ist sowohl die 7/10- als auch die 5/10-Grenze beim Zweittermin nicht mehr gültig.

Zwangsversteigerungen Immobilien

1. Warum werden Immobilien zwangsversteigert?

Eine Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das angesetzt wird, damit die Rechnungen der Gläubiger beglichen werden können, wenn es der Schuldner nicht kann. Wenn ein Schuldner Rechnungen und Kreditraten für seine Wohnung, sein Grundstück, Einfamilienhaus oder Geschäftshaus nicht mehr zahlen kann bzw. will, beispielsweise im Falle einer Privatinsolvenz, können Gläubiger beim Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös, abzüglich der Verfahrenskosten, wird anschließend dazu genutzt, die noch ausstehenden Schulden zu begleichen. Der aktuelle Verkehrswert der Immobilie wird im Voraus von einem Sachverständigen des Gerichts in Form eines Verkehrswertgutachtens ermittelt. Hierbei handelt es sich um eine Wertermittlung des durchschnittlichen Preises, welcher im freien Verkauf erzielt werden könnte.

Wohnrecht bei Zwangsversteigerungen von Immobilien

Im Falle einer Immobilie mit einem Wohnberechtigten kann das Wohnrecht des Berechtigten durch die Zwangsversteigerung erlöschen. Dabei muss der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung des Objektes erwirkt, in der Rangklasse nach § 879 BGB höher stehen als der Wohnberechtigte, damit das Wohnrecht erlischt. Kommt es zur Löschung des Wohnrechts, erhält der Wohnberechtigte laut § 92 Abs. 2 ZVG jedoch eine Abfindung aus dem Versteigerungserlös, deren Höhe sich an einer Vergleichsmiete bemisst. Auch hier muss der Wohnberechtigte in der Rangklasse höher stehen als andere Gläubiger. Die Abfindung wird durch den durchschnittlich zu erwartenden Todeszeitpunkt des Wohnberechtigten begrenzt.


2. Welche Chancen und Risiken ergeben sich für Käufer?

Grundsätzlich ist ein Zwangsversteigerungsverfahren für Kaufinteressenten eine attraktive Möglichkeit, Immobilien preisgünstig zu erwerben. Neben den zahlreichen Chancen gibt es aber auch Risiken, die den Erwerb dieser Immobilien erschweren können. Um einen reibungslosen Ablauf zu ermöglichen, sollten zukünftige Besitzer sich vorab über mögliche Stolpersteine informieren und sie mittels einer guten Vorbereitung sowie zielorientierter Kommunikation umgehen.

Chancen

  • Niedrigpreise bei Zwangsversteigerungsverfahren: Erfahrungsgemäß liegt der endgültige Verkaufspreis zum Beispiel für ein Zweifamilienhaus deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert der Immobilie. Dies gilt besonders bei einer Versteigerung im Zweittermin, da hier sowohl die 7/10- als auch die 5/10-Regel entfallen.
  • Die Kaufnebenkosten bei Zwangsversteigerungen sind im Vergleich zu einem normalen Immobilienerwerb deutlich niedriger: Bei zwangsversteigerten Immobilien fallen keine Notargebühren und auch keine Maklerprovision an.
  • Bei Zwangsversteigerungen legen die Amtsgerichte einen besonderen Wert auf Transparenz: Bereits vor dem Versteigerungstermin können sich Kaufinteressenten unkompliziert über alle Lasten und Verbindlichkeiten, die auf dem Grundstück eventuell noch anhängen, erkundigen. Auch ein Wertgutachten liegt vor, in dem gegebenenfalls Baumängel genannt sind. Man muss also in vielen Fällen keine aufwendigen Recherchen betreiben, wenn die vorhandenen Unterlagen aussagekräftig sind.


Risiken

  • Es gibt keinen Anspruch auf vorherige Besichtigung, kein Rücktrittsrecht und keine Gewährleistung bei Mängeln. Alte Mieter oder Eigentümer müssen weder Kaufinteressenten noch vom Gericht bestellte Gutachter in die Wohnung oder ins Haus lassen. Kaufinteressenten und Gutachter haben in Deutschland keinen rechtlichen Anspruch auf Besichtigung der zu versteigernden Immobilie. Daher ist im Zweifel nur eine Besichtigung von außen möglich, wobei erhebliche Mängel nicht immer erkannt werden können. Hier könnten später erhebliche Kosten auf den Käufer zukommen.
  • Jedes Gebot bei Zwangsversteigerungen von Immobilien ist verbindlich und kann nicht mehr zurückgenommen werden. Ein bereits abgegebenes Gebot gilt rechtlich als Vertragsschluss.
  • Möglicherweise ist die erstandene Immobilie nicht direkt bezugsfähig, weil sie noch vom Eigentümer bewohnt oder vermietet wird.

Zwangsversteigerungen Immobilien Besichtigung

3. Worauf sollten Bieter bei der Zwangsversteigerung achten?

Kaufinteressenten sollten sich auf einen Zwangsversteigerungstermin gut vorbereiten, damit sie eine wohlüberlegte Entscheidung treffen und mögliche Risiken einkalkulieren können, bevor sie die Immobilie erstehen. Befolgen Sie diese 5 Tipps für eine gute Vorbereitung:

  1. 1.
    Recherche: Im Vorfeld können sich Kaufinteressenten bei den Amtsgerichten und regional bei Maklern über zu versteigernde Objekte sowie Versteigerungstermine informieren, um passende Objekte zu entdecken. In der Versteigerungsakte finden Sie alle wichtigen Informationen: Grundbucheintragungen, das Verkehrswertgutachten der Immobilie, Baulasten und die Forderungsanmeldungen. Ein Versteigerungstermin kann auch kurzfristig abgesagt oder verschoben werden. Daher ist es ratsam, sich vor dem angesetzten Termin beim zuständigen Amtsgericht zu informieren, ob die Zwangsversteigerung auch tatsächlich stattfindet.
  2. 2.
    Grundbuchauszug einsehen: Prüfen Sie den Grundbuchauszug hinsichtlich möglicher Altlasten oder Sondernutzungsrechte Dritter, mit denen das Grundstück belastet sein könnte. Auch auf eine mögliche Grundschuld sollte hier geachtet werden. Sollten beispielsweise mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sein, müssen diese entweder ausbezahlt oder übernommen werden. Falls Sie sich unsicher in Bezug auf eine bestehende Grundschuld sind, sollten Sie besonders achtsam zu Beginn der Zwangsversteigerung sein. Hier werden Sie nochmal über die Existenz und den Umfang bestehender Rechte von Gläubigern informiert.
  3. 3.
    Wertgutachten studieren: In dem vom Gericht bereitgestellten Gutachten finden Sie nicht nur den Verkehrswert des Objekts, sondern auch Informationen über die Lage und den Bauzustand. Eventuell kann auch eine fachmännische Einschätzung dieses Gutachtens sinnvoll sein.
  4. 4.
    Innenbesichtigung: Der aktuelle Eigentümer ist nicht gesetzlich dazu verpflichtet potenzielle Käufer hereinzulassen. Die durch das Gericht verordnete Besichtigung erfolgt daher oft nur von außen. Der Kaufinteressent kann vor der Besichtigung versuchen, in Absprache mit dem vorherigen Eigentümer, eine Bestandsaufnahme von Innen zu ermöglichen. Wenn keine Innenbesichtigung möglich ist, sollten potenzielle Käufer das Objekt mindestens von außen beurteilen lassen.
  5. 5.
    Finanzierungskonzept: Verbraucher sollten bereits vor dem Erwerb die Finanzierung gesichert haben. Denn bereits nach dem ersten Gebot muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent des Verkehrswertes hinterlegt werden. Barzahlung wird für die Sicherheitsleistung bei Zwangsversteigerungen ausgeschlossen. Interessenten können diese in Form eines Verrechnungsschecks, einer Bürgschaft oder einer Überweisung leisten.

4. Welche Voraussetzungen gelten für Mitbieter?

  • Geschäftsfähigkeit: Grundsätzlich kann jeder, der mindestens 18 Jahre alt ist, an einer Zwangsversteigerung teilnehmen. Beschränkt geschäftsfähige Personen sind zugelassen, sofern ihr gesetzlicher Vertreter in die Teilnahme und Abgabe von Geboten im Rahmen der Auktion einwilligt.

  • Sicherheitsleistung: Falls es von den Verfahrensbeteiligten gewünscht ist, müssen Sie umgehend nach der Abgabe Ihres Gebots eine Sicherheitsleistung an das Versteigerungsgericht erbringen. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt dabei 10 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Die Sicherheitsleistung kann in Form einer Banküberweisung an das Gericht, eines Bundesbanks- oder Verrechnungsschecks oder als Bankbürgschaft gezahlt werden. Beachten Sie, dass Bargeld, Sparbücher, Wertpapiere, schriftliche Bestätigungen der Banken über Kontostände oder private Schecks hierbei nicht zulässig sind.

Zwangsversteigerungen Immobilien Sicherheitsleistung


5. Welche Unterlagen werden zur Teilnahme an einer Zwangsversteigerung benötigt?

Zur Teilnahme an einer Zwangsversteigerung benötigt man folgende Unterlagen:

  • gültiger Personalausweis oder Reisepass (Ein Führerschein ist zur Identifikation nicht zulässig.)

  • ggf. eine Vollmachtsurkunde bzw. ein Vertretungsnachweis (Falls Sie nicht persönlich zur Versteigerung erscheinen können, ist es möglich, eine andere Person als Vertretung zu schicken. Diese Person benötigt eine notariell beurkundete Bietvollmacht.)

6. Welche Gebühren und Kosten entstehen beim Bieten?

Für das eigentliche Bieten müssen Sie keine Gebühren bezahlen. Erst wenn Sie den Zuschlag für das Objekt erhalten, erhebt das Versteigerungsgericht Gebühren nach dem Gerichtskostengesetz. Die Höhe der Gebühren ist dabei abhängig von dem Kaufpreis und dem Wert der zu übernehmenden Belastungen, beispielsweise Grundschulden. Außerdem fallen die üblichen Kosten für die Eintragung im Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer für den Käufer an. Maklerkosten oder Notargebühren entfallen bei einer Zwangsversteigerung.

7. Wie ist der Ablauf einer Versteigerung?

Wenn Sie am Tag der Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht angekommen sind, müssen Sie zunächst Ihren Personalausweis vorzeigen und die Sicherheitsleistung hinterlegen. Während des Versteigerungstermins werden zuerst alle wesentlichen Angaben des Objektes (Eigentumswohnung, Geschäftshaus, Zweifamilienhaus, ...) bekannt gegeben, darunter auch die Feststellung der Verfahrensbeteiligten. Außerdem erfahren Sie an dieser Stelle, ob Sie ggf. Belastungen des Objektes mit Schulden übernehmen müssen, falls Sie das Haus ersteigern. Danach werden das Mindestgebot und alle weiteren Versteigerungsbedingungen verkündet. Im Anschluss daran beginnt die Bieterstunde. Diese muss mindestens 30 Minuten dauern, kann aber theoretisch beliebig lang sein, bis das letzte Gebot abgegeben wurde. Gebote werden nur zugelassen, wenn sie das Mindestgebot erreichen oder überschreiten.

Was ist ein Mindestgebot?

Das Mindestgebot, auch Bargebot genannt, ist ein Geldbetrag, der vom zuständigen Versteigerungsgericht ermittelt wird. Das Mindestgebot bzw. Bargebot wird so hoch gesetzt, dass davon alle anfallenden Kosten für die Zwangsversteigerung und die Forderungen der Gläubiger gedeckt werden.

5/10-Grenze

Zum Schutz des Eigentümers müssen bei dem Ersttermin der Zwangsversteigerung mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden. Wenn bei dem ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag erfolgt, ist die 5/10-Grenze beim Zweittermin nicht mehr gültig.

Wer erhält den Zuschlag?

Den Zuschlag erhält derjenige, der das letzte und zugleich höchste Gebot abgegeben hat. Das letzte Gebot wird drei Mal vom Rechtspfleger verkündet, dabei wird dazu aufgefordert, weitere Gebote abzugeben. Erst wenn sich kein weiterer Interessent meldet, ist die Versteigerung abgeschlossen und der Höchstbietende erhält den Zuschlag für das Objekt.


8. Tipps für die richtige Bieterstrategie

Wenn Sie vorhaben an einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, sollten Sie sich zunächst Gedanken über Ihre Taktik machen. So kann es beispielsweise von Vorteil sein, wenn Sie bereits im Voraus Ihr persönliches Maximalgebot festlegen. Im Laufe der Versteigerung kann es leicht passieren, dass man sich zu höheren Geboten verleiten lässt. Wenn Sie sich jedoch an Ihre mögliche Obergrenze halten, können Sie sichergehen, dass Sie die erworbene Immobilie auch wie geplant finanzieren können.

Beim Versteigerungstermin sollten Sie zunächst einmal beobachten, wer Ihre Konkurrenz ist und wie diese sich verhält. Umso weniger Konkurrenz, umso höher ist die Chance, dass Sie am Ende den Zuschlag erhalten. Sollte es mehrere Bieter geben, sollten Sie darauf achten nicht zu niedrig in die Verhandlung einzusteigen. Wählen Sie vorzugsweise einen Betrag knapp unterhalb Ihres eigenen Maximalgebots um die Konkurrenz möglichst frühzeitig abschütteln zu können.


9. Was passiert nach dem Zwangsversteigerungsverfahren?

Wer am Ende der Versteigerung das höchste Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag und wird bereits im Gericht zum neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer maximal sechs Wochen Zeit, um den Preis an das Amtsgericht zu zahlen. Außerdem wird eine Gebühr von 0,5 Prozent des Kaufpreises für Grundbucheintragungen fällig. Nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Eine notarielle Beurkundung ist dabei nicht notwendig.

Wenn das ersteigerte Haus unbewohnt ist, kann der neue Eigentümer zeitnah einziehen. Wenn es noch vermietet oder vom alten Eigentümer bewohnt wird, können Wartezeiten entstehen, bzw. ist in manchen Fällen eine Zwangsräumung notwendig.

Zwangsräumung bei Zwangsversteigerungen

Der Käufer ist dazu berechtigt, direkt aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumungsvollstreckung zu erwirken. Die Wirksamkeit der Zwangsräumung kann ein Gerichtsvollzieher beauftragen. Mieter bzw. Pächter der ersteigerten Immobilie sind davon ausgenommen.


Fazit

Eine Zwangsversteigerung kann für Käufer eine einmalige Chance sein, Immobilien unter ihrem eigentlichen Verkehrswert zu erwerben. Doch ob sich der Erwerb auf diese Weise wirklich lohnt, ist abhängig von der eigentlichen Immobilie und dem letztendlichen Preis. Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass Sie eine Immobilie bei einer Zwangsversteigerung auf eigenes Risiko erwerben. Jeglicher Anspruch auf Gewährleistung ist ausgeschlossen. Falls das erworbene Objekt Mängel oder Schäden aufweist, können Sie keinen Ersatz verlangen. Es ist also besonders wichtig, dass Bietinteressenten sich vor der Versteigerung alle relevanten Informationen beschaffen, um das Risiko genau abschätzen zu können.

Neben Immobilien aus Zwangsversteigerungen ist auch der Kauf von Anlageimmobilien ein lukratives Geschäft. Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber-Artikel.


Bildquellen: iStock.com/AndreyPopov iStock.com/JohnnyGreig iStock.com/Pattanaphong_Khuankaew

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