Eigentumswohnung kaufen (Checkliste für Käufer)

Letztes Update: 04.06.20

Die eigenen vier Wände: Für viele Menschen geht mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein Lebenstraum in Erfüllung. Anstatt mit dem hart verdienten Lohn monatlich Ihre Miete zu bezahlen, können Sie das Geld für die Finanzierung der eigenen Wohnung zu nutzen und damit den ersten Schritt in Richtung Vermögensaufbau und Altersvorsorge machen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung hat viele Vorteile, doch es gibt Einiges, was Sie dabei berücksichtigen sollten! Nutzen Sie unsere Checkliste beim Wohnungskauf und behalten Sie den Überblick über die wichtigsten Details, wie Kosten, Lage und Zustand der Wohnung. So haben Sie das Wichtigste im Blick und können bösen Überraschungen oder einem Fehlkauf vorbeugen.

Eigentumswohnung

In unserer kostenlosen Checkliste zum Download finden Sie alle wichtigen Fragen, die Sie sich als Käufer vor dem Immobilienkauf stellen sollten. Hier können Sie die McMakler-Checkliste „Eigentumswohnung kaufen“ direkt kostenlos herunterladen:

DOWNLOAD CHECKLISTE: WOHNUNGSKAUF

1. Wichtige Fragen beim Wohnungskauf

Eigentumswohnungen gelten als gut angelegte Investitionen, egal ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet werden soll. Doch um anschließend auch eine lohnende Rendite mit der Immobilie zu erzielen, sollten Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung gut über das Objekt sowie dessen Lage und Umgebung informieren. Eine Checkliste hilft Ihnen zum Beispiel, beim Besichtigungstermin auf wichtige Dinge zu achten und dem Makler oder Eigentümer die richtigen Fragen zu stellen. Im Anschluss können Sie die Checkliste bei Ihrer Kaufentscheidung hinzuziehen und abwägen, ob diese Eigentumswohnung die passende für Ihre Bedürfnisse ist.

Stellen Sie sich selbst die Fragen:

  • Welche Anforderungen habe ich an das gewünschte Objekt?
  • Bevorzuge ich einen Alt- oder Neubau?
  • Möchte ich lieber eine Wohnung in ruhiger Lage oder doch im Stadtzentrum besitzen? Welche Kosten (z.B. Kaufnebenkosten) kommen auf mich zu und liegen diese in meinem Budget?

2. Checkliste: Lage der Wohnung

Die Lage ist mit das wichtigste Kriterium beim Wohnungskauf. Diese sollte es möglich machen, die Immobilie später einmal gut vermieten oder verkaufen zu können. Unser Tipp: Überlegen Sie genau, wo Sie eine Wohnung suchen und kaufen wollen. Nehmen Sie sich bei der Wohnungsbesichtigung genügend Zeit, die umliegenden Straßen zu erkunden. Immobilien sind häufig eine langfristige Investition, daher bedenken Sie, dass sich Ihre Bedürfnisse bezüglich der Lage, beispielsweise bei der Familiengründung, ändern können. Falls Sie vorhaben, das Objekt zu vermieten, sollten Sie sich über die üblichen Mietpreise für ähnliche Immobilien in der näheren Umgebung informieren. So können Sie sich einen guten Überblick darüber verschaffen, welche Mietpreise Sie erzielen können und abschätzen, ob die Wohnung später eine gute Rendite erwirtschaftet.

IMMOBILIENPREISE

Kann die Eigentumswohnung bezüglich der Umgebung punkten?

Neben der Adresse ist das Umfeld einer Wohnung ein wichtiges Kaufkriterium. Klären Sie mit unserer Checkliste ab, ob folgende Aspekte auf das Umfeld der anvisierten Wohnung zutreffen und wie wichtig Ihnen diese persönlich sind:

  • Dinge des täglichen Lebens:
    Viele Käufer von Eigentumswohnungen in Großstädten legen besonderen Wert darauf, dass die Immobilie in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten, Parks oder Grünanlagen liegt.

  • Infrastruktur:
    Zugleich soll sie gut mit dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) erreichbar sein. Besonders die Nähe zu Bus, U-Bahn und Tram wird gerade von berufstätigen Käufern geschätzt.

  • Freizeitangebot:
    Zum Freizeitangebot gehören Kneipen, Bars sowie Restaurants, aber auch Sportstätten, Fitnessclubs oder Kinos heben allgemein den Wohnwert, wenn sie zu Fuß erreichbar sind.

Achten Sie bei der Wohnungsbesichtigung auch auf eventuelle Störfaktoren in der näheren Umgebung der Wohnung:

  • Lautstärke:
    Die Wohnung sollte nicht zu sehr an großstädtischen Lärmquellen wie stark befahrenen Straßen, Bahnverkehr- und Gleisanlagen oder in Einflugschneisen von Flughäfen liegen.

  • Geruchsbelästigungen:
    Geruchsbelästigungen, zum Beispiel durch nahegelegene Müllverbrennungsanlagen oder Gewerbegebiete, können den Wohnwert schmälern.

3. Checkliste: Kosten beim Wohnungskauf

Bevor Sie eine Wohnung Ihr Eigen nennen können, müssen Sie sich über die Finanzierung Gedanken machen. Dabei stehen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Auswahl. Die zwei häufigsten sind Eigenkapital und Bankdarlehen. Falls Sie sich für ein Bankdarlehen entscheiden und vorhaben, die Immobilie zu vermieten, kalkulieren Sie das Risiko von Leerstand oder Mietrückständen ein.

3.1 Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis allein bildet jedoch noch nicht die Gesamtkosten, die beim Kauf einer Eigentumswohnung anfallen. Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten, das sind in der Regel die folgenden Kostenpunkte:

Alle Kaufnebenkosten werden anteilig in Prozent des Kaufpreises berechnet. Die Kosten können dabei je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent schwanken. Um die Höhe der Kaufnebenkosten konkret einschätzen zu können, ist es daher wichtig den genauen Verkaufspreis zu kennen. Mit McMakler können Sie die Immobilie jederzeit bewerten lassen. Immobiliengutachten sind zum Teil mit hohen Kosten verbunden, bei McMakler ist die Bewertung der Immobilie für Käufer (und natürlich auch für Verkäufer) komplett kostenlos!


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3.2 Hausgeld

Das monatliche Hausgeld und dessen Höhe ist auch ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sind die monatlichen Zahlungen (Vorschüsse für Nebenkosten) an den Verwalter einer Mehrparteien-Wohnanlage überdurchschnittlich hoch, fehlt das Geld nicht nur in der eigenen Haushaltskasse. Es zeigt auch, dass vielleicht Energie- und Verwaltungskosten allgemein zu hoch sind. Etwas, was den Wert der Wohnung schmälern könnte.

Lesetipp: Unser Artikel zum Thema Unbedenklichkeitsbescheinigung.

3.3 Kostenfaktor: Altbau vs. Neubau

Während Altbauwohnungen häufig mit Charme, hohen Decken und Stuck überzeugen, können sich in ihnen auch viele ungeahnte Kosten verstecken. So sind ältere Wohnungen oftmals mit höheren Heizkosten und einem niedrigen energetischen Standard verbunden. Hingegen ist der energetische Standard bei einem Neubau oft hoch, was niedrigere Heizkosten zur Folge hat. Zudem sind Neubauwohnungen in den ersten Jahren meist kostengünstiger in der Instandhaltung. Sowohl Alt- als auch Neubauten haben ihre Vor- und Nachteile. Hier entscheidet manchmal auch die persönliche Präferenz.

4. Checkliste: Zustand der Wohnung

Neben der Lage und den Kosten ist der Zustand der Eigentumswohnung ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Kaufentscheidung. Neben dem Baujahr des Objektes sollten Sie in Erfahrung bringen, wann die letzte Renovierung oder Sanierung der Wohnung erfolgte.

Wie gesetzlich vorgeschrieben, kann der Blick in den Energieausweis jedem Kaufinteressenten zeigen, welchen Energiebedarf oder Verbrauch die Wohnung hat. Der Verbrauchskennwert mit Skala gibt an, wie gut (grüner Bereich) oder schlecht (roter Bereich) die Wohnung bewertet werden muss. Der Energieausweis informiert auch darüber, mit welcher Heizungsart die Immobilie beheizt wird und wie alt die eingebaute Anlage ist.

Energieausweis für Wohngebäude



Wie lässt sich der Zustand beschreiben?
Während der Wohnungsbesichtigung haben Sie die Chance, den Zustand der Wohnung vor Ort genau unter die Lupe zu nehmen. Dabei sollten Sie vor allem auf den Zustand dieser Dinge achten:

  • Haus- und Eingangstür

  • Fenster

  • Wohnungstüren

  • Küche, Bad und WC

  • Böden und Beläge

  • Wände, Putz und Tapeten

  • Elektrik

  • Wasserversorgung (Kalt- und Warmwasser, zentral, dezentral)

  • Treppenhaus

  • Dach

  • Fassade

  • Dämmung

  • Keller

Manche Dinge sind mit bloßem Auge nicht gleich zu erkennen. Fragen Sie deshalb den Makler während der Besichtigung nach dem Zustand, möglichen Mängeln und dem Alter der Leitungen. Wenn Sie sich hier einen näheren Einblick verschafft haben, sollten Sie auch erkennen können, wann letzte Renovierungen durchgeführt wurden oder ob solche demnächst anstehen. Achten Sie bei der Begehung der Kellerräume auf Feuchtigkeit in den Wänden oder einen modrigen Geruch. Informieren Sie sich außerdem über die Kostenverteilung von Warmwasser sowie Heizung um die anfallenden Nebenkosten genauestens kalkulieren zu können.

5. Checkliste: Nachbarschaft und Zusammenleben

Viele Käufer von Eigentumswohnungen wünschen sich ein passendes und harmonisches Wohnungsumfeld. Sie stellen sich natürlich die folgenden Fragen: Wie viele Parteien wohnen noch in dem Haus? Wer sind die Wohnungsnachbarn? Schließlich sollten Eigentümer bzw. Bewohner gut miteinander auskommen. Dabei kann offener oder vorhandener Streit die Kaufinteressenten abschrecken. Indirekt hängt mit der Zufriedenheit und der Wohnatmosphäre auch die Frage zusammen, wie oft die Eigentümer oder Mieter im Haus wechseln. Denn eine hohe Frequenz an Ein- und Auszügen kann durchaus als ein negatives Indiz betrachtet werden. Zudem dürften Wohnungen, Treppenhaus und Gemeinschaftseinrichtungen (zum Beispiel Keller oder Fahrradräume) dadurch stärker “verwohnt” werden. Käufer sollten sich außerdem über die Regeln einer vorhandenen Hausordnung informieren.

6. Checkliste: Dokumente & Fragen an die Hausverwaltung

Die Hausverwaltung übernimmt eine wesentliche Rolle in der Eigentümergemeinschaft. So braucht der Interessent an einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Hausverwalters vor dem Kauf. Deshalb ist es wichtig zu klären, wer der Hausverwalter (inklusive Adresse) ist und wie lange er diese Aufgabe bereits ausübt. Von ihm werden in der Regel auch die jährlichen Protokolle über die Versammlungen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) erstellt und an diese verschickt. Die Hausverwaltung lädt zugleich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den Eigentümerversammlungen ein und veröffentlicht dazu den jährlichen Wirtschaftsplan.

Beides, die WEG-Protokolle sowie die Wirtschaftspläne, sollte sich jeder Wohnungskäufer vorab zeigen lassen. Hier sind wichtige Beschlüsse zu Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten am Kaufobjekt festgehalten. Die Wirtschaftspläne zeigen die Entwicklung bestimmter Kostenarten, insbesondere der auf die Mieter umlage- und nicht umlagefähigen Kosten. Besonders sollten Kaufinteressenten auch die Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage im Blick haben. Hier kann sich zeigen, ob sie ausreichend für die Zukunft ausgestattet ist, um größere Sanierungen finanzieren zu können. Der Wohnungskäufer erwirbt den Anteil an der Rücklage mit.

In diesem Zusammenhang sollten Sie Fragen nach eventuellen Schulden oder Sonderzahlungen der Hausgemeinschaft stellen. Letztere verraten viel über die finanzielle Situation der WEG. Dabei bleibt zu klären, welche Wartungsverträge die Verwaltung abgeschlossen hat. Verträge für Wartungen der Heizungs- oder Aufzugsanlagen können der WEG zum Beispiel viel Geld kosten. Nicht zuletzt wird der zukünftige Wohnungseigentümer vom Verkäufer auch eine Kopie der Wohngebäudeversicherung erhalten. Dieses Dokument verlangt die Bank, wenn sie den Kauf des Eigenheims finanzieren soll.

7. Der Faktor Zeit beim Wohnungskauf

Ein weiterer wichtiger Faktor beim Wohnungskauf ist die Zeit. Überlegen Sie, wann Sie die Eigentumswohnung beziehen wollen. Nicht alle Objekte sind direkt bezugsfertig, daher kalkulieren Sie ausreichend Zeit zwischen der ersten Suche, der Finanzierungszusage, dem Kaufvertragsabschluss sowie der Übergabe oder dem Einzug ein.

Wie lange dauert der Wohnungskauf?

Wir haben die Dauer zwischen Bewerbung und Notartermin beim Wohnungskauf und beim Hauskauf untersucht. Die durchschnittliche Anzahl der Tage bis zur Schlüsselübergabe unterscheidet sich in den Bundesländern. Im Durchschnitt vergehen zwischen der Bewerbung auf eine Wohnung und dem Notartermin 66 Tage. Im Vergleich ist die Zeitspanne beim Kauf einer Eigentumswohnung dabei meist kleiner als beim Hauskauf, hier beträgt der Durchschnitt in Deutschland 79 Tage.

Tabelle: Anzahl der Tage zwischen Bewerbung und Notartermin

Bundesland∅ Dauer Wohnungskauf (Tage)

Baden-Württemberg

77

Bayern

55

Berlin

62

Brandenburg

75

Bremen

127

Hamburg

42

Hessen

68

Mecklenburg-Vorpommern

85

Niedersachsen

58

Nordrhein-Westfalen

63

Rheinland-Pfalz

95

Saarland

73

Sachsen

69

Sachsen-Anhalt

95

Schleswig-Holstein

73

Thüringen

10

Durchschnitt

66

8. Was sonst noch zu beachten ist:

8.1 Teilungserklärung

Unter den Eigentümern ist es ein wichtiges Dokument und für den Wohnungskäufer spätestens bei Abschluss des Kaufvertrages ein notwendiger Bestandteil: die Teilungserklärung. Diese teilt das Gebäude eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohneigentumsanteile auf, dokumentiert nach einem Aufteilungsplan die Lage und Größe der Wohneinheiten sowie Gebäudeteile und bescheinigt deren Abgeschlossenheit. Die Teilungserklärung enthält zudem eine Gemeinschaftsordnung oder auch Miteigentümerordnung, in der das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer geregelt ist. Außerdem bestimmt die Gemeinschaftsordnung die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. In der Teilungserklärung wird bestimmt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Für das Gemeinschaftseigentum müssen alle bisherigen sowie alle neuen Eigentümer je nach Besitzanteil die Kosten mittragen. Des Weiteren wird in der Teilungserklärung festgelegt, ob und welche Nutzungs- sowie Gebrauchsbeschränkungen bestehen.

Beispiele für die Regelungen der Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, wo und in welchem Umfang eine gewerbliche oder gemischte Nutzung zugelassen ist. Außerdem kann die Teilungserklärung die Übernahme der Wohngeldrückstände eines Vorbesitzers durch seinen Nachfolger bestimmen. Oft wird durch sie auch die Tierhaltung oder das Musizieren eingeschränkt. Gelegentlich wird hier auch eine veränderte anteilige Aufteilung von Sanierungs- und Reparaturkosten oder der Räum- und Steuerpflicht unter den einzelnen Eigentümern geregelt.

8.2 Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht ermöglicht es einem Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Das bedeutet, ein einzelner Eigentümer kann über eine Gemeinschaftsfläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer alleine verfügen. Er darf jedoch keine baulichen Veränderungen an dieser Fläche vornehmen. Häufige Sondernutzungsflächen sind PKW-Stellplätze, Kellerräume oder Gartenflächen. Der Sondernutzungsberechtigte ist hierbei für die Instandhaltung dieser Fläche zuständig.

Sondernutzungsrechte sind innerhalb der Teilungserklärung geregelt, können aber auch nachträglich ergänzt werden. Für ein nachträglich erstelltes Sondernutzungsrecht wird jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer benötigt und diese Vereinbarung muss anschließend notariell beurkundet werden. Eigentümer, die über Sondernutzungsrechte verfügen, können damit den Wert ihrer Immobilie sichtlich steigern.

Info

Unterschied: Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Das Sondereigentum kann einem Eigentümer zugeordnet werden, er darf dabei die genutzte Fläche nach Belieben verändern. Der Eigentümer erhält damit einen rechtlichen Anspruch auf diese Fläche. Das Sondernutzungsrecht hingegen regelt lediglich die alleinige Nutzung einer Gemeinschaftsfläche, der Nutzer ist nicht zugleich Eigentümer und darf die Fläche dementsprechend nicht umbauen.

9. Fazit

Vor dem Kauf Ihrer Traumwohnung müssen Sie vieles beachten: Darunter Lage, Umgebung und anfallende Kosten. Unsere Checkliste zum Kauf einer Eigentumswohnung soll Ihnen dabei eine Hilfe sein. Natürlich kann eine Checkliste nicht alle persönlichen Fragen beantworten, sie kann Ihnen aber einen guten Überblick über die wichtigsten Aspekte zum Wohnungskauf verschaffen. Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich um einiges vom Kauf eines Hauses. Als Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft müssen Sie bestimmte Regeln und Pflichten beachten. Informieren Sie sich daher vorab über die Hausverwaltung sowie über die geltende Hausordnung. Ein Blick in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und in die Wirtschaftspläne ist unverzichtbar. Falls Sie Fragen haben oder sich unsicher sind, lassen Sie sich gerne von unseren Experten umfassend beraten!

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Bildquelle: ©Christian Hillebrand/Fotolia

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