Hausgeld – Alles Wichtige zu den Nebenkosten für Eigentümer

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte nicht nur den Kaufpreis im Auge haben. Auch das Hausgeld, das zusätzlich zu den herkömmlichen Nebenkosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie hinzukommt, sollte einkalkuliert werden. Doch was genau ist das Hausgeld eigentlich? Wer muss es zahlen – und wie viel? Erfahren Sie hier, was Sie rund um das Hausgeld beachten müssen.

Was ist das Hausgeld?

Als Hausgeld wird die Vorauszahlung bezeichnet, die alle Wohnungseigentümer monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen und am Ende des Jahres abgerechnet wird. Somit ist das Hausgeld wie eine Nebenkostenabrechnung für Wohnungseigentümer. Zum Hausgeld gehören die Betriebskosten sowie die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes.

Hausgeld vs. Wohngeld – wo ist der Unterschied?

Im alltäglichen Sprachgebrauch werden die Begriffe Hausgeld und Wohngeld häufig synonym verwendet in Verbindung mit einer Eigentumswohnung. Eine Unterscheidung der beiden Begriffe ist jedoch wichtig, da diese formal verschiedene Dinge bezeichnen. Als Hausgeld wird das Geld bezeichnet, das für die Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen monatlich durch die Eigentümer gezahlt wird. Beim Wohngeld handelt es sich hingegen um eine Sozialleistung vom Staat, bei der dieser einen Zuschuss zur Miete für einkommensschwache Bürger gibt.

Wie wird das Hausgeld ermittelt?

Das Hausgeld basiert auf einem Wirtschaftsplan, der von der Verwaltung aufgestellt und von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Im Rahmen des Wirtschaftsplans werden Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr zusammengestellt. Berechnet wird neben dem Hausgeld auch die sogenannte Instandhaltungsrücklage, bei der die Kosten für zukünftige Instandsetzungen und Modernisierungen kalkuliert werden. Auf der Eigentümerversammlung stimmen alle Miteigentümer der Immobilie über den Wirtschaftsplan ab. Für eine Beschlussfassung genügt eine einfache Mehrheit.

Bezahlt jeder Eigentümer das gleiche Hausgeld?

Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 28 Abs. 2 und 3 besteht für Wohnungseigentümer die anteilmäßige Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung sowie zur Beitragsleistung zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung (Instandhaltungsrücklage).

Dabei gibt es verschiedene Varianten der Kostenverteilung:

  1. Üblicherweise verteilen sich das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zu den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Diese errechnen sich mithilfe der Wohnfläche und des Verbrauchs. Die Teilungserklärung gibt Auskunft darüber, welcher Eigentumsanteil auf die jeweilige Wohnung entfällt. In der Regel werden die Miteigentumsanteile als Bruchteil des gesamten Eigentums (nach Quadratmetern) angegeben.

  2. Eine weitere Variante der Kostenaufteilung besteht darin, dass das Hausgeld zu gleichen Teilen von jedem Eigentümer pro Wohneinheit gezahlt wird. Dadurch kann beispielsweise der Verwaltungsaufwand reduziert werden. Sinnvoll ist dieser Art der Kostenaufteilung vor allem bei Immobilien mit gleich großen Wohneinheiten.

  3. Darüber hinaus ist es auch möglich, das Hausgeld über andere Verteilerschlüssel aufzuteilen. Diese können ebenfalls in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Jede Kostenart kann dann jeweils nach Quadratmetern, Personen im Haushalt oder auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Ausgeschlossen von dieser Regelung sind Heiz- und Warmwasserkosten, da diese nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen.

Egal, auf welche Weise die Kosten verteilt werden - letztendlich erhält jeder Wohnungseigentümer vom Verwalter einen Einzelwirtschaftsplan, aus dem sich die individuellen monatlichen Kosten für das kommende Jahr ergeben.

Wie hoch fällt das Hausgeld an?

Da über das Hausgeld Instandhaltungsrücklagen für in Zukunft notwendige Reparaturen und Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsarbeiten gebildet werden müssen, umfasst die Vorauszahlung für Eigentümer mehr als die Betriebskosten bei einem Mieter. In der Regel ist das Hausgeld schätzungsweise 20 bis 30 Prozent teurer als die Nebenkosten eines Mieters.

Wie hoch das Hausgeld ist, hängt maßgeblich von den Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums ab. Die anfallenden Kosten können je nach Eigenarten der Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen.

Oftmals wird angenommen, dass die Kosten in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft niedriger sind. Dies trifft jedoch nicht grundsätzlich zu. So kann eine luxuriöse kleine Wohnanlage teurer sein als eine einfache große Wohnanlage, wenn beispielsweise eine große Grünanlage dazugehört, deren Pflege bezahlt werden muss.

Grundlegend gilt also: Je luxuriöser die Ausstattung der Wohnanlage, desto höher sind die Betriebskosten und somit auch die Beträge für das Hausgeld. Des Weiteren trifft es zu, dass das Hausgeld bei neueren Immobilien geringer ausfällt, da bei älteren Gebäuden mehr Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind und daher eine höhere Ansparung der Instandhaltungsrücklage notwendig ist. Außerdem sind Neubauten in der Regel energetisch besser konzipiert als Altbauten und verursachen deshalb auch weniger Kosten.

Es kann vorkommen, dass das monatlich zu zahlende Hausgeld zu niedrig angesetzt wurde. In diesem Fall können Eigentümer zu einer hohen Sonderumlage veranlasst werden, wenn in der Eigentümerversammlung umfangreiche Instandsetzungsarbeiten (wie zum Beispiel eine Fassadendämmung) beschlossen werden.

Welche Kosten gehören zum Hausgeld?

Die Rechtsgrundlage für die Ermittlung des Hausgeldes bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das die Verteilung der Nutzen und Lasten einer Eigentümergemeinschaft regelt. Das Hausgeld beinhaltet folgende Kosten:

  • Betriebskosten (Abfallentsorgung, Heizkosten, Versicherungen, Reinigungskosten etc.)
  • Verwaltungskosten (zum Beispiel Kontoführung, Hausverwaltung, Geschäftsführung)
  • Instandhaltungsrücklage

Welche Kosten sind nicht im Hausgeld enthalten?

Mit dem Hausgeld allein sind noch nicht alle Kosten für Eigentümer abgedeckt. Zu weiteren Kosten, die für Eigentümer anfallen, gehört beispielsweise die Grundsteuer, die an die Kommunen gezahlt werden muss.

Wann ist das Hausgeld fällig?

Während der Wirtschaftsplan sich auf die voraussichtlichen Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr bezieht, gibt die Jahresabrechnung Aufschluss über die endgültige Hausgeldabrechnung.

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes (in der Regel das Kalenderjahr) werden die tatsächlichen Gemeinschaftskosten in der Jahresabrechnung abgerechnet. Dabei werden die monatlichen Hausgeldzahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Wurde zu viel Hausgeld bezahlt, bekommen die Eigentümer ein Guthaben zurück. Wenn jedoch zu wenig Hausgeld gezahlt wurde, wird eine entsprechende Nachzahlung fällig.

Die Verwaltung ist verpflichtet, jedem Eigentümer eine genaue Aufschlüsselung der Jahresabrechnung zukommen zu lassen, in der die Einnahmen und Ausgaben sowie Instandhaltungskosten enthalten sind.

Hausgeld bei Leerstand?

Für die Zahlung des Hausgeldes spielt es keine Rolle, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht. Eigentümer müssen das einmal festgelegte Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan in voller Höhe zahlen.

Kann man das Hausgeld auf die Mieter umlegen?

Im Anschluss an die Hausgeldabrechnung wird von dem Eigentümer der jeweiligen Wohnung beziehungsweise der beauftragten Sondereigentumsverwaltung eine Betriebskostenabrechnung, auf Basis der Ergebnisse aus der Hausgeldabrechnung, für den gleichen Abrechnungszeitraum erstellt.

Über die Betriebskosten können dann die umlegbaren Kosten auf den Mieter übertragen werden. Für diesen ergibt sich dann wiederum, nach Verrechnung der tatsächlichen umlegbaren Kosten mit seinen monatlich geleisteten Mietnebenkostenvorauszahlungen, ein Guthaben- beziehungsweise Nachzahlungsbetrag.

Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten 17 Kostenarten. Die Verwaltervergütung, einschließlich der Aufwendungen für Porto und Kosten für die Abhaltung von Wohnungseigentümerversammlungen, sind nicht umlegbar. Das gilt auch für die Kontoführungsgebühren des Hausgeldkontos. Des Weiteren können auch die Kosten für die Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die umlagefähigen Kosten müssen vorab im Mietvertrag vereinbart sein. Um es einfach zu halten, sollten Vermieter hierin die gleichen Umlageschlüssel verwenden, wie sie in der Eigentümerversammlung für das Gemeinschaftseigentum beschlossen wurden. Dabei sollte auch bedacht werden, dass sich die beschlossenen Umlageschlüssel für das Gemeinschaftseigentum bei jeder jährlichen Eigentümerversammlung ändern können. Daher sollte eine entsprechende Klausel im Mietvertrag eingebaut werden, dass der Vermieter dazu berechtigt ist, den Verteilerschlüssel ändern zu dürfen, wenn dieser in der Eigentümerversammlung verändert wurde.

Tipps für Wohnungskäufer

Käufer schauen beim Wohnungskauf häufig nur auf den Kaufpreis, wobei das monatlich zu zahlende Hausgeld häufig vergessen wird. Um böse Überraschungen in Bezug auf die regelmäßigen Kosten zu vermeiden, sollten Wohnungskäufer bei der Immobiliensuche auch immer auf das Hausgeld achten!

Vor dem Kauf sollten Interessenten genau auf die Beschaffenheit des Gebäudes sowie auf das Baujahr achten. Wenn die Immobilie schon sehr alt und in einem schlechten Zustand ist oder ersichtliche Mängel aufweist, könnten schon kurz nach dem Kauf hohe Kosten für Reparaturen auf den neuen Eigentümer zukommen.

Auch wenn das Hausgeld zunächst niedrig erscheint, sollte Einsicht in den Wirtschaftsplan sowie die Versammlungsprotokolle der Eigentümerschaft genommen werden. So können Interessenten herausfinden, ob beispielsweise Reparaturen aufgeschoben wurden, um die Kosten niedrig zu halten. Auch die Instandhaltungsrücklage sollte überprüft werden. Wenn in naher Zukunft größere Arbeiten anstehen, für die die Rücklagen nicht ausreichen, werden die Eigentümer tief in die Tasche greifen müssen.