Zwangsversteigerung von Immobilien: Alles Wissenswerte für Käufer

Wenn ein Immobilienbesitzer nicht mehr in der Lage ist, seine Immobilie zu finanzieren kommt es zu einer Zwangsversteigerung. Dadurch bieten sich Kaufinteressenten einmalige Möglichkeiten Immobilien unter Marktwert zu erwerben. Neben den zahlreichen Vorteilen, die aus dem Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie hervorgehen, sollten sich potenzielle Bieter auch über Ablauf und Risiken informieren und diese in den Entscheidungsprozess einbinden. Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel nützliche Informationen zum Thema Zwangsversteigerungen von Immobilien.

Tipps vor dem Erwerb von Immobilien aus Zwangsvollstreckung

1. Warum werden Immobilien Zwangsversteigert?

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren. In erster Linie ermöglicht es einem Gläubiger die offenen Rechnungen des Schuldners zu begleichen. Sollten Immobilienbesitzer Rechnungen und Kreditraten nicht mehr zahlen können bzw. wollen, stellt ein Gläubiger beim Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung. Der daraus gewonnene Erlös wird anschließend genutzt, um noch ausstehende Schulden zu decken.
Der gültige Verkehrswert der Immobilie wird im Voraus von einem Sachverständigen des Gerichts ermittelt. Es handelt sich um eine Wertermittlung des durchschnittlichen Preises, welcher im freien Verkauf erzielt werden könnte.

2. Chancen und Risiken für Kaufinteressenten

Grundsätzlich ist eine Zwangsversteigerung für Kaufinteressenten eine attraktive Möglichkeit, preisgünstige Immobilien zu ersteigern. Es gibt jedoch neben den zahlreichen Chancen, auch Risiken die den Erwerb dieser Immobilien erschweren. Ein potenzieller Käufer sollte sich also für einen reibungslosen Ablauf im Voraus über mögliche Stolpersteine informieren und sie durch eine gute Vorbereitung und zielorientierte Kommunikation umgehen.

2.1. Chancen

  • Niedrigpreise bei Zwangsversteigerungen. Erfahrungsgemäß liegt der endgültige Verkaufspreis deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert der Immobilie. Dies gilt besonders bei einer Versteigerung durch den Zweittermin, da die 5/10 Regel verfällt.

5/10 Grenze


Zum Schutz des Eigentümers müssen, bei dem Ersttermin der Zwangsversteigerung mindestens 50 % des Verkehrswertes erreicht werden. Wenn bei dem ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag erfolgt, ist die 5/10 Grenze beim Zweittermin nicht mehr gültig.

  • Die Kaufnebenkosten sind im Vergleich zu einem normalen Immobilienerwerb bei einer Zwangsversteigerung deutlich niedriger: Bei zwangsversteigerten Immobilien fallen keine Notargebühren und auch keine Maklerprovision an.

  • Bei Zwangsversteigerungen legen die Amtsgerichte einen besonderen Wert auf Transparenz: Bereits vor dem Versteigerungstermin können sich Kaufinteressenten unkompliziert über alle Lasten und Verbindlichkeiten, die auf dem Grundstück eventuell noch liegen, erkundigen. Auch ein Wertgutachten liegt vor, in dem gegebenenfalls Baumängel genannt sind. Man muss also in vielen Fällen keine aufwendigen Recherchen betreiben, wenn die vorhandenen Unterlagen aussagekräftig sind.

2.2. Risiken

  • Keinen Anspruch auf vorherige Besichtigung, kein Rücktrittsrecht und keine Gewährleistung bei Mängeln: Alte Mieter oder Eigentümer müssen weder Kaufinteressenten, noch vom Gericht bestellte Gutachter in die Wohnung oder ins Haus lassen. Kaufinteressenten und Gutachter haben in Deutschland keinen rechtlichen Anspruch auf Besichtigung der zu versteigernden Immobilie. Daher ist im Zweifel nur eine Besichtigung von außen möglich, wobei erhebliche Mängel nicht immer erkannt werden können, wodurch auf den Käufer später wesentliche Kosten zukommen können.

  • Jedes Gebot bei Zwangsversteigerungen von Immobilien ist verbindlich und kann nicht mehr zurückgenommen werden. Ein bereits abgegebenes Gebot zählt im Gericht als Vertragsabschluss.

  • Möglicherweise ist die erstandene Immobilie nicht direkt bezugsfähig, weil sie noch vom Eigentümer bewohnt oder vermietet wird.

3. 6 Schritte vor der Zwangsversteigerung

Kaufinteressenten sollten sich auf eine Zwangsversteigerung gut vorbereiten, damit sie eine wohlüberlegte Entscheidung treffen und mögliche Risiken einkalkulieren können. Folgende Schritte gehören zu einer guten Vorbereitung:

  1. Recherche: Im Vorfeld können sich Kaufinteressenten bei den Amtsgerichten und regional bei Maklern über zu versteigernde Objekte und Versteigerungstermine informieren, um passende Objekte zu entdecken.

  2. Grundbuchauszug einsehen: Essenziell um noch vor dem Versteigerungstermin zu erfahren, ob das Grundstück bzw. die Immobilie mit Altlasten oder Sondernutzungsrechten Dritter belastet ist.

  3. Wertgutachten studieren: In dem vom Gericht bereitgestellten Gutachten finden sich Informationen über die Lage, den Bauzustand, den Verkehrswert und die Anschlüsse des Objekts. Eventuell kann auch eine fachmännische Einschätzung dieses Gutachtens sinnvoll sein.

  4. Innenbesichtigung: Die durch das Gericht verordnete Besichtigung erfolgt oft nur von außen. Der Kaufinteressent kann vor der Besichtigung versuchen, in Absprache mit dem vorherigen Eigentümer, eine Bestandsaufnahme von Innen zu ermöglichen. Wenn keine Innenbesichtigung möglich ist, sollten potenzielle Käufer das Objekt mindestens von außen beurteilen lassen.

  5. Finanzierungskonzept: Verbraucher sollten bereits vor dem Erwerb die Finanzierung gesichert haben. Denn bereits nach dem ersten Gebot muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes hinterlegt werden.

  6. Selbstorganisation: Bieter müssen bei einer Zwangsversteigerung bestimmte Unterlagen vorlegen: Dazu gehören ein gültiger Personalausweis oder Pass, die bereits erwähnte Sicherheitsleistung sowie eine Vollmachtsurkunde bzw. ein Vertretungsnachweis.

4. Was passiert nach der Zwangsversteigerung?

Wer im Laufe der halbstündigen Bietfrist das höchste Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag und wird bereits im Gericht zum neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer maximal sechs Wochen Zeit um den Preis an das Amtsgericht zu zahlen. Außerdem wird eine Gebühr von 0,5 % des Kaufpreises für Grundbucheintragungen fällig. Nachdem das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Eine notarielle Beurkundung ist dabei nicht notwendig.
Wenn die ersteigerte Immobilie unbewohnt ist, kann der neue Eigentümer zeitnah einziehen. Wenn sie noch vermietet oder vom alten Eigentümer bewohnt wird, können Wartezeiten entstehen, bzw. muss die Immobilie im Zweifelsfall erst geräumt werden.

Info

Der Käufer ist dazu berechtigt direkt aus dem Zuschlagbeschluss die Räumungsvollstreckung zu erwirken. Mit dessen Wirksamkeit kann ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden. Mieter bzw. Pächter der ersteigerten Immobilie sind davon ausgenommen.

Neben Immobilien aus Zwangsversteigerungen ist auch der Kauf von Anlageimmobilien ein lukratives Geschäft. Lesen Sie dazu mehr in unserem Ratgeber-Artikel.


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