Eigentumswohnung kaufen – eine Checkliste

Für viele Menschen ist der Kauf einer Eigentumswohnung die Erfüllung eines Lebenstraums: nämlich der von den eigenen vier Wänden. Zugleich ist mit dem Kauf einer Wohnung der erste Schritt zum Vermögensaufbau und in der Altersvorsorge getan. Statt mit dem hart verdienten Geld eine teure Miete zu bezahlen, wird in Raten die eigene Immobilie finanziert. Gute Gründe für einen Kauf, der allerdings ebenso gut vorbereitet sein sollte. Mit unserer Checkliste „Eigentumswohnung kaufen“ behalten Sie den Überblick über Kosten, Lage, Zustand und Co.

Eigentumswohnung



Hier können Sie die umfangreiche Checkliste „Eigentumswohnung kaufen“ direkt kostenlos herunterladen:

DOWNLOAD

Wohnung im Visier: Die Koordinaten

Lage, Lage, Lage: Eines der wichtigsten Kriterien für den Kauf ist und bleibt der Standort der Immobilie. Einer, der zumindest nicht als schlechte Adresse gilt und sich später wieder gut vermieten oder verkaufen lässt. Daher: Überlegen Sie zunächst genau, wo Sie kaufen wollen und begehen Sie bei der Besichtigung auch die umliegenden Straßen.

Eine weitere grundsätzliche Frage ist auch die Größe der Wohnung: Wie viel Wohnfläche und Zimmer soll sie haben? Oft hängt davon auch die Raumaufteilung oder der Schnitt einer Wohnung ab. Größere Wohnungen mit drei bis vier Zimmern und mehr als 80 bis 90 Quadratmetern sind natürlich in gefragten Großstadtlagen erheblich teurer als kleinere. Wer größere Wohnflächen nicht unbedingt braucht, sollte auch daran denken, dass die kleineren Wohnungen in Großstädten und Metropolen leichter wieder zu vermieten oder verkaufen sind.

Überlegen Sie, wann Sie in die Eigentumswohnung einziehen wollen. Kalkulieren Sie ausreichend Zeit zwischen der ersten Suche, der Finanzierungszusage, dem Kaufvertragsabschluss sowie der Übergabe oder dem Einzug.

Kosten: Was kommt zum Kaufpreis hinzu?

Denken Sie daran: Mit dem Kaufpreis sind Sie noch nicht bei den Gesamtkosten, die für den Kauf einer Eigentumswohnung entstehen. Zu diesen gehören auch die Nebenkosten des Erwerbs. Das sind in den meisten Fällen die folgenden Punkte:

Das monatliche Hausgeld und dessen Höhe ist auch ein wichtiges Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sind die monatlichen Zahlungen (Vorschüsse für Nebenkosten) an den Verwalter einer Mehrparteien-Wohnanlage überdurchschnittlich hoch, fehlt das Geld nicht nur in der eigenen Haushaltskasse. Es zeigt, dass vielleicht Energie- und Verwaltungskosten allgemein zu hoch sind. Etwas, was den Wert der Wohnung schmälern könnte.

Kann die Eigentumswohnung bezüglich der Umgebung punkten?

Neben der Adresse ist das Umfeld der Wohnung ein wichtiges Kaufkriterium:

  • Dinge des täglichen Lebens: Viele Käufer von Eigentumswohnungen in den Großstädten legen besonderen Wert darauf, dass die Immobilie in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzten, Parks oder Grünanlagen liegt.
  • Infrastruktur: Zugleich soll sie gut mit dem Personennahverkehr (ÖPNV) erreichbar sein. Besonders die Nähe zu Bus, U-Bahn und Tram wird gerade von beruflich tätigen Käufern geschätzt.
  • Freizeitangebot: Zum Freizeitangebot gehören Kneipen, Bars sowie Restaurants, aber auch Sportstätten, Fitnessclubs oder Kinos heben allgemein den Wohnwert, wenn sie zu Fuß erreichbar sind.
  • Lärm: Andererseits sollte die Wohnung nicht zu sehr an großstädtischen Lärmquellen wie stark befahrenen Straßen, Bahnverkehr- und Gleisanlagen oder in Einflugschneisen von Flughäfen liegen. Nicht zuletzt können auch Geruchsbelästigungen zum Beispiel durch nah gelegene Müllverbrennungsanlagen oder Gewerbegebiete den Wohnwert schmälern.

Wie lässt sich der Zustand beschreiben?

Stimmen Lage, Größe, Kosten und Umgebung der Wohnung, ist der Zustand der Eigentumswohnung ein weiteres Kaufargument: Neben dem Baujahr stellt sich die Frage, wann die letzte Renovierung oder Sanierung der Wohnung erfolgte. Wie gesetzlich vorgeschrieben, kann der Blick in den Energieausweis jedem Kaufinteressenten zeigen, welchen Energiebedarf oder Verbrauch die Wohnung hat.

Der Verbrauchskennwert mit Skala gibt an, wie gut (grüner Bereich) oder schlecht (roter Bereich) die Wohnung bewertet werden muss. Der Energieausweis informiert auch darüber, mit welcher Heizungsart die Immobilie beheizt wird und wie alt die Anlage ist. Außerdem sollte sich jeder zukünftige Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Checkliste „Eigentumswohnung kaufen“ und einer ausführlichen Besichtigung fragen, wie der Zustand des Gebäudes, des Grundstücks und der Wohnung selbst ist:

  • Haus- und Eingangstür
  • Fenster
  • Wohnungstüren
  • Küche, Bad und WC
  • Böden und Beläge
  • Wände, Putz und Tapeten
  • Elektrik
  • Wasserversorgung (Kalt- und Warm, zentral, dezentral)
  • Treppenhaus
  • Dach
  • Fassade
  • Dämmung
  • Keller

Wenn Sie sich hier einen näheren Einblick verschafft haben, sollten Sie auch erkennen können, wann letzte Renovierungen durchgeführt wurden oder ob solche anstehen. Fragen, die sich auch mit Protokollen von Versammlungen der Eigentümergemeinschaft beantworten lassen.

Nachbarschaft und Zusammenleben

Viele Käufer von Eigentumswohnungen wünschen sich ein passendes und harmonisches Wohnungsumfeld. Sie stellen natürlich die Fragen: Wer wohnt im gleichen Haus, wer sind die Wohnungsnachbarn? Schließlich müssen alte und neue Besitzer, wenn sie zugleich dort wohnen wollen, gut miteinander zusammenleben können. Offener oder vorhandener Streit schreckt Kaufinteressenten ab. Indirekt mit der Zufriedenheit und Wohnungsatmosphäre hängt auch die Frage zusammen, wie oft Eigentümer und Mieter im Haus wechseln. Eine hohe Frequenz an Ein- und Auszügen kann durchaus als ein negatives Indiz betrachtet werden. Zugleich dürften Wohnungen, Treppenhaus und Gemeinschaftseinrichtungen dadurch stärker „verwohnt“ werden. Apropos Zusammenleben: Käufer sollten auch danach fragen, ob es eine Hausordnung gibt und was diese regelt.

Unter den Eigentümern ist es ein wichtiges Dokument und für den Wohnungskäufer spätestens bei Abschluss des Kaufvertrages ein notwendiger Bestandteil: die Teilungserklärung. Sie teilt das Gebäude eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohneigentumsanteile auf, dokumentiert nach einem Aufteilungsplan die Lage und Größe der Wohneinheiten sowie Gebäudeteile und bescheinigt deren Abgeschlossenheit. Ganz wichtig für den Käufer der Eigentumswohnung: Eine Gemeinschaftsordnung bestimmt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander. Zudem beschreibt die Teilungserklärung, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Für das Gemeinschaftseigentum müssen alle bisherigen und neuen Eigentümer je nach Besitzanteil die Kosten mittragen. Außerdem legt die Teilungserklärung fest, ob und welche Nutzungs- sowie Gebrauchsbeschränkungen bestehen.

Beispiele: Wo ist in welchem Umfang eine gewerbliche oder gemischte Nutzung zugelassen. Des Weiteren könnte sie die Übernahme der Wohngeldrückstände eines Vorbesitzers durch seinen Nachfolger bestimmen. Oft wird durch sie auch die Tierhaltung oder das Musizieren eingeschränkt. Gelegentlich regelt sie auch eine veränderte anteilige Aufteilung von Sanierungs- und Reparaturkosten unter den einzelnen Eigentümern.

Dokumente und Einblicke durch den Hausverwalter

Der Hausverwaltung kommt eine wesentliche Rolle in der Eigentümergemeinschaft zu. So braucht der Käufer einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Hausverwalters. Deshalb ist es wichtig, zu klären, wer der Hausverwalter (inklusive Adresse) ist und wie lange er diese Aufgabe bereits hat. Von ihm werden in der Regel auch die jährlichen Protokolle über die Versammlungen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) erstellt und an diese verschickt. Sie lädt zugleich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den Eigentümerversammlungen ein und veröffentlicht dazu den jährlichen Wirtschaftsplan.

Beides, die WEG-Protokolle sowie die Wirtschaftspläne, sollte sich jeder Wohnungskäufer vorab zeigen lassen. Hier sind wichtige Beschlüsse zu Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten am Kaufobjekt festgehalten. Die Wirtschaftspläne zeigen die Entwicklung bestimmter Kostenarten, insbesondere der auf die Mieter umlage- und nicht umlagefähigen Kosten. Besonders im Blick sollten Kaufinteressenten auch die Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage haben. Hier kann sich zeigen, ob sie ausreichend für die Zukunft ausgestattet ist, um größere Sanierungen finanzieren zu können. Der Wohnungskäufer erwirbt den Anteil an der Rücklage mit.

Zusammen damit sollten Fragen nach eventuellen Schulden oder Sonderzahlungen der Hausgemeinschaft gestellt werden. Letztere verraten viel über die finanzielle Situation der WEG. Dabei bleibt zu klären, welche Wartungsverträge die Verwaltung abgeschlossen hat. Verträge für Wartungen der Heizungs- oder Aufzugsanlagen können der WEG zum Beispiel viel Geld kosten. Nicht zuletzt wird der zukünftige Wohnungseigentümer vom Verkäufer auch eine Kopie der Wohngebäudeversicherung erhalten. Dieses Dokument verlangt die Bank, wenn sie den Kauf des Eigenheims finanzieren soll.


Bildquelle: ©Christian Hillebrand/Fotolia


Auch interessant

Jetzt Immobilienwert ermitteln