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Spekulationssteuer bei Immobilien

Gemäß § 23 EStG wird auf Gewinne durch private Veräußerungsgeschäfte, die innerhalb der Spekulationsfrist erzielt werden, Spekulationssteuer erhoben, wenn diese den Freibetrag von 600 Euro übersteigen. Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre ab Kaufdatum. Die Spekulationssteuer stellt die häufigste Steuer beim Immobilienverkauf dar.

Wer eine Immobilie als Investition, Vermögensanlage oder Altersvorsorge kauft, möchte beim Wiederverkauf einen möglichst hohen Gewinn erzielen und die Steuern niedrig halten. In unserem Ratgeber erfahren Sie, wann Sie den Veräußerungsgewinn beim Hausverkauf versteuern müssen, wie Sie die Steuerlast bei einem Spekulationsgewinn reduzieren und in welchen Fällen Sie die Spekulationssteuer bei einem Wohnungsverkauf komplett umgehen können. Außerdem erfahren Sie anhand einer Beispielrechnung, wie Sie den steuerpflichtigen Spekulationsgewinn und die Spekulationssteuer berechnen können.

Das Wichtigste vorab:

Spekulationssteuer - wie hoch fällt diese aus und welcher Steuersatz wird berücksichtigt?
Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom ermittelten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz. Das heißt, der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf wird über private Einkünfte versteuert.

Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?
Werden Immobilien innerhalb kurzer Zeit ge- und wieder verkauft, sieht der Gesetzgeber dies als Spekulationsgeschäft. Spekulationssteuer auf Immobilien muss ein Eigentümer zahlen, wenn er ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung nach dem Kauf innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren (Spekulationsfrist) wiederverkauft und dabei einen Spekulationsgewinn erzielt.

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre ab Zeitpunkt des Kaufs. Verkauft der Immobilienbesitzer eine Immobilie nach Ablauf der Frist, entfällt die Spekulationssteuer.

Wann fällt die Spekulationssteuer bei einer Immobilie an?
Grundsätzlich fällt Spekulationssteuer beim Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen an, wenn das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist wiederverkauft wird und dabei Spekulationsgewinn abwirft - also wenn der Verkaufspreis über dem Kaufpreis liegt. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Art der Nutzung: betrieblich oder privat.

Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?
In Ausnahmefällen ist es als Immobilienbesitzer möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen, beispielsweise durch Eigennutzung oder bei geerbten Immobilien.

Wie lange muss man die Immobilie selbst genutzt haben, um die Spekulationssteuer zu umgehen?
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt wurde.

Spekulationssteuer: welches Datum zählt bei einer geerbten Immobilie?
Bei geerbten Immobilien markiert der ursprüngliche Kaufzeitpunkt, also der Zeitpunkt des Kaufs durch den Erblasser, den Beginn der Spekulationsfrist. Der Zeitpunkt gilt übrigens auch für die Spekulationssteuer bei Schenkungen.

Was mindert die Spekulationssteuer und welche Kosten kann man absetzen?
Zu den Kosten, die den zu versteuernden Erlös senken, gehören: Verkaufskosten (z.B. Maklergebühren), Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer), Modernisierungskosten und die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kosten können bei der Einkommensteuer abgesetzt werden.


1. Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses zählt zu den privaten Veräußerungsgeschäften, deshalb ist der Spekulationsgewinn aus dem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf nach §23 Einkommensteuergesetz (EStG) einkommensteuerpflichtig. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer den Immobilienverkauf bei der Einkommensteuererklärung als private Einkünfte angeben und versteuern müssen.

Wie viel Prozent beträgt die Spekulationssteuer?
Der erzielte Verkaufsgewinn unterliegt dem jeweiligen Steuersatz des Verbrauchers. Das kann für viele Menschen in Deutschland sehr problematisch werden, da sie durch diese Regelung bis zu 40 Prozent des Veräußerungsgewinns ans Finanzamt abtreten müssen.

Sie sollten beachten, dass diese Steuer auf den Gewinn der Veräußerung nur greift, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren (Zehnjahresfrist) nach dem Kaufdatum wieder verkaufen. In diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass Sie die Immobilie primär gekauft haben, um sie gewinnbringend zu veräußern und entsprechend auf eine Wertsteigerung "spekuliert" haben. Daraus resultieren auch die Begriffe Spekulationsfrist und Spekulationssteuer.

Beachten Sie ferner, dass Sie bei nicht privaten Verkäufen weitere Steuern für Häuser an den Fiskus abführen müssen.

Was ist die Abgeltungssteuer?

Die Abgeltungssteuer ist eine Quellensteuer, die auf Kapitalerträge angewendet wird. Diese 2009 eingeführte Steuer beträgt pauschal 25 Prozent. Das Finanzamt erhebt sie bei Dividenden aus Geschäften mit Aktien und sonstigen Einkünften dieser Art.

Da die Veräußerung von Immobilien aber bereits durch die Spekulationssteuer versteuert wird, greift hier die Abgeltungssteuer nicht, selbst wenn die Spekulationsfrist schon verstrichen ist. Das gilt auch für die Erträge aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, da hier die Besteuerung im Rahmen der Einkommensteuererklärung, also nach Ihrem persönlichen Steuersatz, erfolgt.

Wie lang ist die Spekulationsfrist für Aktien und andere Güter?

Gewinne aus Aktien bzw. Wertpapieren werden seit 2009 nicht mehr zu den privaten Veräußerungsgeschäften, sondern zu Einkünften aus Kapitalvermögen gezählt. Die Spekulationsfrist für andere Wirtschaftsgüter beträgt ein Jahr, sie steigt jedoch ebenfalls auf zehn Jahre, wenn es Einkünfte durch sie gab.


2. Wann ist die Spekulationssteuer fällig?

Werden Grundstücke bzw. Immobilien oder Kapitalanlagen innerhalb bestimmter Fristen verkauft, so kann bei Unterschreitung der gesetzlichen Fristen eine Besteuerung ausgelöst werden. Ob die Spekulationssteuer bei Ihrem Veräußerungsgeschäft fällig wird, erkennen Sie generell an der Zehnjahresfrist.

Folgende Kriterien sollten Sie bei steuerpflichtigen Verkäufen und Spekulationsgewinnen beachten:

  • Fremdnutzung:
    Die Immobilie wurde nicht selbst genutzt.
  • Teilnutzung:
    Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, bevor die Spekulationsfrist abgelaufen ist, Sie aber eine Wohnung selbst bewohnt haben, zahlen Sie die Spekulationssteuer anteilig. Die Steuerlast wird bei der Einkommensteuer auf die Quadratmeterzahl umgerechnet und Sie zahlen nur für die fremdgenutzte Fläche.
  • Im Rahmen einer Gütertrennung erworben:
    Wenn Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart haben oder ein Partner einen Hausverkauf nach der Scheidung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren vornimmt, wird die Spekulationssteuer bei einem gewinnbringenden Verkauf fällig.
  • Betriebliche Immobilien:
    Die Gewerbeimmobilie wurde bei einer Betriebsaufgabe erworben (der Entnahmewert gilt als Anschaffungswert) oder indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde. Wenn der Nutznießer das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist gewinnbringend veräußert, wird die Spekulationssteuer fällig.
  • Unbebautes Grundstück:
    Sollten Sie ein unbebautes Grundstück erworben haben und es vor Ende der Spekulationsfrist wieder verkaufen wollen, ohne es bebaut zu haben, fallen immer Steuern an. Dem liegt zugrunde, dass unbebaute Grundstücke nicht als bewohnbar gelten und sie daher nicht zum eigenen Wohnzweck genutzt werden können. Sollten Sie auf dem Grundstück ein Haus zur Vermietung gebaut haben, gilt der Kaufzeitpunkt des Grundstücks als Beginn der Spekulationsfrist.

Info

Beachten Sie auch, dass Ihr Immobilienmakler beim Hausverkauf nicht grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Sie über steuerrechtliche Angelegenheiten zu informieren. Lesen Sie dazu mehr in einem weiterführenden Artikel über die Aufklärungspflicht des Maklers mit einem Präzedenzfall zur Spekulationssteuer.


3. Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?

Wann muss man keine Spekulationssteuer zahlen? Generell ist der Verkauf eines Hauses oder Grundstücks vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerpflichtig. Doch es gibt Ausnahmen. In den nachfolgend aufgeführten Fällen geht der Gesetzgeber davon aus, dass der wirtschaftliche Gewinn beim Verkauf nicht im Vordergrund steht. In diesen Fällen können Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen:

  • Eigennutzung/ Selbstnutzung:
    Wenn Sie Ihre Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Dabei gelten auch angefangene Kalenderjahre. Wenn Sie also zum Beispiel ein Haus im Dezember 2018 gekauft und bezogen haben, können Sie es bereits ab Januar 2020 wieder verkaufen. Die Spekulationssteuer bei eigengenutzten Immobilien entfällt auch, wenn Ihre Kinder, für die Sie noch Kindergeld erhalten, die Immobilie bewohnen.
  • Zweitwohnsitz:
    Eine weitere Ausnahme bilden Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden. Denn eine Immobilie zählt auch dann als eigener Wohnsitz, wenn der Eigentümer sie nur zeitweise bewohnt, sie aber in der übrigen Zeit zu eigenen Wohnzwecken zur Verfügung steht. Die Regelung zur Nutzung der Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangen Kalenderjahren gilt auch in diesem Fall, um die Spekulationssteuer zu sparen.
  • Vermietung:
    Wenn die Immobilie zunächst oder zwischenzeitlich vermietet war, aber im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn.
  • Erbe:
    Bei geerbten Immobilien spielt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers eine wichtige Rolle, da dieser den Beginn der Spekulationsfrist markiert. Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, entstehen ihm beim Erwerb sogenannte Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Veräußerungserlös aus dem Verkauf dieses Grundstücks versteuert werden muss. Solch ein Veräußerungsgeschäft kann unter Umständen durch die Spekulationssteuer zu einer teuren Falle werden. Ein Beratungshonorar vor einem Verkauf kann gut angelegt sein und viel Geld sparen.
  • Schenkung:
    Bei einer Schenkung spielt, ähnlich wie beim Erbe, der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Objekts die entscheidende Rolle. Soll eine geschenkte Immobilie veräußert werden, muss zunächst geprüft werden, ob die Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen ist.

Spekulationssteuer umgehen: Was ist der Freibetrag?

Wann muss man die Spekulationssteuer nicht zahlen? Generell gilt eine Freigrenze von 600 Euro pro Jahr für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften. Das bedeutet, dass die Gewinne steuerfrei bleiben, wenn Sie diese Grenze bei Ihrem Immobilienverkauf nicht überschreiten.


4. Wie kann ich den Spekulationsgewinn reduzieren?

Wenn Sie die Grenze des Freibetrags überschreiten und nach einem Immobilienverkauf Spekulationssteuer bezahlen müssen, können Sie den Spekulationsgewinn der Immobilie deutlich reduzieren und somit Spekulationssteuer umgehen, indem Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte Kosten angeben und diese absetzen. Zu den Kosten, die den zu versteuernden Verkaufserlös senken, gehören:

  • Veräußerungsverluste:
    Sollten Sie im selben Abrechnungsjahr weitere private Veräußerungsgeschäfte getätigt, aber in diesen Verlust gemacht haben, können Sie diese Spekulationsverluste bei der Versteuerung des Gewinns geltend machen.
  • Kaufnebenkosten:
    Sie können Ihre ursprünglichen Kaufnebenkosten, also die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer von Ihrem Veräußerungserlös abziehen.
  • Verkaufskosten:
    Jegliche Maklerkosten oder auch Kosten für Inserate sowie sonstige Verkaufskosten (Kopien von Plänen, Fahrtkosten zu Besichtigungsfahrten etc.) können Sie absetzen. Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück zu einem unter den Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten liegenden Wert verkaufen, sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Letzten Endes kann es eventuell zu einer Besteuerung kommen. Der Veräußerungsgewinn erhöht sich um alle in der Vergangenheit in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge. Die Eigenheimzulage für die Zeit der Selbstnutzung ist nicht hinzuzurechnen, da es sich nicht um Abschreibungen handelt.
  • Modernisierungskosten:
    Kosten für Modernisierungen und Reparaturen können abgesetzt werden, wenn diese schon innerhalb der ersten drei Jahre umgesetzt wurden und sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen. Allerdings gilt dies nicht, wenn es sich um von Ihnen durchgeführte Eigenleistungen handelt, aus diesem Grund sollten sie etwaige Rechnungen vorweisen können.


Außerdem ist zu beachten: Wenn Sie bei einer vermieteten Immobilie Abschreibungen steuerlich geltend gemacht haben, werden diese von Ihrem ursprünglichen Kaufpreis abgezogen.

5. Wie berechne ich die Spekulationssteuer für Immobilien?

Wie kann man nun die Spekulationssteuer berechnen? Zur Berechnung des Spekulationsgewinns bei Immobilien ist der Verkaufserlös (abzüglich der Veräußerungskosten) den damaligen Anschaffungskosten gegenüberzustellen.

Spekulationssteuer - was gehört zu den Anschaffungskosten?

Die Anschaffungskosten werden inklusive der Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen berechnet - jedoch abzüglich steuerfreier Subventionen.

Anhand der Tabelle sehen Sie ein Beispiel, wie Sie die Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen können:

Beispielrechnung: Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen

Veräußerungserlös der Immobilie325.000 €
-Anschaffungskosten-270.000 €
-Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer)-30.000 €
-Kosten Hausverkauf (z. B. für Inserate)-5.000 €
-Verlust bei vorherigem Immobilienverkauf-10.000 €
+steuerliche Abschreibungen (bei Vermietung)+10.000 €
zu versteuernder Gewinn20.000 €
persönlicher Steuersatz30 %
zu zahlende Steuer6.000 €


Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Für die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht nur der zu versteuernde Gewinn ausschlaggebend, sondern auch der persönliche Steuersatz. Der ermittelte Wertgewinn wird in der Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgeführt und erhöht somit das zu versteuernde Einkommen sichtlich.


6. Lohnt sich der Hausverkauf trotz Spekulationssteuer?

Besitzer von Immobilien in Großstädten wie beispielsweise Berlin sollten auf dem aktuellen Immobilienmarkt keine großen Schwierigkeiten beim Verkauf ihres Hauses bzw. Grundstücks haben. Doch der Gesetzgeber sieht die Veräußerung von Immobilien als Spekulationsgeschäft. Deshalb erhebt der Fiskus eine Spekulationssteuer, wenn Sie als Eigentümer ein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Zeitpunkt des Kaufs weiterverkaufen, der Verkaufspreis abzüglich aller absetzbaren Kosten über dem Kaufpreis liegt und Sie somit einen Verkaufsgewinn erzielen. Die Höhe der bei der Einkommensteuer anfallenden Spekulationssteuer ist dabei abhängig vom erzielten Wertgewinn sowie dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Um die Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf zu vermeiden, lohnt es sich, die Immobilie in den beiden Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst zu nutzen. Im bestmöglichen Fall steigt der Wert der Immobilie in diesem Zeitraum. Wenn die Selbstnutzung für Sie nicht in Frage kommt, ist es möglich, dass die anfallende Steuer den erzielten Gewinn deutlich beeinflussen kann. Um unerwünschte Überraschungen beim Wohnungsverkauf zu vermeiden, sollten Sie daher auf die Beratung von erfahrenen Immobilienmaklern setzen und die Spekulationssteuer im Vorfeld berechnen. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos und bequem von McMakler bewerten.

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Bildquelle: iStock.com/filmfoto

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