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Wissenswertes zur Teilungserklärung: Kosten, Inhalte und mehr

Letztes Update: 23.03.2021

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung von Wohnungseigentum in einem Mehrfamilienhaus und definiert die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern.

Neben einem Grundbuchblatt für jede Eigentumswohnung eines Mehrfamilienhauses, muss eine Teilungserklärung für die Immobilie vorliegen. In der Teilungserklärung werden die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft geregelt. Sie setzt sich aus den drei Bestandteilen Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung zusammen. Da in der Teilungserklärung auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt sind, ist es vor einem Wohnungskauf besonders wichtig, sich über alle möglichen Verpflichtungen und Konsequenzen zu informieren. Aber was genau ist eigentlich in der Teilungserklärung festgelegt? Wie funktioniert die Aufteilung eines Gebäudes? Woher bekommt man eine Teilungserklärung und welche Kosten können im Zusammenhang mit der Teilungserklärung entstehen? Die Antworten auf diese Fragen können Sie jetzt in diesem Ratgeber-Artikel nachlesen!

Teilungserklärung

Begriffsdefinitionen Teilungserklärung

Gemeinschaftseigentum: Als Gemeinschaftseigentum werden die Bereiche eines Mehrfamilienhauses bezeichnet, welche von allen Eigentümern gleichberechtigt genutzt werden (dazu gehören: Treppenhaus, tragende Wände, Dachdeckung, Garten).

Sondereigentum: Als Sondereigentum werden die individuellen Eigentumsrechte an Räumlichkeiten, beziehungsweise Nutzungskomponenten in einem Mehrfamilienhaus, bezeichnet (Wohnung, Kellerräume, Dachbodenabteil, Tiefgaragen-Stellplatz).

Wohnungseigentum: Unter das Wohnungseigentum fallen das Eigenum an einer Wohnung und der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

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1. Was ist eine Teilungserklärung?

Der Verkauf einzelner Wohnungen ist einem Grundstückseigentümer nur dann möglich, wenn das Mehrfamilienhaus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. Mit Hilfe der Teilungserklärung beurkundet ein Grundstückseigentümer die Aufteilung seines Grundstücks in Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung regelt dabei die Einteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Die Teilungserklärung setzt sich aus den folgenden drei Komponenten zusammen:

  1. Aufteilungsplan:

    Der Aufteilungsplan liefert die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch. Es handelt sich dabei um eine Bauzeichnung, aus der zum Einen die Gebäudeaufteilung, zum Anderen auch die Lage und Größe der Sondereigentums- und Gemeinschaftseigentumskomponenten ersichtlich werden. Er dient dem Zweck, Sondereigentum von anderem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, weswegen alle zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen werden. Der Teilungsplan, welcher Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen muss, gewährleistet, dass die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist. Die Eigentumsanteile werden dabei in Tausendstel angegeben.

  2. Abgeschlossenheitsbescheinigung:

    In der zum Aufteilungsplan gehörenden Abgeschlossenheitserklärung wird versichert, dass eine Eigentumswohnung bzw. ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten abgeschlossen ist.

  3. Gemeinschaftsordnung:

    In der Regel enthält die Teilungserklärung neben dem abgeschlossenheitsbescheinigten Aufteilungsplan auch eine Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer untereinander und enthält Angaben zu den Rechten und Pflichten jedes Eigentümers gegenüber der Wohngemeinschaft.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde am 15. März 1951 erlassen und schafft seitdem eine rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümer. In dem Gesetz werden die wichtigsten Begriffe des Wohnungseigentumsrechts definiert. Darüber hinaus regelt das WEG die Entstehung von Eigentümergemeinschaften und die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern.

Teilungserklärung: Wohnungseigentumsgesetz

2. Was genau wird durch eine Teilungserklärung festgelegt?

In der Teilungserklärung werden, neben der Abgrenzung der einzelnen räumlichen Einheiten / Eigentumsanteile, auch die Eigentumsverhältnisse an den von allen Miteigentümern genutzten Einzelkomponenten geregelt. Dazu zählt zum Beispiel die Definition von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Hinblick auf die zentralen Versorgungsanlagen. So kann beispielsweise die Frage, ob die gesamten Wasserleitungen oder nur die Hauptversorgungsstränge in das Gemeinschaftseigentum fallen, bei einem Schaden von großer Bedeutung sein. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig aufkommen.

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören beispielsweise tragende Wände, das Dach, Haustüren, die Fassade, Geländer und Gitter von Balkonen, die Heizungsanlage, der Hausflur, das Treppenhaus oder ein Aufzug. Für bauliche Veränderungen oder Maßnahmen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung notwendig. Sofern in der Teilungserklärung keine Regelungen zum Stimmrecht verankert sind, gilt das sogenannte Kopfprinzip bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

Für das Sondereigentum hingegen sind die jeweiligen Wohnungseigentümer selbst zuständig. Neben den zu Wohnzwecken dienenden Räumen, Innentüren, dem Innenraum des Balkons, nicht tragenden Innenwänden oder Fußbodenbelägen innerhalb der Wohnung, können aber auch Garagen oder Kellerräume zum Sondereigentum zählen. Während der Begriff Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung bezeichnet, handelt es sich beim Teileigentum um das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes.

Außerdem werden in der Teilungserklärung Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen festgehalten, etwaob eine gewerbliche Nutzung der Immobilie möglich ist.

Durch die Gemeinschaftsordnung werden auch Richtlinien bezüglich der Kostenverteilung in der Hausordnung oder bei Sondernutzungsrechten aufgestellt. Sie enthält Informationen zu Zahlungsverpflichtungen und zur Verteilung der Kosten bei Modernisierungen. Hier sind aber auch Bestimmungen zur Nutzung der Wohnanlage, zur Hausverwaltung oder zur Eigentümerversammlung und dem Stimmrecht enthalten.

Was sind Sondernutzungsrechte?

Der Begriff Sondernutzungsrecht stammt aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer des Hauses die alleinige Nutzung einer Fläche des Grundstücks oder eines Gebäudeteils ein. Flächen und Gebäudeteile, die durch ein Sondernutzungsrecht an ein Wohnungs- bzw. Teileigentum gebunden sind, gehören überwiegend zum Gemeinschaftseigentum. In den meisten Fällen werden Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Terrassen oder Teile des Gartens vergeben.

Teilungserklärung: Sondernutzungsrecht Terrasse

3. Wann genau wird eine Teilungserklärung gebraucht?

Eine Teilungserklärung muss vorliegen, wenn Mehrfamilienhäuser nicht als Ganzes veräußert oder gekauft werden sollen. Sie muss dementsprechend beim Erwerb einer Wohneinheit dem neuen Eigentümer vorgelegt werden. Die Angaben in der Teilungserklärung dienen als Voraussetzung dafür, dass die einzelnen Wohnungen individuelle Wohnungsgrundbücher erhalten.

Eine Teilungserklärung wird erst wirksam, wenn ein Notar die geleisteten Unterschriften der Eigentümer unter der Erklärung beglaubigt oder notariell beurkundet hat. Bei der Beglaubigung von Unterschriften macht der Notar einen Beglaubigungsvermerk und bestätigt damit, dass die Eigentümer selbst die Erklärung unterschrieben haben. Er überprüft bei einer Beglaubigung nicht die Rechtmäßigkeit der Erklärung. Die notarielle Beurkundung der Erklärung bietet eine zusätzliche Absicherung gegen Streitfälle. Hierbei prüft der Notar die Rechtmäßigkeit der Erklärung und bürgt dafür. Für die notarielle Beurkundung entstehen zusätzliche Kosten.

Was ist wichtig vor dem Eigentumserwerb?

  • Prüfen Sie die Teilungserklärung vor einem Wohnungskauf gründlich darauf, ob Sie mit allen festgehaltenen Regelungen einverstanden sind.

  • Sie sollten wissen, was Ihnen allein gehört und was Sie gemeinschaftlich mit anderen Eigentümern bzw. Mietern nutzen. Prüfen Sie auch, ob Ihre Rechte durch die Sondernutzungsrechte anderer Mieter gegebenenfalls eingeschränkt werden.

  • Bedenken Sie, dass Änderungen an der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfen.

4. Wann wird eine Teilungserklärung für Eigentümer relevant?

Neben der wichtigen Aufklärung über die Eigentumsverhältnisse vor einem Wohnungskauf und die Gemeinschaftsordnung bietet die Teilungserklärung im Prozess der Wohnungsverwaltung die Grundlage für finanzielle und bürokratische Belange, beispielsweise bei Renovierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. In Teilungserklärungen gibt es zudem oft versteckte Fallstricke, die Konsequenzen für den Eigentümer mit sich bringen können. Wurde eine Wohnung geerbt oder erworben, sollten neue Eigentümer Folgendes zur Verwaltung mit der Teilungserklärung wissen:

4.1 Was ist bei Umgestaltungen zu beachten?

Die Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung regelt die Verwaltung des Teileigentums. Bei geplanten Veränderungen an der Verwaltung bzw. Wartung von Teileigentum sollten Eigentümer also vorher klären, inwiefern die Eigentümergemeinschaft miteinbezogen werden muss.

  • Eigenständige Änderungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft sind möglich, wenn die aus der Änderung resultierenden Konsequenzen lediglich einzelne Eigentümer betreffen, nicht aber die Gemeinschaft. Dies würde der Fall sein, wenn zum Beispiel zwei Wohnungseigentümer beschließen, Teileigentumseinheiten (z. B. Kellerabteil) untereinander zu tauschen.

  • Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist erforderlich, wenn die beabsichtigte Änderung Gemeinschaftseigentum oder das Wohneigentum eines jeden Miteigentümers betrifft. So müssen zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Versorgungssystemen (neue Zentralheizung) drei Viertel der Eigentümer, die zusammen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile besitzen, zustimmen. Bei einfachen Instandsetzungsmaßnahmen (neuer Heizkessel) hingegen reicht die Zustimmung einer einfachen Mehrheit.

  • Will ein Eigentümer sein Sondereigentum verändern und ändert damit auch das Gemeinschaftseigentum, ist ebenfalls eine Zustimmung der Eigentümergesellschaft erforderlich, zum Beispiel bei der Veränderung der eigenen Wohnräume durch das Entfernen einer tragenden Wand. Denn das bedeutet einen Eingriff in die Bausubstanz, durch den die Statik des Gebäudes verändert wird.

In einigen Fällen muss sogar eine Änderung an der Teilungserklärung vorgenommen werden, nämlich bei Umgestaltungen, welche in die Eigentumsverhältnisse eingreifen.

Ein Beispiel:

Wenn zwei Eigentümer ihre Wohnungseinheiten zusammenlegen wollen, darunter auch den dazugehörigen Teil des Hausflures, welcher Teil des Gemeinschaftseigentums ist, würden sich in der Konsequenz alle Eigentumsanteile verringern. Um die Teilungserklärung in einem solchen Fall zu ändern, bedarf es nicht nur der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sondern ebenfalls der Gläubiger (finanzierende Bank) sowie einer Umtragung im Grundbuch und der dazugehörigen notariellen Beurkundung.

4.2 Welche Fallstricke und Fehler können in einer Teilungserklärung auftauchen?

Allerdings kann es auch passieren, dass die Teilungserklärung bei verwaltungstechnischen Maßnahmen Fehler enthält. Diese Fehler führen dazu, dass entweder ein Teileigentümer oder die Eigentümergesellschaft in ihren Pflichten und Kosten benachteiligt werden. Die Ursache dieser Fehler findet sich oft in unzutreffender Rechtsanwendung oder einer Veränderung der Rechtslage. Unplanmäßige Kosten können etwa auftreten, wenn …

  1. … in einer veralteten Teilungserklärung ein unzeitgemäßer Kostenverteilungsschlüssel aufgeführt ist (z. B. Heizkostenverordnung).

  2. … die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht korrekt definiert wurde (z. B. Fenster und Fensterrahmen).

  3. … die Kostenregelung bei Sondernutzungsrechten nicht berücksichtigt wurde.

Auch gibt es häufige Fallstricke, welche in einer Teilungserklärung zur finanziellen und persönlichen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen:

  1. Verpflichtung zur Übernahme der Wohngeldrückstände des Vormieters

  2. Ungerechte Kostenverteilung bei Sanierungen und Modernisierungen

  3. Einschränkende Definition der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten

  4. Einschränkungen in der Tierhaltung

Um diesen Problemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, ist es ratsam, sich vor dem Kauf möglichst genau mit der Teilungserklärung und den aus ihr resultierenden Verpflichtungen auseinanderzusetzen. Im Internet finden Sie viele verschiedene Vorlagen, mit deren Hilfe Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können. Sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer können sich bei Fragen von ihrem Makler beraten und unterstützen lassen.

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5. Wie wird die Teilungserklärung erstellt?

Teilungserklärung: Beurkundung

Um ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, muss eine Teilungserklärung erstellt und beantragt werden. Erst dann können Sie als Eigentümer einzelne Wohneinheiten veräußern. In der Teilungserklärung wird dabei festgehalten, welche Teile der Immobilie als Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum gelten. Darüber hinaus werden in der Teilungserklärung die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen sowie die Kostenverteilung zwischen den Eigentümern geregelt. Um als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses eine Teilungserklärung erstellen zu lassen sind mehrere Schritte erforderlich:

  1. Zunächst muss ein Aufteilungsplan erstellt werden, sofern dieser nicht vorhanden ist. Dies wird in der Regel von einem beauftragten Architekten durchgeführt und beinhaltet Grundrisse, Gebäudeansichten, Bauzeichnungen und Lagepläne.

  2. Im zweiten Schritt muss anhand des Aufteilungsplans eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden.

  3. Sobald der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen und die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen festgelegt sind, wird anschließend die Teilungserklärung bei einem Notar beurkundet.

  4. Der Notar reicht die Teilungserklärung nach der Beurkundung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Nach Prüfung durch das Grundbuchamt, wird das ursprüngliche Grundbuch des Mehrfamilienhauses geschlossen und für jede einzelne Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuch erstellt.

Alternativ zur notariellen Beurkundung kann eine Teilungserklärung auch von einem Notar beglaubigt werden. Bei der Beglaubigung bestätigt der Notar, dass der Eigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. In der Praxis werden Teilungserklärungen in der Regel jedoch notariell beurkundet. Bei der Beurkundung entstehen zwar zusätzliche Kosten, doch der Notar bürgt in diesem Fall auch für eine inhaltlich und rechtlich einwandfreie Teilungserklärung.

Was ist ein Teilungsvertrag?

Wohnungseigentum kann nicht nur durch eine Teilungserklärung, sondern auch durch einen Teilungsvertrag begründet werden. Ein Teilungsvertrag wird geschlossen, wenn mehrere Eigentümer bzw. Miteigentümer einer Immobilie gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass das Objekt in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Diese Art der Teilung kommt meist bei Erbengemeinschaften in Frage, wenn einer der Miteigentümer seinen Anteil am Haus veräußern möchte. Durch den Teilungsvertrag entstehen Teil- und Sondereigentum und das Miteigentum wird aufgehoben.

6. Woher bekommt man eine Teilungserklärung?

Potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich vor Abschluss eines Kaufvertrages die Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses genau ansehen, da in ihr die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer genau beschrieben und festgelegt sind. Die Teilungserklärung sollten Sie, zusammen mit anderen relevanten Unterlagen, vom Makler oder vom Eigentümer selbst zur Verfügung gestellt bekommen. Sofern eine Hausverwaltung beauftragt ist, kann das Dokument auch bei dieser angefragt werden. Sollten diese Versuche jedoch scheitern, kann die Teilungserklärung bei dem zuständigen Grundbuchamt in jedem Fall angefordert werden. Auch bei dem Verlust der Teilungserklärung, kann diese durch den Eigentümer beim Grundbuchamt neu beantragt werden. Grundsätzlich ist der Verkäufer einer Eigentumswohnung dazu verpflichtet, dem Käufer das Dokument vorzulegen.

7. Was kostet eine Teilungserklärung und wer zahlt sie?

Teilungserklärung: Kosten

Die Erstellung einer neuen Teilungserklärung ist immer mit Kosten verbunden. Die Höhe der Kosten hängt von mehrere Faktoren ab. Zunächst sind die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplanes mit Kosten verbunden. Je nach Aufwand können die Kosten jedoch variieren, da es keine einheitlichen Regelsätze gibt. In jedem Fall sollte bei den Kosten mit einer Höhe zwischen 30 und 200 Euro gerechnet werden. In ungünstigen Fällen kann es aber auch teurer werden. Die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung ist zudem mit weiteren Kosten verbunden. Die Kosten richten sich dabei nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dabei dient die Hälfte des berechneten Verkehrswertes als Grundlage für die Kostenberechnung. Die Gebühren sind durch das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) festgelegt und liegen meist bei mehreren Hundert Euro. In der Regel werden die Kosten zur Erstellung einer Teilungserklärung vom Eigentümer selbst getragen.

Für die nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung fallen ebenfalls Notar- und Grundbuchkosten an, welche im Regelfall jedoch durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Die Höhe der Kosten fällt je nach Art und Umfang der Änderung unterschiedlich aus.

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Informieren Sie sich im Weiteren auch zu den Themen Bebauungsplan und Bodenwert.


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