Teileigentum: Ein Makler spricht mit einer Geschäftsfrau über ihr künftiges Teileigentum an einer Immobilie.Rund um die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie gibt es viele Begriffe, die Eigentümer kennen sollten. Doch bei manchen dieser Bezeichnungen besteht Verwechslungsgefahr und oft ist allein durch das Wort nicht zu verstehen, was sich hinter diesem verbirgt – insbesondere aus rechtlicher Sicht. Hierzu zählt auf alle Fälle der Begriff Teileigentum. Erfahren Sie in diesem Beitrag mehr darüber.

Definition Teileigentum

Unter den Begriff Teileigentum fällt jegliches Sondereigentum, das zum einen kein Wohneigentum ist. Gemeint sind damit alle Teile eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Des Weiteren zeichnet sich ein Sondereigentum als Teileigentum aus, wenn es einer ganz bestimmten Person oder Partei der Eigentümergemeinschaft zugesprochen ist. Hierunter können beispielsweise Lagerräume oder gewerbliche genutzte Flächen zählen. Grundsätzlich trägt das Teileigentum dazu bei, die Nutzungsverhältnisse und -rechte einer Immobilie zu definieren und für alle deutlich zu machen. Somit lassen sich nicht zuletzt Rechtsstreitigkeiten vorbeugen.

Ein hübsch eingerichteter Hobbyraum als Beispiel für Teileigentum im Untergeschoss eines Gebäudes

Wie ist Teileigentum gesetzlich geregelt?

Das Teileigentum ist in Deutschland im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert. Nach § 1 Abs. 3 WEG ist Teileigentum das „Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“ Was zum Teileigentum gehört und wer es inne hat, regelt die Eigentümergemeinschaft über den Teilungsvertrag beziehungsweise mit der Teilungsvereinbarung der Immobilie. Diese wird gegenüber dem Grundbuchamt im entsprechenden Grundbuchblatt dokumentiert und notariell beurkundet. Ferner können Teileigentumsverhältnisse ebenso im Rahmen der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft festgelegt werden. Dies ist allerdings zumeist nicht rechtlich bindend.

Teileigentum: Beispiele für Nutzungszwecke

Welche Flächen und Nutzungsarten konkret Teileigentum sein können, ist immobilienrechtlich nicht genauer bezeichnet. Grundsätzlich sind alle nicht gemeinschaftlich genutzten Flächen, die keine Wohnräume sind, Teileigentum. Hierunter können beispielsweise Kellerräume, Dachböden, Garagen sowie Werkstätten oder Hobbyräume zählen. Zudem sind insbesondere gewerblich genutzte Flächen in einer Immobilie Teileigentum, zum Beispiel:

  • eine Gaststätte oder ein Ladengeschäft im Erdgeschoss eines Wohnhauses,

  • eine Arztpraxis oder ein Architekturbüro in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus,

  • kulturell oder gesellschaftlich genutzte Flächen wie auch Galerien oder Vereinsräume.

Eine urige Eckkneipe als Beispiel für Teileigentum

Was dürfen Eigentümer im Teileigentum?

Da Teileigentum genauso wie Wohneigentum zum Sondereigentum gehört, dürfen es die entsprechenden Eigentümer nach eigenem Ermessen einrichten und nutzen, sofern die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung dazu keine spezifischen Vorgaben macht. Andere Parteien der Eigentümergemeinschaft dürfen die Räume nicht beziehungsweise nur mit Erlaubnis des Eigentümers nutzen.

Gut zu wissen:

Aufpassen müssen Eigentümer, dass sie mit Veränderungen am Teileigentum nicht das Gemeinschaftseigentum beeinflussen. Beispielsweise gehören die Fenster einer Immobilie im Regelfall zur Fassade und sind somit dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. So dürfen etwa Restaurantbesitzer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses die Fenster ihrer Gaststätte nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gegen andere Modelle austauschen.

Dürfen Eigentümer im Teileigentum wohnen?

Nein, Eigentümer dürfen ihr Teileigentum nicht zu Wohnzwecken nutzen. Jedoch ist es nach neuer Rechtsprechung grundsätzlich möglich, Teileigentum in Wohneigentum umzuwandeln und andersherum. Dies wird im entsprechenden Fall im Grundbuch vermerkt. Allerdings benötigen Eigentümer für eine Nutzungsänderung von Teileigentum in Wohneigentum oder andersrum die Zustimmung aller anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Dies lässt sich in der Praxis zumeist nicht umsetzen, da dann alle Mitglieder zur notariellen Beurkundung erscheinen müssten.

Dürfen Eigentümer ihr Teileigentum verkaufen?

Ja, Eigentümer dürfen sich von ihrem Teileigentum trennen und dieses verkaufen. Sie müssen dann allerdings im Regelfall auch ihre Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum mit veräußern.

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