Mehrfamilienhaus verkaufen – Antworten auf die 8 wichtigsten Fragen von Verkäufern

17.06.20 • Lesezeit: 8:30 Minuten

Schon ein vermeintlich einfacher Wohnungsverkauf ohne Makler kann Verkäufer vor eine Herausforderung stellen, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist eine weitaus komplexere Aufgabe. Bereits die Wertermittlung gestaltet sich aufwendiger, da der Zustand jeder einzelnen Wohnung berücksichtigt werden muss. Die Vermarktung erfordert ebenfalls einiges an Expertise, da die Käuferzielgruppe für Mehrfamilienhäuser in der Regel sehr erfahren ist und die Immobilie äußerst genau unter die Lupe nimmt. Was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten ist und wie der Verkauf trotz aller Herausforderungen zum Erfolg wird, erfahren Sie hier bei uns im Ratgeber.

Tipps zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses

1. Mehrfamilienhaus verkaufen – Was muss ich beachten?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie, die in der Regel einen hohen Wert verglichen zu einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus hat. Da es beim Verkauf um hohe Beträge geht, können Fehler oder eine schlechte Vorbereitung hohe Verluste bedeuten.

Die Käuferzielgruppe für Mehrfamilienhäuser sind in der Regel professionelle Kapitalanleger mit Erfahrung. Ein professioneller Umgang mit ihnen ist entscheidend für den erfolgreichen Verkauf.

Ein Mehrfamilienhaus umfasst mehrere, einzelne Eigentumswohnungen, die zum Teil vermietet sind. Für Käufer sind daher neben den generellen Unterlagen für den Immobilienverkauf unter anderem Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, Mietverträge und eine Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter wichtig.

Bei der Bestimmung des Immobilienwerts ist der Zustand jeder einzelnen Eigentumswohnung sowie der Mietvertrag zu berücksichtigen. Das erschwert die Bewertung im Vergleich zu anderen Immobilien.

Mehrfamilienhaus verkaufen oder einzelne Wohnungen verkaufen?

Da es sich um mehrere Wohnparteien handelt, lässt sich ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln. So können Sie jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Nicht selten kaufen Investoren ein Mehrfamilienhaus komplett, um später, wenn sie das Haus verkaufen, genau das zu tun. Häufig lässt sich mit dieser Methode nämlich eine höhere Rendite erzielen. Auch Sie sollten überlegen, ob Sie jede Wohneinheit als separate Wohnung verkaufen möchten. Beachten Sie allerdings, dass damit neben dem Erlös, auch der Aufwand steigt.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt?

Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen gibt es einige Voraussetzungen. Vor dem Verkauf der einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses muss die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragt werden. Damit dem Antrag stattgegeben wird, muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Für diese müssen die einzelnen Wohnungen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede Wohnung einen eigenen verschließbaren Zugang besitzen. Außerdem muss Wärme- und Schallschutz für jede Wohnung gewährleistet sein.


2. Welche Kaufinteressenten gibt es für Mehrfamilienhäuser?

An wen werden Mehrfamilienhäuser verkauft? In der Regel interessieren sich vermögende Privatanleger für Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. Eine weitere Zielgruppe sind Immobilienfonds, die sich aus der Vermietung und dem Wiederverkauf von Immobilien finanzieren.

Was muss ich bei dieser Käufergruppe beachten?

Kapitalanleger gehen meist routiniert vor. Sie kennen sich mit der Materie aus oder haben kundige Berater an ihrer Seite. Sie kennen mögliche Risiken und um diese so gering wie möglich zu halten, überprüfen sie den Zustand der Immobilie und alle Dokumente äußerst akribisch, bevor sie ein Haus kaufen.

Für einen erfolgreichen Verkauf ist es sehr wichtig, dass Sie dieser Käuferzielgruppe sehr professionell und mit viel Know-how gegenübertreten. Ein erfahrener Makler sollte daher zwingend für den Verkauf hinzugezogen werden. Gut zu wissen: Nicht selten kennen Makler die die Immobilienfonds und Anleger bereits, was einen großen Vorteil für den Verkauf und die Verkaufsdauer darstellen kann.


3. Wie kann ich den voraussichtlichen Verkaufspreis ermitteln?

Um den besten Angebotspreis für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses festzulegen, sollten Sie zunächst den Verkehrswert bestimmen. die gängigen Wertermittlungsverfahren zur Immobilienbewertung sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, ist von der Immobilie abhängig.

Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel nicht zur Eigennutzung gekauft. Kaufinteressenten sind Kapitalanleger. Diese interessieren sich vor allem für die Rendite bzw. für den Ertrag, den eine Immobilie erzielt. Daher sollten Sie den Wert Ihres Mehrfamilienhauses mit dem Ertragswertverfahren ermitteln (lassen).

Der Ertragswert einer Immobilie wird wie folgt berechnet:

Berechnung: Ertragswert

Jahresreinertrag
= Jahresrohertrag (Fläche x Jahresmiete + Garagenmiete) - Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten

Bodenwertverzinsung
= Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Liegenschaftszins

Vervielfältiger
Den Wert erfahren Sie hier: ImmoWertV § 20 Anlage 1 des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz

Gebäudeertragswert
= Gebäudereinertrag (Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger

Ertragswert gesamt
= Gebäudeertragswert + Bodenwert



Wenn Sie ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie über den Verkehrswert und dessen Zusammensetzung genauestens Bescheid wissen, damit Sie den angesetzten Verkaufspreis im Verlauf des Immobilienverkaufs und vor allem während der Verkaufsverhandlungen begründen können.

Unsere Experten helfen Ihnen, den Wert Ihres Mehrfamilienhauses im Rahmen einer kostenlosen Bewertung zu ermitteln und den besten Verkaufspreis zu finden!

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4. Welche Kosten und Steuern können beim Verkauf anfallen?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses fallen, wie generell beim Immobilienverkauf, auf der Käuferseite die Kosten für den Grundbucheintrag und für das Aufsetzen des Kaufvertrags beim Notar, sowie die Grunderwerbsteuer an.

Für den Verkäufer können beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Kosten für die Hausbewertung und das Besorgen der Unterlagen (z.B. Energieausweis) entstehen. Liegen noch Rechte Dritter auf dem Haus, muss der Verkäufer die Kosten für die Löschung der Rechte tragen. Wird mit dem Verkauf des Mehrfamilienhauses die Drei-Objekt-Grenze in fünf Jahren überschritten, fällt Gewerbesteuer beim Verkauf an. Was das Haus kürzer als zehn Jahre in Ihrem Besitz, fällt auf den Veräußerungsgewinn zusätzlich die Spekulationssteuer an. Sollten gegenüber der Bank aufgrund einer Finanzierung noch Verbindlichkeiten vorliegen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.


5. Welche Unterlagen brauche ich?

Nachfolgend geben wir Ihnen eine Übersicht aller Dokumente, die beim Hausverkauf vorliegen sollten. Prüfen Sie diese auf Richtigkeit und Aktualität. Wenn Ihnen diese Unterlagen noch nicht vorliegen, sollten Sie sie bei den jeweiligen Stellen einholen. Berücksichtigen Sie eventuelle Wartezeiten für die Beschaffung der Unterlagen bei der Zeitplanung für den Verkauf.

Info

Tipp

Wenn Sie Ihr Haus mit McMakler verkaufen, übernimmt Ihr zuständiger Makler diesen Teil. Außerdem berät Sie der Immobilienexperte, welche Dokumente in Ihrem Fall erforderlich sind und in welchem Schritt des Verkaufsprozesses diese spätestens vorliegen sollten.

Erforderliche Unterlagen für den Hausverkauf:

  • Bauakte (enthält Grundrisspläne, Bauantrag, Baupläne, Baugenehmigungen und Informationen zu Um- und Anbauten)
  • Bebauungsplan (informiert über zugelassene Nutzungsarten)
  • Grenzbescheinigung (bestätigt, dass das Haus auf dem richtigen Grundstück innerhalb der Grenzen steht)
  • Grundbuchauszüge (bestätigt die Eigentumsverhältnisse, zeigt eventuelle Grundschuld und Rechte Dritter)
  • Lageplan (zeichnerische Darstellung des Objekts, enthält Flurstücksnummer, Grenzen, Bebauungsplan, erlaubte Nutzung)
  • Flurkarte (enthält alle Grundstückskenndaten, wichtig zur Berechnung der Grundsteuer)
  • Aktueller Grundsteuerbescheid
  • Energieausweis (enthält Energiekennwerte, hilft Heiz- und Warmwasserkosten zu schätzen und über Sanierung und Modernisierung vor dem Verkauf zu entscheiden)
  • Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
  • Betriebskostenaufstellung
  • Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
  • Protokolle (falls vorhanden)

Wie Sie sehen, benötigen Sie beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern weitere Dokumente neben den üblichen wie Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis und Versicherungsnachweise. Holen Sie Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungen sowie alle Unterlagen zur Substanz des Hauses ein. Je transparenter die Informationen sind, desto geringer ist die Angst des Käufers vor versteckten Kosten, zum Beispiel für eine Schwammsanierung. Ein Immobilienmakler weiß genau, in welcher Form die Dokumente vorliegen müssen, wo sie zu beschaffen sind.


6. Gibt es Vorkaufsrechte bei einem Mehrfamilienhaus?

Das "Vorkaufsrecht des Mieters" (§ 577 Abs. 1 BGB) berechtigt den Mieter einer Wohnung, diese vor anderen zu kaufen. Sollten Sie einzelne Wohnungen verkaufen, müssen Sie den Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen. Anders als beim Verkauf einer vermieteten Wohnung greift das Vorkaufsrecht für Mieter nicht beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses.

Gemeinden haben ebenfalls ein Vorkaufsrecht. Der starke Bevölkerungszuzug aus dem Ausland könnte dazu führen, dass die Gemeinden von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, um zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Kündigungsschutz beim Hausverkauf

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass Käufer einer vermieteten Immobilie an die bestehenden Mietverträge gebunden sind. Die Mieter laufen also nicht Gefahr, dass ihre Mietverträge nach dem Hausverkauf direkt gekündigt werden. Für den Fall, dass Sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen, gibt es eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

Um Ärger mit Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu vermeiden, sollten verbindliche Regelungen hinsichtlich offener Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen im Kaufvertrag enthalten sein.

Lesen Sie in unserem Ratgeber auch, was Sie noch beachten sollten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.


7. Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?

Mehrfamilienhäuser haben in der Regel einen höheren Wert als Wohnungen oder Einfamilienhäuser. Verluste oder Fehler können hier doppelt schmerzhaft sein, deshalb sollten Mehrfamilienhäuser unter keinen Umständen ohne Makler verkauft werden. Eine eigene Immobilie zu verkaufen, birgt immer das Risiko, dass die Objektivität aufgrund der emotionalen Bindung zum Objekt nicht voll gegeben ist und zum Beispiel Verkaufsverhandlungen ein emotionales Thema werden. Mit einem unabhängigen Makler an Ihrer Seite verkaufen Sie Ihr Haus sachlich und rational. Als Immobilienbesitzer haben Sie nicht unbedingt Erfahrung im Immobilienverkauf. Ein guter Immobilienmakler verfügt über das komplette Know-how, das erforderlich ist, um Ihr Mehrfamilienhaus schnell, einfach, reibungslos und zu einem guten Preis erfolgreich zu verkaufen.

Gerne beraten wir Sie über unsere kostenlose Hotline dazu, wie der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses mit McMakler aussehen könnte: +49 800 500 800 2


8. Wie wird der Verkauf ein Erfolg?

Ein wichtiger Punkt beim Immobilienverkauf ist die Dauer der Inserierung. Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie inserieren, sollte der Hausverkauf zügig abgewickelt werden. Ist eine Immobilie zu lange auf dem Markt, werden potentielle Interessenten misstrauisch und Sie müssen den Verkaufspreis stark reduzieren. Um ein Mehrfamilienhaus zügig und erfolgreich zu verkaufen, sollten Sie folgende Dinge beachten:

  • Exakte und objektive Bewertung des Mehrfamilienhauses
    Ist der Verkaufspreis zu hoch, werden Interessenten vergrämt und die Verkaufsdauer wird in die Länge gezogen. Ist er wiederum zu niedrig, verschenken Sie bares Geld.

  • Richtige Vorbereitung der Immobilie
    Das Mehrfamilienhaus sollte sowohl im Internet als auch bei der Besichtigung für die objektiven Augen eines Käufers im besten Licht dargestellt werden. Dabei geht es nicht darum, Mängel zu verstecken, sondern Vorteile richtig darzustellen.

  • Erreichbarkeit
    Achten Sie bei Ihrem Immobilienverkauf auf eine gute Erreichbarkeit Ihrerseits. Wenn immer nur der Anrufbeantworter zu erreichen ist, werden sich Interessenten schnell anderen Angeboten zuwenden.

  • Vorhandensein relevanter Unterlagen
    Um schnell alle Anfragen und Fragen der Interessenten bearbeiten zu können, sollten alle Unterlagen bezüglich Ihrer Immobilie bereits auf Ihrem Tisch liegen.

  • Richtige Einschätzung der Interessenten
    Interessenten sollten richtig eingeschätzt werden, damit keine Zeit für solche verloren geht, die keine echten Kaufabsichten haben, oder sich die Immobilie eigentlich nicht leisten können.


McMakler Commercial ist spezialisiert auf Ihre Käuferzielgruppe: Investoren

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Bildquelle: iStock.com/MarioGuti